Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

"Трёшку" уверенно пробиваем!

Весной 2006 года кривая роста цен на жилье устремилась почти вертикально ввысь. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru», в марте цены на московские квартиры поднялись в среднем на 7,5%, что соответствует 90% в годовом исчислении. Даже без учета элитного сектора, цены неумолимо приближаются к знаковой отметке $3000/кв.м, несмотря на то, что Москва занимает далеко не самое первое место в мире по уровню жизни и доходам населения. Масла в огонь подливает бегство от слабеющего доллара. Будет ли скоро жилье в Москве дороже, чем в самых дорогих городах мира? Надолго ли хватит энтузиазма покупателей, и каковы возможные сценарии развития ситуации до конца года? Своим мнением делятся эксперты ведущих строительных и риэлторских компаний столицы.

Жить стало лучше... но дороже

Компания «ДОН-Строй» связывает рост цен с растущими доходами населения: согласно оценке Merryll Lynch, в России сейчас 88 тысяч долларовых миллионеров - на 4 тысячи больше, чем год назад. В 2005 г., по данным Росгосстата, доходы россиян выросли в реальном выражении на 27%. «Пока не удовлетворен платежеспособный спрос, жилье будет дорожать», - соглашается Нина КУЗНЕЦОВА, генеральный директор МИАН-агентство недвижимости.

Кто создает ажиотажный спрос – граждане, нуждающиеся в жилье, или инвесторы, играющие на повышение? По мнению Александра МОТОРИНА, заместителя руководителя Департамента недвижимости корпорации MIRAX GROUP, вопросы доходности вышли на первый план, и дело не только в миллионерах: «В Москве сложился платежеспособный средний класс, много обеспеченных покупателей из регионов. Вложения в недвижимость остаются наиболее доходными для максимально широких слоев населения».

При этом госп. Моторин отмечает, что нынешнее благополучие экономики определяет обилие нефтедолларов, и пока цены на энергоносители остаются высокими, рост цен на недвижимость продолжится. Никто из опрошенных экспертов не предсказал остановку или откат цен в этом году. По поводу будущих лет мнения были не столь однозначны: «Мы прогнозируем, что в 2007 г. произойдет остановка роста цен с возможным их откатом назад», - заявила Ольга ДЕНИСОВА, Заместитель директора по маркетингу компании «ДОМОСТРОЙ». «В снижении цен не заинтересован никто из участников рынка, - заочно возражает А.Моторин. - Даже в случае кризиса (по опыту 1998 года), продавцы не склонны продавать квартиры за бесценок».

Однако, для всех очевидно, что темпы роста цен марта-апреля 2006 г. аномальны и, чисто математически, не могут длиться долго. Когда же они замедлятся? Михаил ГОРОХОВСКИЙ, 1-й вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» связывает ценовую динамику с макроэкономикой: «Рост цен продлится еще 3 года, возможно, не такой истеричный, как сегодня. По мере дорожания рубля и уменьшения ставки рефинансирования Центробанка, должен сократиться приток денег в сектор потребления и увеличиться производство, в том числе строительство. Два года из указанных трех уйдет на восстановление объемов нового строительства, еще год добавляется за счет развития ипотеки».

Связанные одной цепью

Сергей ЕЛИСЕЕВ, директор департамента маркетинга компании «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что замедление роста цен произойдет осенью. На вторичном рынке действует серьезный инерционный фактор: коэффициент «заполняемости» альтернативных сделок (которых, если судить по базе ИНКОМа, 80% от общего числа). Сейчас этот коэффициент примерно 5 к 8, то есть на 5 продавцов приходится 8 покупателей. Допустим, 100 квартир выходит на рынок, 80 из них - альтернативы с таким коэффициентом, 20 – чистые продажи. А спрос только на альтернативы – 128 квартир. Возникает ситуация, когда рынок проедает сам себя.

Сейчас, считает Елисеев, ситуация с альтернативами неминуемо приближается к точке кипения. Кризис, по его мнению, произойдет летом, когда предложение сократится в период отпусков. Число «цепочек» сделок, которые рассыпаются из-за роста цен, достигнет критической массы. Это постепенно снизит спрос среди самих альтернативщиков, поскольку технически будет крайне сложно реализовать такие сделки. Каждые 5 не вышедших на рынок квартир-альтернатив – это 8 не заявленных покупок. В итоге, маятник должен качнуться в обратную сторону и рост цен замедлится. Иными словами, сжимаясь, вторичный рынок восстановит равновесие. Затем последует рост предложения.

Квартиры под прилавком

На первичном рынке именно сейчас происходит «сжимание рынка» - частично за счет проблем с законом о долевом участии, частично из-за того, что компании придерживают жилье и земельные участки. Это позволяет активно повышать цены. В компании «Дон-Строй» упоминают и такие факторы, как рост стоимости стройматериалов и выход на рынок покупателей, которые в 2004 занимали выжидательную позицию, надеясь, что стагнация закончится снижением цен. Вопреки мнению, что лидерами по росту стоимости остаются относительно недорогие квартиры, в «Дон-Строе» считают, что самый уверенный рост демонстрирует cектор элитного жилья.

