Девелоперы стали выводить в продажу больше новостроек премиального и элитного сегмента, предложение увеличилось и стало разнообразнее. В ответ на это покупатели, отдающие предпочтение новым комплексам, заметно активизировались. Наиболее привлекательными для них стали проекты с интересной архитектурой, парками и концепцией «город в городе».

Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», отмечают на рынке высокобюджетных новостроек рост предложения (в основном за счет премиального сегмента) и живой интерес покупателей. Дорогой сегмент, хоть и ворочает огромными деньгами, довольно компактный, а элитный сегмент – штучный. Дорогие дома могут продаваться долго, и появление в экспозиции нового проекта – это событие.

Так, по данным Валерии Цветковой, генерального директора «Бон Тон», в высокобюджетных сегментах в реализации находится около 4 тысяч лотов, что на 12,4% больше, чем в прошлом году. У Анатолия Довганя, директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» сопоставимая цифра: в Центральном округе Москвы на конец марта 2024 года в экспозиции насчитывалось 3,2 тыс. квартир и апартаментов. По оценке эксперта Intermark, объем дорогого предложения в ЦАО вырос за год на 45%. Ольга Зыблая, директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan, отмечает его «широкую вариативность, чего давно на рынке элитной недвижимости Москвы не наблюдалось».

Выросли и продажи: по информации «Бон Тон», в марте 2024 года в сегменте высокобюджетных новостроек было реализовано 202 лота: это почти на 50% больше, чем год назад. По подсчетам «Intermark Городская Недвижимость», среднемесячный темп продаж с начала этого года в ЦАО составил 64 сделки в месяц (без учета закрытых продаж) и это примерно на 40% больше, чем в I квартале 2023 года, тогда аналитики фиксировали 38 сделок в месяц.

А по информации Романа Родионцева, директора по развитию Est-a-Tet, в годовой динамике спрос в премиум-классе вырос на 123%, что связано с увеличением предложения, а в элитном – на 109% после спада в прошлом году. Аналитики агентства «Метриум» подсчитали, что в I квартале 2024 года в столичных премиальных и элитных новостройках было реализовано на 130,4% больше площадей, чем в январе-марте 2023 года.

Правда, наши комментаторы заметили, что в начале этого года спрос был несколько ниже, чем в конце 2023 года, перед Новым годом. Но то, напомним, был ажиотажный период на рынке новостроек в целом.

Что же касается цен, то они, по оценкам большинства экспертов, либо стабильны, либо показывают небольшой рост. В «Бон Тон» подсчитали, что средневзвешенная цена «квадрата» в высоких сегментах новостроек выросла за год на 4% и достигла показателя в 1,1 млн руб. В «Intermark Городская Недвижимость» рост дорогого первичного метра в ЦАО оценили в 1%, а уровень цен - в 1,5 млн руб. в среднем (данные на конец I квартала 2024 года).

За последний год кардинальных скачков как в одну, так и в другую сторону не наблюдалось, цены были относительно стабильны, комментирует Ольга Зыблая. Однако эксперт отмечает, что сегодня новые проекты на этапе котлована часто выходят в продажу по ценам выше, чем в готовых проектах в той же или близкой локации. «Мы с замиранием сердца ждем первых прайсов», - делится Григорий Ашихмин, член правления AREA.

Таким образом, на рынке присутствуют факторы, которые тянут цены вверх: это и высокий спрос, и сложная логистика, и общий рост затрат девелоперов.

И даже несмотря на то, что предложение подросло, Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy, считает, что выбор у покупателя остается ограниченным, на рынке, «по сути, дефицит». Поэтому часть экспертов считают, что рост цен на дорогом рынке неизбежен, и мы почувствуем это ближе к концу года.

Премиальный сегмент

Источник: Est-a-Tet

Элитный сегмент

Источник: Est-a-Tet

Уникальность, историческое окружение, комфорт

Но пока что все более-менее спокойно, и обеспеченные покупатели приглядываются к понравившимся проектам. На что они обращают внимание прежде всего? Как говорится, «локейшн и локейшн» – первым делом клиенты выбирают месторасположение. И самая популярная локация – исторический город внутри Садового кольца, где и сосредоточены наиболее интересные элитные и премиальные комплексы.

«Помимо локации на выбор влияют архитектурная составляющая, наполнение, сервис, - поясняет Роман Родионцев (Est-a-Tet). - Каждый проект в высокобюджетном сегменте, особенно в элитном – это уникальный архитектурный объект от именитых архитекторов».

Григорий Ашихмин (AREA) определят три ключевых фактора для «правильной упаковки» проекта, который будет хорошо продаваться: «локация, эстетика и комфорт». Эстетика – это архитектура, дизайн, ландшафт. Комфорт включает функциональные планировки, инженерные системы, правильно собранную инфраструктуру.

«Мы видим, что за первый год реализации «правильно упакованные» проекты в премиум классе распродаются минимум на 30%, в де люксе этот показатель доходит до 50%», - отмечает Ашихмин.

Вложить деньги

Дорогой лот, помимо ощущения причастности к истории города и приверженности к определенному образу жизни среди состоятельных соседей, имеет также вполне практическое значение. По мнению Ильи Фролова (Stenoy), современные перспективные проекты не утратят своей ценности в будущем, в отличие от устаревшего фонда.

В условиях санкций и ограниченности возможностей вложения крупных средств высокобюджетный сегмент недвижимости - это выгодная альтернатива валюте и фондовому рынку, считает Валерия Цветкова («Бон Тон»). А Роман Родионцев (Est-a-Tet), говорит, что ряд покупателей переориентировались с зарубежного рынка недвижимости на московский.

Однако эксперты предупреждают, что быстро заработать на рынке дорогого жилья не получится и вообще, «с учетом текущих высоких цен на старте, недвижимость является скорее не инвестиционным активом, а средством диверсификации и сохранения капитала», уверен Григорий Ашихмин (AREA).

Дорогое жилье не стоит рассматривать как инвестицию с целью дальнейшей быстрой перепродажи, объясняет Юнна Эрвиц, управляющий партнер IQ Estate. В этом сегменте достаточно продолжительный срок экспозиции, и быстро закрыть сделку удается не часто. Это выгодный актив с точки зрения последующей сдачи в аренду, если соблюдены условия: близость к транспортным хабам, наличие небольших, но функциональных лотов, собственной инфраструктуры и премиальных сервисов.

Так, аренда может окупить затраты собственника через 10 лет, а продажа через эти же 10 лет может принести вдвое большую сумму, чем он потратил на покупку, «так как в 10-летней перспективе стоимость продажи недвижимости в Москве растет минимум вдвое при отсутствии политических и экономических катаклизмов», говорит Юнна Эрвиц.

Премиальный топ

Опрошенные нами эксперты насчитали на премиальном рынке от 44 до 65 жилых комплексов-новостроек. При этом Роман Родионцев (Est-a-Tet) отмечает «активное наращивание объемов».

География премиальных объектов шире, чем элитных, комментирует Марина Шадрунова, ведущий специалист по новостройкам сети ««Миэль»». Такие ЖК представлены во всех округах столицы, кроме ЮВАО. При этом более 40% приходится все-таки на ЦАО. Доля квартир - 56%, апартаментов - 44%.

По данным «Миэль», стоимость квадратного метра в представленных в продаже комплексах находится в диапазоне от 404 тысяч до 2,6 млн рублей. среднее значение эксперты Est-a-Tet и «Бон Тон» оценили в 723,9 - 923,3 тыс. руб. Средняя цена лота – 80-100 млн рублей. («Бон Тон» и «Бест-Новострой»).

Вот как выглядит ТОП-15 самых продаваемых новостроек класса премиум:

Самые продаваемые новостройки премиум-класса в Москве в I квартале 2024 г.

  Проект Район Продано площадей, кв. м Доля проекта в общем объеме реализованной площади в сегменте Средняя цена кв. м. в марте 2024 года, тыс. руб.
1 Jois Хорошево-Мневники 8718 9,4% 510,4
2 «Прайм Парк» Хорошевский 5649* 6,1% 718,8
3 Mod Марьина Роща 5316 5,7% 504,4
4 Luzhniki Collection Хамовники 5227 5,6% 1205,4
5 «Republic Пресня» Пресненский 4776 5,1% 737,7
6 «River Park Кутузовский» Дорогомилово 4601 4,9% 771,9
7 Pride Марьина Роща 3986 4,3% 484,5
8 «Клубный город на реке Primavera» Покровское-Стрешнево 3982 4,3% 615,1
9 Symphony 34 Савеловский 3930 4,2% 520,4
10 «Союз» Ростокино 3852 4,1% 510,5
11 Slava Беговой 3755 4% 715,8
12 «Дом 56» Басманный 3454 3,7% 497,1
13 Era Даниловский 3165 3,4% 511,7
14 Life Time Пресненский 2991 3,2% 854
15 «Преображенская площадь» Преображенское 2909 3,1% 482,7

*С учетом сделок по ДКП

Источник: «Метриум»

Эксперты также добавляют к этому списку и другие востребованные премиальные проекты – Hide, Nova и «Река» в Раменках, «Дом Дау» и Republic в Пресненском, Shift в Донском, Lunar в Гагаринском, «Береговой» в районе Филевский парк.

Что же отличает участников рейтинга? В агентстве «Метриум» обращают внимание на то, что у части самых продаваемых комплексов есть парковые зоны, также в рейтинг попало много высоток с инфраструктурной концепцией «город в городе».

Элитный топ

Элитных проектов в старой Москве, по разным данным, насчитывается от 34 до 47 «штук». Эксперты говорят, что в прошлом году объем предложения не особенно менялся, но в марте 2024 года, по данным Ирины Доброхотовой, основателя «Бест-Новострой» и bnMAP.pro, предложение пополнилось сразу шестью корпусами в двух проектах.

Элитные новостройки в этом месяце продемонстрировали самый заметный рост предложения, - заключает эксперт.

В основном элитные дома-новостройки находятся в центре, но, как уточняет Марина Шадрунова («Миэль»), единичные объекты представлены в СЗАО (район Хорошево-Мневники), ЗАО (район Раменки). Более половины - это апарт-комплексы, остальное – квартиры или смешанные форматы.

Диапазон элитных цен по подсчетам «Миэль» - от 650 тысяч до 3,64 млн рублей. А средняя цена метра в элитной новостройке, по данным «Бон Тон», «Бест-Новострой» и Est-a-Tet, – примерно 2 млн рублей, лот в среднем стоит 274,4 млн руб. («Бон Тон»).

По оценке Анатолия Довганя («Intermark Городская Недвижимость»), в рейтинг самых востребованных элитных ЖК попадают либо недавно вышедшие в продажу проекты с широким выбором предложений по относительно умеренным ценам, либо уже готовые/находящиеся на высоких стадиях строительной готовности проекты, качество исполнения в которых не вызывает сомнений.

Как комментируют аналитики «Метриум», сегодня покупатели элитного жилья делают выбор в пользу новостроек, так как не удовлетворены предложением на вторичном рынке. А элитные комплексы, представленные в рейтинге, отличаются качественными архитектурными проектами, и, как уточняют в агентстве, их популярности способствует также лояльная политика девелоперов: почти 40% сделок совершается с рассрочками.

Самые продаваемые новостройки элитного сегмента в Москве в I квартале 2024 г.

  Проект Район Продано площадей, кв. м Доля проекта в общем объеме реализованной площади в сегменте Средняя цена кв. м. в марте 2024 года, млн руб.
1 «Бадаевский» Дорогомилово 2262 21,4% 1,2
2 «Вишневый сад» Раменки 2148 17,6% 1,4
3 «Лаврушинский» Якиманка 1370 11,2% 2,9
4 «Обыденский № 1» Хамовники 919 7,5% 3,1
5 «Русские сезоны» Замоскворечье 840 6,9% 3
6 «Дом Франка» Мещанский 651 5,3% 1,3
7 «Большая Дмитровка IX» Тверской 629 5,1% 2,4
8 Armani/Casa Moscow Residences Якиманка 456 3,7% Закрытая информация
9 Le Dome Хамовники 413 3,4% 1,8
10 «Дом XXII» Хамовники 396 3,2% 1,8
11 Woods Раменки 383 3,1% 1,3
12 Turgenev Красносельский 374 3,1% 1,8
13 Luce Арбат 298 2,4% Закрытая информация
14 Doro Mille Дорогомилово 203 1,7% 0,9
15 Nicole Тверской 203 1,7% Закрытая информация

