Очередная налоговая реформа обсуждается в России. Внесенный на рассмотрение Госдумы законопроект предлагает изменения, которые прямым и косвенным образом окажут системное влияние на рынок недвижимости.
Речь идет о законопроекте №1026190-8, который был внесен в Госдуму 29 сентября 2025 года. Основных обсуждаемых новаций две: повышение стандартной ставки НДС с 20% до 22% и резкое снижение лимита для применения упрощенной системы налогообложения (УСН) — с 60 млн до 10 млн рублей годового дохода. Начнем по порядку.
Повышение НДС до 22% в краткосрочной перспективе — это прямой сигнал к росту инфляции. Опыт 2019 года, когда ставку по налогу подняли с 18% до 20%, показал, что такое решение добавляет к инфляции примерно 1%.
Как подчеркивал регулятор в докладе «Об оценке влияния повышения основной ставки НДС на инфляцию» в середине 2018 г., в преддверии роста НДС, «повышение с 1 января 2019 г. основной ставки НДС с 18 до 20% окажет существенное влияние на формирование инфляции в 2019 году. Банк России учитывает это при разработке среднесрочного макроэкономического прогноза и принятии решений по ключевой ставке».
В конце 2019-го вклад повышения базовой ставки НДС в годовую инфляцию в ЦБ оценили в 0,55–0,7 п.п. с июля 2018 г. по апрель 2019 года.
«Основной эффект переноса пришелся на январь 2019 г., тогда как упреждающего эффекта не обнаружено. Последствием повышения НДС является снижение спроса со стороны потребителей, причем эластичность спроса по цене в 1,7 раза ниже эластичности предложения», - отмечалось в Аналитической записке «Оценка вклада повышения НДС в годовую инфляцию» (декабрь 2019 г.).
Сегодня нет оснований полагать, что будет иначе. И, увидев риски роста инфляции, Центральный банк почти наверняка притормозит цикл снижения ключевой ставки.
Напомним, начиная с июня 2025-го регулятор впервые за долгое время начал постепенно и осторожно снижать ключевую ставку: в июне – на 1 п.п., до 20% годов, в конце июля – на 2 п.п., до 18% годовых, в сентябре – еще на 1 п.п., до 17% годовых. И несмотря на то, что многие эксперты рынка недвижимости разразились восторженными комментариями и пресс-релизами, в IRN.RU, проанализировав основные финансовые показатели, отмечали, что ипотека останется дорогой по крайней мере еще год. А теперь возможное повышение ставки НДС только укрепляет этот тезис.
То есть в краткосрочной перспективе повышение НДС будет косвенно «бить» по доступности жилья, замораживая кредитные ставки на высоких уровнях. Спрос, поддерживаемый и без того дорого ипотекой, будет естественным образом остывать.
Если смотреть в среднесрочной и долгосрочной перспективе, то главный удар для рынка недвижимости на фоне роста НДС будет связан с общим снижением платежеспособного спроса. Логика проста: при неизменном уровне доходов увеличение налоговой нагрузки означает, что у людей и компаний остается меньше свободных денег. А недвижимость — это классическая «крупная покупка», на которую копят и откладывают. Когда денег в кармане становится меньше, первым делом откладываются именно такие, самые затратные приобретения. Если, конечно, решение квартирного вопроса не является острым и не требует срочного решения.
Еще один серьезный удар таится в снижении порога для УСН. Весь малый бизнес, который ранее не сталкивался с НДС, теперь оказывается в системе этого налога. Для многих это означает мгновенное увеличение цен на их товары и услуги на те самые 22%. При этом совершенно не факт, что предприниматель сможет переложить этот рост на конечного потребителя — конкуренция никуда не делась.
Последствия здесь двусторонние. Во-первых, для самого бизнеса: условно, если компания работала с рентабельностью в 20%, то новый налог фактически «съедает» всю ее прибыль. Во-вторых, и это критически важно для рынка недвижимости, малый бизнес был одним из ключевых поставщиков относительно обеспеченных клиентов — предпринимателей, покупавших жилье как для себя, так и в инвестиционных целях. Подорвав их финансовое благополучие, реформа подрывает и этот сегмент спроса.
Ситуацию усугубляют слухи о возможной отмене льгот по страховым взносам (единому социальному налогу) для малых и средних предпринимателей (МСП). С 1 января 2026 года большинство МСП могут утратить право на пониженный тариф страховых взносов. Минфин предложил вернуть для них общие ставки — 30% до предельной базы и 15% сверх нее. В случае отмены, это станет еще одним ударом по фонду оплаты труда. Совокупно эти меры создают достаточно серьезное давление на малый и средний бизнес, который должен будет каким-то образом держать этот удар.
В итоге общая картина вырисовывается вполне однозначная: налоговая реформа ведет к тому, что больше денег уходит государству, а значит, меньше остается у людей и компаний на крупные покупки, главной из которых является недвижимость. В краткосрочной перспективе мы получим сохранение дорогой ипотеки из-за инфляционных рисков. В долгосрочной — постепенное снижение спроса из-за падения реальных доходов населения и предпринимателей. Рынку недвижимости снова придется адаптироваться к очередной «новой реальности».