Деление объектов жилой недвижимости на классы и категории сегодня приобретает все большее значение. Ценовая политика фирм, планы на перспективу, предпочтения покупателей во многом определяются принадлежностью конкретных сооружений к тому или иному классу. Насколько объективна используемая участниками рынка классификация, каковы основные параметры той или иной категории — на эти и другие вопросы мы постараемся ответить в предлагаемой статье.

Классификация жилья: кому это нужно?

С необходимостью классификации согласны многие эксперты: упорядоченность облегчает понимание рыночной ситуации и служит верным показателем цивилизованности рынка. Тем не менее практика показывает, что договориться о единых терминах применительно к «звездному» обозначению гостиниц или буквенному группированию офисных помещений значительно проще, чем определиться с классификацией объектов жилой недвижимости. Каждый застройщик, относя возводимый им дом к той или иной категории (элитный, люкс-, бизнес-, премиум-класс и т. д.), исходит из собственного понимания качественных характеристик объекта, видения целевых групп и их потребностей.

Исследователи стремятся к выработке универсальной классификации (чтобы анализировать рынок, используя общие понятия). В то же время застройщик и покупатель (каждый из своих соображений) заинтересованы в индивидуальной классификации. Клиент будет выбирать жилье, соответствующее именно его критериям удобства и комфорта. И эта субъективная оценка скорее всего не совпадет с теми определениями классов, которые предлагают и которыми пытаются оперировать эксперты. Препятствует введению универсальной классификации и так называемая территориальная неоднородность рынка недвижимости. В регионах данная сфера развивается медленнее, по своим экономическим и социальным законам. Потребности в жилье того или иного класса (а значит, понимание классов) в центре и на периферии различны. Как правило, они определяются экономикой региона, прожиточным минимумом и общим уровнем жизни населения. В итоге на местах образуются локальные структуры рынка со своим делением жилья на категории. Наглядный пример — подмосковные Одинцово, Подольск или Красногорск. Здешний элиткласс в Москве скорее всего назовут бизнес-классом.

Отсутствие единых параметров порождает серьезные проблемы. Как, скажем, столичному застройщику, решившему выйти с проектом в регион, описать требуемую категорию здания при выдаче задания региональной проектной организации? Ведь у каждого свои представления о классе…

Из всего сказанного следует, что договориться о понятиях, выработать хотя бы самые общие стандарты и критерии классификации жилья участникам рынка необходимо.

Параметры, по которым здание можно отнести к элит-, бизнес- или экономклассу

Параметры
Элиткласс
Бизнес-класс
Экономкласс
Примечания
Местополо-жение
Исторический центр, экологически благоприятные престижные районы
Любой район
Любой район
 
Технология строительства
Монолит/ кирпич
Монолит/ кирпич
Панель/ монолит
 
Придомовая территория
Огороженная
Огороженная
Огороженная/ неогороженная (по инициативе жильцов)
 
Системы безопасности
Есть
Есть
Нет/есть (по инициативе жильцов)
Уровень охран-ных систем, наличие камер наблюдения и т. д. зависят от желания и финансовых возможностей жильцов
Подземный паркинг
Есть (одно и более м/мест на квартиру)
Есть (одно или менее м/мест на квартиру)
Нет (есть места для стоянки на придомовой территории)
 
Отделка холлов, входных групп, мест общего пользования
Высококачественная (с применением качественных материалов)
Улучшенная (с примене-нием качествен-ных материалов)
Стандартная ( использованы преимущест-венно отечественные материалы)
 
Лифты
Tisson, Kone, Mitsubishi, Otis, Schindler
Mitsubishi, LG и др.
Отечествен-ного производства (КМЗ)
 
Количество квартир на этаже
2–3
4
5 и более
 
Площадь квартир (комн./кв. м)
2/90–140, 3/130–160, 4/160–190
2/60–80, 3/90–130, 4/110–150
1/35–50, 2/50–70, 3/70–100, 4/100–130
 
Площадь остекления
Увеличенная (в т. ч. возможно витражное остекление)
Стандартная
Стандартная
 
Высота потолков (м)
3–3,5
2,8–3,10
2,7–3
 
 

 

Пути решения проблемы

Эксперты предлагают разные варианты сведения количества параметров, определяющих класс дома, к минимуму.

Наиболее распространены упрощения по цене и так называемому ключевому слову.

Может ли цена квадратного метра быть главным критерием определения класса? Некоторые специалисты считают, что да. Предполагают, что, если стоимость метра попадает в тот или иной общепринятый диапазон, дом можно считать принадлежащим к определенной категории. Разбивка на сегодняшний день выглядит примерно так: до 1300 долл./кв. м — экономкласс, 1300–6000 — бизнес-класс, от 6000 — элита. Однако при таком подходе возникает ряд существенных но.

Скажем, остается открытой проблема регионов, где цены на жилье существенно отличаются от московских. Кроме того, стоимость в принципе не может формировать статус здания. Она, если следовать законам экономики, скорее следствие, нежели причина, и поэтому должна быть лишь производным компонентом.

При определении класса по ключевому слову исходят из некоего набора универсальных ассоциаций, возникающих у покупателя при выборе квартиры и основанных на тех или иных предпочтениях. В данном случае деление выглядит примерно следующим образом:

-экономкласс — «минимум». Для застройщика местоположение и качество здания вторичны (не имеют определяющего значения), главное — минимизация строительных затрат и соответственно стоимости квадратного метра. Покупатель также заинтересован только в одном — дешевле купить;
-бизнес-класс — «комфорт». Здесь первично качество дома, вернее — оптимальный для покупателя набор характеристик;
-элита — «престиж». Важно не столько качество, сколько раскрученность бренда здания или района. Скажем, название

«Беверли-Хиллз» говорит само за себя, априори подразумевается все самое лучшее.

У ассоциативного подхода есть как безусловные плюсы, так и очевидные минусы. Набора одних только ощущений застройщику (продавцу) явно недостаточно, чтобы спроектировать нужный дом или подобрать желаемый вариант квартиры. Необходим хотя бы минимальный набор точных параметров. Ведь, решив купить жилье, первым делом человек думает не о классе дома или о районе. Вначале он определяет для себя качественные характеристики будущего жилища: площадь, количество комнат, высоту потолков, наличие машиноместа в подземном паркинге и т. д. А о том, к дому какого класса эта комбинация относится, он скорее всего даже не задумывается. В данном случае задача продавца — объединить эти параметры так, чтобы максимально угадать потребности своей целевой группы покупателей и ее ожидания.

Таким образом, более-менее точные критерии классификации — это исключительно продукт совместной деятельности покупателя и продавца. Покупатель (некая целевая группа) выделяет некоторые значимые параметры, на основании которых продавец определяет класс.

Правда, специалисты предупреждают, что составленная подобным методом классификация применима только к новостройкам. Устанавливать по ней класс зданий, возведенных несколько десятков лет назад, невозможно, поскольку особенности строительства и требования к жилью тогда были иными. Фактор времени нельзя не учитывать. Вполне возможно, что жилое здание, на момент ввода в эксплуатацию по всем параметрам подходящее под определение элитного, по прошествии времени перейдет в бизнес-класс. Так произошло со сталинскими высотками: в советские времена они считались наиболее престижными, в них жили только представители политических кругов и тогдашнего бомонда. Но сегодня эти дома по своим внутренним характеристикам уже не дотягивают до элитных.

Естественно, определяя класс, необходимо помнить о комплексном подходе. Одного и даже нескольких параметров недостаточно, чтобы отнести строение к той или иной категории (высокие потолки и огороженная придомовая территория не позволяют причислить к бизнес-классу здание, возведенное по панельной технологии).

В этом смысле некорректным видится понимание классности жилья некоторыми специалистами, допускающими некий компенсационный вариант, когда явная неполноценность (или полное отсутствие) одних критериев покрывается за счет превосходства других. Например, среднее качество строительства или нерациональная планировка восполняются престижностью района. И статус дома якобы в этом случае остается прежним.

Подобный подход представляется неверным прежде всего потому, что допускает серьезнейшее нарушение — отклонение от базовых характеристик, которые выделены потребителем как значимые. Например, для покупателя принципиальна высота потолков от 3 м, а то, что застройщик «компенсирует» потолки в 2,7 м качеством и престижностью местоположения дома, вряд ли привлечет такого клиента (ориентированного, если верить таблице, на жилье бизнес-класса). Какой же смысл возводить дома с высотой потолков в 2,7 м в престижном районе, удорожая тем самым строительство и неизбежно устанавливая цену квадратного метра на уровне хорошего бизнес-класса? Это просто невыгодно.

Вот почему при определении параметров и их содержательных характеристик для того или иного класса так важно соответствие всех показателей друг другу. Взаимозаменяемости быть не может — это чревато расхождением с потребительскими ожиданиями, а значит, недостаточным спросом на квартиры и невыгодной экономикой проекта.

То же можно сказать и по поводу вопроса, вызывающего извечный спор экспертов: что же первично и более важно при определении класса — местоположение дома или его качество? Здесь также приемлема лишь комплексная оценка.

Положение здания и его внутренние характеристики — самостоятельные в глазах покупателя параметры. Но при этом они настолько взаимозависимы, что их всегда следует рассматривать вместе. Например, планируя возведение элитного дома необычной архитектурной формы и с дорогой отделкой, компания-застройщик никогда не выберет в качестве места для строительства неблагополучный район. И наоборот, на дорогой земле престижных, экологически чистых зон нет смысла возводить типовое жилье. И в том и в другом случае это будет невыгодно. Качество здания должно соотноситься со стоимостью (престижем) земли. Только проанализированные в комплексе, эти критерии дают наиболее полное представление о классе дома.