Источник: «Метриум»

Все упомянутые проекты в продаже (май 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
Клубный город на реке PrimaveraМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак2 кв. 2024 г.1-4-комнатные квартиры
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская4 кв. 2023 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
RepublicМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. БелорусскаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры
PrideМосква, Северный округ, район Марьина роща, м. Савеловская4 кв. 2025 г.1-4-комнатные квартиры
Преображенская площадьМосква, Восточный округ, район Преображенское, м. Преображенская площадь3 кв. 2024 г. площадью 43 - 117 м2
NOVAМосква, Западный округ, район Раменки, м. Парк Победы4 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
JoisМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Народное Ополчение4 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
ДОМ XXIIМосква, Центральный округ, район Хамовники, м. Спортивная1-5-комнатные квартиры площадью 81 - 297 м2
Deluxe NicoleМосква, Центральный округ, район Тверской, м. Лубянка3 кв. 2026 г.
Дом 56Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Бауманская3 кв. 2026 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 27 - 127 м2
Дом ДауМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная2 кв. 2027 г.
Клубный дом "Обыденский № 1"Москва, Центральный округ, район Остоженка, м. Кропоткинская4 кв. 2026 г.3-комнатные квартиры
ERAМосква, Центральный округ, район Даниловский, м. Павелецкая3 кв. 2026 г.1-5-комнатные квартиры площадью 28 - 145 м2
Luzhniki CollectionМосква, Центральный округ, район Хамовники, м. Воробьевы горы4 кв. 2026 г.1-4-комнатные квартиры площадью 50 - 180 м2
СоюзМосква, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. Ботанический сад1 кв. 2026 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Квартал LIFE TIMEМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Улица 1905 года2 кв. 2026 г.2-5-комнатные квартиры
Ривер Парк КоломенскоеМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Коломенская4 кв. 2020 г.Студии, 1-5-комнатные апартаменты площадью 35 - 98 м2
Woods MoscowМосква, Западный округ, район Раменки, м. Минская2 кв. 2024 г. площадью 162 - 687 м2
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКА1-5-комнатные квартиры площадью 40 - 379 м2
Дом «Лаврушинский»Москва, Центральный округ, район Тверской, м. Третьяковская2 кв. 2024 г.1-5-комнатные квартиры площадью 64 - 515 м2
LunarМосква, Юго-Западный округ, район Гагаринский, м. Ленинский проспект4 кв. 2023 г. площадью 31 - 227 м2
Клубный дом «Turgenev»Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Сретенский бульвар
Русские сезоныМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Новокузнецкая4-5-комнатные квартиры
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
SLAVAМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Symphony 34Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Дмитровская2 кв. 2025 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
БадаевскийМосква, Западный округ, район Дорогомилово, м. Киевская
Turandot ResidencesМосква, Центральный округ, район Арбат, м. АрбатскаяСдан площадью 75 - 350 м2
Клубный дом РекаМосква, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект2 кв. 2024 г.1-5-комнатные квартиры площадью 55 - 253 м2
ArtisanМосква, Центральный округ, район АрбатСдан площадью 73 - 274 м2
Резиденция Вишневый садМосква, Западный округ, район РаменкиСтудии площадью 64 - 233 м2
Большая Дмитровка IXМосква, Центральный округ, район Тверской, м. ТеатральнаяСдан2-5-комнатные апартаменты площадью 47 - 341 м2
ShiftМосква, Южный округ, район Донской, м. Ленинский проспект
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все