Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Каков средний уровень цен на московское жилье?

Чем быстрее растут цены на московские квартиры, тем больше становятся различия обозревателей и участников рынка в оценке среднего уровня цен на жилье. Даже самые известные аналитики называют, казалось бы, противоречивые цифры. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, значения общегородского индекса стоимости жилья, отражающего средний уровень стоимости квадратного метра столичных квартир, на конец апреля 2006 года достигли отметки в 3.000$. При этом другие эксперты выдают заметно большие цифры: – от 3.300$ до 3.500$ за квадратный метр и даже выше. С чем связаны подобные различия и каков же на самом деле средний уровень стоимости московских квартир – эти вопросы в последнее время возникают все чаще.

Примечательно, что ответы на них предельно просты и наглядны. Чтобы в этом убедиться, достаточно построить распределение количества квартир в зависимости от цены квадратного метра, которое приведено ниже (сглаженный график):

Картинка получается довольно очевидная. Квартир по минимальным ценам порядка 1.500$ за квадратный метр в Москве уже почти нет. С ростом цены за метр количество квартир увеличивается, пока не достигает максимума, который в настоящий момент приходится примерно на 3.000$. Именно вокруг 3.000$ за квадратный метр сейчас группируется больше всего квартир. С дальнейшим ростом цены количество квартир начинает снижаться: – до 5.000$ за квадратный метр достаточно быстро, а потом вплоть до 20.000$-25.000$ за метр тянется длинный «хвост» элитных квартир.

В этом и состоит важная особенность квартирного распределения – оно не симметрично. В то время как левая часть распределения умещается в диапазоне от 1.500$ до 3.000$ за квадратный метр, правая тянется от 3.000$ до 20.000$-25.000$ за метр. Этот длинный «хвост» как раз и приводит к перекосам при статистической обработке выборки и, в первую очередь, к завышению средней цены.

Например, если мы формально вычислим среднюю стоимость квартир путем элементарного деления их полной стоимости на их полную площадь, то как раз и получим цифру порядка 3.500$. Но как видно из графика, такая формальная средняя цена не вполне соответствует даже интуитивному понятию среднего уровня цен – цен на основную массу квартир или цены среднестатистической квартиры. Длинный «хвост» элитных квартир перетягивает значение средней цены в свою сторону, завышая ее по отношению к стоимости основной массы обычных квартир.

Но неужели влияние элитных квартир на среднюю цену оказывается столь ощутимым, ведь их количество невелико – всего несколько процентов? И здесь следует учесть еще одно важное обстоятельство – элитные квартиры не просто существенно дороже типовых квартир по цене квадратного метра, но и их площади заметно больше. Оказывается, что вес 1 элитной квартиры площадью 300-500 кв.м. равноценен весу 10 типовых квартир с площадями 30-50 кв.м.. А значит, даже если элитных квартир в выборке всего 2%-3%, то их влияние на среднюю цену такое же, как и влияние 20%-30% типовых квартир, что уже достаточно ощутимо.

Это обстоятельство легко «прочувствовать» на похожем примере. Допустим, мы хотим посчитать реальный средний уровень доходов москвичей, понимая под этим уровень доходов основной массы населения или уровень доходов среднестатистического жителя столицы. Если при расчете такого среднего значения мы не исключим из выборки московских олигархов, чьи доходы существенно выше, чем у основной части населения, то за счет этого фактора можем получить цифру в полтора-два раза выше реальной! Очевидно, что формальный подход к вычислению средних значений в таких задачах не уместен – сначала следует сформировать более-менее однородную выборку, исключив из нее все крайние варианты.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru к вычислению среднего уровня цен на квартиры следует подходить таким же образом. Средний уровень цен на жилье должен соответствовать стоимости основной массы квартир или, говоря более точно, совпадать с максимумом приведенного выше распределения количества квартир по цене за метр. Такой средний уровень цен будет реально отражать характерную стоимость жилья в городе, в отличие от завышенной средней цены, вычисленной формальным способом.

Индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru как раз и рассчитывается исходя из этих соображений. Вы, возможно, обращали внимание на фразу, которая сопровождает все аналитические обзоры www.irn.ru: «Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей». Проще говоря, в аналитическом комплексе www.irn.ru при расчете индексов длинный «хвост» элитных квартир «отрезается» так, чтобы оставшаяся выборка соответствовала более-менее симметричному распределению квартир, а средний уровень цен соответствовал цене максимума распределения – стоимости основной массы обычных квартир.

Перекосы, возникающие при формальном расчете средней цены и приводящие к ее завышенному значению, можно встретить неоднократно в обзорах разных обозревателей рынка недвижимости, практикующих этот метод. Например, нередко возникает такая картина: - средние цены по большинству округов (и районов) Москвы оказываются несколько ниже средней цены по Москве в целом, за исключением только центрального округа. Аналогично средние цены по всем типам панельного жилья, а также по ряду других типов квартир, за исключением только современных монолитно-кирпичных домов, могут оказаться заметно ниже средней цены по городу. Подобным образом утверждение о том, что основная масса квартир находится в диапазоне от 2.500$ до 3.000$ за квадратный метр, запросто может соседствовать со средней ценой по Москве, большей 3.000$ за метр. Все такие перекосы еще раз показывают, что вычисленная формальным образом средняя цена оказывается завышенной по отношению к стоимости основной массы обычных московских квартир.

В аналитическом комплексе www.irn.ru, напротив, соблюдается сбалансированность выборки и всех показателей. Это означает, что среднее из средних уровней цен по разным подклассам жилья (подгруппам выборки) должно примерно совпадать со средним уровнем цен по выборке в целом. В этом несложно убедиться на основе любого обзора от www.irn.ru. В частности мы можем взять неделю от 24 апреля 2006 года, когда готовилась эта статья:


Индексы ст-ти жилья по округам, $ за кв.м. (www.irn.ru) 24.04.2006

Центральный

4040

Юго-западный

3440

Западный

3361

Северо-западный

3002

Северный

2986

Восточный

2869

Северо-восточный

2848

Южный

2761

Юго-восточный

2661

За МКАД

2459

В среднем по округам

3043


Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м.(www.irn.ru) 24.04.2006

Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2825

Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)

2882

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)

2991

Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

3004

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)

3407

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)

3199

В среднем по типам жилья

3051


Значение общегородского индекса стоимости жилья на эту дату составило 3.019$ за квадратный метр. Соответственно, индексы стоимости по округам и по классам жилья располагаются достаточно равномерно вокруг этой цифры. Примечательно, что среднее значение среди индексов стоимости по округам составляет 3.043$, по типам жилья – 3.051$, что отличается от общегородского индекса стоимости не более, чем на 1%. Проще говоря, система индексов стоимости является сбалансированной (в пределах погрешности расчетов и округлений). Это важный критерий адекватности результатов для любых обзоров и таблиц по уровню цен на жилье.

Аналитический центр www.irn.ru уже не в первый раз указывает на существенные недостатки метода средних цен в применении к мониторингу рынка недвижимости и анализу цен на жилье. Например, в статье «Злые шутки статистики» было показано, что изменение средней цены со временем может быть связано с вариациями квартирной выборки и носить характер статистического шума, не имеющего ничего общего с реальным изменением цен на квартиры. Другая причина неадекватности показателя средней цены – перекос в сторону дорогих квартир, что приводит к завышенному уровню средней стоимости жилья.

Борьба с этими и другими недостаткам, возникающими при элементарном вычислении средних цен, постепенно привела к созданию более совершенного показателя – индекса стоимости жилья. Этот показатель лишен указанных недостатков, однако алгоритм его вычисления заметно сложнее, чем формула среднего значения, к тому он составляет интеллектуальную собственность аналитического центра www.irn.ru. Текущие значения индекса стоимости жилья для столичного рынка достигли отметки в 3.000$ за квадратный метр, что соответствует уровню цен на основную массу типовых московских квартир или максимуму распределения количества квартир по цене за метр.

Разумеется, что данные других обозревателей, которые по-прежнему оперируют средней ценой, отличаются от значений индекса стоимости жилья. Сейчас они находятся на уровне 3.300$-3.500$ за квадратный метр и являются завышенными из-за длинного «хвоста» дорогих квартир. Понимание этих обстоятельств позволяет согласовать разные данные о текущем состоянии рынка жилья и выбрать либо более простые, но менее точные цифры, либо наоборот, перейти к использованию более точного показателя.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3870 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 5 410 924
до 6 001 295 руб.
Узнать подробнее
ЖК В Некрасовке-2 Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка Площади : 51 - 54 кв.м. м. Выхино, 20 мин. транспортом м. Некрасовка, 15 мин. пешком Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 843 628
до 21 001 691 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово Площади : 21 - 106 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. м. Красногвардейская, 5 мин. пешком м. Зябликово, 5 мин. пешком Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 1 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 2 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 2, к.4 Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 15 761 000
до 45 619 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Масловке Москва, Северный округ, район Савеловский Площади : 49 - 132 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 11 мин. пешком Застройщик: Мишина.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Дома на набережной сданы. 1 мин. от ЦАО! Потолки 3,2-5,6 м, окна 2,15х6,3 м. 4000 м2 фитнеса. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Новые Изумрудные холмы Квартиры в новых корпусах от 3 млн руб. Заселенный микрорайон с развитой инфраструктурой. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте