Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Каков средний уровень цен на московское жилье?

Чем быстрее растут цены на московские квартиры, тем больше становятся различия обозревателей и участников рынка в оценке среднего уровня цен на жилье. Даже самые известные аналитики называют, казалось бы, противоречивые цифры. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, значения общегородского индекса стоимости жилья, отражающего средний уровень стоимости квадратного метра столичных квартир, на конец апреля 2006 года достигли отметки в 3.000$. При этом другие эксперты выдают заметно большие цифры: – от 3.300$ до 3.500$ за квадратный метр и даже выше. С чем связаны подобные различия и каков же на самом деле средний уровень стоимости московских квартир – эти вопросы в последнее время возникают все чаще.

Примечательно, что ответы на них предельно просты и наглядны. Чтобы в этом убедиться, достаточно построить распределение количества квартир в зависимости от цены квадратного метра, которое приведено ниже (сглаженный график):

Картинка получается довольно очевидная. Квартир по минимальным ценам порядка 1.500$ за квадратный метр в Москве уже почти нет. С ростом цены за метр количество квартир увеличивается, пока не достигает максимума, который в настоящий момент приходится примерно на 3.000$. Именно вокруг 3.000$ за квадратный метр сейчас группируется больше всего квартир. С дальнейшим ростом цены количество квартир начинает снижаться: – до 5.000$ за квадратный метр достаточно быстро, а потом вплоть до 20.000$-25.000$ за метр тянется длинный «хвост» элитных квартир.

В этом и состоит важная особенность квартирного распределения – оно не симметрично. В то время как левая часть распределения умещается в диапазоне от 1.500$ до 3.000$ за квадратный метр, правая тянется от 3.000$ до 20.000$-25.000$ за метр. Этот длинный «хвост» как раз и приводит к перекосам при статистической обработке выборки и, в первую очередь, к завышению средней цены.

Например, если мы формально вычислим среднюю стоимость квартир путем элементарного деления их полной стоимости на их полную площадь, то как раз и получим цифру порядка 3.500$. Но как видно из графика, такая формальная средняя цена не вполне соответствует даже интуитивному понятию среднего уровня цен – цен на основную массу квартир или цены среднестатистической квартиры. Длинный «хвост» элитных квартир перетягивает значение средней цены в свою сторону, завышая ее по отношению к стоимости основной массы обычных квартир.

Но неужели влияние элитных квартир на среднюю цену оказывается столь ощутимым, ведь их количество невелико – всего несколько процентов? И здесь следует учесть еще одно важное обстоятельство – элитные квартиры не просто существенно дороже типовых квартир по цене квадратного метра, но и их площади заметно больше. Оказывается, что вес 1 элитной квартиры площадью 300-500 кв.м. равноценен весу 10 типовых квартир с площадями 30-50 кв.м.. А значит, даже если элитных квартир в выборке всего 2%-3%, то их влияние на среднюю цену такое же, как и влияние 20%-30% типовых квартир, что уже достаточно ощутимо.

Это обстоятельство легко «прочувствовать» на похожем примере. Допустим, мы хотим посчитать реальный средний уровень доходов москвичей, понимая под этим уровень доходов основной массы населения или уровень доходов среднестатистического жителя столицы. Если при расчете такого среднего значения мы не исключим из выборки московских олигархов, чьи доходы существенно выше, чем у основной части населения, то за счет этого фактора можем получить цифру в полтора-два раза выше реальной! Очевидно, что формальный подход к вычислению средних значений в таких задачах не уместен – сначала следует сформировать более-менее однородную выборку, исключив из нее все крайние варианты.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru к вычислению среднего уровня цен на квартиры следует подходить таким же образом. Средний уровень цен на жилье должен соответствовать стоимости основной массы квартир или, говоря более точно, совпадать с максимумом приведенного выше распределения количества квартир по цене за метр. Такой средний уровень цен будет реально отражать характерную стоимость жилья в городе, в отличие от завышенной средней цены, вычисленной формальным способом.

Индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru как раз и рассчитывается исходя из этих соображений. Вы, возможно, обращали внимание на фразу, которая сопровождает все аналитические обзоры www.irn.ru: «Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей». Проще говоря, в аналитическом комплексе www.irn.ru при расчете индексов длинный «хвост» элитных квартир «отрезается» так, чтобы оставшаяся выборка соответствовала более-менее симметричному распределению квартир, а средний уровень цен соответствовал цене максимума распределения – стоимости основной массы обычных квартир.

Перекосы, возникающие при формальном расчете средней цены и приводящие к ее завышенному значению, можно встретить неоднократно в обзорах разных обозревателей рынка недвижимости, практикующих этот метод. Например, нередко возникает такая картина: - средние цены по большинству округов (и районов) Москвы оказываются несколько ниже средней цены по Москве в целом, за исключением только центрального округа. Аналогично средние цены по всем типам панельного жилья, а также по ряду других типов квартир, за исключением только современных монолитно-кирпичных домов, могут оказаться заметно ниже средней цены по городу. Подобным образом утверждение о том, что основная масса квартир находится в диапазоне от 2.500$ до 3.000$ за квадратный метр, запросто может соседствовать со средней ценой по Москве, большей 3.000$ за метр. Все такие перекосы еще раз показывают, что вычисленная формальным образом средняя цена оказывается завышенной по отношению к стоимости основной массы обычных московских квартир.

В аналитическом комплексе www.irn.ru, напротив, соблюдается сбалансированность выборки и всех показателей. Это означает, что среднее из средних уровней цен по разным подклассам жилья (подгруппам выборки) должно примерно совпадать со средним уровнем цен по выборке в целом. В этом несложно убедиться на основе любого обзора от www.irn.ru. В частности мы можем взять неделю от 24 апреля 2006 года, когда готовилась эта статья:


Индексы ст-ти жилья по округам, $ за кв.м. (www.irn.ru) 24.04.2006

Центральный

4040

Юго-западный

3440

Западный

3361

Северо-западный

3002

Северный

2986

Восточный

2869

Северо-восточный

2848

Южный

2761

Юго-восточный

2661

За МКАД

2459

В среднем по округам

3043


Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м.(www.irn.ru) 24.04.2006

Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2825

Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)

2882

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)

2991

Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

3004

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)

3407

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)

3199

В среднем по типам жилья

3051


Значение общегородского индекса стоимости жилья на эту дату составило 3.019$ за квадратный метр. Соответственно, индексы стоимости по округам и по классам жилья располагаются достаточно равномерно вокруг этой цифры. Примечательно, что среднее значение среди индексов стоимости по округам составляет 3.043$, по типам жилья – 3.051$, что отличается от общегородского индекса стоимости не более, чем на 1%. Проще говоря, система индексов стоимости является сбалансированной (в пределах погрешности расчетов и округлений). Это важный критерий адекватности результатов для любых обзоров и таблиц по уровню цен на жилье.

Аналитический центр www.irn.ru уже не в первый раз указывает на существенные недостатки метода средних цен в применении к мониторингу рынка недвижимости и анализу цен на жилье. Например, в статье «Злые шутки статистики» было показано, что изменение средней цены со временем может быть связано с вариациями квартирной выборки и носить характер статистического шума, не имеющего ничего общего с реальным изменением цен на квартиры. Другая причина неадекватности показателя средней цены – перекос в сторону дорогих квартир, что приводит к завышенному уровню средней стоимости жилья.

Борьба с этими и другими недостаткам, возникающими при элементарном вычислении средних цен, постепенно привела к созданию более совершенного показателя – индекса стоимости жилья. Этот показатель лишен указанных недостатков, однако алгоритм его вычисления заметно сложнее, чем формула среднего значения, к тому он составляет интеллектуальную собственность аналитического центра www.irn.ru. Текущие значения индекса стоимости жилья для столичного рынка достигли отметки в 3.000$ за квадратный метр, что соответствует уровню цен на основную массу типовых московских квартир или максимуму распределения количества квартир по цене за метр.

Разумеется, что данные других обозревателей, которые по-прежнему оперируют средней ценой, отличаются от значений индекса стоимости жилья. Сейчас они находятся на уровне 3.300$-3.500$ за квадратный метр и являются завышенными из-за длинного «хвоста» дорогих квартир. Понимание этих обстоятельств позволяет согласовать разные данные о текущем состоянии рынка жилья и выбрать либо более простые, но менее точные цифры, либо наоборот, перейти к использованию более точного показателя.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3787 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 028 880
до 18 684 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М1 Показать все 15 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Headliner Спешите! Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! 8 км от МКАД. Квартиры площадью 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Торопитесь! Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте