Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Каков средний уровень цен на московское жилье?

Чем быстрее растут цены на московские квартиры, тем больше становятся различия обозревателей и участников рынка в оценке среднего уровня цен на жилье. Даже самые известные аналитики называют, казалось бы, противоречивые цифры. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, значения общегородского индекса стоимости жилья, отражающего средний уровень стоимости квадратного метра столичных квартир, на конец апреля 2006 года достигли отметки в 3.000$. При этом другие эксперты выдают заметно большие цифры: – от 3.300$ до 3.500$ за квадратный метр и даже выше. С чем связаны подобные различия и каков же на самом деле средний уровень стоимости московских квартир – эти вопросы в последнее время возникают все чаще.

Примечательно, что ответы на них предельно просты и наглядны. Чтобы в этом убедиться, достаточно построить распределение количества квартир в зависимости от цены квадратного метра, которое приведено ниже (сглаженный график):

Картинка получается довольно очевидная. Квартир по минимальным ценам порядка 1.500$ за квадратный метр в Москве уже почти нет. С ростом цены за метр количество квартир увеличивается, пока не достигает максимума, который в настоящий момент приходится примерно на 3.000$. Именно вокруг 3.000$ за квадратный метр сейчас группируется больше всего квартир. С дальнейшим ростом цены количество квартир начинает снижаться: – до 5.000$ за квадратный метр достаточно быстро, а потом вплоть до 20.000$-25.000$ за метр тянется длинный «хвост» элитных квартир.

В этом и состоит важная особенность квартирного распределения – оно не симметрично. В то время как левая часть распределения умещается в диапазоне от 1.500$ до 3.000$ за квадратный метр, правая тянется от 3.000$ до 20.000$-25.000$ за метр. Этот длинный «хвост» как раз и приводит к перекосам при статистической обработке выборки и, в первую очередь, к завышению средней цены.

Например, если мы формально вычислим среднюю стоимость квартир путем элементарного деления их полной стоимости на их полную площадь, то как раз и получим цифру порядка 3.500$. Но как видно из графика, такая формальная средняя цена не вполне соответствует даже интуитивному понятию среднего уровня цен – цен на основную массу квартир или цены среднестатистической квартиры. Длинный «хвост» элитных квартир перетягивает значение средней цены в свою сторону, завышая ее по отношению к стоимости основной массы обычных квартир.

Но неужели влияние элитных квартир на среднюю цену оказывается столь ощутимым, ведь их количество невелико – всего несколько процентов? И здесь следует учесть еще одно важное обстоятельство – элитные квартиры не просто существенно дороже типовых квартир по цене квадратного метра, но и их площади заметно больше. Оказывается, что вес 1 элитной квартиры площадью 300-500 кв.м. равноценен весу 10 типовых квартир с площадями 30-50 кв.м.. А значит, даже если элитных квартир в выборке всего 2%-3%, то их влияние на среднюю цену такое же, как и влияние 20%-30% типовых квартир, что уже достаточно ощутимо.

Это обстоятельство легко «прочувствовать» на похожем примере. Допустим, мы хотим посчитать реальный средний уровень доходов москвичей, понимая под этим уровень доходов основной массы населения или уровень доходов среднестатистического жителя столицы. Если при расчете такого среднего значения мы не исключим из выборки московских олигархов, чьи доходы существенно выше, чем у основной части населения, то за счет этого фактора можем получить цифру в полтора-два раза выше реальной! Очевидно, что формальный подход к вычислению средних значений в таких задачах не уместен – сначала следует сформировать более-менее однородную выборку, исключив из нее все крайние варианты.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru к вычислению среднего уровня цен на квартиры следует подходить таким же образом. Средний уровень цен на жилье должен соответствовать стоимости основной массы квартир или, говоря более точно, совпадать с максимумом приведенного выше распределения количества квартир по цене за метр. Такой средний уровень цен будет реально отражать характерную стоимость жилья в городе, в отличие от завышенной средней цены, вычисленной формальным способом.

Индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru как раз и рассчитывается исходя из этих соображений. Вы, возможно, обращали внимание на фразу, которая сопровождает все аналитические обзоры www.irn.ru: «Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей». Проще говоря, в аналитическом комплексе www.irn.ru при расчете индексов длинный «хвост» элитных квартир «отрезается» так, чтобы оставшаяся выборка соответствовала более-менее симметричному распределению квартир, а средний уровень цен соответствовал цене максимума распределения – стоимости основной массы обычных квартир.

Перекосы, возникающие при формальном расчете средней цены и приводящие к ее завышенному значению, можно встретить неоднократно в обзорах разных обозревателей рынка недвижимости, практикующих этот метод. Например, нередко возникает такая картина: - средние цены по большинству округов (и районов) Москвы оказываются несколько ниже средней цены по Москве в целом, за исключением только центрального округа. Аналогично средние цены по всем типам панельного жилья, а также по ряду других типов квартир, за исключением только современных монолитно-кирпичных домов, могут оказаться заметно ниже средней цены по городу. Подобным образом утверждение о том, что основная масса квартир находится в диапазоне от 2.500$ до 3.000$ за квадратный метр, запросто может соседствовать со средней ценой по Москве, большей 3.000$ за метр. Все такие перекосы еще раз показывают, что вычисленная формальным образом средняя цена оказывается завышенной по отношению к стоимости основной массы обычных московских квартир.

В аналитическом комплексе www.irn.ru, напротив, соблюдается сбалансированность выборки и всех показателей. Это означает, что среднее из средних уровней цен по разным подклассам жилья (подгруппам выборки) должно примерно совпадать со средним уровнем цен по выборке в целом. В этом несложно убедиться на основе любого обзора от www.irn.ru. В частности мы можем взять неделю от 24 апреля 2006 года, когда готовилась эта статья:


Индексы ст-ти жилья по округам, $ за кв.м. (www.irn.ru) 24.04.2006

Центральный

4040

Юго-западный

3440

Западный

3361

Северо-западный

3002

Северный

2986

Восточный

2869

Северо-восточный

2848

Южный

2761

Юго-восточный

2661

За МКАД

2459

В среднем по округам

3043


Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м.(www.irn.ru) 24.04.2006

Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2825

Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)

2882

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)

2991

Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

3004

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)

3407

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)

3199

В среднем по типам жилья

3051


Значение общегородского индекса стоимости жилья на эту дату составило 3.019$ за квадратный метр. Соответственно, индексы стоимости по округам и по классам жилья располагаются достаточно равномерно вокруг этой цифры. Примечательно, что среднее значение среди индексов стоимости по округам составляет 3.043$, по типам жилья – 3.051$, что отличается от общегородского индекса стоимости не более, чем на 1%. Проще говоря, система индексов стоимости является сбалансированной (в пределах погрешности расчетов и округлений). Это важный критерий адекватности результатов для любых обзоров и таблиц по уровню цен на жилье.

Аналитический центр www.irn.ru уже не в первый раз указывает на существенные недостатки метода средних цен в применении к мониторингу рынка недвижимости и анализу цен на жилье. Например, в статье «Злые шутки статистики» было показано, что изменение средней цены со временем может быть связано с вариациями квартирной выборки и носить характер статистического шума, не имеющего ничего общего с реальным изменением цен на квартиры. Другая причина неадекватности показателя средней цены – перекос в сторону дорогих квартир, что приводит к завышенному уровню средней стоимости жилья.

Борьба с этими и другими недостаткам, возникающими при элементарном вычислении средних цен, постепенно привела к созданию более совершенного показателя – индекса стоимости жилья. Этот показатель лишен указанных недостатков, однако алгоритм его вычисления заметно сложнее, чем формула среднего значения, к тому он составляет интеллектуальную собственность аналитического центра www.irn.ru. Текущие значения индекса стоимости жилья для столичного рынка достигли отметки в 3.000$ за квадратный метр, что соответствует уровню цен на основную массу типовых московских квартир или максимуму распределения количества квартир по цене за метр.

Разумеется, что данные других обозревателей, которые по-прежнему оперируют средней ценой, отличаются от значений индекса стоимости жилья. Сейчас они находятся на уровне 3.300$-3.500$ за квадратный метр и являются завышенными из-за длинного «хвоста» дорогих квартир. Понимание этих обстоятельств позволяет согласовать разные данные о текущем состоянии рынка жилья и выбрать либо более простые, но менее точные цифры, либо наоборот, перейти к использованию более точного показателя.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3798 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 100 000
до 35 100 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Match Point Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 29 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Фили, 5 мин. транспортом Застройщик: Волей Гранд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте