Девелоперы подводят итоги года и подсчитывают прибыль. И ведь есть, что считать: прошлый год ознаменовался отличными и даже рекордными продажами. Квартиры в новостройках раскупались очень хорошо. Определились и лидеры продаж - проекты, которые пользовались наибольшим успехом у покупателей. Что же их отличало от прочих жилых комплексов?

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» обратилась к экспертам рынка недвижимости с просьбой составить топ-10 самых продаваемых жилых комплексов комфорт- и бизнес-класс в ушедшем 2023 году. А также объяснить секреты успеха самых популярных проектов.

Комфорт-класс: лидеры «старой» Москвы

У покупателей в прошлом году был приличный выбор: по данным риелторских агентств «Бон Тон» и Est-a-Tet, в конце 2023 года на рынке новостроек в границах «старой» Москвы было представлено 97-98 жилых комплексов комфорт-класса. Как дополняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон», общий объем квартир в реализации, составлял 1 млн кв. м и 21,6 тыс. квартир. По оценке эксперта, эти показатели за год уменьшились - на 12% и 15% соответственно.

При этом цены, естественно, выросли, и неслабо: годовой рост в сегменте эксперты оценивают в рамках 18-26%. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра комфорт-класса на первичном рынке достигла 328-337 тысяч рулей (цифры агентств Ricci | жилая недвижимость, «Бон Тон», «Метриум», Est-a-Tet.). А средняя стоимость квартиры, по информации «Бон Тон» выросла больше – почти на 30%, и составила на данный момент 15,4 млн руб.

И выбирая себе квартиру, московский покупатель первым делом смотрел на цену недвижимости. Как отмечает Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, в проектах, попавших в топ-10, «уровень ценообразования находится на очень привлекательном уровне». У большинства цена квадратного метра ниже средней по Москве в данном сегменте.

Итак, топ-10 «старой» Москвы – в таблице ниже. Поясним, что эксперты формировали рейтинги, исходя из числа заключенных договоров ДДУ (по данным Росреестра) и объема проданной площади (в кв. метрах.)

Топ-10 самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы в 2023 году

Проект Девелопер Район Текущая средняя цена, тыс. руб./кв. м Число сделок в январе-ноябре, ДДУ
1 «Люблинский парк» ПИК Люблино 290,1 2372
2 «Лучи» ЛСР Солнцево 342,5 2079
3 «Молжаниново» Самолет Молжаниновский 245,3 1625
4 «Матвеевский парк» ПИК Очаково-Матвеевское 403 1280
5 «Level Южнопортовая» Level Group Печатники 345,7 1015
6 «Второй Нагатинский» ПИК Нагатино-Садовники 365,6 1013
7 «1-й Ленинградский» ФСК Молжаниновский 224 998
8 «Амурский парк» ПИК Гольяново 336,5 927
9 «Новое Очаково» ПИК Очаково-Матвеевское 339,7 920
10 «Алтуфьевское 53» ПИК Алтуфьевский 296,5 892

Источник: «Метриум»

Поскольку рейтинги у риелторских агентств немного различаются, то стоит перечислить еще несколько проектов, которые назвали эксперты: ЖК «Руставели 14» (Бутырский район, девелопер ПИК), Holland Park (Покровское-Стрешнево, ПИК), «Барклая 6» (Филевский Парк, ПИК), «Полар» (Северное Медведково, ПИК), ЖК «LIFE Варшавская» (Москворечье-Сабурово, Пионер), «Станция Л» (Люблино, Seven Suns Development).

Как выбирали квартиры в «старой» Москве

Помимо более-менее приемлемой цены, у популярных проектов есть и другие общие черты. Это транспортная доступность, то есть - близость к станциям метро, БКЛ и МЦК, а также МЦД для удаленных локаций (в частности - для Молжаниновского района), удобные выезды для автомобилистов.

Кроме того, ЖК, попавшие в список самых популярных, - в основном крупные жилые комплексы. Как отмечает Роман Родионцев (Est-a-Tet), «в большинстве своём это проекты масштабной застройки, в том числе в рамках реорганизации промзон, с запланированной собственной инфраструктурой». Особенно люди обращают внимание на школы и детские сады в составе проекта или, в крайнем случае, – рядом.

Также участники рейтинга отличаются большим объемом предложения. «К примеру, в течение 2023 года в проекте «Люблинский Парк» в продажу было выведено пять новых корпусов», – говорит Екатерина Ломтева, генеральный директор Ricci | жилая недвижимость.

При этом, как считает Валерия Цветкова («Бон Тон»), в перечисленных проектах - широкий выбор планировочных решений, а «приоритетными» вариантами для столичного покупателя стали студии, однокомнатные квартиры и «евродвушки».

И, наконец, еще один фактор, который называет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», - это надежность девелоперов. Практически все топовые проекты строят ведущие российские компании, чьи названия, вероятно, знакомы людям, даже совсем не интересующимся строительством жилья.

Комфорт-класс: лидеры Новой Москвы

В Новой Москве выбор у покупателя поменьше, чем в «старой»: здесь на первичном рынке в конце года, по данным Est-a-Tet и «Метриум», было представлено 39 проектов массового сегмента. Как дополняет Валерия Цветкова («Бон Тон»), общий объем жилья в реализации составлял 842 тыс. кв. м и 17,3 тыс. квартир. За год эти показатели тоже снизились: на 15% площадь и на 17% количество квартир.

Квартиры в новостройках Новой Москвы стоят заметно ниже, чем в «старой», - средняя стоимость квадратного метра здесь составляет, по информации наших экспертов (Ricci | жилая недвижимость, «Бон Тон», «Метриум», Est-a-Tet, Asterus) – 233-244 тысячи рублей. Прибавка за год тоже более скромная – плюс 1,8-7,1%. Средняя цена квартиры на сегодня - 11,4 млн руб., за год прирост составил 3%.

Именно то, что квадратный метр дешевле на сотню тысяч рублей, чем в «старой» Москве (что при покупке выливается в экономию в несколько миллионов рублей), и привлекают покупателей в Новую Москву.

Но нельзя сказать, что в проектах, попавших в топ, цены ниже, чем в среднем по сегменту. Однако «в целом новостройки Новой Москвы характеризуются доступными бюджетами по сравнению с проектами аналогичного класса в «старой» Москве», замечает Роман Родионцев (Est-a-Tet).

Топ-10 самых продаваемых массовых новостроек Новой Москвы в 2023 году

Проект Девелопер Поселение Текущая средняя цена, тыс. руб./кв. м Число сделок в январе-ноябре, ДДУ
1 «Прокшино» А101 Сосенское 281,9 2984
2 «Скандинавия» А101 Сосенское 274,8 2006
3 «Остафьево» Самолет Рязановское 232,6 1487
4 «Новое Внуково» Самолет Кокошкино 232,4 1462
5 «Дзен-кварталы» А101 Сосенское 250,6 1388
6 «Эко Бунино» Самолет Сосенское 228,1 1318
7 «Саларьево парк» ПИК Сосенское 295,2 1030
8 «Бунинские луга» ПИК Сосенское 277,5 990
9 «Середневский лес» ПИК Филимонковское 217,1 968
10 «Цветочные поляны Экопарк» Самолет Филимонковское 224,7 932

Источник: «Метриум»

В рейтингах других агентств фигурировали также жилые комплексы «Алхимово» (Рязановское, «Самолет»), «Бунинские кварталы» (Сосенское, А101), «Новые Ватутинки. Заречный» (Десеновское, «Инвесттраст»), «Переделкино Ближнее» (Внуковское, «Абсолют Недвижимость»), «Первый Московский» (Московский, «Абсолют Недвижимость»), «Городские Истории» (Внуковское, «ТПУ Рассказовка»).

Как выбирали квартиры комфорт-класса в Новой Москве

Если не считать фактор цен, то основным условием, «влияющем на популярность того или иного ЖК, стало наличие станции метро (или МЦД) либо в пешей доступности, либо в пределах комфортной транспортной доступности», комментирует Роман Родионцев (Est-a-Tet). И напомним к слову, что в Новой Москве 2024 году будет построено 11 станций Троицкой линии и станция Потапово Сокольнической линии, от чего выиграют, в том числе, и комплексы из топа. См. «Какие новостройки «старой» и Новой Москвы подорожают благодаря строительству метро в 2024 году».

Среди других плюсов эксперт отмечает строительство большинства проектов Новой Москвы в рамках комплексного развития территорий (КРТ), а это значит, что они включают набор всей необходимой для жизни инфраструктуры. И широкую вариативность и функциональность планировочных решений.

Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость) говорит о надежности застройщика: новомосковский топ-10 формируют проекты крупнейших девелоперов.

Бизнес-класс: лидеры «старой» Москвы

Территория проектов бизнес-класса – это «старая» Москва. В Новой Москве в этом сегменте насчитывается всего три-пять новостроек, поэтому там выстраивать рейтинги бессмысленно. Итак, по данным агентств «Бон Тон» и Est-a-Tet, в конце 2023 года в «старых» столичных границах в продаже было представлено 100-104 проекта бизнес-класса. Это, по оценке «Бон Тон» 1,1 млн кв. м и 17,3 тыс. квартир. И за год этот объем вырос на 5,7% по площади и на 10,8% по числу лотов.

Средняя цена в новостройках бизнес-класса в пределах «старой» Москвы на конец года составляла 432-490 тысяч рублей за квадратный метр. Годовой рост составил 6-10%. А средняя цена квартиры - 30 млн руб. (статистика Ricci | жилая недвижимость, «Бон Тон», «Метриум», Est-a-Tet и Asterus).

При этом обеспеченных покупателей квартир за такие деньги гораздо меньше волнует вопрос цены. По крайней мере, ни один из опрошенных экспертов не назвал этот фактор решающим, хотя про разумный уровень цен, на который рассчитывает покупатель бизнес-класса всё-таки упомянули. Конечно, переплачивать никто не хочет, но в рейтинг покупательских предпочтений комплексы бизнес-класса попали и по другим причинам.

Топ-10 самых продаваемых новостроек бизнес-класса «старой» Москвы в 2023 году

Проект Девелопер Район Текущая средняя цена, тыс. руб./кв. м Число сделок в январе-ноябре, ДДУ
1 «Остров» Донстрой Хорошево-Мневники 559,9 1369
2 «Символ» Донстрой Лефортово 417,3 1181
3 Shagal Эталон Даниловский 428,9 1063
4 «Метрополия» MR Group Южнопортовый 361,1 859
5 «Дмитровское небо» ЛСР Западное Дегунино 375 755
6 «Зиларт» ЛСР Даниловский 489 738
7 Sky Garden ФСК Покровское-Стрешнево 355,6 673
8 «Событие» Донстрой Раменки 482,7 582
9 «Зорге, 9» St Michael Хорошевский 779 541
10 «Level Мичуринский» Level Group Очаково-Матвеевское 440,4 532

Источник: «Метриум»

Среди проектов, вошедших в рейтинги других агентств: «Symphony 34» (Савеловский район, MR Group), City Bay (Покровское Стрешнево, MR Group) MOD (Марьина Роща, MR Group), Ever (Обручевский, Tekta Group), «Ривер Парк Коломенское» (Нагатинский затон, «Аеон девелопмент» и «Ферро-Строй»), Alia (Покровское Стрешнево, Asterus), Will Towers (Раменки, Минские холмы).

Как выбирали квартиры бизнес-класса «старой» Москвы

В топ-10 бизнес-класса также «попали проекты преимущественно масштабной застройки, в том числе и проекты в рамках реорганизации промышленных зон, - комментирует Роман Родионцев (Est-a-Tet). - Большинство проектов создаются с использованием концепции «город в городе», имеют свой уникальный стиль, который отличает их от других проектов на рынке».

Соответственно, такие проекты отличает собственная инфраструктура, и не только социальная, но и спортивная, развивающая, развлекательная.

Что касается транспортной доступности, то покупатели смотрят не только на станции метро (БКЛ, МЦК) поблизости, но и на удобные выезды на столичные магистрали, в частности, на ТТК.

Покупатели также обязательно обращают внимание на разнообразие планировок и, как подчеркивает Руслан Сырцов («Метриум»), их эргономику (функциональное, зонированное, продуманное пространство). А в приоритете, по мнению Валерии Цветковой («Бон Тон»), - двухкомнатные и трехкомнатные квартиры евроформата.

И, наконец, среди факторов, влияющих на покупку, эксперты назвали качественное благоустройство, архитектуру комплекса и цифровые технологии.

ЖК бизнес-класса – это дома с современной, приятной архитектурой, с продуманными местами общего пользования внутри дома, грамотным благоустройством и ландшафтным дизайном внутри двора, формулирует Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus.

Один из главных трендов в сегменте бизнес-класса, по определению эксперта, - это создание жителям возможностей для комфортного времяпрепровождения за границами квартир. Поэтому в проектах появляются игровые комнаты, лобби с каминами и зонами отдыха, коворкинги и «вторые» гостиные, эксплуатируемые кровли, «зеленые» кабинеты во дворах. А на придомовой территории девелоперы создают бульвары, парки и плей-хабы.

Резюмируем

Итак, покупателей квартир комфорт-класса в «старой» Москве больше всего волновал вопрос цены, в Новой – транспортной доступности, а клиенты, приобретавшие жилье бизнес-класса, обращали внимание на архитектуру, благоустройство и возможности проводить время в пределах ЖК.

Все упомянутые проекты в продаже (март 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 22 - 222 м2
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская2 кв. 2027 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2026 г.Студии, 2-6-комнатные квартиры
Город-парк «Переделкино Ближнее»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. РассказовкаСданСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 31 - 86 м2
Барклая 6Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 25 - 102 м2
Второй НагатинскийМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская2 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 88 м2
EVERМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Воронцовская3 кв. 2025 г.1-5-комнатные квартиры
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК2 кв. 2025 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Will TowersМосква, Западный округ, район Раменки, м. Минская4 кв. 2024 г.Студии, 2-5-комнатные квартиры
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Терехово1 кв. 2025 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 28 - 165 м2
Symphony 34Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Дмитровская2 кв. 2025 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.Студии, 1-2, 4-комнатные квартиры
1-й ЛенинградскийМосква, Северный округ, район Молжаниновский, м. ПланернаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Матвеевский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная2 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 85 м2
Руставели 14Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская2 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 20 - 87 м2
Sky GardenМосква, Северо-Западный округ, район Южное Тушино, м. Тушинская2 кв. 2025 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
МолжаниновоМосква, Северный округ, район Молжаниновский, м. Планерная4 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
ПоларМосква, Северный округ, район Северное Медведково, м. Медведково1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 19 - 76 м2
Новое ОчаковоМосква, Юго-Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Аминьевская4 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 80 м2
Цветочные поляны экопаркНовая Москва4 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Бунинские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Сосенское4 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Алтуфьевское 53Москва, Северо-Восточный округ, район Отрадное, м. Отрадное2 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 84 м2
Новое ВнуковоНовая Москва, Новомосковский округ, пос. КокошкиноСтудии, 1-4-комнатные квартиры
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, пос. Московский2 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 26 - 108 м2
LIFE-ВаршавскаяМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. Варшавская1 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 26 - 109 м2
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея4 кв. 2023 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 88 м2
ОстафьевоНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, пос. РязановскоеСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 24 - 75 м2
Эко БуниноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, пос. Сосенское4 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 23 - 106 м2
Ривер Парк КоломенскоеМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Коломенская4 кв. 2020 г.1-4-комнатные квартиры площадью 35 - 98 м2
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Римская3 кв. 2025 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 27 - 160 м2
Зорге 9Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. ПолежаевскаяСтудии, 1-3-комнатные апартаменты площадью 28 - 81 м2
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 33 - 101 м2
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 20 - 135 м2
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. МосковскийСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 85 м2
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК3 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 24 - 87 м2
Амурский паркМосква, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 86 м2
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская2 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 91 м2
Городские историиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. РассказовкаСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 27 - 124 м2
СобытиеМосква, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект3 кв. 2025 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 41 - 169 м2
Жилой район ALIAМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак4 кв. 2025 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
АлхимовоНовая Москва, Новомосковский округСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Holland parkМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак1 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 22 - 92 м2
Станция «Л»Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. БратиславскаяСтудии, 1-3-комнатные квартиры
Середневский лесНовая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг4 кв. 2023 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 82 м2
City BayМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино1 кв. 2025 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Дзен-кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, пос. Сосенское2 кв. 2026 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все