С началом осеннего сезона жилье в Москве стало дорожать быстрее. Еженедельный прирост среднего уровня цен все чаще превышает отметку в полпроцента, что свидетельствует о продолжающемся «разогреве» рынка. На стыке сентября и октября был побит очередной ценовой рекорд: жилье в столице (без учета элитных домов и нетиповых квартир) в среднем теперь стоит более $ 2000 за кв. метр, с учетом «элитки» и нетипового жилья — почти $ 2300 за кв. метр. Эксперты отмечают возросшую покупательскую активность во всех сегментах рынка. Вместе с тем, большинство наблюдателей сомневается в том, что ежемесячный рост цен до конца года наконец подберется к 3%.

Потолок цен

«Текущие темпы роста цен на жилье фактически уперлись в потолок», — уверен руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко. По данным irn.ru, в сентябре квартиры в разных сегментах подорожали от 1,5% до 2,5%. О. Репченко стоит на позиции, что новый скачок мировых цен на нефть и постоянное удорожание себестоимости строительства «не приведут к ажиотажному спросу и резкому удорожанию жилья», а влияние таких факторов как инфляция, рост уровня жизни, развитие ипотеки, принятие закона о долевом участии в строительстве, толкающих рынок вверх, небезгранично.

С коллегой согласен генеральный директор информационно-аналитического агентства рынка недвижимости Rway Александр Крапин:

«Мы стараемся отслеживать не только цены предложений, но и реальных сделок. При такой оценке получается, что в зависимости от типа жилья рост цен в сентябре составил от 1,6% до 1,9%».

По мнению аналитика рынка Андрея Бекетова, наибольший вклад в динамику стоимости уже несколько месяцев подряд вносит вторичная недвижимость: в сентябре средняя цена предложения 1 кв. метра достигла отметки 3,2%. «Таким образом, на вторичном рынке жилья был поставлен очередной рекорд роста цен.

Дорожало, как типовое панельное жилье массовой застройки, так и более современные квартиры, предлагаемые к продаже в кирпичных (монолитных) домах", — отмечает А.Бекетов.

Директор управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юрий Стретович подтверждает, что «наступил сезон, когда активность продавцов и покупателей находится на очень высоком уровне», в результате чего «рост цен впервые за несколько месяцев составил 3%, а квартиры бизнес-класса подорожали еще больше». «Сегодня на вторичном рынке недвижимости покупатели просто атакуют объекты», — признается Ю.Стретович.

Дорогая аренда

По мнению вице-президента Ассоциации российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, увеличение спроса в сегменте вторичного жилья спровоцировал резкий скачок арендных ставок на московские квартиры. В течение лета аренда поднялась сразу на 15%.

Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды ЗАО «Корпорация МИАН» называет следующие ставки: 1 комнатная квартира — $ 500, 2 комнатная — $ 705, 3-комнатная — $ 780 в месяц.

Примерно также выглядит ценовая «линейка» аренды у «МИЭЛЬ-Недвижимость» — $ 511, $ 615 и $ 752 соответственно.

В год арендатору приходится выплачивать до 8% рыночной стоимости недвижимости. «Просчитав экономику, многие люди решили, что им выгоднее купить квартиру, чем продолжать снимать», — резюмирует К.Апрелев.

С другой стороны, спрос на «вторичке» подогрели те, кто первоначально присматривался к покупке жилья на стадии котлована, но в результате решил не связываться с рискованными схемами. «Несмотря на вступление в силу закона о долевом участии, застройщики сплошь и рядом применяют „серые“ схемы привлечения средств вкладчиков, которые могут быть оспорены в судах как притворные сделки», — говорит А.Крапин.

Начитавшись СМИ и насмотревшись телесюжетов об обманутых дольщиках, люди стали внимательнее относиться к юридическим аспектам покупки жилья. «Многие в принципе не хотят рисковать и уходят на более предсказуемый вторичный рынок, где собственником квартиры можно стать в течение месяца, а не нескольких лет», — отмечает К.Апрелев. В результате объем предложения на «вторичке», по данным К. Апрелева, сократился на 20−25%.

«Сейчас спрос постоянно увеличивается, а количество продавцов держится примерно на одном уровне. Если тенденция продолжится, объекты будут постепенно уходить с рынка, объем предложения сократится», — соглашается Ю.Стретович. По его прогнозам, «на осень товара хватит, однако что будет дальше — неизвестно».

К.Апрелев в свою очередь полагает, что: «тренд на повышение, заданный бывшими арендаторами и теми, кто перетек с „первички“, исчерпает себя, как только эти люди решат свои жилищные проблемы, а новых факторов, способных серьезно повлиять на спрос и соответственно цены я не вижу».

Спрос опережает предложение

На рынке новостроек в сентябре также отмечалось оживление. Заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма связывает растущий спрос с ожиданием очередного осеннего повышения цен, уже объявленного многими застройщиками. «Покупатели стремятся успеть до подорожания приобрести жилье в новостройке», — поясняет она.

По данным «МИЭЛЬ-Недвижимость», в сентябре абсолютно все объекты первичного рынка выросли в цене от 1,5% до 3%. По оценке ГК «МИАН», рост колеблется на уровне — 2%-2,5%. Однако риэлторы не сомневаются, что цены продолжат расти, причем главным стимулом к повышению будет сокращение числа новых объектов на рынке.

«В связи с вступлением в силу закона о долевом участии в строительстве жилья, во всех сегментах рынка новостроек сегодня наблюдается большой разрыв между спросом и предложением», — говорит О.Каарма.

Дело, однако, не только в изменившейся законодательной базе. Контрольно-счетная палата Москвы (КСП) в сентябре обнародовала результаты проверки поступлений в бюджет доходов от компенсационных выплат при заключении инвестиционных контрактов по строительству коммерческого жилья в 2004 году. Оказалось, что в бюджет поступило всего 55,3% от годовых назначений.

По мнению КСП, основной причиной невыполнения годового задания явилось значительное сокращение количества земельных участков, предоставленных в 2004 году правительством Москвы под реализацию инвестпроектов по строительству коммерческого жилья.

«Это традиционная политика московских властей: строить меньше жилья, чем нужно и тем самым поддерживать дефицит», — указывает А.Крапин. Более того, строители не могут выйти даже на те площадки, которые за ними закреплены под коммерческую застройку из-за проблем с отселением жителей из подлежащих сносу «пятиэтажек» и ветхих домов.

Первый заместитель генерального директора ДСК-1 по экономической политике Андрей Паньковский подтвердил «Интерфаксу», что «такие случаи в нашей практике имеются». Указанные локальные факторы создают дефицит предложения на рынке новостроек и способствуют росту цен на объекты.

Нелинейный рост

Однако эксперты сомневаются, что цены будут повышаться линейно, и по итогам октября темпы роста на первичном и вторичном рынках превысят вожделенные 3%.

«Если бы потенциал для этого действительно существовал, то он неизбежно проявился бы в сентябре. Следовательно, до конца года столичное жилье будет дорожать примерно на 2% в месяц, вряд ли более», — уверен О. Репченко.

К.Апрелев считает, что до конца года цены в среднем по рынку вырастут на 5%, если, конечно, «правительство не выступит с новыми инициативами по увеличению доходов бюджетников».

А.Крапин предполагает, что к декабрю рынок недвижимости все-таки сможет разогнаться до 3%, поскольку люди «перестанут верить в сказки про доступное жилье и захотят решить свои жилищные проблемы до нового года, наступление которого традиционно связывается с ростом цен на все». «Но это будет плавное повышение, без резких скачков», — резюмирует эксперт.