Отмена льготной ипотеки не приведет к дефициту новостроек в Москве

На фоне высокой ключевой ставки и изменения условий льготной ипотеки столичные застройщики могут сократить вывод новых проектов в 2024 г. Однако снижение объемов нового строительства вряд ли будет значительным, так как в 2023 г. инвестиции в площадки под жилье составили рекордные 190 млрд руб. И к дефициту предложения, скорее всего, не приведет, потому что спрос также упадет – и очень существенно.

Новые проекты: итоги 2023 и перспективы 2024

Тренд на снижение объемов нового строительства наметился еще в 2023 г., когда, по данным портала ЕРЗ.РФ, первичный рынок Москвы пополнился 239 новостройками от 69 застройщиков (113 тыс. квартир совокупной площадью 5,72 млн кв. м) – это на 11% меньше, чем в 2022 г., отмечает Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ.

Число новых проектов, согласно подсчетам компании «Метриум», за год сократилось на 17%, с 99 до 82 комплексов с квартирами и апартаментами (с учетом проектов на этапе бронирования). Однако 2022 г. был рекордным по числу новинок, а итоги 2023 г. сопоставимы с результатами прошлых лет: в 2021 г. на рынок вышел 81 проект, в 2020 г. – 82, в 2019 – 70.

При этом в Новой Москве, в отличие от «старой», девелоперская активность в 2023 г. даже выросла: застройщики начали реализацию девяти проектов против шести в 2022 г., трех – в 2021, четырех – в 2020, трех – в 2019-м. По словам Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», на присоединенные территории смещается строительство массового жилья: в 2021 г. старомосковские застройщики начали реализацию 34 бюджетных проектов, в 2022 г. – 16, а в 2023 г. – 14.

*Сумма проектов по сегментам может не совпадать с итоговой суммой, так как некоторые проекты предполагают строительство одновременно корпусов разного класса.

Скорее всего, в 2024 г. новых проектов в Москве станет меньше. «Текущая высокая процентная ставка, а также ужесточение правил оформления льготной ипотеки, инициированное правительством в конце 2023 г., не позволит девелоперам сохранить в 2024 г. прежнюю динамику», - полагает Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate.

В 2024 г. выход новых объемов затормозится, «поскольку застройщики будут более сконцентрированы на реализации по текущей цене уже выведенных объемов в связи с предполагаемым сокращением спроса», соглашается с коллегой соучредитель брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Михаил Долгов.

Однако вряд ли стоит ожидать резкого сокращения объемов нового строительства. Несмотря на заградительные кредитные ставки и завершение программы ипотеки с господдержкой под 8% 1 июля 2024 г., продажи будет поддерживать семейная ипотека, которая, как напоминает Руслан Сырцов, в последние два года обеспечивала примерно 30-40% спроса на жилье. «Поэтому даже если льготную ипотеку не продлят (а семейную все-таки продолжат выдавать, о чем уже заявлял и президент, и первый вице-премьер по строительству), то застройщики не будут радикально корректировать свои планы – строительство продолжится», - уверен эксперт.

О том, что объемы запуска новых проектов не рухнут, свидетельствуют и рекордные инвестиции в покупку площадок под жилье (квартиры и апартаменты) по итогам 2023 г. «На протяжении последних 7 лет на рынке недвижимости московского региона наблюдается активный интерес и, как следствие, рост инвестиционных вложений в земельные участки под жилой девелопмент. Так, по итогам 2023 г. объем вложений составил 190 млрд руб., что на 9% выше показателя 2022 г. и практически в 2 раза превосходит значение 2021 г.», - говорит Дмитрий Шелковский.

 

Конечно, на фоне неблагоприятной конъюнктуры девелоперы могут отложить старт новых проектов – на несколько месяцев или на полгода, в надежде на снижение ключевой ставки и улучшение ситуации на ипотечном рынке. «Единственное, что можем сделать (в нынешних условиях – прим. ред.) – замедлить выход новых площадок, чтобы не копить риски. Я встречался со многими московскими застройщиками – модель поведения у всех одна: все, что планировали заложить в первом квартале, сдвинулось на второй», - заявил Александр Ручьев, председатель совета директоров, президент ГК «Основа», на конференции «Сбера» по жилой недвижимости «Время изменений: вызовы 2024».

Однако «заморозка» площадок на длительное время вряд ли возможна, потому что приведет к значительным финансовым потерям. «Девелопер не может остановить запуск новых проектов – это конвейер. Продавать будем дольше, но новые проекты должны быть, иначе конвейер остановится», - подчеркнула Юлия Сидская, директор по инвестициям Alias Group, выступая на Девелоперском форуме REPA.

Поэтому, по прогнозам участников рынка, опрощенных редакцией IRN.RU, в худшем случае объемы нового строительства сократятся на те же 10-20%, что и в 2023 г.

По данным портала ЕРЗ, в январе 2024 г. 7 застройщиков вывели на столичный рынок 16 объектов (73 тыс. квартир совокупной площадью 390 тыс. кв. м). «Мы видим, что это на 27% ниже января 2023 г. и на 64% ниже декабря 2023 г. В среднем в январе на рынок Москвы ежедневно выводилось 249 квартир, что на 20% меньше, чем в 2023 г.», - говорит Кирилл Холопик.

По оценкам ЕРЗ, при сохранении таких же темпов за 2024 г. рынок Москвы пополнится 91,1 тыс. квартир, то есть объёмы нового предложения сократятся примерно на 20% по сравнению с 2023 г.

