Чем быстрее растут цены на московские квартиры, тем больше становятся различия обозревателей и участников рынка в оценке среднего уровня цен на жилье. Даже самые известные аналитики называют, казалось бы, противоречивые цифры. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, значения общегородского индекса стоимости жилья, отражающего средний уровень стоимости квадратного метра столичных квартир, на конец апреля 2006 года достигли отметки в 3.000$. При этом другие эксперты выдают заметно большие цифры: – от 3.300$ до 3.500$ за квадратный метр и даже выше. С чем связаны подобные различия и каков же на самом деле средний уровень стоимости московских квартир – эти вопросы в последнее время возникают все чаще.

Примечательно, что ответы на них предельно просты и наглядны. Чтобы в этом убедиться, достаточно построить распределение количества квартир в зависимости от цены квадратного метра, которое приведено ниже (сглаженный график):

Картинка получается довольно очевидная. Квартир по минимальным ценам порядка 1.500$ за квадратный метр в Москве уже почти нет. С ростом цены за метр количество квартир увеличивается, пока не достигает максимума, который в настоящий момент приходится примерно на 3.000$. Именно вокруг 3.000$ за квадратный метр сейчас группируется больше всего квартир. С дальнейшим ростом цены количество квартир начинает снижаться: – до 5.000$ за квадратный метр достаточно быстро, а потом вплоть до 20.000$-25.000$ за метр тянется длинный «хвост» элитных квартир.

В этом и состоит важная особенность квартирного распределения – оно не симметрично. В то время как левая часть распределения умещается в диапазоне от 1.500$ до 3.000$ за квадратный метр, правая тянется от 3.000$ до 20.000$-25.000$ за метр. Этот длинный «хвост» как раз и приводит к перекосам при статистической обработке выборки и, в первую очередь, к завышению средней цены.

Например, если мы формально вычислим среднюю стоимость квартир путем элементарного деления их полной стоимости на их полную площадь, то как раз и получим цифру порядка 3.500$. Но как видно из графика, такая формальная средняя цена не вполне соответствует даже интуитивному понятию среднего уровня цен – цен на основную массу квартир или цены среднестатистической квартиры. Длинный «хвост» элитных квартир перетягивает значение средней цены в свою сторону, завышая ее по отношению к стоимости основной массы обычных квартир.

Но неужели влияние элитных квартир на среднюю цену оказывается столь ощутимым, ведь их количество невелико – всего несколько процентов? И здесь следует учесть еще одно важное обстоятельство – элитные квартиры не просто существенно дороже типовых квартир по цене квадратного метра, но и их площади заметно больше. Оказывается, что вес 1 элитной квартиры площадью 300-500 кв.м. равноценен весу 10 типовых квартир с площадями 30-50 кв.м.. А значит, даже если элитных квартир в выборке всего 2%-3%, то их влияние на среднюю цену такое же, как и влияние 20%-30% типовых квартир, что уже достаточно ощутимо.

Это обстоятельство легко «прочувствовать» на похожем примере. Допустим, мы хотим посчитать реальный средний уровень доходов москвичей, понимая под этим уровень доходов основной массы населения или уровень доходов среднестатистического жителя столицы. Если при расчете такого среднего значения мы не исключим из выборки московских олигархов, чьи доходы существенно выше, чем у основной части населения, то за счет этого фактора можем получить цифру в полтора-два раза выше реальной! Очевидно, что формальный подход к вычислению средних значений в таких задачах не уместен – сначала следует сформировать более-менее однородную выборку, исключив из нее все крайние варианты.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru к вычислению среднего уровня цен на квартиры следует подходить таким же образом. Средний уровень цен на жилье должен соответствовать стоимости основной массы квартир или, говоря более точно, совпадать с максимумом приведенного выше распределения количества квартир по цене за метр. Такой средний уровень цен будет реально отражать характерную стоимость жилья в городе, в отличие от завышенной средней цены, вычисленной формальным способом.

Индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru как раз и рассчитывается исходя из этих соображений. Вы, возможно, обращали внимание на фразу, которая сопровождает все аналитические обзоры www.irn.ru: «Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей». Проще говоря, в аналитическом комплексе www.irn.ru при расчете индексов длинный «хвост» элитных квартир «отрезается» так, чтобы оставшаяся выборка соответствовала более-менее симметричному распределению квартир, а средний уровень цен соответствовал цене максимума распределения – стоимости основной массы обычных квартир.

Перекосы, возникающие при формальном расчете средней цены и приводящие к ее завышенному значению, можно встретить неоднократно в обзорах разных обозревателей рынка недвижимости, практикующих этот метод. Например, нередко возникает такая картина: - средние цены по большинству округов (и районов) Москвы оказываются несколько ниже средней цены по Москве в целом, за исключением только центрального округа. Аналогично средние цены по всем типам панельного жилья, а также по ряду других типов квартир, за исключением только современных монолитно-кирпичных домов, могут оказаться заметно ниже средней цены по городу. Подобным образом утверждение о том, что основная масса квартир находится в диапазоне от 2.500$ до 3.000$ за квадратный метр, запросто может соседствовать со средней ценой по Москве, большей 3.000$ за метр. Все такие перекосы еще раз показывают, что вычисленная формальным образом средняя цена оказывается завышенной по отношению к стоимости основной массы обычных московских квартир.

В аналитическом комплексе www.irn.ru, напротив, соблюдается сбалансированность выборки и всех показателей. Это означает, что среднее из средних уровней цен по разным подклассам жилья (подгруппам выборки) должно примерно совпадать со средним уровнем цен по выборке в целом. В этом несложно убедиться на основе любого обзора от www.irn.ru. В частности мы можем взять неделю от 24 апреля 2006 года, когда готовилась эта статья:

Индексы ст-ти жилья по округам, $ за кв.м. (www.irn.ru) 24.04.2006

Центральный

4040

Юго-западный

3440

Западный

3361

Северо-западный

3002

Северный

2986

Восточный

2869

Северо-восточный

2848

Южный

2761

Юго-восточный

2661

За МКАД

2459

В среднем по округам

3043

Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м.(www.irn.ru) 24.04.2006

Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2825

Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)

2882

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)

2991

Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

3004

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)

3407

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)

3199

В среднем по типам жилья

3051

Значение общегородского индекса стоимости жилья на эту дату составило 3.019$ за квадратный метр. Соответственно, индексы стоимости по округам и по классам жилья располагаются достаточно равномерно вокруг этой цифры. Примечательно, что среднее значение среди индексов стоимости по округам составляет 3.043$, по типам жилья – 3.051$, что отличается от общегородского индекса стоимости не более, чем на 1%. Проще говоря, система индексов стоимости является сбалансированной (в пределах погрешности расчетов и округлений). Это важный критерий адекватности результатов для любых обзоров и таблиц по уровню цен на жилье.

Аналитический центр www.irn.ru уже не в первый раз указывает на существенные недостатки метода средних цен в применении к мониторингу рынка недвижимости и анализу цен на жилье. Например, в статье «Злые шутки статистики» было показано, что изменение средней цены со временем может быть связано с вариациями квартирной выборки и носить характер статистического шума, не имеющего ничего общего с реальным изменением цен на квартиры. Другая причина неадекватности показателя средней цены – перекос в сторону дорогих квартир, что приводит к завышенному уровню средней стоимости жилья.

Борьба с этими и другими недостаткам, возникающими при элементарном вычислении средних цен, постепенно привела к созданию более совершенного показателя – индекса стоимости жилья. Этот показатель лишен указанных недостатков, однако алгоритм его вычисления заметно сложнее, чем формула среднего значения, к тому он составляет интеллектуальную собственность аналитического центра www.irn.ru. Текущие значения индекса стоимости жилья для столичного рынка достигли отметки в 3.000$ за квадратный метр, что соответствует уровню цен на основную массу типовых московских квартир или максимуму распределения количества квартир по цене за метр.

Разумеется, что данные других обозревателей, которые по-прежнему оперируют средней ценой, отличаются от значений индекса стоимости жилья. Сейчас они находятся на уровне 3.300$-3.500$ за квадратный метр и являются завышенными из-за длинного «хвоста» дорогих квартир. Понимание этих обстоятельств позволяет согласовать разные данные о текущем состоянии рынка жилья и выбрать либо более простые, но менее точные цифры, либо наоборот, перейти к использованию более точного показателя.