Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Курс квадратного метра

Для большинства наших граждан до сих пор остается действующей формула советского благополучия, состоящая из трех компонентов: машина, дача, квартира. Однако квартира, зачастую является главной материальной ценностью – измеряемой ценой квадратного метра, которая не стоит на месте. Впрочем, до недавнего времени это было не столь актуально, поскольку в России «хорошо себя чувствовал» «всемогущий» доллар.

Еще со времен кризиса 1998 года наши сограждане привыкли хранить свои сбережения в американской валюте, а жилье было скорее не роскошью, а местом для проживания. Курс доллара медленно, но верно подрастал, создавая уверенность в завтрашнем дне и ощущение повышения личного благосостояния. Особенно если на валютные сбережения еще и «капали» проценты. Даже цены на жилье привыкли считать «в нормальных» деньгах.

Идиллия рухнула в один миг, вместе с пошатнувшимся долларом. Естественной реакцией большинства россиян стало желание сконвертировать "американских президентов" в более устойчивую «валюту». Но как показала практика, при всем богатстве выбора существенной альтернативы квадратному метру практически не оказалось. Евро в России «в лицо» пока знают не многие, акции и ценные бумаги слишком рискованны и понятны не многим.

Однако рынок недвижимости тоже не из простых. Гамма квартир и их цен очень различна и понять куда лучше вложить свои «кровные» не так то просто. Впрочем, имеет смысл начать с главного и более простого. С общего для всего рынка недвижимости показателя, аналогичного курсу доллара или индексам фондового рынка. Своеобразного курса квадратного метра, который наглядно демонстрирует поведение рынка недвижимости в настоящий момент: - падает он или растет и если да, то насколько быстро. С помощью этого инструмента можно легко следить за ситуацией и понимать насколько в среднем дорожает или дешевеет квадратный метр в Москве, когда в него лучше вкладывать деньги, а когда наоборот извлекать.

Подобный интегральный курс квадратного метра – индекс стоимости жилья -  рассчитывают аналитики информационного центра «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU. Взглянув на график индекса стоимости за последние 5 лет легко заметить и провал цен на жилье 1998 – 1999 года и систематический рост в 2000-2003 годах. Даже оценить ежемесячный темп прироста и снижения рынка в процентах и сравнить его с другими экономическими показателями, например, с ростом и снижением курса доллара или евро.

Индексы рынка недвижимости не оценивают отдельную квартиру. Они являются индикаторами общих тенденций на рынке, которым подвержены все квартиры. Конечно же, какое-то жилье может дорожать чуть быстрее, какое-то - чуть медленнее. Но так уж устроен рынок недвижимости, что если дорожает, то все, так же как и дешевеет. Впрочем, сейчас имеет место первое, и многим небезынтересно почему. К тому же, как мы поймем чуть позже, курс квадратного метра имеет самое непосредственное отношение к курсу доллара.


Первые полгода роста
По итогам первого месяца лета индекс стоимости жилья – курс квадратного метра - достиг уровня в 1162$ за метр. Вместо традиционного летнего затишья июнь принес на рынок недвижимости новый ценовой подъем. В среднем жилье подорожало на 2.2% по сравнению с майским показателем, составляющим 1137$ за квадратный метр. Всего же с начала 2003 года индекс стоимости повысился почти на 10%.

Цены на недвижимость растут уже не первый год, что рождает у любого человека естественный вопрос – почему? Несложные размышления показывают, что повышение цен на недвижимость в большом городе – естественный процесс. Подобно деньгам в банке квадратные метры должны расти вместе с ростом мегаполиса, его населением, развитием экономики и бизнеса, уровнем инфраструктуры и сферы услуг. Поэтому если не происходит серьезных экономических потрясений, подобных кризису 1998 года, то для московской недвижимости характерно удорожание.

Темп такого естественного роста можно рассчитать исходя из макроэкономической модели. По оценкам специалистов аналитического центра IRN.RU в 2003 году он должен составить в среднем 15%, или чуть более 1% в месяц. Такой подъем рынка недвижимости как раз и наблюдался в первые месяцы этого года, однако, с конца марта по сегодняшний день он составляет около 2%.

Повышенные темпы роста цен на жилье указывают на существование дополнительной причины. Многие обозреватели рынка недвижимости видели ее в возникновении нестабильности геополитической обстановки вокруг Ирака и в динамике мировых цен на нефть. Впрочем, это объяснение было актуальным в марте-апреле, однако, несмотря на стабилизацию ситуации в Ираке московский рынок недвижимости продолжает покорять все новые рубежи!

Подобное развитие событий показывает, что геополитические события и мировые цены на нефть являются слишком глобальными факторами для рынка недвижимости в одном отдельно взятом городе и могут сказаться на нем, скорее, в долгосрочной перспективе. Объяснение повышенного роста цен на недвижимость в последние месяцы связано с более близким к нам локальным фактором – динамикой курса доллара. И тому сразу несколько причин.

Во-первых, как мы уже упоминали, наши сограждане привыкли держать свои сбережения в американской валюте. Снижение курса доллара привело к всплеску покупательского ажиотажа. Большинство покупок жилья, осуществленных в эти месяцы, было сделано не с целью обретения «крыши над головой», а целью сохранения своих сбережений.

Во-вторых, что тоже не секрет, цены на рынке недвижимости столицы исчисляются в долларах. Соответственно, в условиях его снижения продавцы квартир вынуждены просить за свое жилье больше, чтобы скомпенсировать потерю стоимости. Вот почему за последние месяцы цены предложения, а за ними и цены продаж взлетели «до небес».

Эту ситуацию можно наглядно увидеть. Избыточный рост индекса стоимости жилья, превышающий прогнозируемые 15% годовых, находится на уровне 0.8% - 1.0% в месяц. Эти цифры с очень хорошей точностью соответствует ежемесячному снижению курса доллара, начиная с марта 2003 года. Соответственно, сложение естественного темпа роста цен на жилье, который составляет чуть более 1% в месяц, с потерей стоимости доллара приводит к наблюдаемому росту курса квадратного метра в среднем 2% в месяц. А новое повышение темпов роста рынка недвижимости в июне есть не что иное, как реакция продавцов и покупателей квартир на новый провал доллара, начавшийся в первой декаде июня!



Описанные выше рассуждения имеют важную практическую пользу. Они означают, что в нынешних условиях курс доллара стал одним из индикаторов рынка недвижимости. Его динамика полностью противоположна динамике цен на недвижимость. Чем быстрее падает доллар, тем быстрее дорожает недвижимость! Это хорошо видно в симметричном снижении одного графика и подъеме другого.

Вооружившись пониманием ситуации на рынке недвижимости можно самостоятельно прогнозировать изменение цен на квартиры! Если падение доллара будет оставаться на сегодняшнем уровне, то цены на жилье в ближайшие месяцы также будут расти примерно на 2% в месяц. Если же снижение доллара замедлится и его курс стабилизируется, то это приведет к замедлению темпов роста до 1% в месяц и ниже. В условиях нового подъема доллара возможно начало стагнации рынка недвижимости.


Доходность жилья
Деньги, вложенные в жилье, способны приносить доход. Этот механизм хорошо известен – сдача квартиры в аренду. Но не это самое важное. Гораздо интереснее другой фактор, на который не каждый обращает внимание. За период сдачи в аренду сама квартира может как подорожать, так и подешеветь, и это может оказаться куда важнее арендных платежей!

Например, в 2001 году курс квадратного метра вырос примерно на 35%, т.е. в среднем на столько подорожала среднестатистическая квартира. Это куда больше, чем 10%-15% годовых от аренды! А в сумме такая квартира принесла доход на вложенные деньги около 50% годовых! Банковские депозиты просто «отдыхают»…

Впрочем, не всегда все было так гладко. Скажем, в 1998 году после кризиса менее чем за год жилье упало в цене примерно на 30%. При этом даже сдача в аренду не перекроет убытков от потери стоимости квартиры.

За уровнем текущей доходности на вложения в недвижимость можно следить с помощью индекса доходности жилья. Если он больше 1, то вложения в недвижимость эффективнее банковских валютных депозитов, если менее – то нет. Текущее значение индекса доходности достигло очень высокой отметки в 4 единицы, что также является следствием высоких темпов роста цен.


Отдельная тема – новостройки
Конечно, сдавать в аренду можно обжитую квартиру, а как быть с вложением средств в новостройки? На первый взгляд, пока квартира не построена дохода она не приносит. Но все не так просто.

Для всех новостроек работает универсальное правило. Новостройки дорожают быстрее, чем рынок в целом. Это связано с тем, что к естественному удорожанию квадратного метра добавляется еще несколько факторов, повышающих стоимость.

Во-первых, происходит удорожание дома по мере строительства. Цена квадратного метра, купленного на стадии котлована, к моменту окончания строительства поднимается в цене на 10%-15% плюс к общерыночному росту.

Во-вторых, по мере строительства происходит развитие инфраструктуры и повышения статуса района строительства в целом. Это особенно актуально для новых районов. Например, всего за несколько лет Марьинский парк, Бутово или Куркино из больших пустырей превратились в полноценные районы города с магазинами, школами, поликлиниками, транспортом и все прочей инфраструктурой. Поэтому как показывают цифры наибольший рост цен, а значит и доходность вложений, характерен именно для новых районов. В условиях повышенного спроса на жилье быстрее всего дорожают самые дешевые квартиры, а это как правило районы новостроек.

Рост средних цен в районах новостроек за первое полугодие 2003 года

 Начало 2003Июль 2003Средний рост за полгода
Куркино, квартиры 730 850 16.4 %
Люблино 750 860 14.6 %
Новокосино 800 880 10.0 %
Митино 880 950 7.9 %
Южное Бутово 680 760 11.7 %

Рост цен на элитное жилье в процентном соотношении, как правило, ниже из-за высокой стоимости самой квартиры. Однако он выше в абсолютном выражении. Так если типовая новостройка стоимостью 50.000 подорожала на 50%, то это доход в 25.000. А если элитная квартира стоимостью в миллион выросла в цене хотя бы на 10%, то это уже дополнительные 100.000. Пожалуй, это еще одна причина наблюдать за курсом квадратного метра.

Однако лидером роста цен на новостройки за последнее время остается все же ближайшее Подмосковье. Среди множества причин можно отметить и стирание психологических границ между проживанием внутри МКАД и за ней, и все меньшее различие между московской и подмосковной пропиской, и развитие инфраструктуры и транспортной доступности ближайшего Подмосковья, и фактор экологии, и дешевизны аналогичного жилья по сравнению с Москвой.

Почти во всех городах-спутниках столицы за последние полгода новостройки подорожали на 13% - 17%. Выдающийся пример - кирпичный многоквартирный жилой дом на 440 квартир в городе Видное, построенной компанией строительных инвестиций Комстрин. В начале продаж в конце прошлого года цены в среднем составляли 580$ за квадратный метр. Сейчас последние квартиры распродаются в среднем по ценам 750$, то превосходит уровень начала года почти на 30%!

 Начало 2003 Июль 2003Средний рост за полгода
Видное 610 730 19.7 %
Люберцы 570 640 12.3 %
Одинцово 710 820 15.5 %
Реутов 600 700 16.6 %
Химки 670 780 16.4 %

Эти примеры показывают немаловажные тенденции, происходящие в нашем сознании. Покупатели жилья все меньше действуют на основании эмоций и со временем здравый смысл и экономическая выгода берет свое. Это означает, что рынок недвижимости в нашей стране становится более цивилизованным, что требует совершенно новых инструментов его мониторинга, анализа и прогнозирования.

 

 

 
 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4596 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 052 300
до 11 400 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 100 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 253 500
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 182 676
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.3, кв-л 1, к.1 (10 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 52 до 172 кв.м. Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте