Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородный исход

Известно, что коренные жители европейских столиц свое городское жилье посещают только по крайней необходимости, ибо жить предпочитают в предместьях. Понять их  можно: постоянно пребывать в эпицентре туристических маршрутов довольно утомительно, а порой даже и невыносимо. Поэтому-то  истинного лондонца, парижанина или мадридца увидеть можно разве что в столичных деловых кварталах, где они работают. А, завершив трудовой день, эти господа перемещаются в тихие, уютные, живописные пригороды. Похожую картину все чаще можно наблюдать теперь и в Москве.


Пища для размышлений
Места обитания наиболее «продвинутых» москвичей следует искать среди престижных подмосковных топонимов Рублево-Успенского и Новорижского направлений. Однако, по мере развития рынка загородного домостроения,  география  миграции столичных жителей постепенно расширяется, как расширяется и спектр предложений рынка. Наблюдая за этими параллельными процессами, специалисты время от времени делают выводы о степени их влияния друг на друга. Что первично, спрос или все таки предложение? Вашему вниманию предлагается ретроспективный обзор «исхода» москвичей за пределы города, который выявляет эволюцию и структуру спроса на загородное жилье различных форматов.


Исход горожан. Первая волна
Первая волна исхода состоятельных горожан в предместья именуется теперь «рублевским» периодом. Речь идет о середине 90-х - той поре, когда операторы российского рынка недвижимости ввели в обиход такие форматы эксклюзивного жилья  как элитные коттеджи и краснокирпичные замки. Отличительная черта таких объектов - индивидуальные проекты строений, часто наличие большой территории (иногда до нескольких десятков гектаров) или близость к особо экзотическим местам.

И в этой связи справедливо говорить не столько об уникальности архитектуры, сколько о завидной эксклюзивности участков. Однако подобных особенных территорий было совсем не много - их запасы иссякли довольно быстро. А сколько-нибудь достоверной информации по количеству таких объектов практически никто предоставить не может – этот сегмент рынка всегда был очень закрытым.


Вторая волна – коттеджные поселки
Эра индивидуалов сменилась периодом приверженцев элитных и бизнес-застроек, которые стали называть «организованными коттеджными поселками». Этот сегмент начал активно развиваться с 2000 года, а информация по большинству объектов собрана специалистами аналитического центра www.irn.ru, и аккумулирована в материалах  исследований рынка коттеджных поселков.

Сначала  новые территориальные образования выглядели довольно хаотично и без претензий на высокие архитектурные замыслы. Потом эволюционировали до поселков «с единым архитектурным стилем», а затем стали возникать и  концептуальные зодческие проекты.

Между тем девелоперские эксперименты времен  поисков и метаний «съели» изрядное количество земельных участков, расположенных в радиусе 20-30 километров от МКАД. Причем, примерно половина коттеджных поселков того времени пришлась на Рублевку и Новую Ригу. Всего, согласно результатам исследований коттеджного рынка, по состоянию на весну 2006 года  в  Подмосковье насчитывалось около 400 поселков по 25 направлениям.

Ориентируясь на эти данные, можно сделать некоторые выводы по объемам загородного домостроения периода активного строительства, которое пришлось на 2004-2006 гг.   А если учесть и его темпы, то несложно прийти к заключению о существенном истощении территориальных ресурсов на самых востребованных направлениях Подмосковья. Понимая это как потенциальную проблему, застройщикам пришлось задуматься над разработкой более прогрессивных коммерческих проектов. Ведь потребность москвичей сменить городские пейзажи на пасторальные никуда не делась…


Жилье периода рационализма – таунхаусы
Задача стояла такая: обеспечить больший выход площадей при рациональном использовании территориальных ресурсов. Так на рынок вышел новый формат жилья, теперь известный как поселки таунхаусов. Застройка там представляет собой малоэтажные (2-3 этажа) дома,  сблокированные друг с другом. Конечно, приватности поубавилось, но это обстоятельство застройщики постарались компенсировать уровнем цен на таунхаусы.

У этого вида жилья есть и другие особенности, учитывая которые, можно сделать выводы об общих перспективах развития рынка таунхаусов в России. В частности, из материалов по исследованиям рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья можно получить представление о специфике этого неоднозначного сегмента и объемах его присутствия на рынке загородного жилья. Согласно данным исследований,  в настоящий момент таких объектов уже  более 70.

Следует отметить, что сразу по выходу на рынок (приблизительно в начале 90-х годов) таунхаусы не произвели сколько-нибудь благоприятного впечатления на потенциальных покупателей и воспринимались как эксперимент. Однако когда в первой половине текущего года цены на московские квартиры росли беспрецедентными темпами, этот формат жилья в сравнительно-ценовом диапазоне выглядел довольно привлекательно. Благодаря чему спрос на таунхаусы стал заметно выше. Соответственно, рынок таунхаусов следует считать состоявшимся сегментом, имеющим своего потребителя.


Остроумный компромисс – загородные жилые комплексы
Следующим шагом в направлении оптимизации строительного производства и рационального использования дефицитных земель стали  загородные жилые комплексы.

Их основная идея:  среди живописных ландшафтов построить корпуса малоэтажных домов (5-7 этажей), состоящих из обычных квартир. Какие цели ставили перед собой застройщики на сей раз? Во-первых, удовлетворить все еще огромный спрос горожан на загородное жилье.  Во-вторых, добиться рентабельности своих новых проектов за счет еще большего увеличения выхода площадей. И, наконец, в-третьих, использовать небольшие пустующие участки, расположенные в живописных местах Подмосковья и граничащих с инфраструктурно развитыми населенными пунктами. 

Загородные жилые комплексы можно считать продуктом, родившемся на стыке решения  дивелоперской дилеммы, возникшей в условиях растущего дефицита земельных участков в традиционно престижных местах Подмосковья. То есть, можно было  продолжать строить коттеджи, но уже на приличном удалении от столицы. А можно попробовать вывести на рынок новый формат загородного жилья в виде жилых корпусов городского типа, возведенных среди природных красот (лес, водоемы) недалеко от Москвы.

При этом первый путь связан с рядом сложностей, среди которых основная – необходимость прокладки базовых коммуникаций, что, соответственно, ведет к удорожанию проектов. Другая проблема касается отсутствия ясного представления о сегменте потребителей  загородных домов, расположенных на приличном расстоянии от Москвы.

Впрочем, столь же открытым оставался и вопрос  о потребителе такого продукта, как «городская квартира на природе». Но, взвешивая все за и против,  некоторые застройщики все-таки сделали в выбор в пользу второго пути и стали строить загородные жилые комплексы.

Вектор новому движению задали элитные проекты «Сосны, Николина гора» и «Жуковка-1». Оба по Рублево-Успенскому направлению. Покой, красивая природа и здоровая экология, дополненные комфортом жилья класса «премиум» с соответствующей инфраструктурой, а также престижное направление и однородная социальная среда – такова их концепция.

Следом за этими проектами  и по мере развития инфраструктуры в Подмосковье стали возникать и другие комплексы на менее престижных направлениях. 

Оценивая территории, пригодные для строительства загородных жилых комплексов, девелоперы руководствовались следующими требованиям: во-первых, выбранный участок должен находиться недалеко от населенного пункта с более или менее развитой инфраструктурой (инженерной и социальной). Во-вторых,  участок должен быть удачно расположен с точки зрения транспортной доступности, причем не только индивидуальным, но и общественным транспортом. И, наконец, третье обязательное условие – здоровая экология, живописное, тихое место.

Заметный толчок к развитию загородные жилые комплексы получили в период 2002 – 2003 гг., а сейчас уже есть основания говорить о начале активной стадии развития этого рынка. В частности, согласно материалам исследования рынка загородных жилых комплексов, проведенного специалистами аналитического центра www.irn.ru, в текущем году на рынке представлено 15 объектов, которые находятся на разных стадиях строительства и реализации. Всего же на рынке насчитывается порядка 25 загородных жилых комплексов (строящихся, построенных и заселенных).


Загородные жилые комплексы, представленные на рынке в 2006 году


Название ЖК Направление Удаленность, км Срок окочания строительства
Мещерский Боровское 1 построен
Опалиха (Новая Опалиха) Волоколамское 10 4 кв. 2006
Семь звезд Горьковское 13 2 кв. 2007
Северная слобода-2 Дмитровское 2 4 кв. 2007
Кореневский хуторок Егорьевское 10 1 кв. 2007
Vitro Village Калужское 38 4 кв. 2006
Сенеж Ленинградское 45 2 кв. 2007
Жемчужина Минское 55 4 кв. 2006
Chalet Жуковка Рублево-Успенское 8 1 кв. 2007
Жуковка-1 Рублево-Успенское 10 построен
Новое Лапино Рублево-Успенское 18 построен
Сосны на Николиной Горе Рублево-Успенское 22 4 кв. 2006
Грюнвальд Сколковское 1 2 кв. 2008
Заречье Сколковское 2 1 кв. 2007
12 месяцев Сколковское 5 3 кв. 2006


По материалам исследования рынка загородных жилых комплексов , аналитического центра www.irn.ru


Актуальность нового формата жилья аналитики, в частности, связывают с сокращением объемов предложения квартирного рынка в московском регионе. И если учесть, что около 60% жилья такого формата получило активное развитие в последние 2-3 года, то, скорее всего, тенденция к расширению данного сегмента рынка и охват все большего количества направлений будет продолжаться.


Более подробная информация об исследованиях загородного рынка:
Исследование рынка загородных жилых комплексов ;
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья ;
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья ;
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья .

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
230 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры пл. от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Звоните! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте