Рынок новостроек московского региона в ноябре-декабре продолжал постепенно остывать после ажиотажа конца лета-начала осени. Однако уже в самое ближайшее время покупательская активность может существенно сократиться – уменьшив кредитный лимит по льготной ипотеке до 6 млн руб., правительство практически свернуло госпрограмму в пределах МКАД.

За ноябрь управление Росреестра по Москве зарегистрировало  10 908 договоров долевого участия в строительстве жилья - на 9,5% меньше, чем в октябре текущего года (12 046 ДДУ). По данным агентства недвижимости «Бон Тон», в ноябре продажи новостроек в московском регионе в целом снизились на 5,4% относительно октября.

Локация ноя.22 окт.23 ноя.23 Динамика, %
год/год мес/мес
«Старая» Москва 4 144 8 098 7 263 75,3% -10,3%
Новая Москва 1 104 3 048 2 863 159,3% -6,1%
Московская область 3 543 6 142 6 237 76,0% 1,5%
Итого 8 791 17 288 16 363 86,1% -5,4%

Источник: АН «Бон Тон»

При этом весь минус пришелся на Москву, а в области покупательская активность даже немного выросла. «Наиболее интенсивно снижался спрос в «старой» Москве, а в Новой Москве темпы снижения спроса по сравнению с предыдущим месяцем немного замедлились», - отмечает Роман Соколов, директор по продажам Est-a-Tet.

Кол-во ДДУ Москва Новая Москва МО
Ноябрь 2023 7 368 2 887 6 307
относительно октября 2023 -10,5% -6,0% 1,0%
относительно ноября 2022 65,9% 138,4% 71,6%

Источник: Est-a-Tet

Но и в «старой» Москве падение спроса, по сути, не было значительным: по сравнению с активным августом продажи новостроек даже увеличились на 1,5%. А в целом по московскому региону число заключенных в ноябре ДДУ оказалось лишь на 4,3% меньше, чем в августе: 16 363 против 17 097, по статистике «Бон Тон».

В годовом выражении динамика покупательской активности вообще выглядит рекордной, однако в данном случае это объясняется низкой базой прошлого года.

Спрос новостройки в ноябре поддерживали ипотечники. Об этом свидетельствует прирост доли ипотечных сделок:

Доля ипотечных сделок Москва Новая Москва МО
ноябрь 2023 79% 90% 90%
октябрь 2023 77% 88% 88%
ноябрь 2022 75% 87% 79%

Источник: Est-a-Tet

«Доля ипотечных сделок за месяц выросла, в Новой Москве и области она достигла максимальных показателей за последние два года – 90%. Перспектива увеличения первоначального взноса до 30% по программам с господдержкой, ожидание повышения ключевой ставки и изменения условий по ипотечным программам стимулировали спрос со стороны покупателей, которые ранее откладывали принятие решения о покупке», - поясняет Роман Соколов.

Динамика доли ипотечных сделок в Москве и Подмосковье

Локация ноя.22 окт.23 ноя.23 Динамика, %
год/год мес/мес
«Старая» Москва 77,1% 77,2% 79,3% 2,2% 2,1%
Новая Москва 88,0% 87,3% 88,8% 0,7% 1,4%
Московская область 79,8% 88,0% 90,0% 10,3% 2,0%
Итого 81,6% 84,2% 86,0% 4,4% 1,9%

Источник: АН «Бон Тон»

Естественно, львиная доля ипотечных сделок проходила в рамках госпрограмм. «По итогам ноября доля ипотечных сделок составила 86%. В Московской области – 90%. Большая часть сделок по ипотеке проходит по ставкам и условиям льготной ипотеки, порядка 60-70% в зависимости от локации», - комментирует Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».

«При прогнозах о дальнейшем увеличении ключевой ставки покупатели опасались повышения ипотечных ставок в госпрограммах и старались купить квартиру в новостройке на льготных условиях», - подтверждает Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель». В ноябре доля ипотеки в общем количестве продаж в компании увеличилась до 83% с 79% в октябре.

Тем не менее с конца осени количество заявок на ипотеку стало сокращаться, продолжает Боева. Число обращений, по ее словам, уменьшилось в целом на 15-20%: «Среди причин – рост первоначального взноса по льготной ипотеке (с 15 до 20% с 20 сентября – прим. ред.), который произошел ранее, повышение ставок на вторичном рынке, которое ограничило возможности по приобретению нового жилья, повышенная покупательская активность в предыдущие месяцы, которая вычерпала часть спроса».

Динамика количества ипотечных сделок в Москве и Подмосковье

Локация ноя.22 окт.23 ноя.23 Динамика, %
год/год мес/мес
«Старая» Москва 3 195 6 251 5 762 80,3% -7,8%
Новая Москва 972 2 689 2 566 164,0% -4,6%
Московская область 2 826 5 404 5 615 98,7% 3,9%
Итого 6 993 14 344 13 943 99,4% -2,8%

Источник: АН «Бон Тон»

На этом фоне снижение спроса продолжилось и в декабре. «В компании «Главстрой Регионы» в первые 12 дней декабря уровень спроса относительно ноября снизился больше чем в 2 раза (-58%). При этом уровень целевых обращений в декабре остался неизменно высоким +0,4%. Данная статистика говорит о том, что интерес к покупке квартиры остался на высоком уровне, но вероятно, что срок проведения сделки увеличивается из-за процедур одобрения ипотеки», - рассказывает Виктория Ковалевская, руководитель департамента маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы».

По ее словам, в годовой динамике число целевых обращений упало на 16%, а объем реализованного спроса - на 21%.

Впрочем, сокращение спроса не было повсеместным. Например, в московских и подмосковных проектах ГК ФСК продажи в декабре не упали. «Это связано, в том числе, новыми проектами, которые мы недавно вывели на рынок», - отмечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Не исключен даже всплеск продаж в декабре – правда, очень недолгий. «Спрос, вероятно, кратковременно повысится в ближайшие дни до 23 декабря на фоне ужесточения условий программы «Ипотека с господдержкой» - повышения первого взноса и снижении суммы кредита для московского и санкт-петербургского регионов», - прогнозирует Татьяна Боева.

Дело в том, что вечером 15 декабря, сразу после повышения ключевой ставки ЦБ до 16%, правительство оперативно откорректировало условия программы льготной ипотеки под 8%: первоначальный взнос был повышен до 30%, а кредитный лимит в столичных агломерациях – снижен с 12 млн до 6 млн руб. Фактически, это означает досрочное сворачивание программы внутри МКАД.

В постановлении правительства не указана дата вступления документа в силу, поэтому это произойдет через неделю после публикации, то есть 23 декабря. С этого времени банки прекратят выдачу льготной ипотеки на старых условиях – даже тем, кто получил предварительное одобрение.

«В Сбербанке новые условия льготного ипотечного кредитования вступят в силу 23 декабря. При этом уже подписанные кредитные договоры не попадут под новое постановление и не будут подвергнуты штрафным санкциям. У клиентов с одобренной льготной ипотекой сейчас есть время (до 22 декабря включительно) принять решение и подписать договор», - сообщили IRN.RU в пресс-службе банка.

Столичные застройщики, конечно, восприняли новации негативно. «Будем реалистичны – это серьезный удар для рынка недвижимости, никто не ожидал, что предложенные поправки будут приняты полностью, - говорит Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея». Безусловно, это отразится на спросе. В «Мангазее», которая специализируется на недвижимости бизнес-класса, порядка 70% всех сделок – ипотечные, и если половина клиентов оформляли ипотеку за счет выгодности льготных программ, то для другой половины – это необходимый инструмент для покупки. Чтобы адаптироваться к новым реалиям, рынку нужно будет время, возможно, девелоперы совместно с банками будут разрабатывать совместные ипотечные программы для поддержки покупателей».

Впрочем, катастрофического обвала спроса на новостройки в московском регионе не произойдет. Льготная ипотека для всех (ипотека с господдержкой-2020) в настоящее время занимает около 40% в общем количестве ипотечных сделок с новостройками московского региона – во всяком случае, в ВТБ. В Сбербанке – 31%. При этом на кредиты суммой более 6 млн рублей и первым взносом менее 30% в столичном регионе во втором полугодии 2023 г. в ВТБ приходится только порядка 50% сделок, сообщили IRN.RU в пресс-службе банка. Таким образом, ужесточение условий льготной ипотеки в худшем случае приведет к 20-процентному сокращению ипотечного спроса на новостройки в Москве и Подмосковье. Примерно такой же просадки в ближайшие месяцы ожидает и коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Учитывая, что 2023 г. был рекордным в плане спроса, снижение ипотечных продаж на 20% застройщики достаточно легко переживут даже без существенной корректировки цен. Во всяком случае, пока семейная ипотека действует на прежних условиях.