В первом квартале 2024 года спрос на жилье временно замрет, а если не замрет, то значительно сократится, считает генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. Об этом, а также о том, что будет с ценами на жилье в новом году, эксперт рассказала в ходе онлайн-конференции «Итоги 2023 года на рынке жилья: главные события и прогнозы».

Каким вы видите рынок жилья в 2024 году? Что будет с ипотечными ставками, насколько «скатится» спрос на квартиры и куда будут смотреть цены?

Мы прогнозируем, что в I квартале спрос на какое-то время замрет, если не замрет, то значительно сократится. Причинами тому могут послужить следующие факторы. Сезонность – январь, по сложившийся традиции, период низкого количества сделок. Как правило, сделки января отыгрываются в декабре. Кроме того, 15 декабря планируется очередное заседание ЦБ по ключевой ставки. Велика вероятность очередного поднятия «ключа», так как инфляция продолжает расти (прим. ред. 15 декабря Банк России повысил ключевую ставку до 16% ).

При условии оправдания негативного сценария, можем увидеть очередной всплеск сделок в конце декабря. Однако стоит учесть, что это будет, скорее всего, последняя волна на фоне поднятия ключевой ставки.

Как вы относитесь к желанию Центробанка получить право вводить количественные ограничения для банков на выдачу ипотечных кредитов в 2024 году?

Опасения ЦБ по поводу высокой закредитованности населения, в целом кредитных рисков, озвучивается г-жой Набиуллиной в течение всего 2023 года. Поэтому новости о сокращении льготных программ уже не новости, а ожидаемая перспектива развития страны в целом. За это время застройщики имели возможность разработать возможные схемы взаимодействия с покупателем для сохранения его покупательской способности. Кроме того, корректируется сам продукт. В ближайшее время мы будем видеть выход новых проектов с уменьшенной общей площадью квартиры, чтобы цена сохранялась для покупателя «привычной».

Что касается самих выдач ипотечных кредитов, то само собой разуется, что их процент снизится. Мы ожидаем от -30%-50%. При этом стоит учитывать, что покупатель понимает, что все действия регулятора носят временный характер (в сравнении длительностью ипотечного кредита), и рано или поздно он сможет рефинансироваться на более выгодные условия. К тому же доля инвесторов в ипотечных сделках далека от 100%, а это значит, что покупатель продолжит решать свои насущные задачи, какие бы условия не устанавливались бы на рынке.

Регулятор намекает на возможное снижение ключевой ставки в 2024 году. Если ставка всё же будет снижена, а ипотечные ставки на вторичке опустятся до комфортного для заёмщика уровня 9-10%, насколько вероятен рост рынка недвижимости?

Покупателю нужно ориентироваться на то, что в ближайшие 1,5-2 года цены в среднем по рынку будут оставаться +/- на одном уровне. Это связано со многими факторами ценообразования. Но ключевой из них - это заключенные соглашения с банками по проектному финансированию. Застройщик не может снижать цены по своему усмотрению. Те скидки, которые мы наблюдали на рынке (15%-20%), - это доказательство того, что застройщик изначально завысил цены экспонирования, чтобы применять маркетинговые инструменты.

Мы наблюдали рост рынка последние 3 года, вероятнее всего, сейчас мы вступаем в фазу стабилизации цен и умеренного спроса. Кроме того, изменение ключевой ставки также ведет к изменениям условий проектного финансирования для застройщиков. В результате мы можем ожидать замораживания части проектов на некоторое время или же особенных условий для застройщиков, которые участвуют в программах по развитию города (в частности, реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ).

Ставки по ипотеке на готовые квартиры стали неподъемными. В новостройках есть льготная ипотека, но там неподъемные цены. В целом сегодня что все-таки выгоднее: свежая относительно доступная по цене «вторичка», но в дорогую ипотеку или дорогая новостройка в доступную ипотеку?

Невозможно однозначно ответить на поставленный вопрос, потому как на выбор недвижимости влияет много факторов: цель покупки, расположение дома, необходимость в близком расположении инфраструктуры, транспортная доступность, отделка и т.д.

Если основным критерием выбора является все-таки ежемесячный платеж, то приобретение квартиры по ДДУ все-таки продолжает быть более интересным.

Свернут ли власти государственную программу льготной ипотеки в 2024 году или все же продлят?

Ожидаем, что в 2024 году льготная ипотека будет доступна ограниченному числу покупателей, но целиком программу не закроют.

Какие новые программы стимулирования спроса от девелоперов могут появиться на рынке в условиях сильно подорожавшей ипотеки?

Разнообразные программы рассрочек. Для готовых новостроек это может быть аренда с последующим выкупом.

В 2024 году ожидается высокий уровень инфляции, дальнейшее ослабление рубля. Можно ли считать справедливым утверждение, что с учетом этих макроэкономических процессов цены на недвижимость сохранятся на текущем уровне?

Мы ожидаем, что, с высокой долей вероятности, цены будут сохраняться на одном уровне. Рынок входит в стагнацию.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Итоги 2023 года на рынке жилья: главные события и прогнозы».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!