Московский регион в целом, с учетом Подмосковья, может недосчитаться примерно 1 млн новых квадратных метров. «По результатам 2023 г. выход нового объема в московском регионе в 2023 г. составил 9 млн кв. м. Новые объемы равномерно распределились между Москвой и Московской областью – по 41% соответственно, 8% приходится на Новую Москву. …В 2024 году мы ожидаем снижения вывода в продажу новых объемов – до около 8 млн кв. м (-11% - прим. ред.). Таким образом будет сохранен баланс на рынке», - говорит Олеся Дзюба, руководитель отдела аналитики группы «Самолет».

При этом, например, Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»), считает, что в 2024 г. в Москве стартует примерно столько же проектов, сколько в 2023-м: «С одной стороны, активность девелоперов стимулируют беспрецедентные продажи 2023 г. С другой, сдерживающим фактором послужит ужесточение условий выдачи ипотеки с господдержкой. Однако это обстоятельство не скажется на рынках премиального и элитного сегментов, не зависящих от льготного кредитования. В условиях сохраняющейся экономической неопределенности ликвидное жилье остается самым надежным инвестиционным активом, поэтому застройщики не станут серьезно сокращать активность. Также драйвером окажется рынок Новой Москвы, который быстро растет за счет активного развития транспортных развязок и инфраструктуры в макролокации».

Объем инвестиций в новые земельные участки также не снизится существенно, полагают аналитики IBC Real Estate. По мнению Дмитрия Шелковского, «высокий уровень текущей ключевой ставки и ужесточение условий ипотечного кредитования будут оказывать на инвестиционную активность девелоперов сдерживающий эффект, однако это, скорее, краткосрочная тенденция, которая может проявиться в виде коррекции ценовых предложений со стороны владельцев земельных участков».

Где и что будут строить

Несмотря на быстрое развитие Новой Москвы, новое строительство по-прежнему будет сосредоточено в «старой», где по оценкам компании «Метриум», есть более 350 перспективных площадок, тогда как в Новой Москве их только 16.

Примерно половина проектов с генеральным планом застройки участка в «старой» Москве находится рядом с Третьим транспортным кольцом или внутри него. Помимо этих проектов, много площадок на северо-западе и западе Москвы. Поэтому, скорее всего, предложение новостроек класса бизнес- и выше в Москве и дальше будет расти, считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

А строительство относительно бюджетного жилья продолжит смещаться в Новую Москву. «В 2023 г. общий объем предложения массовых квартир в Новой Москве превысил аналогичный показатель в «старой» Москве. Полагаю, что меняется позиционирование проектов застройки в «старой» Москве. Заметный рост цен последних трех лет нужно обосновывать в глазах покупателей, в том числе повышением качества проекта (архитектуры, инфраструктуры, благоустройства). Чтобы выигрывать конкуренцию на рынке жилья с высокими ценами, необходимо улучшать проекты и, соответственно, позиционировать их в более высоком классе», - объясняет управляющий директор компании «Метриум».

«В Новой Москве нет столь жестких требований к продукту и есть гораздо больше места для масштабного строительства, в этом случае продажи больших объемов окупают вложенные средства», - добавляет Михаил Долгов.

Что касается элитного сегмента, то традиционно большая часть нового строительства будет сосредоточена в ЦАО, а среди районов, где будут выходить основные объемы, аналитики Kalinka Ecosystem выделяют Хамовники и, в частности, Остоженку, а также Пресненский район и Замоскворечье. Кроме того, локально новые элитные проекты стартуют в Красносельском, Даниловском, Таганском районах, в Дорогомилово и других. Всего на первичном рынке жилой недвижимости Kalinka Ecosystem ожидает выход порядка 15 проектов премиум и делюкс сегмента в 2024 г.

Из-за все более туманных перспектив принятия закона об апартаментах и возвращения НДС на продажу апартаментов объемы строительства этого вида недвижимости, скорее всего, будут сокращаться. Эта тенденция проявилась уже в прошлом году, когда, по данным компании «Метриум», было запущено только 27 проектов с апартаментами против 41 годом ранее. Некоторые застройщики, ранее специализировавшиеся на возведение апарт-комплексов, объявили о переходе в жилой сегмент: например, девелопер Stone в середине 2023 г. объявил о планах вложить 40 млрд руб. в строительство четырех жилых проектов в Москве.

Предложение

По итогам 2023 г., несмотря на замедление запуска новых проектов и рекордный уровень спроса (+36% к 2022 г., по данным московского Росреестра), объем предложения в «старой» Москве, по данным Dolgov Pro, сократился по сравнению с 2022 г. только на 5% в лотах и на 3% в метрах - на конец 2023 г. в экспозиции на первичном рынке находилось 40,5 тыс. лотов, или 2,37 млн кв. м.

«Старая» Москва

В Новой Москве к концу 2023 года, наоборот наблюдается устойчивый рост объема предложения относительно того же периода 2022 г.: на 24% в количественном выражении и на 20% в квадратных метрах.

Новая Москва

От динамики выхода новых проектов непосредственно зависит объем предложения на рынке новостроек. Однако, по всей видимости, экспозиция сократится меньше, чем новое строительство – если вообще сократится. Потому что, как уже было сказано выше, в 2024 г. на фоне заградительных ипотечных ставок по рыночной ипотеке и ужесточения условий льготной под 8% (с перспективой отмены с июля 2024 г.) снизится не только девелоперская активность, но и покупательская. По прогнозам столичных застройщиков, объемы выдачи ипотеки могут упасть на 50%, притом что в 2023 г. в кредит приобреталось 75-86% квартир в новостройках московского региона.

Поэтому, считает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, к концу 2024 г. объем экспозиции на столичном рынке новостроек «существенно не изменится за счет установившегося баланса спроса и предложения».