Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

"Хотели – как лучше, а получилось – как всегда"

Полный текст авторской статьи руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко о сложившейся ситуации на московском рынке недвижимости, подготовленной по просьбе газеты Коммерсант.
 
Со временем все дорожает. Это фундаментальный закон рынка, отражающий то важное обстоятельство, что деньги имеют стоимость во времени. Один рубль или доллар сегодня это уже меньше, чем рубль или доллар вчера, так как за это время их можно было вложить в дело и получить прибыль. К примеру, постарайтесь вспомнить, какие цены были 3, 5 или 7 лет назад – сегодня они уже, скорее всего, вызовут улыбку. Это закон жизни, даже в условиях стабильной экономики.
 
Однако порой некоторые вещи дорожают как-то неприлично быстро, причем, казалось бы, для этого не было никаких естественных причин. Причем можно заметить странную закономерность: – подорожание случается вскоре после очередной законодательной меры, направленной на благие цели. Поговорим, например, о московском жилье. По данным аналитического центра www.irn.ru за последний год цены на квартиры в Москве выросли в среднем ни много ни мало на 86%, а отдельные классы жилья и дома-новостройки подорожали более чем в 2 раза. Почему?
 
Эта история берет свое начало от введения федерального закона о долевом участии в строительстве, вступившего в силу чуть более года назад. Закон появился, разумеется, из благих побуждений: - защитить добросовестных покупателей квартир в новостройках от произвола застройщиков, да и вообще, призвать последних к порядку. Например, потребовать от них финансовой прозрачности, соблюдения заявленных сроков строительства, исключить возможность двойных продаж, запретить строить и продавать квартиры в домах, не имеющих всей необходимой разрешительной документации и т.д..
 
Казалось бы, все верно, так и должно быть. Однако практика показывает, что столь идеалистичный закон отказывается работать, вновь подтверждая непреложный национальный постулат «хотели как лучше, а получилось как всегда». Количество требуемых разрешений и согласований, необходимых для строительства любого жилого дома в крупном городе, столь велико, что их получение представляет собой куда более сложную задачу, чем само строительство. И вроде как все они нужны: - соответствие архитектурному облику города, ограничению по этажности и общей площади здания, соблюдение «красных линий», инсоляции, экологических норм, пожарной безопасности, санитарных требований, нагрузки на электрику и другие коммуникации, социальную инфраструктуру и много чего еще. Получение всех согласований и оформление всех документов нередко занимает в несколько раз больше времени, чем сам процесс строительства дома.
 
Тем не менее, несмотря на все сложности, объемы жилой застройки в Москве с 2000 года постоянно росли. Застройщики научились находить те или иные компромиссы с городской администрацией, контролирующими органами и общественностью. Нередко согласования удавалось получить лишь по завершению строительства – когда дом уже стоит и чиновникам вроде как бесполезно дальше упираться. Нехорошая, конечно, практика но, по крайней мере, она позволяла оперативно строить. Однако были и негативные моменты – конфликты с жителями соседних домов, во дворе которых пытались втиснуть новостройку с нарушением всех норм, перегрузка изношенных инженерных сетей, к которым подключали все новые объекты, а также нашумевшая проблема недобросовестных застройщиков и обманутых покупателей. Таким образом, утверждать, что раньше было лучше, в общем-то, нельзя – упорядочить строительную сферу было необходимо.
 
Однако новый закон потребовал от застройщиков слишком многого и неудивительно, что они встретили его в штыки. Причем довольно скоро застройщики нашли способ использовать его в своих интересах, как основной аргумент массированного PR, направленного на повышение цен. Коль строить теперь стало сложнее, чем раньше, то должны вырасти и цены на жилье, а расплачиваться за это должен конечный потребитель. С этого, фактически, и начался новый этап подорожания квартир летом 2005 года после продолжительного периода стагнации.
 
Получилось, что после введения нового закона, застройщики тужили недолго. Ведь теперь  строить много и работать на обороте, как раньше, стало, в общем-то, не нужно. Теперь достаточно стало просто задрать цены на свои уже строящиеся или почти готовые объекты и продавать их очень медленно, никуда не торопясь, но с большей рентабельностью. Ведь жилье нужно всем, а осваивать новые площадки в соответствии с новыми требованиями долго и накладно, а значит, в ближайшее время дефицит жилья и высокие темпы роста цен обеспечены.
 
В результате весной этого года рост цен на московские квартиры побил все прежние рекорды. По данным аналитического центра www.irn.ru в среднем темпы роста цен на жилье превышали 10% в месяц, отдельные дома-новостройки дорожали за месяц более, чем на 20% - просто такими темпами застройщики подымали цены на свои объекты. Более того, почти половина объектов в разные периоды 2006 года снималась с продажи в ожидании еще больших цен – зачем продавать сейчас, если через месяц – другой можно будет накинуть немалую прибавку.
 
Сейчас темпы роста цен на московское жилье постепенно пошли на спад, но все еще остаются довольно высокими – порядка 5% в месяц. Средний уровень цен на квартиры все теснее приближается к очередной планке – 4.000$ за квадратный метр. Нынешние цены легче почувствовать в абсолютном выражении. Так, среднестатистическая однушка, расположенная в обычном панельном доме где-то в спальном районе Москвы стоит сейчас от 150.000$ до 200.000$. Более-менее причинная трешка в нормальном доме далеко не в центре – от 300.000$ до 500.000$. Неудивительно, что совсем недавно Москва была признана самым дорогим городом Мира, прежде всего, из-за стоимости жилья.
 
В этот момент самое время вспомнить еще парочку традиционных национальных вопросов из серии «Кто виноват?» и «Что делать?». Оказывается, что вроде как и все и никто. Государство приняло меры для защиты прав покупателей жилья – сделало благое дело людям но, к сожалению, законодатели не сильно вникли в реалии рынка недвижимости и его специфику. Застройщики, будучи поставленными в жесткие условия, нашли свой выход из ситуации, не желая брать на себя лишних обязательств и проблем. Московские власти пока ограничиваются только рекомендациями, вроде недавнего заявления главы стройкомплекса о необходимости заморозить неприлично высокие цены, хотя вряд ли бизнес будет внимать подобным советам.
 
Казалось бы, городские власти вполне могут принять меры по сдерживанию цен на жилье, причем даже не командными, а рыночными методами - восстановить и даже увеличить объемы строительства жилья в городе. Однако освоение новых площадок в крупном мегаполисе – клубке противоречий - всегда наталкивается на какие-то препятствия и ущемляет чьи-то интересы, вроде истории с жителями в Южном Бутово, которые по-своему правы. Те или иные конфликты возникают почти всегда, идет ли речь и застройке стесненной площадки, сносе и расселении пятиэтажек или выводе предприятий за пределы города.
 
Но с другой стороны, история с жильем в Москве оказывается далеко не единственной. Нечто подобное, когда принятие очередного закона, направленного на благие цели, приводит к резкому подорожанию товаров, как-то участились. Не так давно под эгидой борьбы с подделками с полок магазинов исчез алкоголь, и обещает вернуться уже совсем по другим ценам. Опять искусственный дефицит, возникший из ничего. Другая благая мера, отменившая плату за входящие звонки, скорее всего, обернется общим увеличением затрат на связь, так как станут дороже исходящие звонки. В этом контексте можно вспомнить и другие подобные инициативы, которые вместо того, чтобы облегчать жизнь, приводят лишь к ее удорожанию, то есть заканчиваются «как всегда».
 
До какого предела московское жилье будет дорожать? Ответить на этот вопрос непросто, так как он зависит уже не столько от рыночных законов, сколько от административных действий. Прежде всего, от объемов строительства жилья в Москве. Пока столичный стройкомплекс продолжает рапортовать о высоких объемах вводимого жилья, однако в последнее время в эту статистику попадает все больше квадратных метров, построенных столичными строителями в других регионах, а также растет доля социального жилья. С одной стороны, это хорошо, а с другой – нет, потому что на фоне формальной статистики теряется понимание проблемы сокращения количества новых домов, в которых можно купить квартиру на свободном рынке столицы, что и создает дефицит предложения. Более того, социальное жилье, так или иначе, строится за счет коммерческого жилья, а значит, чем меньше домов в Москве строится на продажу, тем большая доля в покрытии расходов на социальное жилье и иные социальные нужды ложится на каждого покупателя квартиры.
 
Примечательно, что за прошедший год некоторые недостатки закона о долевом участии в строительстве были осознаны законодателями, а также были приняты поправки к нему. Однако следует отметить, что принятые поправки лежат несколько в иной плоскости, нежели факторы, влияющие на рост стоимости жилья, поэтому они вряд ли поспособствуют снижению цен на квартиры. Существенным для увеличения объемов строительства в Москве является упрощение процедуры выделения площадок под застройку и получения необходимых разрешений. Если закон о долевом участии в строительстве будет дополнен еще и пакетом законов, упрощающих процедуру строительства жилья, то это может существенно изменить ситуацию на рынке и Москвы и других регионов России.
 
Исходя из текущей ситуации на московском рынке недвижимости и понимания ее подоплеки, о перспективах этого рынка можно сказать следующее. Учитывая высокую инертность данной сферы, ожидать заметного увеличения объемов предложения и существенного перелома ситуации до конца текущего года не следует – рост цен на квартиры, скорее всего, будет продолжаться, хотя его темпы с большой вероятностью и дальше будут постепенно замедляться. В итоге к концу 2006 года средний уровень цен на жилье в Москве может составить 4.200$ - 4.500$ за квадратный метр.
 
В следующем году возможна стабилизация столичного рынка, а дальнейший тренд будет зависеть от объемов строительства, законодательных инициатив и общей макроэкономической обстановки в стране. Откат цен на московское жилье назад после длительного роста в 2005-2006 годах возможен в условиях восстановления объемов предложения до уровня 2004 года (до введения закона о долевом участии), или же при ухудшении макроэкономической ситуации в целом. В этом случае снижение цен может составить от 20% до 30%, но вряд ли больше.
 
Если же ограниченный объем нового строительства в столице станет нормой, то впоследствии рост цен возобновится, но более сдержанными темпами порядка 15%-20% в год. Как показывает практика, такие темпы удорожания жилья являются нормальным отражением стоимости денег во времени и характерны для большинства рынков недвижимости в странах с развитой и стабильной экономикой. Впрочем, на фоне нынешнего подорожания московских квартир они выглядят более чем скромными.
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
638 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Дмитровке Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 439 990
до 41 339 981 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК МФК Парк Мира Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 44 - 183 кв.м. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. Спешите! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте