Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Классификация объектов жилой недвижимости

Деление объектов жилой недвижимости на классы и категории сегодня приобретает все большее значение. Ценовая политика фирм, планы на перспективу, предпочтения покупателей во многом определяются принадлежностью конкретных сооружений к тому или иному классу. Насколько объективна используемая участниками рынка классификация, каковы основные параметры той или иной категории — на эти и другие вопросы мы постараемся ответить в предлагаемой статье.

Классификация жилья: кому это нужно?

С необходимостью классификации согласны многие эксперты: упорядоченность облегчает понимание рыночной ситуации и служит верным показателем цивилизованности рынка. Тем не менее практика показывает, что договориться о единых терминах применительно к «звездному» обозначению гостиниц или буквенному группированию офисных помещений значительно проще, чем определиться с классификацией объектов жилой недвижимости. Каждый застройщик, относя возводимый им дом к той или иной категории (элитный, люкс-, бизнес-, премиум-класс и т. д.), исходит из собственного понимания качественных характеристик объекта, видения целевых групп и их потребностей.

Исследователи стремятся к выработке универсальной классификации (чтобы анализировать рынок, используя общие понятия). В то же время застройщик и покупатель (каждый из своих соображений) заинтересованы в индивидуальной классификации. Клиент будет выбирать жилье, соответствующее именно его критериям удобства и комфорта. И эта субъективная оценка скорее всего не совпадет с теми определениями классов, которые предлагают и которыми пытаются оперировать эксперты. Препятствует введению универсальной классификации и так называемая территориальная неоднородность рынка недвижимости. В регионах данная сфера развивается медленнее, по своим экономическим и социальным законам. Потребности в жилье того или иного класса (а значит, понимание классов) в центре и на периферии различны. Как правило, они определяются экономикой региона, прожиточным минимумом и общим уровнем жизни населения. В итоге на местах образуются локальные структуры рынка со своим делением жилья на категории. Наглядный пример — подмосковные Одинцово, Подольск или Красногорск. Здешний элиткласс в Москве скорее всего назовут бизнес-классом.

Отсутствие единых параметров порождает серьезные проблемы. Как, скажем, столичному застройщику, решившему выйти с проектом в регион, описать требуемую категорию здания при выдаче задания региональной проектной организации? Ведь у каждого свои представления о классе…

Из всего сказанного следует, что договориться о понятиях, выработать хотя бы самые общие стандарты и критерии классификации жилья участникам рынка необходимо.

Параметры, по которым здание можно отнести к элит-, бизнес- или экономклассу

Параметры
Элиткласс
Бизнес-класс
Экономкласс
Примечания
Местополо-жение
Исторический центр, экологически благоприятные престижные районы
Любой район
Любой район
 
Технология строительства
Монолит/ кирпич
Монолит/ кирпич
Панель/ монолит
 
Придомовая территория
Огороженная
Огороженная
Огороженная/ неогороженная (по инициативе жильцов)
 
Системы безопасности
Есть
Есть
Нет/есть (по инициативе жильцов)
Уровень охран-ных систем, наличие камер наблюдения и т. д. зависят от желания и финансовых возможностей жильцов
Подземный паркинг
Есть (одно и более м/мест на квартиру)
Есть (одно или менее м/мест на квартиру)
Нет (есть места для стоянки на придомовой территории)
 
Отделка холлов, входных групп, мест общего пользования
Высококачественная (с применением качественных материалов)
Улучшенная (с примене-нием качествен-ных материалов)
Стандартная ( использованы преимущест-венно отечественные материалы)
 
Лифты
Tisson, Kone, Mitsubishi, Otis, Schindler
Mitsubishi, LG и др.
Отечествен-ного производства (КМЗ)
 
Количество квартир на этаже
2–3
4
5 и более
 
Площадь квартир (комн./кв. м)
2/90–140, 3/130–160, 4/160–190
2/60–80, 3/90–130, 4/110–150
1/35–50, 2/50–70, 3/70–100, 4/100–130
 
Площадь остекления
Увеличенная (в т. ч. возможно витражное остекление)
Стандартная
Стандартная
 
Высота потолков (м)
3–3,5
2,8–3,10
2,7–3
 
 

 

Пути решения проблемы

Эксперты предлагают разные варианты сведения количества параметров, определяющих класс дома, к минимуму.

Наиболее распространены упрощения по цене и так называемому ключевому слову.

Может ли цена квадратного метра быть главным критерием определения класса? Некоторые специалисты считают, что да. Предполагают, что, если стоимость метра попадает в тот или иной общепринятый диапазон, дом можно считать принадлежащим к определенной категории. Разбивка на сегодняшний день выглядит примерно так: до 1300 долл./кв. м — экономкласс, 1300–6000 — бизнес-класс, от 6000 — элита. Однако при таком подходе возникает ряд существенных но.

Скажем, остается открытой проблема регионов, где цены на жилье существенно отличаются от московских. Кроме того, стоимость в принципе не может формировать статус здания. Она, если следовать законам экономики, скорее следствие, нежели причина, и поэтому должна быть лишь производным компонентом.

При определении класса по ключевому слову исходят из некоего набора универсальных ассоциаций, возникающих у покупателя при выборе квартиры и основанных на тех или иных предпочтениях. В данном случае деление выглядит примерно следующим образом:

-экономкласс — «минимум». Для застройщика местоположение и качество здания вторичны (не имеют определяющего значения), главное — минимизация строительных затрат и соответственно стоимости квадратного метра. Покупатель также заинтересован только в одном — дешевле купить;
-бизнес-класс — «комфорт». Здесь первично качество дома, вернее — оптимальный для покупателя набор характеристик;
-элита — «престиж». Важно не столько качество, сколько раскрученность бренда здания или района. Скажем, название

«Беверли-Хиллз» говорит само за себя, априори подразумевается все самое лучшее.

У ассоциативного подхода есть как безусловные плюсы, так и очевидные минусы. Набора одних только ощущений застройщику (продавцу) явно недостаточно, чтобы спроектировать нужный дом или подобрать желаемый вариант квартиры. Необходим хотя бы минимальный набор точных параметров. Ведь, решив купить жилье, первым делом человек думает не о классе дома или о районе. Вначале он определяет для себя качественные характеристики будущего жилища: площадь, количество комнат, высоту потолков, наличие машиноместа в подземном паркинге и т. д. А о том, к дому какого класса эта комбинация относится, он скорее всего даже не задумывается. В данном случае задача продавца — объединить эти параметры так, чтобы максимально угадать потребности своей целевой группы покупателей и ее ожидания.

Таким образом, более-менее точные критерии классификации — это исключительно продукт совместной деятельности покупателя и продавца. Покупатель (некая целевая группа) выделяет некоторые значимые параметры, на основании которых продавец определяет класс.

Правда, специалисты предупреждают, что составленная подобным методом классификация применима только к новостройкам. Устанавливать по ней класс зданий, возведенных несколько десятков лет назад, невозможно, поскольку особенности строительства и требования к жилью тогда были иными. Фактор времени нельзя не учитывать. Вполне возможно, что жилое здание, на момент ввода в эксплуатацию по всем параметрам подходящее под определение элитного, по прошествии времени перейдет в бизнес-класс. Так произошло со сталинскими высотками: в советские времена они считались наиболее престижными, в них жили только представители политических кругов и тогдашнего бомонда. Но сегодня эти дома по своим внутренним характеристикам уже не дотягивают до элитных.

Естественно, определяя класс, необходимо помнить о комплексном подходе. Одного и даже нескольких параметров недостаточно, чтобы отнести строение к той или иной категории (высокие потолки и огороженная придомовая территория не позволяют причислить к бизнес-классу здание, возведенное по панельной технологии).

В этом смысле некорректным видится понимание классности жилья некоторыми специалистами, допускающими некий компенсационный вариант, когда явная неполноценность (или полное отсутствие) одних критериев покрывается за счет превосходства других. Например, среднее качество строительства или нерациональная планировка восполняются престижностью района. И статус дома якобы в этом случае остается прежним.

Подобный подход представляется неверным прежде всего потому, что допускает серьезнейшее нарушение — отклонение от базовых характеристик, которые выделены потребителем как значимые. Например, для покупателя принципиальна высота потолков от 3 м, а то, что застройщик «компенсирует» потолки в 2,7 м качеством и престижностью местоположения дома, вряд ли привлечет такого клиента (ориентированного, если верить таблице, на жилье бизнес-класса). Какой же смысл возводить дома с высотой потолков в 2,7 м в престижном районе, удорожая тем самым строительство и неизбежно устанавливая цену квадратного метра на уровне хорошего бизнес-класса? Это просто невыгодно.

Вот почему при определении параметров и их содержательных характеристик для того или иного класса так важно соответствие всех показателей друг другу. Взаимозаменяемости быть не может — это чревато расхождением с потребительскими ожиданиями, а значит, недостаточным спросом на квартиры и невыгодной экономикой проекта.

То же можно сказать и по поводу вопроса, вызывающего извечный спор экспертов: что же первично и более важно при определении класса — местоположение дома или его качество? Здесь также приемлема лишь комплексная оценка.

Положение здания и его внутренние характеристики — самостоятельные в глазах покупателя параметры. Но при этом они настолько взаимозависимы, что их всегда следует рассматривать вместе. Например, планируя возведение элитного дома необычной архитектурной формы и с дорогой отделкой, компания-застройщик никогда не выберет в качестве места для строительства неблагополучный район. И наоборот, на дорогой земле престижных, экологически чистых зон нет смысла возводить типовое жилье. И в том и в другом случае это будет невыгодно. Качество здания должно соотноситься со стоимостью (престижем) земли. Только проанализированные в комплексе, эти критерии дают наиболее полное представление о классе дома.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11844 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 100 000
до 35 100 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Match Point Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 29 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Фили, 5 мин. транспортом Застройщик: Волей Гранд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте