Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Курс квадратного метра

Для большинства наших граждан до сих пор остается действующей формула советского благополучия, состоящая из трех компонентов: машина, дача, квартира. Однако квартира, зачастую является главной материальной ценностью – измеряемой ценой квадратного метра, которая не стоит на месте. Впрочем, до недавнего времени это было не столь актуально, поскольку в России «хорошо себя чувствовал» «всемогущий» доллар.

Еще со времен кризиса 1998 года наши сограждане привыкли хранить свои сбережения в американской валюте, а жилье было скорее не роскошью, а местом для проживания. Курс доллара медленно, но верно подрастал, создавая уверенность в завтрашнем дне и ощущение повышения личного благосостояния. Особенно если на валютные сбережения еще и «капали» проценты. Даже цены на жилье привыкли считать «в нормальных» деньгах.

Идиллия рухнула в один миг, вместе с пошатнувшимся долларом. Естественной реакцией большинства россиян стало желание сконвертировать "американских президентов" в более устойчивую «валюту». Но как показала практика, при всем богатстве выбора существенной альтернативы квадратному метру практически не оказалось. Евро в России «в лицо» пока знают не многие, акции и ценные бумаги слишком рискованны и понятны не многим.

Однако рынок недвижимости тоже не из простых. Гамма квартир и их цен очень различна и понять куда лучше вложить свои «кровные» не так то просто. Впрочем, имеет смысл начать с главного и более простого. С общего для всего рынка недвижимости показателя, аналогичного курсу доллара или индексам фондового рынка. Своеобразного курса квадратного метра, который наглядно демонстрирует поведение рынка недвижимости в настоящий момент: - падает он или растет и если да, то насколько быстро. С помощью этого инструмента можно легко следить за ситуацией и понимать насколько в среднем дорожает или дешевеет квадратный метр в Москве, когда в него лучше вкладывать деньги, а когда наоборот извлекать.

Подобный интегральный курс квадратного метра – индекс стоимости жилья -  рассчитывают аналитики информационного центра «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU. Взглянув на график индекса стоимости за последние 5 лет легко заметить и провал цен на жилье 1998 – 1999 года и систематический рост в 2000-2003 годах. Даже оценить ежемесячный темп прироста и снижения рынка в процентах и сравнить его с другими экономическими показателями, например, с ростом и снижением курса доллара или евро.

Индексы рынка недвижимости не оценивают отдельную квартиру. Они являются индикаторами общих тенденций на рынке, которым подвержены все квартиры. Конечно же, какое-то жилье может дорожать чуть быстрее, какое-то - чуть медленнее. Но так уж устроен рынок недвижимости, что если дорожает, то все, так же как и дешевеет. Впрочем, сейчас имеет место первое, и многим небезынтересно почему. К тому же, как мы поймем чуть позже, курс квадратного метра имеет самое непосредственное отношение к курсу доллара.


Первые полгода роста
По итогам первого месяца лета индекс стоимости жилья – курс квадратного метра - достиг уровня в 1162$ за метр. Вместо традиционного летнего затишья июнь принес на рынок недвижимости новый ценовой подъем. В среднем жилье подорожало на 2.2% по сравнению с майским показателем, составляющим 1137$ за квадратный метр. Всего же с начала 2003 года индекс стоимости повысился почти на 10%.

Цены на недвижимость растут уже не первый год, что рождает у любого человека естественный вопрос – почему? Несложные размышления показывают, что повышение цен на недвижимость в большом городе – естественный процесс. Подобно деньгам в банке квадратные метры должны расти вместе с ростом мегаполиса, его населением, развитием экономики и бизнеса, уровнем инфраструктуры и сферы услуг. Поэтому если не происходит серьезных экономических потрясений, подобных кризису 1998 года, то для московской недвижимости характерно удорожание.

Темп такого естественного роста можно рассчитать исходя из макроэкономической модели. По оценкам специалистов аналитического центра IRN.RU в 2003 году он должен составить в среднем 15%, или чуть более 1% в месяц. Такой подъем рынка недвижимости как раз и наблюдался в первые месяцы этого года, однако, с конца марта по сегодняшний день он составляет около 2%.

Повышенные темпы роста цен на жилье указывают на существование дополнительной причины. Многие обозреватели рынка недвижимости видели ее в возникновении нестабильности геополитической обстановки вокруг Ирака и в динамике мировых цен на нефть. Впрочем, это объяснение было актуальным в марте-апреле, однако, несмотря на стабилизацию ситуации в Ираке московский рынок недвижимости продолжает покорять все новые рубежи!

Подобное развитие событий показывает, что геополитические события и мировые цены на нефть являются слишком глобальными факторами для рынка недвижимости в одном отдельно взятом городе и могут сказаться на нем, скорее, в долгосрочной перспективе. Объяснение повышенного роста цен на недвижимость в последние месяцы связано с более близким к нам локальным фактором – динамикой курса доллара. И тому сразу несколько причин.

Во-первых, как мы уже упоминали, наши сограждане привыкли держать свои сбережения в американской валюте. Снижение курса доллара привело к всплеску покупательского ажиотажа. Большинство покупок жилья, осуществленных в эти месяцы, было сделано не с целью обретения «крыши над головой», а целью сохранения своих сбережений.

Во-вторых, что тоже не секрет, цены на рынке недвижимости столицы исчисляются в долларах. Соответственно, в условиях его снижения продавцы квартир вынуждены просить за свое жилье больше, чтобы скомпенсировать потерю стоимости. Вот почему за последние месяцы цены предложения, а за ними и цены продаж взлетели «до небес».

Эту ситуацию можно наглядно увидеть. Избыточный рост индекса стоимости жилья, превышающий прогнозируемые 15% годовых, находится на уровне 0.8% - 1.0% в месяц. Эти цифры с очень хорошей точностью соответствует ежемесячному снижению курса доллара, начиная с марта 2003 года. Соответственно, сложение естественного темпа роста цен на жилье, который составляет чуть более 1% в месяц, с потерей стоимости доллара приводит к наблюдаемому росту курса квадратного метра в среднем 2% в месяц. А новое повышение темпов роста рынка недвижимости в июне есть не что иное, как реакция продавцов и покупателей квартир на новый провал доллара, начавшийся в первой декаде июня!



Описанные выше рассуждения имеют важную практическую пользу. Они означают, что в нынешних условиях курс доллара стал одним из индикаторов рынка недвижимости. Его динамика полностью противоположна динамике цен на недвижимость. Чем быстрее падает доллар, тем быстрее дорожает недвижимость! Это хорошо видно в симметричном снижении одного графика и подъеме другого.

Вооружившись пониманием ситуации на рынке недвижимости можно самостоятельно прогнозировать изменение цен на квартиры! Если падение доллара будет оставаться на сегодняшнем уровне, то цены на жилье в ближайшие месяцы также будут расти примерно на 2% в месяц. Если же снижение доллара замедлится и его курс стабилизируется, то это приведет к замедлению темпов роста до 1% в месяц и ниже. В условиях нового подъема доллара возможно начало стагнации рынка недвижимости.


Доходность жилья
Деньги, вложенные в жилье, способны приносить доход. Этот механизм хорошо известен – сдача квартиры в аренду. Но не это самое важное. Гораздо интереснее другой фактор, на который не каждый обращает внимание. За период сдачи в аренду сама квартира может как подорожать, так и подешеветь, и это может оказаться куда важнее арендных платежей!

Например, в 2001 году курс квадратного метра вырос примерно на 35%, т.е. в среднем на столько подорожала среднестатистическая квартира. Это куда больше, чем 10%-15% годовых от аренды! А в сумме такая квартира принесла доход на вложенные деньги около 50% годовых! Банковские депозиты просто «отдыхают»…

Впрочем, не всегда все было так гладко. Скажем, в 1998 году после кризиса менее чем за год жилье упало в цене примерно на 30%. При этом даже сдача в аренду не перекроет убытков от потери стоимости квартиры.

За уровнем текущей доходности на вложения в недвижимость можно следить с помощью индекса доходности жилья. Если он больше 1, то вложения в недвижимость эффективнее банковских валютных депозитов, если менее – то нет. Текущее значение индекса доходности достигло очень высокой отметки в 4 единицы, что также является следствием высоких темпов роста цен.


Отдельная тема – новостройки
Конечно, сдавать в аренду можно обжитую квартиру, а как быть с вложением средств в новостройки? На первый взгляд, пока квартира не построена дохода она не приносит. Но все не так просто.

Для всех новостроек работает универсальное правило. Новостройки дорожают быстрее, чем рынок в целом. Это связано с тем, что к естественному удорожанию квадратного метра добавляется еще несколько факторов, повышающих стоимость.

Во-первых, происходит удорожание дома по мере строительства. Цена квадратного метра, купленного на стадии котлована, к моменту окончания строительства поднимается в цене на 10%-15% плюс к общерыночному росту.

Во-вторых, по мере строительства происходит развитие инфраструктуры и повышения статуса района строительства в целом. Это особенно актуально для новых районов. Например, всего за несколько лет Марьинский парк, Бутово или Куркино из больших пустырей превратились в полноценные районы города с магазинами, школами, поликлиниками, транспортом и все прочей инфраструктурой. Поэтому как показывают цифры наибольший рост цен, а значит и доходность вложений, характерен именно для новых районов. В условиях повышенного спроса на жилье быстрее всего дорожают самые дешевые квартиры, а это как правило районы новостроек.

Рост средних цен в районах новостроек за первое полугодие 2003 года

 Начало 2003Июль 2003Средний рост за полгода
Куркино, квартиры 730 850 16.4 %
Люблино 750 860 14.6 %
Новокосино 800 880 10.0 %
Митино 880 950 7.9 %
Южное Бутово 680 760 11.7 %

Рост цен на элитное жилье в процентном соотношении, как правило, ниже из-за высокой стоимости самой квартиры. Однако он выше в абсолютном выражении. Так если типовая новостройка стоимостью 50.000 подорожала на 50%, то это доход в 25.000. А если элитная квартира стоимостью в миллион выросла в цене хотя бы на 10%, то это уже дополнительные 100.000. Пожалуй, это еще одна причина наблюдать за курсом квадратного метра.

Однако лидером роста цен на новостройки за последнее время остается все же ближайшее Подмосковье. Среди множества причин можно отметить и стирание психологических границ между проживанием внутри МКАД и за ней, и все меньшее различие между московской и подмосковной пропиской, и развитие инфраструктуры и транспортной доступности ближайшего Подмосковья, и фактор экологии, и дешевизны аналогичного жилья по сравнению с Москвой.

Почти во всех городах-спутниках столицы за последние полгода новостройки подорожали на 13% - 17%. Выдающийся пример - кирпичный многоквартирный жилой дом на 440 квартир в городе Видное, построенной компанией строительных инвестиций Комстрин. В начале продаж в конце прошлого года цены в среднем составляли 580$ за квадратный метр. Сейчас последние квартиры распродаются в среднем по ценам 750$, то превосходит уровень начала года почти на 30%!

 Начало 2003 Июль 2003Средний рост за полгода
Видное 610 730 19.7 %
Люберцы 570 640 12.3 %
Одинцово 710 820 15.5 %
Реутов 600 700 16.6 %
Химки 670 780 16.4 %

Эти примеры показывают немаловажные тенденции, происходящие в нашем сознании. Покупатели жилья все меньше действуют на основании эмоций и со временем здравый смысл и экономическая выгода берет свое. Это означает, что рынок недвижимости в нашей стране становится более цивилизованным, что требует совершенно новых инструментов его мониторинга, анализа и прогнозирования.

 

 

 
 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4262 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 193 900
до 9 741 050 руб.
Узнать подробнее
ЖК Отрада Московская область, Красногорский район, 8 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 21 - 98 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 432 180
до 15 753 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные квартиры Площади : 47 - 107 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Район «Испанские кварталы» Спешите! 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте