Быстрый рост цен на недвижимость может быть предвестником экономического кризиса. Если рост экономики замедлится, то инвесторы уже не смогут вернуть свои деньги, вложенные в строительство жилья.

На днях первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявил о том, что стоимость жилья в столице будут повышаться и дальше. По словам г-на Ресина, одной из основных причин роста цен на недвижимость является инвестиционное приобретение квартир. Так, в последнее время большинство граждан, в первую очередь москвичи, предпочитают вкладывать деньги именно в покупку жилья, так как они имеют с этого доход, который значительно превышает проценты, выплачиваемые по вкладам в банках. Все это приводит к увеличению спроса на жилье в столице, в результате этого стоимость одного квадратного метра в городе растет с завидным постоянством. Риэлторы в регионах также стараются не отставать от Москвы – конечно, в меру возможностей своих клиентов. Тем временем бум на российском рынке недвижимости настораживает некоторых аналитиков. Они заявляют о том, что рост цен на жилье – это предвестник общероссийского финансового кризиса.

Свои выводы по поводу кризиса эксперты делают на основании «австрийской» теории циклов, суть которой заключается в следующем. Во время подъема экономики растет спрос на все виды товаров, но в первую очередь на дорогостящие, в том числе на недвижимость. А это приводит к инфляции, которая, по сути, просто восстанавливает нарушенное равновесие – жилья еще нет, а спрос уже есть. Тем не менее население продолжает скупать недвижимость по повышенным расценкам, полагая, что это выгодное и наименее рискованное вложение денег. Причем в основном граждане приобретают жилье не для себя, а для последующей его перепродажи. В итоге возникает эффект «пузыря», когда стоимость недвижимости превышает реальную в несколько раз. Получается, что все доходы от вложения денег в недвижимость являются дутыми, и как только в экономике начинают превалировать негативные тенденции (стоимость жилья начинает расти быстрее, чем экономика в целом), цены на жилье начинают резко падать, что не позволяет инвесторам продать квартиры по приемлемым ценам. Это провоцирует массовые банкротства как средичастных инвесторов, так и среди агентств, ухудшаются балансы банков, активно кредитовавших строителей.

Сейчас цены на жилье в Москве вырастают фактически каждую неделю, и риэлторы с уверенностью говорят о том, что нынешние расценки – еще далеко не предел. Правда, представители агентств недвижимости заявляют, что ситуация находится под контролем. «Рост цен будет действительно идти постоянно, но без всяких резких скачков. Поэтому создавать ажиотаж вокруг повышения расценок на квартиры в новостройках не стоит, ведь ничего страшного на рынке жилья, в том числе столичного, не происходит», – сообщили RBC daily в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». «Конечно, ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, не очень хорошая. Но у граждан есть деньги, следовательно, они могут покупать квартиры по тем ценам, которые предлагают риэлторы. Поэтому в нынешней ситуации цены на квартиры могут расти довольно долго, причем без всяких негативных последствий, поскольку спрос пока целиком соответствует предложению», – заявил RBC daily аналитик одного из столичных банков.

Однако ряд специалистов не разделяет подобного оптимизма, указывая на то, что банкирам и представителям агентств выгодна складывающаяся ситуация. «Дело в том, что всем дефолтам, которые случались в зарубежных странах, в том числе в Бразилии, Аргентине и Японии, предшествовал резкий скачок цен на рынке недвижимости», – сказал RBC daily экономист Константин Мерцалов. С ним соглашается независимый эксперт Виталий Северов. «В конце 1997 года – время мирового финансового кризиса – цены на квартиры в России выросли в среднем на 20 процентов, но это не привело к снижению сделок по продаже жилья, напротив, ожидая девальвации рубля, граждане стали скупать его еще более активно, – прокомментировал он RBC daily. – Однако после того как произошел крах, цены на квартиры резко упали. В результате реализация жилья была приостановлена, а его строительство заморожено».

Ситуация усугубляется тем, что власти пытаются решить эту проблему традиционными кейнсианскими методами – стимулируя потребление через кредитование. Добиваясь снижения ставок ипотечных кредитов, они делают жилье более доступным сегодня, но тем самым увеличивают риски спада на рынке в будущем. «Конечно, рост цен на жилье говорит о предстоящем финансовом кризисе», – соглашается председатель совета директоров Восточной финансовой компании Андрей Годзинский. «По всей видимости, это понимают даже наши чиновники, которых состояние экономики страны обычно волнует мало, – заявил он RBC daily. – Не зря же они кинулись выпрашивать средства на развитие кредитов под ипотеку у иностранцев. Тем самым чиновники хотят снизить проценты для граждан, которые берут в банках деньги на приобретение жилья. «Подачки» зарубежных компаний только перенесут срок наступления финансового кризиса, но не предотвратят его». Дело в том, что инвестиции позволят россиянам еще немного пожить в долг, а вот средств на погашение ипотеки у них уже не хватит.

Как правило, если есть возможность получить дешевый кредит, «граждане покупают жилье в кредит, при этом они рассчитывают на то, что во время действия договора займа у них будет постоянный хороший уровень доходов, – поясняет Константин Мерцалов. – Но в случае ухудшения экономической ситуации в стране их заработок падает, следовательно, они уже не могут погасить свою задолженность. В итоге вместо денег банки получают квартиры, продать которые по приемлемым ценам им не удается. Цены на жилье резко падают, таким образом, участники рынка недвижимости, в том числе кредиторы, инвесторы, риэлторы и застройщики, а также сами покупатели, несут убытки». Сейчас, как отмечают эксперты, ситуация уже похожа на предкризисную: по итогам этого года рост ВВП планируется на уровне 4,5-5% (включая строительный комплекс), тогда как цены на жилье только за прошедшие полгода, по данным проекта «Индикаторы рынка недвижимости», в Москве выросли на 13,6% (примерно на этом же уровне отмечается рост в других крупных городахстраны). Осенью ожидается новый всплеск – 13-15%, и, таким образом, за год стоимость жилья вырастет на 20-30%, то есть обгонит экономику страны более чем в 4 раза.