В отличие от покупателей, продавцы на вторичном рынке еще не потеряли веру в лучшее будущее и по-прежнему надеются на снижение ипотечных ставок в обозримой перспективе. Поэтому спрос на рынке падает, а цены предложения стоят на месте. Впрочем, доля адекватных собственников — и размер скидок — постепенно увеличиваются.
В октябре Росреестр зарегистрировал в Москве 11 393 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с сентябрем спрос на вторичном рынке вырос на символические 2%. Но относительно сентября 2023 г. — упал на 32,9%, что, однако, все равно лучше, чем в августе, когда число регистраций в месячном выражении сократилось на 36,3%.
На начало делового сезона статистика Росреестра совсем не похожа, однако риелторы все же ощущают некоторую активизацию рынка. Например, в «Миэль» число обращений от потенциальных покупателей увеличилось на 10% к августу, в «Этажах» — на 7%.
Однако из-за снижения скорости сделок и осторожности покупателей такое увеличение интереса пока не оказывает большого влияния на рынок, отмечает директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. Высокий уровень ипотечных ставок продолжает сдерживать активность покупателей, при этом 80% продавцов не спешат снижать цены, ожидая, что покупатели вернутся на рынок, когда ипотека подешевеет. Такая ситуация «может привести к длительной стагнации на рынке», считает Гордеева.
Тем более что в октябре спрос, в лучшем случае, не вырос. «Многие участники рынка рассчитывали, что октябрь-ноябрь будут пиковым по уровню спроса. Но первая половина октября показала неожиданно слабую динамику относительно того, что мы ожидали. Если в сентябре было плюс 10% по количеству обращений от покупателей относительно слабого августа, то октябрь пока не дал никакого прироста. Это для рынка не катастрофа, это рабочий режим, но в любом случае фиксируем относительно слабый спрос», — говорит Александр Москатов, управляющий директор «Миэль «Сущёвский».
По его словам, на 17 октября число обращений составило 54% от уровня сентября за тот же период. Москатов прогнозирует, что сентябрь и октябрь будут примерно на одном уровне — плюс-минус 3%. А в годовом выражении количество звонков сократится примерно на 30%.
«Я бы сказал, что деловой сезон в сентябре ощущался в большей степени, потому что он был на контрасте с августом», — отмечает экперт.
В компании «Жилфонд» общее количество сделок купли-продажи «вторички», по данным за неполный октябрь, снизилось примерно на 36% относительно аналогичного периода октября 2023 г.
«Баланс по количеству сделок обычно смещается к концу месяца, так что результат не окончательный. Впрочем, даже если остаток месяца пойдет по оптимистичному сценарию, объем сделок не может быть сопоставим с прошлогодним. Сегодня на покупку недвижимости идут в основном покупатели, у кого есть полная сумму на руках или кому действительно необходимо решить жилищный вопрос», — рассказывает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд».
В федеральной компании «Этажи» количество сделок и авансов на вторичном рынке московского региона просело на 15−20% относительно предыдущих месяцев. А по сравнению с октябрем 2023 г. сделок будет меньше на 25−40% в зависимости от экономической ситуации, полагает Ригина Гордеева. По ее словам, «такой спад обусловлен как высокими ценами, так и ухудшением экономических условий, которые негативно влияют на покупательскую способность населения».
В целом, «уровень спроса на вторичном рынке московского региона в октябре 2024 г. остается низким, и прогнозы на ближайшие месяцы указывают на продолжение этой тенденции», резюмирует Гордеева.
Конечно, слабый спрос в первую очередь «связан с высокой ключевой ставкой, с недоступностью ипотеки для многих граждан», говорит Александр Москатов из «Миэль».
Как отмечает Александр Чернокульский («Жилфонд»), «даже если люди решаются на ипотеку, все стараются по возможности снизить размер ежемесячного платежа, взять минимальную сумму в кредит и получить максимальный дисконт от продавца».
По данным «Жилфонда», доля ипотеки в общей стоимости сделки после повышения ключевой ставки в сентябре снизилась до 47% с 60% в начале 2024 г. То есть размер первоначального взноса сейчас в среднем равняется 53% - это максимум с начала года.
Доля ипотечных сделок, по данным «Жилфонда», в настоящее время составляет порядка 33%, примерно такой же она была в августе и сентябре — 31−34%. А в октябре прошлого года — на 23 п.п. больше, примерно 56%.
Согласно статистике компании «Инком-Недвижимость», в сентябре 2024 г. на ипотеку пришлось 21,3% сделок на вторичном рынке; в августе — 22%, в сентябре 2023 г. — 37,4%.
«Очевидно, что при таких высоких ипотечных ставках на вторичном рынке сегодня остаются те продавцы и покупатели, кому необходимо решить жилищный вопрос, и преимущественно за счет альтернативных сделок, когда человек продает одну квартиру и на вырученные деньги приобретает другую: если необходима доплата, то сумма заемных средств не такая уж большая — около 2−3 млн руб.», — поясняет Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».
Так как покупатели не спешат со сделками из-за заградительных ипотечных ставок, а продавцы не снижают цены, надеясь — и очень зря, что заградительные ставки скоро пойдут вниз, на рынке постепенно накапливается предложение.
По данным «Инкома», в «старой» Москве объем предложения вторичного жилья за месяц увеличился на 1,1%, за год — на 10,8%, в Новой Москве — на 1,7% и 3,6% соответственно, в Подмосковье — на 1,3% и 1,4%.
Согласно статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», в «старой» Москве в экспозиции на вторичном рынке жилья насчитывает 98,77 тыс. лотов, в Новой Москве на продажу выставлено 8,96 тыс. лотов, в Подмосковье покупателям предлагаются 74,32 тыс. объектов.
По оценкам «Этажей», количество вторичных лотов на столичном рынке за месяц выросло на 6−8%. «Миэль» также наблюдает рост числа квартир в экспозиции — хотя и медленный:
«Если наметившаяся тенденция — рост числа продавцов при дефиците покупателей — продолжится, все-таки мы увидим корректировки цен», — считает Александр Москатов, управляющий директор «Миэль «Сущёвский».
По его словам, уже сегодня продавцы квартир на вторичном рынке согласны на торг почти по каждой квартире. Иногда величина скидки доходит до 10%. При этом, подчеркивает Москатов, доля объектов со сроком экспозиции меньше одного месяца доходит до 30%, то есть те, кто реально нацелен продать, не раскачиваются долго.
По видимому, из-за этого срок экспозиции квартир в среднем по вторичному рынку Москвы пока не растет: по статистике «Инкома», и сентябре, и в августе он составлял 62 дня. В сентябре 2023 г. квартиры продавались даже дольше — 75 дней.
По данным «Этажей», средний размер дисконта на вторичном рынке вырос с 3,1% в августе до 3,5% в сентябре. Доля сделок, заключаемых со скидками, также увеличилась. «По некоторым оценкам, около 40−50% сделок на вторичном рынке проходят с применением скидок, что является значительным ростом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — рассказывает Ригина Гордеева. — Это связано с тем, что собственники жилья стремятся привлечь внимание покупателей, которые испытывают финансовые трудности из-за высоких ставок по ипотеке. Но скидки предлагаются в моменте переговоров, поэтому не сказываются на изменении цены предложения».
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя стоимость метра в московском регионе действительно пока колеблется в пределах статистической погрешности. В «старой» Москве вторичный метр в сентябре подешевел на 0,1% до 271 600 руб., в Новой Москве — прибавил 0,2% до 203 600 руб. за кв. м. В Подмосковье цены за месяц не изменились — по-прежнему 154 300 руб. за метр — см. обзоры рынка недвижимости по итогам сентября от IRN.RU.