Два года спецоперации на рынке недвижимости: инвестиции в жилье позволили сохранить, но не заработать
Для того чтобы заработать, квартиру надо было продавать
За последние два года квартиры в Москве и в Подмосковье подорожали в среднем на 6-7% - в рублях. То есть темпы роста цен на недвижимость оказались примерно в три раза ниже, чем инфляция, а также доходность депозитов и других финансовых инструментов за тот же срок.
| Цены на недвижимость (www.irn.ru) | Февраль 2024 | Февраль 2022 |
|---|---|---|
| Москва | 271 548 | +7,2% |
| Новая Москва | 204 043 | +0,9% |
| Подмосковье | 154 635 | +5,9% |
По данным аналитического центра www.irn.ru, с февраля 2022 г. по февраль 2024 г. стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась на 7,2%, с 253 400 руб. до 271 550. Чуть меньше подорожали квартиры в Подмосковье – на 5,9%, с 146 070 до 154 635 руб. А в наиболее перегретой Новой Москве ценовая динамика по итогам двух лет оказалась почти нулевой: по итогам февраля 2022 г. 1 кв. м стоил 202 270 руб., в феврале 2024 г.– 204 040 руб., или на 0,9% больше.
Примечательно, что как в разрезе комнатности, так и типов жилья рост цен был практически равномерным – нет сегментов, которые прибавили бы сильно больше или меньше, чем рынок в среднем. С точки зрения географии немного выделяется разве что дальнее Подмосковье, подорожавшее за два года на 11,6% - туда перетекает спрос на фоне заградительных ипотечных ставок и перегретых цен в локациях, расположенных ближе к Москве. Однако жилье в отдаленных городах Московской области малоликвидно и его обычно покупают для себя, а не для инвестиций.
Отметим, что инфляция в России за два года составила 20,4%. Таким образом, даже в «старой» Москве реальная стоимость недвижимости с 2022 г. упала. Положив деньги на депозит, за эти же два года можно было заработать чуть более 20% - при минимальных рисках. Примерно такую же доходность или выше обеспечили вложения в облигации.
Валюты (если не считать страны с гиперинфляцией) в среднем укрепились к рублю также примерно на 20% или чуть больше. Так до СВО курс доллара был около 75 рублей, а последние месяцы – около 90 рублей. При этом летом 2022 г. была возможность купить доллары по 50-60 рублей, продав минувшей осенью по 100 руб., что обеспечило бы доходность под 100%. Впрочем, дело даже не в долларе – аналогичную динамику показывали евро, юань, дирхам, тенге и другие валюты. Также от 20% и более за этот период принесли инвестиции в золото, как в еще один защитный и низкорискованный актив (в зависимости от момента входа).
А наиболее выгодным финансовым инструментом оказались акции: 24 февраля 2022 г. индекс Мосбиржи падал до 1684 пунктов, что почти вдвое ниже текущих значений. Отдельные акции выросли с тех пор в разы. Впрочем, акции являются также и самым рискованным финансовым инструментом, на котором можно не только хорошо заработать, но и быстро все потерять. Поэтому самой адекватной и низкорискованной инвестиционной стратегией после объявления о начале СВО, по-видимому, была бы продажа квартиры на ажиотаже марта-апреля 2022 года с последующим вложением вырученных средств в депозиты, в облигации, золото и валюту.
| Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) | Москва | Новая Москва | Подмосковье | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Февраль 2024 | к Февралю 2022 | Февраль 2024 | к Февралю 2022 | Февраль 2024 | к Февралю 2022 | |
| Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 238 810 | +6,8% | 0 | - | 0 | - |
| Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 242 575 | +6,8% | 0 | - | 144 556 | +4,6% |
| Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 258 191 | +8,0% | 200 820 | -1,2% | 163 047 | +5,3% |
| Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 272 855 | +6,1% | 0 | - | 0 | - |
| Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 288 995 | +5,7% | 0 | - | 152 508 | +7,9% |
| Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 278 710 | +8,6% | 207 137 | +3,0% | 160 860 | +7,9% |
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
|
Цены на жильё по комнатности
(www.irn.ru) Читать полностью: https://www.irn.ru/index/ |
Москва | Новая Москва | Подмосковье | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Февраль 2024 | к Февралю 2022 | Февраль 2024 | к Февралю 2022 | Февраль 2024 | к Февралю 2022 | |
| Однокомнатные | 276 635 | +7,1% | 210 537 | -0,7% | 167 170 | +6,1% |
| Двухкомнатные | 269 756 | +8,5% | 201 559 | +0,6% | 155 226 | +5,7% |
| Трехкомнатные | 256 731 | +6,0% | 192 232 | +2,2% | 149 334 | +6,6% |
| Многокомнатные | 271 744 | +6,1% | 0 | - | 0 | - |
| Цены на жильё по округам (www.irn.ru) | Февраль 2024 | к Февралю 2022 |
|---|---|---|
| Дальнее Подмосковье | 107 456 | +11,6% |
| Северный округ | 274 351 | +11,2% |
| Юго-Восточный округ | 237 841 | +10,2% |
| Западный округ | 304 316 | +8,2% |
| Южный округ | 249 065 | +7,5% |
| Северо-Восточный округ | 245 299 | +7,5% |
| Центральный округ | 417 858 | +7,2% |
| Северо-Западный округ | 280 755 | +7,2% |
| Восточный округ | 240 683 | +6,3% |
| Среднее Подмосковье | 137 714 | +5,5% |
| Все районы старой Москвы за МКАД | 212 219 | +5,4% |
| Ближнее Подмосковье | 170 426 | +4,6% |
| Юго-Западный округ | 299 203 | +3,5% |
| Новомосковский округ | 205 408 | +0,6% |
| Троицкий округ | 186 174 | -0,6% |
Несмотря на вялую динамику по итогам последних двух лет, нельзя сказать, что рынок недвижимости слабо реагировал на геополитические потрясения и их экономические последствия.
Сразу после начала спецоперации, в марте-апреле 2022 г., средняя стоимость квадратного метра подскочила в условиях неопределенности и панических настроений на 5-15% в зависимости о объекта. Но паника утихла, ажиотажный спрос быстро закончился и уже к 2023 г. цены откатились к уровням до начала спецоперации. Почти все I полугодие 2023 г. стоимость метра топталась на месте и пошла расти во II полугодии на фоне ослабления рубля и повышения ставок – покупатели поспешили успеть взять дешевую ипотеку пока она еще была. В результате по итогам II полугодия 2023 г. квартиры прибавили в цене 5-10%, что как раз и сформировало тот самый двухлетний профицит.
В начале 2024 г. цены на жилье снова топчутся на месте, но ближе к майским праздникам они скорее всего поползут вниз по причине дорогой ипотеки и исчерпанного в прошлом году спроса. Это может свести в ноль даже тот умеренный прирост, который отмечается сейчас. Таким образом, недвижимость выполняет свою главную функцию, как защитный актив – позволяет сохранить. В отличие от всех перечисленных выше активов она не испытывала существенной коррекции цен вниз, несмотря на все геополитические и макроэкономические потрясения. Но в этом и ее недостаток – за минувшие 2 года она даже не смогла отыграть инфляцию, проиграв не только более рискованным инструментам, но и депозитам.
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Застройщик ООО «Специализированный застройщик «Зорге25». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф, подробности предложения на сайте a101.ru.
Застройщик ООО "Специализированный застройщик "Корона". Проектная декларация на сайте наш.дом.рф, подробности предложения на сайте a101.ru.
Опечатка уже отправлена нашим редакторам
Читать полностью: