Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Индекс стоимости жилья и средняя цена предложения : принципиальные различия

Общеизвестно, что недвижимость  сегодня – самый выгодный объект для вложения капитала. Возможность получения здесь до 30% годовых на существенный порядок превышает доходность по банковским депозитам и явно привлекательней, чем рискованная игра с ценными бумагами. По этой причине наблюдается явный рост интереса к операциям с недвижимостью как способу извлечения прибыли. Частные лица чаще всего практикуют сдачу жилья в наем, или покупку квартиры с целью капитализации средств. Инвестиции в строительство – преимущественно дело крупных финансово-инвестиционных компаний. Очевидны интересы в этой области как застройщиков и риэлторов, так и частных инвесторов, квартирных рантье и потенциальных покупателей жилья.

Всех их объединяет желание обезопасить свой бизнес, стремление к обладанию необходимой информацией, к возможности использования эффективных и доступных инструментов, минимизирующих риски и дающих представление о состоянии и перспективах развития рынка недвижимости.

Вместе с тем, одна из особенностей рынка недвижимости – его «мозаичность». Цена отдельной квартиры слагается из целого ряда  часто субъективных факторов, от места расположения дома и экологической обстановки в районе до вида из окон и т.п. Отсюда – сложность исследовательской работы на этом рынке, проблематичность создания общей картины его состояния и прогнозов на будущее.

В этом плане рынок недвижимости можно сравнить с фондовым рынком, на котором также вращаются тысячи акций отдельных компаний, которые могут себя вести по-разному в силу различных причин. Падение стоимости отдельной акции или ее взлет может быть вызван как общими, так и частными причинами. С целью определения общих тенденций, на этих рынках были выработаны интегральные фондовые индексы (DowJones и NASDAQ в США, NIKKEI в Японии, немецкий DAX и др.), которые растут или падают в зависимости именно от общих для всего рынка причин. Доказывать сегодня эффективность этого инструмента для фондового рынка не приходится. Но, думается, что на основе этого примера могут быть созданы столь же эффективные инструменты для наблюдения за тенденциями на рынке недвижимости, позволяющие прогнозировать его поведение в ближайшем будущем.


БЕСШУМНЫЕ ИНДЕКСЫ
На основе этого подхода была разработана методология создания индексов рынка недвижимости: - индекса стоимости жилья, индекса ценового ожидания и индекса доходности жилья (Аналитический центр IRN.RU). Отличие этой методологии от стандартного исследовательского подхода можно объяснить на примере сравнения индекса стоимости с обычным приемом вычисления средней цены предложения по жилью, также получившей название «средней температуры по больнице».

Последний приводит к сильным статистическим колебаниям (так называемому «шуму»). Это как раз происходит из-за того, что все квартиры разные. Так, если посмотреть на типичный график средней цены, мы увидим, что по нему очень сложно понять тенденцию рынка и нельзя делать никаких прогнозов, так как «провал» текущей точки или ее «взлет» соответственно не означает провал или подъем рынка. При прямом расчете средней цены более-менее плавный график получается только при ежемесячном расчете и, таким образом, для определения тенденций рынка необходимо как минимум несколько месяцев (когда на графике появиться минимум 3-5 точек.




Подобные проблемы с сильным статистическим шумом возникают из-за неоднородности квартирной базы данных – в нее может попасть больше дорогих или дешевых, среди более-менее однородных квартир может  оказаться нестандартная, что немедленно отразится на графике, и т. д.

Методология, применяемая при вычислении индексов, позволяет решить эту проблему. Смысл ее состоит в том, что на основе первичной базы данных создается вторая, однородная база. То есть, из первичной базы выбираются квартиры, более близкие по параметрам, и в то же время составляющие большинство базы данных, при этом все остальные нестандартные квартиры отсекаются. Таким образом, после подобной очистки беспорядочные скачки стандартного графика сменяются плавным графиком, по которому легко можно определить тенденции рынка и прогнозировать его поведение. Все это означает, что индекс стоимости, в отличие от «средней температуры по больнице», показывает изменения, связанные с общерыночными тенденциями.

Эффективность индексов как инструментов прогнозирования связанна с тем, что, в отличие от прямого расчета средней цены, они позволяют в четыре раза быстрее определять тенденции рынка. Так на плавном еженедельном графике тенденция видна менее чем за месяц. В то время как более-менее плавный ежемесячный график средней цены предложения требует для выявления тенденций несколько месяцев.


К ПРОБЛЕМЕ «СРЕДНЕЙ ТЕМПЕРАТУРЫ ПО БОЛЬНИЦЕ»
Здесь необходимо подчеркнуть принципиальное отличие индексов от подхода, получившего в аналитических кругах определение «средняя температура по больнице». В данном случае речь идет о различных исследовательских подходах.

Первый подход связан с оценкой отдельной квартиры. Он сводится к вычислению средней цены квадратного метра для узкого класса квартир в домах определенного типа, в конкретном районе, с фиксированным числом комнат и т. д. и т. п. Определение «средней цены» по району в целом и тем более по всему городу при этом, действительно, не имеет смысла, ибо как раз и является не чем иным, как «средней температурой по больнице». 

Второй подход, положенный в основу индекса стоимости жилья, исходит из того, что оценка отдельной квартиры не позволяет понять поведение рынка в целом. Цена одной типичной квартиры может изменяться в зависимости от целого ряда локальных особенностей, не связанных с общерыночными тенденциями. Поиск путей наиболее эффективной работы на макроуровне рынка, как раз и заставил обратить внимание на «философию» фондового рынка. Индексы рынка недвижимости – это, во многом, инструмент макроэкономического планирования.

Индекс, как и на фондовом рынке, отражает общий уровень цен для всего рынка недвижимости. Его суть не связана с задачей оценки отдельной квартиры. Поведение индекса стоимости выражает тенденции, общие для всех квартир, а широкую гамму цен на различное жилье создают дополнительные локальные факторы. Отражая общие изменения на рынке, индекс, собственно, и воспроизводит поведение самого рынка недвижимости. При этом наиболее важную роль играет изменение значения индекса: его падение или подъем на определенный процент отражает реальные изменения на самом рынке. Таким образом, индекс выступает в качестве единицы измерения рынка жилья.


ДОСТУПНО КАЖДОМУ
Действительно эффективным инструментом бизнеса индексы могут стать только при условии их общедоступности. Именно поэтому на информационно-аналитическом портале «Индикаторы рынка недвижимости» www.irn.ru в свободном доступе в режиме on-line публикуются свежие значения индексов рынка недвижимости, доступные как профессионалам, так и всем остальным людям. Более того, по этому же адресу представлены необходимые справочные материалы по использованию индексов на практике, методологии их вычисления, а также обзоры рынка на основании текущих значений индексов. Благодаря этому для современного делового человека индексы рынка недвижимости могут стать таким же удобным инструментом, каким являются для фондового рынка индексы DowJones, NIKKEI или РТС.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
880 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 338 000
до 18 094 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фонвизинский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Огородный пр-д, вл. 20, к.1 Огородный пр-д, вл. 20, к.2 Огородный пр-д, вл. 20, к.3 Огородный пр-д, вл. 20, к.4 Застройщик: ТПУ Фонвизинская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Квартиры в готовых домах площадью 32-94 метра. ГК: 4 кв. 2014 г. - 1 кв. 2021 г., есть сданные. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. 5 км от МКАД. Спешите! Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 40 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Спешите! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте