Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Индекс стоимости жилья и средняя цена предложения : принципиальные различия

Общеизвестно, что недвижимость  сегодня – самый выгодный объект для вложения капитала. Возможность получения здесь до 30% годовых на существенный порядок превышает доходность по банковским депозитам и явно привлекательней, чем рискованная игра с ценными бумагами. По этой причине наблюдается явный рост интереса к операциям с недвижимостью как способу извлечения прибыли. Частные лица чаще всего практикуют сдачу жилья в наем, или покупку квартиры с целью капитализации средств. Инвестиции в строительство – преимущественно дело крупных финансово-инвестиционных компаний. Очевидны интересы в этой области как застройщиков и риэлторов, так и частных инвесторов, квартирных рантье и потенциальных покупателей жилья.

Всех их объединяет желание обезопасить свой бизнес, стремление к обладанию необходимой информацией, к возможности использования эффективных и доступных инструментов, минимизирующих риски и дающих представление о состоянии и перспективах развития рынка недвижимости.

Вместе с тем, одна из особенностей рынка недвижимости – его «мозаичность». Цена отдельной квартиры слагается из целого ряда  часто субъективных факторов, от места расположения дома и экологической обстановки в районе до вида из окон и т.п. Отсюда – сложность исследовательской работы на этом рынке, проблематичность создания общей картины его состояния и прогнозов на будущее.

В этом плане рынок недвижимости можно сравнить с фондовым рынком, на котором также вращаются тысячи акций отдельных компаний, которые могут себя вести по-разному в силу различных причин. Падение стоимости отдельной акции или ее взлет может быть вызван как общими, так и частными причинами. С целью определения общих тенденций, на этих рынках были выработаны интегральные фондовые индексы (DowJones и NASDAQ в США, NIKKEI в Японии, немецкий DAX и др.), которые растут или падают в зависимости именно от общих для всего рынка причин. Доказывать сегодня эффективность этого инструмента для фондового рынка не приходится. Но, думается, что на основе этого примера могут быть созданы столь же эффективные инструменты для наблюдения за тенденциями на рынке недвижимости, позволяющие прогнозировать его поведение в ближайшем будущем.


БЕСШУМНЫЕ ИНДЕКСЫ
На основе этого подхода была разработана методология создания индексов рынка недвижимости: - индекса стоимости жилья, индекса ценового ожидания и индекса доходности жилья (Аналитический центр IRN.RU). Отличие этой методологии от стандартного исследовательского подхода можно объяснить на примере сравнения индекса стоимости с обычным приемом вычисления средней цены предложения по жилью, также получившей название «средней температуры по больнице».

Последний приводит к сильным статистическим колебаниям (так называемому «шуму»). Это как раз происходит из-за того, что все квартиры разные. Так, если посмотреть на типичный график средней цены, мы увидим, что по нему очень сложно понять тенденцию рынка и нельзя делать никаких прогнозов, так как «провал» текущей точки или ее «взлет» соответственно не означает провал или подъем рынка. При прямом расчете средней цены более-менее плавный график получается только при ежемесячном расчете и, таким образом, для определения тенденций рынка необходимо как минимум несколько месяцев (когда на графике появиться минимум 3-5 точек.




Подобные проблемы с сильным статистическим шумом возникают из-за неоднородности квартирной базы данных – в нее может попасть больше дорогих или дешевых, среди более-менее однородных квартир может  оказаться нестандартная, что немедленно отразится на графике, и т. д.

Методология, применяемая при вычислении индексов, позволяет решить эту проблему. Смысл ее состоит в том, что на основе первичной базы данных создается вторая, однородная база. То есть, из первичной базы выбираются квартиры, более близкие по параметрам, и в то же время составляющие большинство базы данных, при этом все остальные нестандартные квартиры отсекаются. Таким образом, после подобной очистки беспорядочные скачки стандартного графика сменяются плавным графиком, по которому легко можно определить тенденции рынка и прогнозировать его поведение. Все это означает, что индекс стоимости, в отличие от «средней температуры по больнице», показывает изменения, связанные с общерыночными тенденциями.

Эффективность индексов как инструментов прогнозирования связанна с тем, что, в отличие от прямого расчета средней цены, они позволяют в четыре раза быстрее определять тенденции рынка. Так на плавном еженедельном графике тенденция видна менее чем за месяц. В то время как более-менее плавный ежемесячный график средней цены предложения требует для выявления тенденций несколько месяцев.


К ПРОБЛЕМЕ «СРЕДНЕЙ ТЕМПЕРАТУРЫ ПО БОЛЬНИЦЕ»
Здесь необходимо подчеркнуть принципиальное отличие индексов от подхода, получившего в аналитических кругах определение «средняя температура по больнице». В данном случае речь идет о различных исследовательских подходах.

Первый подход связан с оценкой отдельной квартиры. Он сводится к вычислению средней цены квадратного метра для узкого класса квартир в домах определенного типа, в конкретном районе, с фиксированным числом комнат и т. д. и т. п. Определение «средней цены» по району в целом и тем более по всему городу при этом, действительно, не имеет смысла, ибо как раз и является не чем иным, как «средней температурой по больнице». 

Второй подход, положенный в основу индекса стоимости жилья, исходит из того, что оценка отдельной квартиры не позволяет понять поведение рынка в целом. Цена одной типичной квартиры может изменяться в зависимости от целого ряда локальных особенностей, не связанных с общерыночными тенденциями. Поиск путей наиболее эффективной работы на макроуровне рынка, как раз и заставил обратить внимание на «философию» фондового рынка. Индексы рынка недвижимости – это, во многом, инструмент макроэкономического планирования.

Индекс, как и на фондовом рынке, отражает общий уровень цен для всего рынка недвижимости. Его суть не связана с задачей оценки отдельной квартиры. Поведение индекса стоимости выражает тенденции, общие для всех квартир, а широкую гамму цен на различное жилье создают дополнительные локальные факторы. Отражая общие изменения на рынке, индекс, собственно, и воспроизводит поведение самого рынка недвижимости. При этом наиболее важную роль играет изменение значения индекса: его падение или подъем на определенный процент отражает реальные изменения на самом рынке. Таким образом, индекс выступает в качестве единицы измерения рынка жилья.


ДОСТУПНО КАЖДОМУ
Действительно эффективным инструментом бизнеса индексы могут стать только при условии их общедоступности. Именно поэтому на информационно-аналитическом портале «Индикаторы рынка недвижимости» www.irn.ru в свободном доступе в режиме on-line публикуются свежие значения индексов рынка недвижимости, доступные как профессионалам, так и всем остальным людям. Более того, по этому же адресу представлены необходимые справочные материалы по использованию индексов на практике, методологии их вычисления, а также обзоры рынка на основании текущих значений индексов. Благодаря этому для современного делового человека индексы рынка недвижимости могут стать таким же удобным инструментом, каким являются для фондового рынка индексы DowJones, NIKKEI или РТС.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
809 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 432 180
до 15 753 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные квартиры Площади : 47 - 107 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 782 210
до 51 480 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК PRIME PARK Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Динамо, м. Аэропорт, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 40 - 171 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Аэропорт, 15 мин. пешком м. Динамо, 5 мин. пешком м. Петровский парк, 7 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл.37, R4 Ленинградский пр-т, вл.37, R6 Застройщик: Прайм Парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 549 000
до 24 474 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фестиваль парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 34 - 116 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Речной вокзал, 5 мин. пешком мкр.2, уч.2Е, к.19 мкр.2, уч.2Е, к.28 Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Спешите! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. Торопитесь! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Спешите! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью 25-89 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте