Когда ипотечные ставки стартуют с 25%, спрос на жилье падает, а цены смотрят вниз, инвестиции в недвижимость, казалось бы, не имеют смысла. Тем не менее инвесторы на рынке еще остались, хотя и немного. И инвестируют они теперь в другие объекты и сегменты и используют для этого иные финансовые инструменты.
По данным октябрьского онлайн-голосования на www.irn.ru, недвижимость оказалась на последнем месте в рейтинге предпочтений потенциальных инвесторов - впервые за всю историю соответствующих наблюдений. Сегодня инвестировать в недвижимость гипотетически готовы только 8,3% участников голосования против 16,8% осенью 2023 г. – хотя тогда ключевая ставка уже начала расти.
При этом с точки зрения предпочитаемых объектов недвижимости для инвестирования ситуация за последний год существенно не изменилась. Если вкладывать деньги в недвижимость, то в квартиру в Москве, считают 30,1% ответивших (-3,9 п.п. к прошлому году).
Реальных инвесторов на московском рынке жилья, конечно же, намного меньше, чем гипотетических. Наталия Борзенкова, руководитель офисов «Митино» и «Крылатское» компании «Инком-Недвижимость», оценивает долю инвестиционного спроса в 5%. А в период невысокой ключевой ставки (с октября 2022 г. по июль 2023 г., когда «ключ» находился на уровне 7,5%, и ранее – до кратковременного скачка весной 2022 г.), инвесторов было 35%.
Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», считает, что инвесторов в жилье еще меньше, не более 2%. По ее словам, за год доля инвесторов сократилась в 3 раза, а количество – в 5 раз.
Существенного увеличения доли инвесторов на рынке жилья опрошенные IRN.RU эксперты в ближайшем будущем не прогнозируют. «Только при снижении ипотечных ставок можно будет говорить о возвращении инвесторов на рынок», - уверена Елена Чегодаева.
«Как только ключевая ставка придет в значение ниже 10%, большая часть инвесторов вернется на рынок недвижимости», - согласна с коллегой Наталия Борзенкова. Судя по прогнозу Центробанка, это случится не ранее 2027 г.
И только Наталья Сазонова, управляющий директор НФ Дом (NF Dom), настроена более оптимистично: «Мы ожидаем притока новых инвесторов в новостройки ближе ко второй половине 2026 г., когда истекут сроки депозитов, открытых на волне резкого повышения ключевой ставки в конце 2024 г., и условия для покупки жилья вновь станут доступны широкой аудитории».
Доля инвестиционных сделок сейчас значительно различается в зависимости от сегмента. На фоне отмены и/или ужесточения условий ипотечных госпрограмм и резкого роста рыночных ставок больше всего сократился инвестиционный спрос – да и спрос вообще – на квартиры массовых сегментов. По данным Елены Чегодаевой («НДВ»), в комфорт-классе доля инвесторов снизилась на 9 п.п.
«В эконом- и комфорт-классе уровень инвестиционного спроса минимален – по нашим оценкам, до 3%», - говорит Наталья Сазонова, управляющий директор НФ Дом (NF Dom).
Квартиры массовых сегментов сейчас не рентабельно приобретать для инвестиций с точки зрения перепродажи, но, по мнению Натальи Сазоновой, их можно рассматривать для сдачи внаем, поскольку ставки аренды в массовых сегментах достигли пика. Если, конечно, объект покупается не в ипотеку со ставками от 25% - их никакая аренда никогда не окупит.
Как отмечает Елена Чегодаева, 90% оставшихся на рынке жилья инвесторов вкладываются в квартиры, преимущественно бизнес-класса. Доля инвестиций в этот сегмент даже выросла за год на 2 п.п.
В связи с этим изменились и предпочтения инвесторов в плане площади и квартирографии жилья. По словам Чегодаевой, сейчас инвесторы выбирают двушки и трешки с хорошими планировками. Напомним, ранее, в период инвестиционного бума, были популярны квартиры минимальной площади.
В бизнес-классе инвесторы покупают квартиры в ценовом сегменте 30–65 млн руб., говорит Наталия Борзенкова из «Инкома»: «Приобретается как «вторичка» в центре, так и новостройки в хороших локациях, с перспективой роста стоимости».
