Где купить новостройку в Новой Москве, чтобы жить как в «старой»

О Новой Москве написано и сказано немало хорошего и даже восторженного, и многое из этого справедливо. Действительно, благодаря комплексному освоению ТиНАО стремительно развивается, и за неполных 12 лет рядом со «старой» столицей на некогда слабоурбанизированной и зеленой территории был построен практически новый город с хорошими дорогами, достойной инфраструктурой, метрополитеном и современными жилыми комплексами, которые гармонично сочетаются с коттеджными и дачными поселками.

Главный новомосковский плюс – жилье здесь значительно дешевле. Как замечает Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, средняя цена квадратного метра в Новой Москве практически в два раза ниже, чем в «классических» границах Москвы. Прописка, при этом московская, и все положенные столичным жителям права и льготы имеются.

Однако покупателям, выбирающим квартиры в ТиНаО, надо знать, что чем жизнь в Новой Москве все-таки не такая, как в «старой». Не хуже, но другая. Хотя покупатель, в основном, молодой и непуганый, без ностальгии по старому Арбату и Малой Бронной. Например, молодежь до 35 лет составляет 70-80% клиентов офиса «Миэль» «В Коммунарке». Но тем не менее…

Напомним, что Новая Москва состоит из двух округов – Новомосковского (НАО) и Троицкого (ТАО), и они различаются.

НАО расположен выгоднее с точки зрения транспортной доступности, объясняет Марина Шадрунова, ведущий специалист по новостройкам сети «Миэль». Он начинается сразу за МКАД. Главное преимущество округа - наличие метро. А вот состояние экологии довольно спорное из-за близости аэропорта и шоссе. Тем не менее природных особенностей НАО хватает для комфортной жизни.

ТАО расположен далеко от основной части Москвы и почти примыкает к Калужской области. Жители ТАО могут добраться до «старой» Москвы электричками, метро пока в округе нет. Уровень экологии считается очень хорошим, так как ТАО богат лесами. Строительство жилых комплексов, в основном малоэтажных, идет не быстрыми темпами. Скорее всего, застройка округа начнет развиваться более стремительно с окончанием строительства метрополитена, предполагает эксперт.

Что в Новой Москве радует? Всё, что строится, - и жилье, и инфраструктура - очень «продвинутое». Детские сады, школы и поликлиники представляют собой современные здания с передовым оборудованием, говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». Взять хотя бы школы - с залами-трансформерами, мастерскими, лабораториями, планетариями.

У покупателей жилой недвижимости огромный выбор форматов: от ЖК с малоэтажной застройкой до высотных комплексов с подземными паркингами и закрытыми территориями, а также поселки с отдельно стоящими домами или таунхаусами, комментирует Людмила Лякина, руководитель «Миэль» «В Коммунарке».

Как правило, все дома с приятными входными группами, современными лифтами, высокими потолками, богатым выбором планировок, учитывающие потребности семей с детьми и одиночек. «Старая» Москва таким разнообразием похвастаться не может», – считает эксперт.

А теперь о том, что надо иметь в виду. «Не все территории Новой Москвы могут дать тот же уровень жизни, который обеспечивает своим жителям Москва в старых границах, - отмечает Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон». - Те локации, которые в Новой Москве активно развиваются, сопоставимы с развитыми спальными районами Москвы внутри МКАД: формирование новых районов идет «от метро», именно станции метрополитена становятся местными локальными «центрами роста».

Но и здесь существующая на сегодня инфраструктура закрывает первичные повседневные потребности – это «социалка» (школы и детские сады), объекты сферы услуг (химчистки, небольшие кафе и ресторанчики, салоны красоты), рекреационные зоны, магазины шаговой доступности и торговые центры, где из досуга представлены в основном кинотеатры. Театры же, выставки, музеи, концерты – за всем этим жители Новой Москвы по-прежнему едут в «старую» Москву. Это же касается специализированных медицинских центров или престижных вузов, заключает эксперт.

А Екатерина Ломтева, генеральный директор Ricci | жилая недвижимость, отмечает и случаи нехватки социальной инфраструктуры в жилых районах.

К выбору локации нужно подходить крайне внимательно, предупреждает Людмила Лякина. Различные районы имеют свои особенности, включая близость к кладбищам или рекультивированным свалкам, например, Саларьево. Никто не скрывает таких дефектов, но и открыто о них не говорится. Есть люди, для которых «история места» открывается уже после покупки и становится очень неприятным сюрпризом, особенно это касается покупателей из других регионов.

Транспортная инфраструктура развивается, и где-то она лучше, чем в «старой» Москве, - появились современные шоссе, станции метрополитена, которые находятся за пределами МКАД, перехватывающие парковки, где можно за умеренную плату оставить машину и ехать дальше в центр на метро, перечисляет Роман Родионцев (Est-a-Tet).

Однако пока станции метро располагаются в районах, приближенных к границам МКАД и «старой» Москвы, а завершение строительства Троицкой ветки метро планируется лишь к 2028 – 2029 гг., напоминает Екатерина Ломтева.

Что касается МЦД, то железнодорожные пути проходят ближе к границам Новой Москвы, и жители многих районов ТиНАО (особенно вдоль Калужского шоссе) пользуются наземным транспортом. Проблему опять же должна решить Троицкая ветка метро.

И, наконец, большинство экспертов отмечают проблемы с парковками - рядом с домом их не хватает, потому что не во всех проектах эконом- и комфорт-класса, которые в основном и строят в Новой Москве, застройщики проектируют паркинги.

Районы Новой Москвы со станциями метро

Если вы хотите жить с комфортом, приближенным к столичному, – нужно присмотреться районам Новой Москвы, «охваченным» метрополитеном. Напомним, что станции метро имеются (или скоро появятся) в нескольких поселениях. Это Московский (метро «Румянцево», «Саларьево», «Говорово»), Сосенское (метро «Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка», будущие «Потапово», «Корниловская», «Бачуринская», «Коммунарка»), Внуковское («Рассказовка», «Пыхтино»), Филимонковское («Внуково»), Мосрентген (будущая «Тютчевская»).

Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость) выделяет ряд преимуществ этих локаций: много зеленых зон, довольно развитая инфраструктура, в том числе социальная, благодаря большому объему сданного жилья. Цена кв. метра нового жилья в районах с имеющимися станциями метро составляет 300-310 тыс. руб. за кв. м, что существенно ниже показателей первичного рынка в «старой» Москве.

Из приведенного списка эксперты выделяют три района с самым активным спросом на новостройки.

Сосенское поселение Руслан Сырцов («Метриум»), называет самым динамично развивающимся районом Новой Москвы. За последние 15 лет население этого района выросло в 12,5 раза – с 9 тысяч до 115 тысяч человек. По количеству станций на душу населения Сосенское сравнимо с районами исторического центра Москвы.

По информации Валерии Цветковой («Бон Тон»), в прошлом году наибольшим спросом у покупателей пользовались именно новостройки Сосенского поселения (41,3% совокупного спроса Новой Москвы). Это район с максимальным количеством проектов – в 2023 году их в поселении было десять, а сейчас, за счет завершения продаж в ЖК «Белые ночи», осталось девять. Средневзвешенная стоимость кв. метра новостроек в Сосенском в феврале 2024 года составила 259,7 тыс. рублей (+1,6% за год), средняя цена лота – 12,2 млн рублей (-0,8% за год).

Филимонковское поселение объединяет 4 поселка и 11 деревень, в которых проживают всего 6,9 тысяч человек. Руслан Сырцов («Метриум») обращает внимание на хорошо развитую образовательную инфраструктуру поселения: здесь работают школа и три детских сада, библиотека, музыкальная и спортивная школы.

На долю Филимоновского района, по данным «Бон Тон», приходится 11,3% сделок 2023 года. На рынке представлены ЖК «Детали», «Квартал Марьино», «Середневский лес», «Цветочные поляны». «Два первых ЖК вышли в продажу в 2023 году, и их стартовые цены повлияли на рост спроса в локации», - поясняет Валерия Цветкова. Средневзвешенная стоимость кв. метра Филимоновского - 216,4 тыс. рублей (+27,3% за год), общая цена лота – 9 млн рублей (+23,9%).

Внуковское поселение со «старой» Москвой связывает Боровское шоссе. Сейчас здесь строится двухполосная дорога-дублер, которая должна разгрузить основную магистраль. Находящийся по соседству аэропорт Внуково Руслан Сырцов считает скорее минусом для местных жителей – много шума. При этом экологическую обстановку называет хорошей: здесь находится Ульяновский лесопарк, при участии девелоперов были благоустроены два больших парка.

Во Внуковском поселении в 2023 году было сконцентрировало 7,7% общего числа сделок, сообщает Валерия Цветкова. В районе представлены комплексы «Первый Московский», «Переделкино Ближнее» и «Рассказово». А средняя стоимость кв. метра - 239,9 тыс. рублей (+6,3% за год), средняя цена лота – 13,5 млн рублей (+3,4%).

Новостройки Новой Москвы в локациях со станциями метро можно посмотреть в таблице:

Источник: «Метриум»

Районы Новой Москвы со станциями МЦД

В Новой Москве есть поселения, где станций метро нет, но считается, что у них неплохая транспортная доступность в основном за счет МЦД. Это Рязановское, Щербинка, Кокошкино, Марушкинское.

Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость) считает, что эти районы имеют свои преимущества перед локациями с действующими станциями метро. Главное из них – это цена (средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек - 225-230 тыс. руб.). Также к плюсам можно отнести невысокую плотность застройки – она гораздо ниже, что положительно влияет на доступность социальной инфраструктуры.

Наиболее активный спрос на новостройки отмечается в Рязановском и Кокошкино.

«Территория Рязановского очень живописна: здесь протекает река Десна, 4 ручья, расположены 19 природных прудов, - описывает достоинства локации Руслан Сырцов («Метриум»). - Экономику поселения представляют более 300 предприятий, наиболее крупные и успешные из них: международный бизнес-аэропорт Остафьево и авиапредприятия «Газпромавиа».

По сведениям Валерии Цветковой («Бон Тон»), на поселение Рязановское по итогам 2023 года приходилось 12,8% от общего спроса. Такой объем сделок обеспечивали три проекта: «Алхимово», «Остафьево» и «Подольские кварталы». А по итогам февраля кв. метр в Рязановском в среднем стоил 230,1 тыс. рублей (+2,1% за год), лот – 10,1 млн рублей (-2,6%).

Кокошкино - самое маленькое поселение Новой Москвы, его транспортную доступность обеспечивает Кокошкинское шоссе, две железнодорожные станции и четыре автобусных маршрута. Руслан Сырцов отмечает неплохую инфраструктуру - две школы, детский сад, больницу, несколько крупных магазинов.

В поселении Кокошкино 6,1% спроса 2023 года формировал один проект - «Новое Внуково». Средневзвешенная стоимость квадратного метра проекта в феврале 2024 года – 226,7 тыс. рублей (+2,4% за год), средняя цена лота – 9,5 млн рублей (-1,1% за год) - данные «Бон Тон».

Подробнее о жилых комплексах в этих районах в таблице:

Источник: «Метриум»

Районы Новой Москвы, где пройдет Троицкая линия метро

Второй участок Троицкой линии метро, который планируется запустить ориентировочно лет через пять, главным образом пройдет через Десеновское поселение и Троицк. И здесь, вероятно, имеет смысл задуматься о квартире «на перспективу».

Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость) среди ключевых преимуществ Десеновского и Троицка выделяет благоприятную экологическую обстановку. Здесь много парков, отсутствуют крупные предприятия, автомагистрали более-менее свободны. А вот цены в связи со строительством будущей Троицкой ветки метро выше, чем в районах с МЦД - 273 тыс. руб. за кв. м.

Руслан Сырцов («Метриум») отмечает развитую инфраструктуру Десеновского. Оно обеспечено 7 детскими садами и 6 школами, при этом в большинстве новых проектов девелоперы также запроектировали образовательные учреждения. Также здесь много спортивных объектов - Центр художественной гимнастики, Академия единоборств, спортивный центр общества ЦСКА «Ватутинки»

Валерия Цветкова («Бон Тон») перечисляет ЖК, на которые в 2023 году приходилось 8,6% спроса: «Деснаречье», «Новые Ватутинки» и Russian Design District. Средняя стоимость кв. метра в этих комплексах – 236,1 тыс. рублей (+5,2% за год), лота – 11,7 млн рублей (+9,7).

Что же касается наукограда Троицка, то, как считает эксперт, он станет новой точкой роста, когда сюда придет метро.

Проекты на первичном рынке Десеновского (НАО) и Троицкого округа

Источник: «Метриум»

Как правильно выбирать

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» попросила экспертов подсказать нашим читателям, как выбрать «правильный» район Новой Москвы.

Тем, кто первым делом ориентируется на цену, нужно учесть, что минимальная средняя стоимость (среди рассмотренных локаций) встречается в районах возле линии МЦД, подсказывает Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость).

С учетом перспективы строительства новой ветки метро можно обратить свое внимание на жилые комплексы, находящиеся рядом с планируемыми станциями. «Цены в данных районах все еще находятся на приемлемом уровне, однако имеют все предпосылки для роста в будущем», - полагает эксперт.

Тем, кто хочет быстро добираться до нужной точки, Людмила Лякина, («Миэль» «В Коммунарке») советует обратить внимание на те ЖК, где транспортная доступность как-то сложилась или определилась. Например, вблизи действующих станций «Саларьево», «Филатов луг», «Прокшино», «Румянцево» продолжается активное строительство новых микрорайонов.

Если же говорить более конкретно, то Марина Шадрунова («Миэль») считает, что для жизни в Новой Москве лучше всего подходит Сосенское, примыкающее к МКАД и имеющее на сегодня четыре действующих станции метро.

Есть локации, которые, по оценке Людмилы Лякиной, удобны для автовладельцев. Например, ЖК «Эко Бунино», «Новые Ватутинки», «Алхимово», «Остафьево», «Новое Летово», «Борисоглебское», «Новое Внуково».

Если интересует развитая социально-культурная инфраструктура, то стоит обратить внимание «на Новые Ватутинки и Московский, здесь есть и детсады, и школы, и поликлиники», подсказывает эксперт.

По мнению Романа Антоновского, директора по маркетингу и рекламе «ОМ Девелопмент», для тех, кто работает удаленно, развитая местная инфраструктура важнее транспортной доступности: можно «сэкономить, взяв квартиру в Новой Москве, и жить в локации с лучшей экологией».

Тем же будущим покупателям, кто только задумался о Новой Москве, Людмила Лякина советует прежде всего самим определиться:

• каким транспортом они будет пользоваться (метро, личный автомобиль, МЦД);
• какой район им нужен: полностью застроенный и с готовой инфраструктурой или строящийся с нуля;
• какая застройка им больше нравится - высотная или малоэтажная.

«В отличие от «старой» Москвы, здесь еще недостаточна развита инфраструктура и дорожно-транспортное сообщение. Но зато есть комфортные квартиры, современные дома, дизайнерский подход и новый взгляд на жизнь», - делает вывод эксперт.

Динамика средневзвешенной стоимости квадратного метра по районам Новой Москвы

Источник: «Бон Тон»

Динамика средней стоимости лота по районам Новой Москвы

Источник: «Бон Тон»