Ипотека — история не на один год. За это время в жизни заемщика может произойти все, что угодно: потеря работы, болезнь и еще много обстоятельств, затрудняющих ежемесячные ипотечные выплаты. Опрошенные www,irn.ru эксперты рассказали, какие санкции ждут неплательщиков и как сохранить квартиру.
Согласно данным Объединенного Кредитного Бюро (ОКБ), на протяжении 2023 года уровень просроченной задолженности 30-90 дней в портфеле без дефолта в сегменте ипотеки составлял 0,2%. Во втором полугодии 2024 года он поднялся до 0,3%, а в первом квартале 2025 года составил уже 0,4%. По итогам второго квартала 2025 г. уровень просроченной задолженность по ипотечным жилищным кредитам в России продолжил расти, достигнув уже 0,5%.
«В настоящий момент на банковском рынке резко ухудшилось качество обслуживания кредитов. Накопление кредитного риска происходило в течение всего 2024 года и пик его реализации с выходом в просроченную задолженность и дефолты приходится на текущий момент. Эта тенденция коснулась и ипотечных кредитов», – рассказал генеральный директор Объединённого Кредитного Бюро Михаил Алексин.
По последним актуальным данным Центробанка, просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам на 1 июля 2025 г. приросла за месяц на 9,5 млрд руб., до 146,3 млрд рублей. Доля просроченной задолженности оставалась на уровне прошлого месяца – 0,7% (годом ранее, на 1 июля 2024 – 0,4%).
«Долю менее 1% можно считать абсолютно комфортной для банков, в прошлом мы помним периоды, когда она превышала 1,2%. Это были 2018-2019 годы, когда в проблемную задолженность выходила ипотека, оформленная перед валютным кризисом 2015-го. Но и тот уровень нельзя назвать критическим», — пояснил генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов.
По его наблюдениям, в настоящее время ситуация ухудшается, портфель просроченной ипотеки продолжит расти. Причин несколько. Во-первых, в статистику попадают неплатежи с задержкой более 90 дней. Во-вторых, на цифры влияет и общение падение объемов выдачи ипотеки.
«Негативно на ситуацию влияет и падение объемов выдач ипотеки. Если в марте-мае 2025-го банки оформили 835 млрд рублей, то в марте-мае 2024-го — 1,49 трлн, то есть падение в 1,4 раза. И этот факт математически значительно увеличит показатель доли просроченной задолженности в портфеле. Просроченная задолженность растет быстрее в относительном выражении, чем общий портфель ипотеки», — отметил Денис Аксёнов.
Сейчас в ряд неплательщиков встают люди, оформившие ипотеку по достаточно высоким ставкам в 2024 году, поделился наблюдениями Денис Аксёнов: они были уверены в том, что в течение полугода-года рыночные ставки снизятся, и они сумеют провести рефинансирование, то есть снизить финансовую нагрузку на свой бюджет. Время показало, что такой подход ошибочен.
Основные виды санкций за просрочку по ипотеке – это пени и штрафы, перечисляет руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. Их размер прописывается в кредитном договоре и зависит от условий кредитования и кредитной политики конкретного банка.
«По закону об ипотеке, банк вправе взыскать ипотечную квартиру, если заемщик за год просрочил более 4 ежемесячных платежей. Однако, следует не забывать, что даже при хорошей платежной дисциплине банк имеет право в любой момент потребовать от заемщика полного возврата долга, если были нарушены условия договора. Например, если банк узнал, что ипотечная квартира сдается, а в договоре был прописан запрет на это и т.д. В таком случае, если заемщик не сможет закрыть долг, квартиру также заберут», — говорит эксперт.
При этом, по ее словам, если долг составляет меньше 5% от стоимости залогового имущества, а просрочка меньше 3 месяцев, по закону у должника не могут забрать жилье без суда, который будет принимать решение исходя из оценки всех обстоятельств.
Как отметил гендиректор агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов, у банков очень хорошо налажена работа с ранней просроченной задолженностью. О том, что заемщик пропустил платеж, банк напомнит, и не один раз, всеми доступными способами.
Если заемщик не восстанавливается в графике, при дальнейшем общении банком будут предложены в том числе варианты реструктуризации кредита. На этом этапе заемщику необходимо правильно оценить свои возможности: может быть, вариант реализации залоговой квартиры с целью погашения задолженности не такой уж и плохой, рассуждает эксперт.
Далее, примерно к 180 дням просроченной задолженности, банк будет инициировать судебное разбирательство, если другие варианты по каким-то причинам не сработали. После суда начинается исполнительное производство, в рамках которого квартира выставляется на торги. И если на повторных торгах никто квартиру не приобрел, квартира переходит в собственность банка.
«На протяжении судебного разбирательства и до назначения торгов заемщик, если он восстановил свое финансовое положение, может выйти с инициативой заключения мирового соглашения», – обратил внимание Денис Аксёнов.
Впрочем, прежде, чем переходить к радикальным мерам, банки предлагают заемщику альтернативные варианты урегулирования ситуации.
Заемщику с накопленным долгом по ипотеке, который хочет сохранить квартиру, Денис Аксенов рекомендует начать диалог с банком, первому проявить инициативу.
«Причины, по которым начались просроченные платежи, у каждой семьи индивидуальны. Если кредитор понимает, что у заемщика серьезное стремление восстановить график платежей, искреннее желание урегулировать проблему, то может пойти навстречу и предложить какие-либо варианты. Оговорюсь, каждая ситуация индивидуальна: если заемщик каждые полгода допускает просрочку в платежах и бежит к кредитору, то на третий-четвертый случай вариант доброжелательности у кредитора иссякнет», – предупреждает эксперт.
Стандартная схема у кредитора — найти совместное решение с заемщиком, помочь ему восстановиться в графике платежей, дать время на поиск работы или восстановление здоровья. Как правило, это может быть снижение ежемесячного платежа при увеличении сроков кредитования, временная отсрочка от внесения платежей. В других случаях банк может помочь с продажей жилья, чтобы у заемщиков от разницы между полученной выручкой и погашением долга остались средства на иное жилье.
По мнению Инны Солдатенковой из Банки.ру, самый оптимальный вариант для заемщиков с накопленным долгом, желающих сохранить квартиру – обратиться в банк за ипотечными каникулами. Такая возможность будет действовать, если ипотечное жилье – единственное, и сумма кредита не превышает 15 млн рублей. По одному кредиту получить каникулы можно один раз на срок до полугода. На период их действия заемщик не платит платежи, и они переносятся на конец кредита (т.е. его срок удлиняется). Но получить каникулы можно только если заемщик попадет в ситуацию, прописанную в законе, и сможет подтвердить это документально.
«Если Вы не подходите под оговоренные в законе ситуации, можно обратиться в банк с просьбой о реструктуризации и объяснить ситуацию. Иногда банки идут на встречу своим клиентам и дают такие отсрочки в частном порядке», – рекомендует Ирина Солдатенкова.
По ее словам, если же есть понимание, что возможности выплачивать ипотеку больше нет – нужно найти покупателя и получить от банка согласие на продажу ипотечной квартиры.
«В случае успешного исхода, Вы сможете закрыть кредит и вернуть свой первоначальный взнос, и, возможно, получить что-то сверху. Если же ничего не делать и ждать, пока квартира будет продана с торгов в судебном порядке, вероятность того, что Вы получите что-то с ее продажи очень мала, так как такие объекты продаются с дисконтом, и помимо остатка долга Вы должны будете выплатить кредитору проценты, штрафы за просрочку и возместить расходы в суде. То есть в таком случае можно остаться в минусе и после продажи квартиры возмещать банку эти суммы», – предупреждает эксперт.