Еще лучше себя чувствует еще более дорогая недвижимость – доля инвестиций в премиум и элит-класс за год увеличилась до 4 п.п., говорит Елена Чегодаева. Как поясняет Наталья Сазонова, в элитном сегменте средние цены предложения растут, несмотря на обстоятельства. По данным НФ Дом (NF Dom), с начала года они уже прибавили 18%.
Способствует популярности сегмента и рост объемов предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости - за год он увеличился на 44%, что является абсолютным рекордом и обусловлено стартом новых проектов (13 проектов за девять месяцев 2024 г.), отмечает Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости НФ Групп (NF Group). «Такое разнообразие предложения позволяет сохранить интерес инвесторов и дает возможность «зайти» в проект на начальной стадии на привлекательных условиях», - поясняет эксперт.
Кроме того, элитной недвижимости помогают западные санкции. «Аудитория высокобюджетного рынка стала меньше инвестировать в зарубежную недвижимость и больше вкладываться в России», - говорит Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Раритеко (Rariteco) (девелопер клубного комплекса Квартир д’Ор (Quartier d’Or) / «Золотой квартал»).
Впрочем, напоминает Екатерина Борисова, инвесторы на рынке высокобюджетного жилья есть всегда, так как они покупают дорогие объекты недвижимости для диверсификации портфеля активов, а также для сохранения определенного капитала для использования в будущем. «Конъюнктура депозитных ставок или дорогого кредита прямо не влияет на их планы. Порядка 5% клиентов стабильно приобретают объекты на рынке «элит» и «делюкс» в качестве сберегательного вложения», - отмечает Борисова.
По данным НФ Групп (NF Group), порог входа в новостройки элитного сегмента по итогам III квартала 2024 г. начинался от 25 млн руб. Но большинство инвесторов в «элитку» выбирают объекты подороже. «В основном инвесторов интересуют наиболее ликвидные резиденции стоимостью от 70 млн до 150 млн рублей с максимально прагматичными планировками, полной или предчистовой отделкой от застройщика. Для покупателей таких покупателей важна локация, прежде всего они ищут объекты в наиболее популярных районах центра, хорошо известных для аудитории (Замоскворечье, Хамовники, Тверской и т. д.)», - рассказывает Екатерина Борисова (Раритеко (Rariteco)).
В высокобюджетном сегменте востребованы дефицитные форматы квартир и апартаментов - объекты с террасами, уникальными видовыми характеристиками, особенно в исторических зданиях в центре Москвы. Однако такие предложения действительно редки, добавляет Наталья Сазонова.
Еще недавно большая часть инвестиционной недвижимости приобреталась в ипотеку, в основном государственную. Но льготная ипотека для всех прекратила свое существование с 1 июля 2024 г., а ставки по рыночной в настоящее время стартуют от 25%. Поэтому доля инвесторов, желавших воспользоваться кредитными средствами, за год сократилась с 64% до 24,4%, рассказывает Елена Чегодаева («НДВ»).
В то же время, по наблюдениям Натальи Сазоновой из НФ Дом (NF Dom), «растет доля покупателей, которые хотят сохранить свои накопления и используют для покупки собственные средства».
Впрочем, и «собственные средства» тоже не совсем свои. По словам Сазоновой, инвесторы предпочитают использовать рассрочку, лучше всего беспроцентную, с минимальным первым взносом и фиксированными платежами.
Рассрочки хорошо сочетаются с высокими ставками по депозитам. Часть средств можно положить на депозит, а покупку квартиры или апартамента оформить в длительную рассрочку. И покрывать платежи по рассрочке с помощью процентов по депозиту, говорит Елена Чегодаева.
Наталья Сазонова также отмечает увеличение инвестиционного цикла: «Сегодня инвестиции в недвижимость – это более долгосрочная перспектива: все меньше инвесторов рассчитывают на инвестиционный цикл в 1,5 года. Сейчас рекомендуется смотреть на перспективу от трех лет».
В зависимости от выбранного объекта, инвестиционная стратегия может быть разной, добавляет Сазонова:
Однако в целом, что касается доходности, то инвесторы в жилье сейчас в основном надеются не на преумножение, а на сохранение капитала на фоне высокой инфляции, подчеркивает Андрей Соловьев (НФ Групп (NF Group)).
«Покупатель рассчитывает перепродать актив через 3-5 лет как минимум не дешевле цены приобретения. В реальности же инвесторы понимают, что прирост цены за этот период точно не будет ниже инфляции, а в наиболее ликвидных объектах – заметно выше, но на столь длительном промежутке времени в России его прогнозировать почти нереально», - добавляет Екатерина Борисова (Раритеко (Rariteco)).
Те, кто желает получить максимальную доходность и при этом готовы рисковать, приобретают жилье «с историей». «Более смелые инвесторы, профессионально работающие на данном рынке, по-прежнему готовы покупать квартиры с большим дисконтом. Как правило, это жилье на вторичном рынке, у которого история не совсем простая. То есть, есть определенный риск: например, там может быть прописан бывший собственник, или имеются большие долги по ЖКХ, или невыплаченная ипотека, по которой банк уже начал судебное производство», - рассказывает Наталия Борзенкова из «Инкома».
В общем, если инвестировать с умом, то можно вкладывать средства в недвижимость и сейчас, уверена Борзенкова.
Как минимум, важно помнить, что в условиях кризиса динамика цен всегда разнонаправленная: этап, когда каждый объект рос в цене, уже пройден, подчеркивает Наталья Сазонова: «В настоящее время часть объектов вторичного рынка дешевеет, на рынке новостроек одна группа проектов – стагнирует, а другая – ликвидна и показывает положительную динамику».
И, по ее мнению, инвестиционную стратегию стоит выбирать не только на основе анализа имеющихся на рынке предложений, но и с учетом потенциальных новых строек. Также необходимо оценивать экономическую выгоду от использования отсрочек или рассрочек платежей, льготных или траншевых кредитов.
И обязательно сравнивать ожидаемую доходность с депозитными ставками, оценивая устойчивость выбранного бизнес-проекта, добавляет Ольга Гусева, генеральный директор компании Кэй Кэпитал (Key Capital). И анализировать не только жилую, но и другие типы недвижимости.
На жилье свет клином действительно не сошелся, особенно в нынешних условиях, считают эксперты рынка. И советуют потенциальным инвесторам в недвижимость, куда еще можно вложить некоторое количество миллионов рублей.
До 5 млн руб.
Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate), считает, что наиболее интересными вариантами для инвесторов с бюджетом 5 млн являются:
«При правильном выборе объекта инвестор получит не только высоколиквидный актив, но в дальнейшем сможет рассчитывать на рост стоимости аренды ввиду возможного изменения в нормах строительства в новых жилых комплексах (в части сокращения обеспеченности машино-местами)», - отмечает Микаэл Казарян.
«Основным преимуществом данного вида инвестиций является повышенная доходность на фоне диверсификации рисков за счет профессионального управления зданием и контроля со стороны Банка России, - поясняет член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate). - К тому же это возможность приобретения долей в крупных объектах с качественным институциональным потоком при низком пороге входа».
5-10 млн руб.
Микаэл Казарян тоже советует обратить внимание на небольшие помещения стрит-ритейла – 30-40 кв. м. в ЖК, а также варианты готового арендного бизнеса. «Однако при растущем многообразии проектов инвесторам необходимо очень внимательно подходить к выбору такого объекта для инвестиций – не везде вложения будут прибыльными. Важно учитывать и местоположение, и качественные характеристики проекта, и потенциальную конкуренцию – как в локации, так и внутри проекта», - подчеркивает эксперт.
20 млн руб.
Кроме того, располагая 20 млн руб., Казарян советует рассмотреть:
По его словам, при правильном выборе проекта доход от сдачи в аренду офиса может более чем в два раза превышать доход от сдачи жилья. В большинстве строящихся офисных проектах заявлена окупаемость от 8 до 10 лет при сценарии сдачи в аренду. Для тех, кто рассматривает для себя вариант перепродажи на этапе ввода в эксплуатацию – рост цены квадратного метра на этапе строительства (примерно 3 года) может составить от 40% и выше, утверждает Казарян. Впрочем, есть нюансы – см. «Инвесторы уходят из квартир в московские офисы».
20-50 млн руб.
Микаэл Казарян тоже предлагает обратить внимание на лайт индустриал (light industrial). В отличие от классического склада в лайт Индустриал (light Industrial) блоки небольшие и начинаются от 500 кв. м. Инвесторы могут получать доход как от сдачи объекта в аренду (в основе формата – ежегодно индексируемые долгосрочные неразрывные договоры аренды), так и прибыль в случае последующей продажи конечному пользователю – по данным ИБС Реал Эстейт (IBC Real Estate), рост цен за период строительства на объекты лайт индустриал (light industrial) составляет в среднем 20%.