Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Каков средний уровень цен на московское жилье?

Чем быстрее растут цены на московские квартиры, тем больше становятся различия обозревателей и участников рынка в оценке среднего уровня цен на жилье. Даже самые известные аналитики называют, казалось бы, противоречивые цифры. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, значения общегородского индекса стоимости жилья, отражающего средний уровень стоимости квадратного метра столичных квартир, на конец апреля 2006 года достигли отметки в 3.000$. При этом другие эксперты выдают заметно большие цифры: – от 3.300$ до 3.500$ за квадратный метр и даже выше. С чем связаны подобные различия и каков же на самом деле средний уровень стоимости московских квартир – эти вопросы в последнее время возникают все чаще.

Примечательно, что ответы на них предельно просты и наглядны. Чтобы в этом убедиться, достаточно построить распределение количества квартир в зависимости от цены квадратного метра, которое приведено ниже (сглаженный график):

Картинка получается довольно очевидная. Квартир по минимальным ценам порядка 1.500$ за квадратный метр в Москве уже почти нет. С ростом цены за метр количество квартир увеличивается, пока не достигает максимума, который в настоящий момент приходится примерно на 3.000$. Именно вокруг 3.000$ за квадратный метр сейчас группируется больше всего квартир. С дальнейшим ростом цены количество квартир начинает снижаться: – до 5.000$ за квадратный метр достаточно быстро, а потом вплоть до 20.000$-25.000$ за метр тянется длинный «хвост» элитных квартир.

В этом и состоит важная особенность квартирного распределения – оно не симметрично. В то время как левая часть распределения умещается в диапазоне от 1.500$ до 3.000$ за квадратный метр, правая тянется от 3.000$ до 20.000$-25.000$ за метр. Этот длинный «хвост» как раз и приводит к перекосам при статистической обработке выборки и, в первую очередь, к завышению средней цены.

Например, если мы формально вычислим среднюю стоимость квартир путем элементарного деления их полной стоимости на их полную площадь, то как раз и получим цифру порядка 3.500$. Но как видно из графика, такая формальная средняя цена не вполне соответствует даже интуитивному понятию среднего уровня цен – цен на основную массу квартир или цены среднестатистической квартиры. Длинный «хвост» элитных квартир перетягивает значение средней цены в свою сторону, завышая ее по отношению к стоимости основной массы обычных квартир.

Но неужели влияние элитных квартир на среднюю цену оказывается столь ощутимым, ведь их количество невелико – всего несколько процентов? И здесь следует учесть еще одно важное обстоятельство – элитные квартиры не просто существенно дороже типовых квартир по цене квадратного метра, но и их площади заметно больше. Оказывается, что вес 1 элитной квартиры площадью 300-500 кв.м. равноценен весу 10 типовых квартир с площадями 30-50 кв.м.. А значит, даже если элитных квартир в выборке всего 2%-3%, то их влияние на среднюю цену такое же, как и влияние 20%-30% типовых квартир, что уже достаточно ощутимо.

Это обстоятельство легко «прочувствовать» на похожем примере. Допустим, мы хотим посчитать реальный средний уровень доходов москвичей, понимая под этим уровень доходов основной массы населения или уровень доходов среднестатистического жителя столицы. Если при расчете такого среднего значения мы не исключим из выборки московских олигархов, чьи доходы существенно выше, чем у основной части населения, то за счет этого фактора можем получить цифру в полтора-два раза выше реальной! Очевидно, что формальный подход к вычислению средних значений в таких задачах не уместен – сначала следует сформировать более-менее однородную выборку, исключив из нее все крайние варианты.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru к вычислению среднего уровня цен на квартиры следует подходить таким же образом. Средний уровень цен на жилье должен соответствовать стоимости основной массы квартир или, говоря более точно, совпадать с максимумом приведенного выше распределения количества квартир по цене за метр. Такой средний уровень цен будет реально отражать характерную стоимость жилья в городе, в отличие от завышенной средней цены, вычисленной формальным способом.

Индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru как раз и рассчитывается исходя из этих соображений. Вы, возможно, обращали внимание на фразу, которая сопровождает все аналитические обзоры www.irn.ru: «Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей». Проще говоря, в аналитическом комплексе www.irn.ru при расчете индексов длинный «хвост» элитных квартир «отрезается» так, чтобы оставшаяся выборка соответствовала более-менее симметричному распределению квартир, а средний уровень цен соответствовал цене максимума распределения – стоимости основной массы обычных квартир.

Перекосы, возникающие при формальном расчете средней цены и приводящие к ее завышенному значению, можно встретить неоднократно в обзорах разных обозревателей рынка недвижимости, практикующих этот метод. Например, нередко возникает такая картина: - средние цены по большинству округов (и районов) Москвы оказываются несколько ниже средней цены по Москве в целом, за исключением только центрального округа. Аналогично средние цены по всем типам панельного жилья, а также по ряду других типов квартир, за исключением только современных монолитно-кирпичных домов, могут оказаться заметно ниже средней цены по городу. Подобным образом утверждение о том, что основная масса квартир находится в диапазоне от 2.500$ до 3.000$ за квадратный метр, запросто может соседствовать со средней ценой по Москве, большей 3.000$ за метр. Все такие перекосы еще раз показывают, что вычисленная формальным образом средняя цена оказывается завышенной по отношению к стоимости основной массы обычных московских квартир.

В аналитическом комплексе www.irn.ru, напротив, соблюдается сбалансированность выборки и всех показателей. Это означает, что среднее из средних уровней цен по разным подклассам жилья (подгруппам выборки) должно примерно совпадать со средним уровнем цен по выборке в целом. В этом несложно убедиться на основе любого обзора от www.irn.ru. В частности мы можем взять неделю от 24 апреля 2006 года, когда готовилась эта статья:


Индексы ст-ти жилья по округам, $ за кв.м. (www.irn.ru) 24.04.2006

Центральный

4040

Юго-западный

3440

Западный

3361

Северо-западный

3002

Северный

2986

Восточный

2869

Северо-восточный

2848

Южный

2761

Юго-восточный

2661

За МКАД

2459

В среднем по округам

3043


Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м.(www.irn.ru) 24.04.2006

Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2825

Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)

2882

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)

2991

Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

3004

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)

3407

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)

3199

В среднем по типам жилья

3051


Значение общегородского индекса стоимости жилья на эту дату составило 3.019$ за квадратный метр. Соответственно, индексы стоимости по округам и по классам жилья располагаются достаточно равномерно вокруг этой цифры. Примечательно, что среднее значение среди индексов стоимости по округам составляет 3.043$, по типам жилья – 3.051$, что отличается от общегородского индекса стоимости не более, чем на 1%. Проще говоря, система индексов стоимости является сбалансированной (в пределах погрешности расчетов и округлений). Это важный критерий адекватности результатов для любых обзоров и таблиц по уровню цен на жилье.

Аналитический центр www.irn.ru уже не в первый раз указывает на существенные недостатки метода средних цен в применении к мониторингу рынка недвижимости и анализу цен на жилье. Например, в статье «Злые шутки статистики» было показано, что изменение средней цены со временем может быть связано с вариациями квартирной выборки и носить характер статистического шума, не имеющего ничего общего с реальным изменением цен на квартиры. Другая причина неадекватности показателя средней цены – перекос в сторону дорогих квартир, что приводит к завышенному уровню средней стоимости жилья.

Борьба с этими и другими недостаткам, возникающими при элементарном вычислении средних цен, постепенно привела к созданию более совершенного показателя – индекса стоимости жилья. Этот показатель лишен указанных недостатков, однако алгоритм его вычисления заметно сложнее, чем формула среднего значения, к тому он составляет интеллектуальную собственность аналитического центра www.irn.ru. Текущие значения индекса стоимости жилья для столичного рынка достигли отметки в 3.000$ за квадратный метр, что соответствует уровню цен на основную массу типовых московских квартир или максимуму распределения количества квартир по цене за метр.

Разумеется, что данные других обозревателей, которые по-прежнему оперируют средней ценой, отличаются от значений индекса стоимости жилья. Сейчас они находятся на уровне 3.300$-3.500$ за квадратный метр и являются завышенными из-за длинного «хвоста» дорогих квартир. Понимание этих обстоятельств позволяет согласовать разные данные о текущем состоянии рынка жилья и выбрать либо более простые, но менее точные цифры, либо наоборот, перейти к использованию более точного показателя.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3847 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 185 370
до 19 879 460 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 964 034
до 35 411 406 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 35 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Раменки, 18 мин. транспортом Лобачевского ул., вл.120, к.1 Лобачевского ул., вл.120, к.2 Застройщик: Лидер Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 603 515
до 20 058 720 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Ленинградка 58 Москва, Северный округ, район Головинский Площади : 33 - 95 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком м. Войковская, 5 мин. транспортом Застройщик: Группа ЛСР.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 29 до 89 метров ГК: 2 кв. 2023 г. Звоните! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская Спешите! Современные квартиры в готовых домах пл. от 36 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО Новые квартиры у м.Дмитровская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 81 кв.м. Звоните! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Строящиеся корпуса комфорт-класса - сдача в 2021 г. Выбери лучшую планировку на старте продаж. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 71 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Спешите! Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 129 кв.м. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте