Застройщики жилья перестраивают офисный рынок Москвы   

Кратно повысив плату за перевод земельных участков под строительство жилья и одновременно пообещав застройщикам льготы за создание мест приложения труда, мэрия Москвы кардинально изменила ландшафт офисного рынка. Теперь девелоперы жилой недвижимости массово строят офисы и именно так, как привыкли строить жилье – то есть на продажу, а не в аренду и мелкими блоками. В перспективе это может привести к расслоению офисного рынка.

Экспансия застройщиков жилья на офисный рынок

19 ноября 2020 г. мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление, которое от двух до 8 раз увеличивало плату за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Тогда же мэрия пообещала застройщикам льготы при смене ВРИ – при условии строительства за ТТК коммерческой недвижимости и объектов инфраструктуры, предполагающей создание новых рабочих мест.

И застройщики поспешили этими льготами воспользоваться. «Работу над офисными проектами начали «Мангазея», «Глоракс», «Легенда», ПИК, «ВИ Холдинг», «А101». К площадкам под офисы присматриваются «Самолет», «Брусника», Level и другие», - рассказывает Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.

По данным mos.ru, на сегодняшний день в программу создания мест приложения труда (МПТ) в обмен на снижение платы за изменение ВРИ вошли девелоперы из структур ГК ПИК (Forma), «Пионер», ФСК, Afi Development, Capital Group, «РГ-Девелопмент», «Страна Девелопмент», 3S Group, «Сбер», «Самолет», «Гранель», Level Group. С некоторыми из них подписан не один, а несколько договоров – например, с ГК «Пионер», «ПИК», «ФСК», Capital Group и др.

Конечно, офисный рынок, ощутил усилия «новичков» не сразу. По данным NF Group, если в 2021 г. на БЦ от застройщиков жилья пришлось лишь 4% от общего объема ввода офисов, то в 2023 г. – уже 21,8%. Всего в период 2020-2023 гг. в эксплуатацию было введено около 1,5 млн кв. м новой офисной недвижимости, при этом 9,1% (140 тыс. кв. м) было сдано девелоперами, которые ранее строили преимущественно жилье. «Небольшая совокупная доля за четыре года связана с тем, что рынок продаж блоками начал развиваться только в 2019-2020 гг., и многие офисные проекты девелоперов жилья, которые стартовали с продажами в то время, будут достроены в 2024-2025 гг.», - поясняет Мария Зимина, партнер консалтинговой компании NF Group.

Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers, согласна с коллегой: программа стимулирования создания мест приложения труда, запущенная в 2020 г. в Москве, демонстрирует первые итоги последние два года. Прядка 20% объема офисного строительства в 2023 г. представлено проектам жилых девелоперов (общий объем ввода 279,6 тыс. кв. м). По подсчетам Nikoliers, еще в 2022 г. доля жилых девелоперов в новом офисном строительстве составляла 11% (общий объем ввода 339,4 тыс. кв. м).

Офисные объекты от жилых застройщиков, введенные в эксплуатацию за период с 2020 года

Источник: данные девелоперской компании Forma

А в целом, по информации Forma, застройщики жилья с 2020 г. вывели на рынок 666 тыс. офисных площадей из 1,1 млн кв. м нового строительства:

Источник: данные девелоперской компании Forma

До 2027 г. IBC Real Estate ожидает ввод в Москве 2,7 млн кв. м офисной недвижимости класса А и В+. Примерно 1 млн кв. м из них сдадут застройщики жилья, прогнозирует Артем Соломеннов, директор департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.

Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone, оценивает заявленный объем офисной недвижимости от застройщиков жилья, который должен быть сдан до 2027 г., в 500 тыс. кв. м. Однако ряд крупных компаний, которые занимаются и жильем (в том числе апартаментами), и офисами – MR Group, Stone, Pioneer, Coldy, Hutton - Недря относит к профильным офисным девелоперам. «Да, все мы также строим и жилье, но офисный девелопмент не уступает по приоритету. У всех вышеперечисленных есть от двух офисных проектов в стадии реализации, за последние несколько лет системно выводились офисные проекты», - поясняет эксперт.

Новые деловые локации

Офисы от застройщиков жилья имеют свои особенности. По словам Кристины Недри из Stone, чаще это небольшие бизнес-центры до 30 тыс. кв. м, в то время как профессиональные игроки офисного рынка (включая Stone и т.д.), реализуют более масштабные проекты - как правило, это объекты от 70 до 100 тыс. кв. м.

«Также география офисных объектов от застройщиков жилья сильно шире, чем у лидеров рынка, которые работают в сложившихся и перспективных деловых районах. За счет офисных объектов от жилых девелоперов средневзвешенная цена продажи по рынку корректируется в меньшую сторону, но если оценить только класс А – то это проекты в стабильно высокой ценовой категории», - отмечает Недря.

По словам Виктории Гусевой (Nikoliers), объекты, которые строятся по программе МПТ, могут располагаться на территории жилых комплексов, однако чаще возводятся в других районах. «Так как программа допускает строительство в разных районах объекта МПТ и объекта, в отношении которого будет применяться льгота, девелоперы в первую очередь выбирают площадки, доступные для реализации МПТ в левой части Москвы, которая традиционно является более востребованной», - поясняет Гусева.

Как отмечает Артем Соломеннов, в том числе благодаря усилиям застройщиков жилья формируются новые деловые локации - Запад, Большой Сити, Савеловская, Ходынское поле. В перспективе – Северный речной порт. «Но это, безусловно, будет симбиоз жилья и коммерческой недвижимости. Коммерция в чистом виде здесь не выживет, просто потому, что рынок тяготеет к централизации», - добавляет эксперт.

В общем-то, именно этого – появления новых деловых зон за ТТК – и добивались московские власти, запуская программу МПТ.

На продажу, а не в аренду

Профессиональные девелоперы офисов, как правило, сдают свои объекты в аренду, оставаясь их владельцами, а при продаже предоставляют своим клиентам профессиональную помощь в сдаче помещений в аренду. Застройщики жилья в большинстве случаев предлагают только продажу, отмечают специалисты Forma.

Во-первых, такая стратегия для застройщиков жилья привычнее. «Сдача и управление арендой требует отдельных ресурсов, это в целом другая бизнес-модель, которая, судя по практике рынка, пока не является целевой для застройщиков жилья», - поясняет Виктория Гусева (Nikoliers). Ведь офисы для них - не основное направление бизнеса, добавляет Екатерина Белова (IBC Real Estate).

Но из этого следует еще одна особенность БЦ от застройщиков жилья – отсутствие профессиональных управляющих компаний. Во всяком случае, среди тех проектов, которые сейчас находятся в активной фазе реализации, проектов с УК крайне мало. При этом единая профессиональная УК крайне важна для нормальной эксплуатации здания с множеством владельцев, подчеркивает Кристина Недря из Stone: она должна внедрять единые стандарты отделочных работ, регламенты формирования вывесок и единые для всех (собственников и арендаторов) правила по эксплуатации помещений. И, добавим, заниматься продвижением проекта и сдачей площадей в нем в аренду.

Во-вторых, строить офисы на продажу можно даже в период высоких кредитных ставок. Объекты в аренду предполагают куда более длительные сроки окупаемости и при ключевой ставке 16% никому не интересны. Собственно, поэтому такие проекты сейчас и не запускают. По словам Екатерины Беловой, из общего объема площадей, ожидаемых к вводу в эксплуатацию в Москве по итогам 2024 г., 75% офисов предлагается на продажу. А из 2,7 млн кв. м офисных площадей, которые заявлены к вводу в 2024-2027 гг., 90%, или 2,4 млн кв. м, планируется продать - с учетом built-to-suit, а если без, то 60%. При этом 38%, или 0,9 млн кв. м, как ожидается, будут проданы блоками – именно такую стратегию реализации предпочитают застройщики жилья.

И мелкой нарезкой

Более 90% проектов от жилых застройщиков предполагают мелкую нарезку, когда этаж делится на несколько лотов. Это позволяет существенно снизить бюджет покупки и тем самым расширить покупательскую аудиторию. «У тебя охват аудитории сразу становится сильно больше, когда ты начинаешь резать блоки площадью 300-400 м, а некоторые уже начинают 50 кв. м меньше», - поясняет Артем Соломеннов (IBC Real Estate). По словам Кристины Недря (Stone), 50 кв. м – далеко не предел, встречаются предложения и от 20 кв. м.

Фактически, застройщики жилья используют на офисном рынке те же рецепты, что и на жилом. Но если на рынке новостроек, где тренд на мелкую нарезку утвердился намного раньше, проблемы такого подхода уже очевидны (см. «Тектонический сдвиг на рынке недвижимости: выиграет тот, кто первым начнет строить нормальное жилье»), то на офисном они проявятся только после ввода новых проектов в эксплуатацию – когда значительная часть проданных площадей выйдет на рынок аренды.

«Офисы на продажу — это изначально инвестиционный продукт, и до 90% покупок в бизнес-центрах на ранних стадиях реализации совершается инвесторами. На этапе готового монолита до 50% спроса смещается в сторону конечных пользователей, что обусловлено дефицитом качественного предложения в экспонировании, особенно если речь идет о крупных блоках от 3-5 тыс. кв. м», - отмечает Кристина Недря.

Кроме того, объем продаж в строящемся бизнес-центре конечным пользователям сильно зависит от географии. «В уникальных востребованных деловых районах, где точечно появляются качественные бизнес-центры, он будет выше. В среднем в таких объектах только треть от общего объема продаж приходится на инвестиционный спрос. Например, наш бизнес-центр «STONE Ленинский» в настоящий момент реализован на 85%, и порядка 50% составляет спрос конечных пользователей», - добавляет эксперт.

Forma оценивает долю инвестиционного спроса в своих проектах в 30%. Расчеты IBC Real Estate по рынку в целом подтверждают этот показатель: из примерно 2 млн кв. м офисных площадей класса А и В+, которые построят и продадут до 2028 гг., около 600 тыс. будет приобретено инвесторами и потом выйдет на рынок аренды. Много это или мало? Скорее много: 600 тыс. кв. м составил объем вакантных площадей в классе А за последние 5 лет.

В настоящий момент еще рано оценивать, как повлияют на ставки аренды офисные проекты от непрофильных игроков, учитывая, что они еще только строятся. Однако, говорит Кристина Недря, «за счет небольшой площади таких объектов в них уделяется меньше внимания благоустройству и инфраструктурному наполнению, как следствие, ставки аренды в них не будут превышать среднерыночные. При этом в новых объектах класса А в деловых локация наценка за качественный продукт может составлять до 10-15% к текущим арендным ставкам».

Также существует риск затоваривания рынка аренды большим объемом предложения в мелкую нарезку от частных инвесторов, что может сделать рынок более закрытым и вызвать дефицит предложения качественных крупных блоков в аренду, добавляют специалисты Forma.

Таким образом, в перспективе офисный рынок может, фактически, разделиться на два субрынка: рынок качественных БЦ с профессиональными УК и едиными правилами эксплуатации и ценообразования и рынок мелких офисов от индивидуальных собственников, каждый из которых будет проводить собственную ценовую политику.

«До 2023 г. арендаторы на рынке взаимодействовали по сути с 10-12 крупными игроками, и все мы понимали, какие правила на этом рынке, какое будет ценообразование у того или иного девелопера. А когда метры скупаются частными инвесторы и идут на рынок аренды, будем наблюдать, как рынок с этими метрами будет работать, потому что кто-то будет демпинговать, так как ему нужно как можно скорее получить арендный доход, кто–то, наоборот, - ждать, рассчитывая получить ту доходность, которую он ожидал, покупая этот актив. В перспективе двух-трех лет - это новый тренд, с которым рынок еще не сталкивался», - подчеркивает Артем Соломеннов.