«Реально к концу 2006 года объем предложения нового жилья может снизиться еще на 15-20%», - полагает Нина Кузнецова (МИАН-агенстство недвижимости). «По нашим прогнозам, рост цен будет продолжаться до тех пор, пока будет снижаться объем предложения на первичном рынке московского региона, - отмечает Ольга Денисова («Домострой»). - Увеличение объема произойдет примерно через один год».

«Ситуация на рынке новостроек изменилась не в лучшую сторону, - констатирует Дмитрий КУЗНЕЦОВ – Первый заместитель генерального директора МИАН-агентство недвижимости. -  Количество предложений, с которыми мы работаем, уменьшилось почти на 40%. Из-за действия 214-го закона застройщики очень тщательно относятся к получению разрешительной документации на строительство. По этой причине откладывается и начало продаж. Мне кажется, не следует ожидать появления большого количества новых проектов».

«По нашему мнению, восстановление объемов предложения новостроек произойдет, но не ранее, чем к 2008 году, - говорит Михаил Гороховский. - Для этого в Москве должна произойти серьезная реконструкция системы энерго-, газо-, водоснабжения, канализации, которые позволят освоить новые строительные площадки. Для стабилизации цен на жилье Москва должна строить на 1 млн. кв. метров больше, чем сегодня. Понятно, что за один год это сделать невозможно».

Социалка съела рынок

Сергей Елисеев настроен более мрачно: объем ввода новостроек не восстановится ни в этом году, ни вообще в ближайшей перспективе - и не только из-за ФЗ №214 и проблем с инфраструктурой. Процесс сокращения объемов на рынке идет давно – с 2000 года. В этом смысле не должна вводить в заблуждение статистика по общему объему вводимых площадей. В 2001 г. ввели 4,5 млн. кв.м, в 2005 – 4,8 млн. кв.м. Рост есть, хотя и не значительный. Но рынок питается не метрами, а квартирами. В 2001 г. из построенного объема с рынка было изъято 0,5 млн. кв.м., которые пошли на социальные программы. В 2005 - уже изъяли 1.8 млн. Таким образом, объем предложения на рынке сократился на 1 млн. кв.м.

Но это еще не все. Радикально изменилась структура рынка: основную массу коммерческого жилья теперь представляет не панель с типичной площадью квартиры 55 кв.м., а монолит – 90-100 кв.м. Только этот фактор сокращает реальное предложение квартир в два раза. Ситуация начнет меняться только когда Москва исчерпает возможности по сносу пятиэтажек и начнет осваивать другие резервы, считает госп. Елисеев. Тогда, вероятно, нерыночное изъятие сократится, а «излишки» малогабаритной панели могут вернуться в коммерческий сектор (ДСК надо загружать).

Главное - не спугнуть

Всех волнует вопрос: насколько вырастут цены до конца года, если уже к середине апреля рост составил около 25% (по данным аналитического центра www.irn.ru), стартовав с отметки около $2300/кв.м. в начале года? Единственное, в чем сошлись все эксперты – в скором преодолении рубежа $3000/кв.м: «Трёшку пробиваем уверенно и скоро», - как выразился один из респондентов. Прогноз Сергея Елисеева (ИНКОМ) таков: 5% в месяц с апреля по август, с сентября – по 2,5% в месяц. Это почти 60% за год, а если считать нарастающим итогом, - 70%. Более умеренный прогноз сделала Нина Кузнецова (МИАН): 30%. Правда, она оговорилась, что это минимальный уровень, который можно предположить.

Примерно того же уровня цен ожидает Александр Моторин (MIRAX GROUP): 25-40% по разным типам квартир. В «Домострое» полагают, что если цены в 2006 году вырастут на 50% или больше, то не исключена и стагнация, как это было после «триумфального шествия» 2003-2004 гг. При этом к концу текущего года «Домострой» прогнозирует средний уровень цен $3000-3100 кв.м. (это 30-35%). Михаил Гороховский предсказывает $3600 к концу года. «Дон-Строй» предполагает, что к концу года рынок вырастет минимум на 35%.

В целом, разброс прогнозов итогового среднего уровня цен на конец 2006 года колеблется в диапазоне от $3000 до $4000, но большинство экспертов не хотят пугать рынок и полагают, что средняя цена не преодолеет планку в $3300 за метр. Нетрудно заметить, что для реализации такого сценария рост цен в самое ближайшее время должен снизиться до 1% - 2% в месяц. Между тем, на момент опроса экспертов (середина апреля) цены выросли на 2,5% всего за одну неделю, побив очередной рекорд.

Петр ЧЕРНОВ специально для www.irn.ru  

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
171 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 944 000
до 37 308 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 188 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Складочная ул., вл.1, к.2 (В1)King Складочная ул., вл.1, к.2 (В2)Elington Складочная ул., вл.1, к.C2 (Armstrong) Показать все 8 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 929 400
до 19 348 680 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 208 800
до 9 859 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 28 - 49 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Дмитровская, 2 мин. пешком Застройщик: ТПУ Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Спешите! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью от 49 метров.Монолит. Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте