Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

"Хотели – как лучше, а получилось – как всегда"

Полный текст авторской статьи руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко о сложившейся ситуации на московском рынке недвижимости, подготовленной по просьбе газеты Коммерсант.
 
Со временем все дорожает. Это фундаментальный закон рынка, отражающий то важное обстоятельство, что деньги имеют стоимость во времени. Один рубль или доллар сегодня это уже меньше, чем рубль или доллар вчера, так как за это время их можно было вложить в дело и получить прибыль. К примеру, постарайтесь вспомнить, какие цены были 3, 5 или 7 лет назад – сегодня они уже, скорее всего, вызовут улыбку. Это закон жизни, даже в условиях стабильной экономики.
 
Однако порой некоторые вещи дорожают как-то неприлично быстро, причем, казалось бы, для этого не было никаких естественных причин. Причем можно заметить странную закономерность: – подорожание случается вскоре после очередной законодательной меры, направленной на благие цели. Поговорим, например, о московском жилье. По данным аналитического центра www.irn.ru за последний год цены на квартиры в Москве выросли в среднем ни много ни мало на 86%, а отдельные классы жилья и дома-новостройки подорожали более чем в 2 раза. Почему?
 
Эта история берет свое начало от введения федерального закона о долевом участии в строительстве, вступившего в силу чуть более года назад. Закон появился, разумеется, из благих побуждений: - защитить добросовестных покупателей квартир в новостройках от произвола застройщиков, да и вообще, призвать последних к порядку. Например, потребовать от них финансовой прозрачности, соблюдения заявленных сроков строительства, исключить возможность двойных продаж, запретить строить и продавать квартиры в домах, не имеющих всей необходимой разрешительной документации и т.д..
 
Казалось бы, все верно, так и должно быть. Однако практика показывает, что столь идеалистичный закон отказывается работать, вновь подтверждая непреложный национальный постулат «хотели как лучше, а получилось как всегда». Количество требуемых разрешений и согласований, необходимых для строительства любого жилого дома в крупном городе, столь велико, что их получение представляет собой куда более сложную задачу, чем само строительство. И вроде как все они нужны: - соответствие архитектурному облику города, ограничению по этажности и общей площади здания, соблюдение «красных линий», инсоляции, экологических норм, пожарной безопасности, санитарных требований, нагрузки на электрику и другие коммуникации, социальную инфраструктуру и много чего еще. Получение всех согласований и оформление всех документов нередко занимает в несколько раз больше времени, чем сам процесс строительства дома.
 
Тем не менее, несмотря на все сложности, объемы жилой застройки в Москве с 2000 года постоянно росли. Застройщики научились находить те или иные компромиссы с городской администрацией, контролирующими органами и общественностью. Нередко согласования удавалось получить лишь по завершению строительства – когда дом уже стоит и чиновникам вроде как бесполезно дальше упираться. Нехорошая, конечно, практика но, по крайней мере, она позволяла оперативно строить. Однако были и негативные моменты – конфликты с жителями соседних домов, во дворе которых пытались втиснуть новостройку с нарушением всех норм, перегрузка изношенных инженерных сетей, к которым подключали все новые объекты, а также нашумевшая проблема недобросовестных застройщиков и обманутых покупателей. Таким образом, утверждать, что раньше было лучше, в общем-то, нельзя – упорядочить строительную сферу было необходимо.
 
Однако новый закон потребовал от застройщиков слишком многого и неудивительно, что они встретили его в штыки. Причем довольно скоро застройщики нашли способ использовать его в своих интересах, как основной аргумент массированного PR, направленного на повышение цен. Коль строить теперь стало сложнее, чем раньше, то должны вырасти и цены на жилье, а расплачиваться за это должен конечный потребитель. С этого, фактически, и начался новый этап подорожания квартир летом 2005 года после продолжительного периода стагнации.
 
Получилось, что после введения нового закона, застройщики тужили недолго. Ведь теперь  строить много и работать на обороте, как раньше, стало, в общем-то, не нужно. Теперь достаточно стало просто задрать цены на свои уже строящиеся или почти готовые объекты и продавать их очень медленно, никуда не торопясь, но с большей рентабельностью. Ведь жилье нужно всем, а осваивать новые площадки в соответствии с новыми требованиями долго и накладно, а значит, в ближайшее время дефицит жилья и высокие темпы роста цен обеспечены.
 
В результате весной этого года рост цен на московские квартиры побил все прежние рекорды. По данным аналитического центра www.irn.ru в среднем темпы роста цен на жилье превышали 10% в месяц, отдельные дома-новостройки дорожали за месяц более, чем на 20% - просто такими темпами застройщики подымали цены на свои объекты. Более того, почти половина объектов в разные периоды 2006 года снималась с продажи в ожидании еще больших цен – зачем продавать сейчас, если через месяц – другой можно будет накинуть немалую прибавку.
 
Сейчас темпы роста цен на московское жилье постепенно пошли на спад, но все еще остаются довольно высокими – порядка 5% в месяц. Средний уровень цен на квартиры все теснее приближается к очередной планке – 4.000$ за квадратный метр. Нынешние цены легче почувствовать в абсолютном выражении. Так, среднестатистическая однушка, расположенная в обычном панельном доме где-то в спальном районе Москвы стоит сейчас от 150.000$ до 200.000$. Более-менее причинная трешка в нормальном доме далеко не в центре – от 300.000$ до 500.000$. Неудивительно, что совсем недавно Москва была признана самым дорогим городом Мира, прежде всего, из-за стоимости жилья.
 
В этот момент самое время вспомнить еще парочку традиционных национальных вопросов из серии «Кто виноват?» и «Что делать?». Оказывается, что вроде как и все и никто. Государство приняло меры для защиты прав покупателей жилья – сделало благое дело людям но, к сожалению, законодатели не сильно вникли в реалии рынка недвижимости и его специфику. Застройщики, будучи поставленными в жесткие условия, нашли свой выход из ситуации, не желая брать на себя лишних обязательств и проблем. Московские власти пока ограничиваются только рекомендациями, вроде недавнего заявления главы стройкомплекса о необходимости заморозить неприлично высокие цены, хотя вряд ли бизнес будет внимать подобным советам.
 
Казалось бы, городские власти вполне могут принять меры по сдерживанию цен на жилье, причем даже не командными, а рыночными методами - восстановить и даже увеличить объемы строительства жилья в городе. Однако освоение новых площадок в крупном мегаполисе – клубке противоречий - всегда наталкивается на какие-то препятствия и ущемляет чьи-то интересы, вроде истории с жителями в Южном Бутово, которые по-своему правы. Те или иные конфликты возникают почти всегда, идет ли речь и застройке стесненной площадки, сносе и расселении пятиэтажек или выводе предприятий за пределы города.
 
Но с другой стороны, история с жильем в Москве оказывается далеко не единственной. Нечто подобное, когда принятие очередного закона, направленного на благие цели, приводит к резкому подорожанию товаров, как-то участились. Не так давно под эгидой борьбы с подделками с полок магазинов исчез алкоголь, и обещает вернуться уже совсем по другим ценам. Опять искусственный дефицит, возникший из ничего. Другая благая мера, отменившая плату за входящие звонки, скорее всего, обернется общим увеличением затрат на связь, так как станут дороже исходящие звонки. В этом контексте можно вспомнить и другие подобные инициативы, которые вместо того, чтобы облегчать жизнь, приводят лишь к ее удорожанию, то есть заканчиваются «как всегда».
 
До какого предела московское жилье будет дорожать? Ответить на этот вопрос непросто, так как он зависит уже не столько от рыночных законов, сколько от административных действий. Прежде всего, от объемов строительства жилья в Москве. Пока столичный стройкомплекс продолжает рапортовать о высоких объемах вводимого жилья, однако в последнее время в эту статистику попадает все больше квадратных метров, построенных столичными строителями в других регионах, а также растет доля социального жилья. С одной стороны, это хорошо, а с другой – нет, потому что на фоне формальной статистики теряется понимание проблемы сокращения количества новых домов, в которых можно купить квартиру на свободном рынке столицы, что и создает дефицит предложения. Более того, социальное жилье, так или иначе, строится за счет коммерческого жилья, а значит, чем меньше домов в Москве строится на продажу, тем большая доля в покрытии расходов на социальное жилье и иные социальные нужды ложится на каждого покупателя квартиры.
 
Примечательно, что за прошедший год некоторые недостатки закона о долевом участии в строительстве были осознаны законодателями, а также были приняты поправки к нему. Однако следует отметить, что принятые поправки лежат несколько в иной плоскости, нежели факторы, влияющие на рост стоимости жилья, поэтому они вряд ли поспособствуют снижению цен на квартиры. Существенным для увеличения объемов строительства в Москве является упрощение процедуры выделения площадок под застройку и получения необходимых разрешений. Если закон о долевом участии в строительстве будет дополнен еще и пакетом законов, упрощающих процедуру строительства жилья, то это может существенно изменить ситуацию на рынке и Москвы и других регионов России.
 
Исходя из текущей ситуации на московском рынке недвижимости и понимания ее подоплеки, о перспективах этого рынка можно сказать следующее. Учитывая высокую инертность данной сферы, ожидать заметного увеличения объемов предложения и существенного перелома ситуации до конца текущего года не следует – рост цен на квартиры, скорее всего, будет продолжаться, хотя его темпы с большой вероятностью и дальше будут постепенно замедляться. В итоге к концу 2006 года средний уровень цен на жилье в Москве может составить 4.200$ - 4.500$ за квадратный метр.
 
В следующем году возможна стабилизация столичного рынка, а дальнейший тренд будет зависеть от объемов строительства, законодательных инициатив и общей макроэкономической обстановки в стране. Откат цен на московское жилье назад после длительного роста в 2005-2006 годах возможен в условиях восстановления объемов предложения до уровня 2004 года (до введения закона о долевом участии), или же при ухудшении макроэкономической ситуации в целом. В этом случае снижение цен может составить от 20% до 30%, но вряд ли больше.
 
Если же ограниченный объем нового строительства в столице станет нормой, то впоследствии рост цен возобновится, но более сдержанными темпами порядка 15%-20% в год. Как показывает практика, такие темпы удорожания жилья являются нормальным отражением стоимости денег во времени и характерны для большинства рынков недвижимости в странах с развитой и стабильной экономикой. Впрочем, на фоне нынешнего подорожания московских квартир они выглядят более чем скромными.
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
637 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 148 940
до 38 165 800 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 096 020
до 18 585 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. Торопитесь! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте