Жилье в промзоне: вместе с квартирой покупатель получает инфраструктуру

Затея с покупкой квартиры в жилом комплексе, возведенном в бывшей промзоне, на первый взгляд, выглядит не очень симпатично. Однако у нее есть свои плюсы. Во-первых, наверняка комплекс будет удачно расположен, так как «промки» устраивали в обжитых нынче районах Москвы. А во-вторых, проекту, построенному в рамках комплексного развития территорий (КРТ), практически гарантирован набор социальной и коммерческой инфраструктуры. Но чтобы подготовить участки к стройке, сделать их экологически безопасными, девелоперам приходится попотеть.

Москва всегда была промышленным городом. И сто лет тому назад фабрики, заводы и прочие производства старались строить подальше от центра, но в местах, удобных для подъезда и подвоза. В результате довольно много нынешних промзон расположились на набережных Москвы-реки (особенно на юге), а также в районе Третьего транспортного кольца. То есть теперь это никакие не окраины, а вполне себе привлекательные столичные территории вблизи выездов на главные магистрали и станций метро.

Освоение промышленных территорий в Москве идет уже более двух десятков лет. И за это время подходы городских властей несколько раз трансформировались: от точечных проектов до современной программы комплексного развития бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий. Она рассчитана до 2035 года и предусматривает, что в этих местах будет строиться не только жилье, но и промышленность, и деловые центры, и разнообразная инфраструктура, в том числе социальная.

По официальным данным, градостроительный потенциал всех промышленных территорий составляет около 35 млн кв. м. Всего же определено 188 территорий комплексного развития. Ближайшие планы, и они уже реализуются – на территориях 28 промзон в 9 округах Москвы построить около 9 млн кв. м недвижимости, из них - 4,5 млн кв. м жилья.

Насчитали 235 проектов

У наблюдателя порою складывается впечатление, что нынче в Москве почти все жилое строительство идет в бывших промышленных зонах. Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в целом подтвердили эти ощущения, хотя и с кое-какими оговорками.

Как пояснила Ирина Доброхотова, управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «Бест-Новострой», такое впечатление может сложиться из-за масштабности проектов освоения промзон, которые в основном являются КРТ, и их яркого освещения, поскольку каждый из них находится на особом контроле у города.

По оценке Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», нельзя сказать, что жилые комплексы, которые строятся на месте бывших индустриальных предприятий, преобладают в общем объеме предложения. Это 61 проект, и доля этих новостроек составляет 15,8% от всех комплексов на первичном рынке «старой» Москвы. В то же время немало ЖК строится на месте вокзалов, гостиниц, таксопарков, складов, старых зданий и нерационально использовавшихся земель неиндустриального назначения.

И если посчитать и их, то пропорции изменятся. По информации Романа Соколова, директора по продажам Est-a-Tet, доля таких проектов составляет около 50% по количеству жилых комплексов и около 60% по продаваемой площади.

Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон» и Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию Key Capital, считают, что доля строящегося жилья на ранее занятых нежилыми объектами землях доходит до 77-80%. По данным «Бон Тон», это 235 проектов общей площадью 2,2 млн кв. м и 39,8 тыс. квартир и апартаментов.

Привлекательные «промки»

Главное, чем промзоны привлекают девелоперов – возможностью построить масштабный проект в локации с хорошей транспортной доступностью и достойным окружением, считает Руслан Сырцов («Метриум»). Ведь свободных участков с такими характеристиками в Москве осталось мало. К тому же, как дополняет Роман Соколов (Est-a-Tet), это большие участки, что для столицы это тоже редкость.

Зачастую строительство на месте промзон предполагает комплексное развитие территории, что, как правило, сопровождается преференциями со стороны государства, правда, в обмен на исполнение обязательств по созданию социальной инфраструктуры и мест приложения труда, продолжает Руслан Сырцов.

«Для нас самым главным преимуществом применения механизма КРТ можно назвать возможность сокращения ряда административных процедур» - отмечает Лариса Лукьянова заместитель генерального директора по взаимодействию с органами власти ГК «Инград».

И поскольку на таких участках строятся проекты, обеспеченные социальной и коммерческой инфраструктурой, город тоже не остается в накладе. С новым строительством «в районе улучшаются визуальные характеристики, развивается транспортное сообщение, открываются новые детские сады, школы, торгово-развлекательные комплексы, что в целом положительно влияет на качество жизни», - резюмирует Роман Соколов.

Подготовка: мелиорация и «сюрпризы» под землей

Но, прежде чем приступить к строительству в бывшей промзоне, девелоперу нужно провести подготовительную работу. Сначала проходят процедуры, связанные с оформлением прав на земельный участок, разработкой градостроительного плана, проектной документации, инженерными изысканиями, проведением государственной экспертизы и получением разрешения на строительство, описывает основные этапы бюрократического процесса Роман Соколов (Est-a-Tet).

Затем надо снести сооружения, оставшиеся от прежних хозяев и, если необходимо, - вывести предприятия. Некоторым бонусом, по мнению эксперта, можно считать уже готовые коммуникации на участке. Ну а дальше необходимо чистить почву, восстанавливать качество воды, то есть – начинать мелиоративные работы. «Нередко застройщики применяют фиторемедицацию – эффективный метод устранения токсичных соединений с помощью зеленых растений. Также используются специальные микробы и химические вещества», - перечисляет Руслан Сырцов («Метриум»).

И не всегда понятно, сколько денег придется на это потратить. Как уточняет Эвелина Ишметова (Key Capital), никогда не знаешь, какие именно подземные коммуникации скрыты под землей (часто это не отмеченные на картах военные сооружения), в особо сложных случаях заражения тяжелыми металлами требуется полная замена грунта.

Но тяжкий труд застройщиков даром не пропадает. Как замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»), эти довольно дорогостоящие процедуры включаются в стоимость конечного продукта. И этот продукт покупателям в общем-то нравится. С точки зрения Валерии Цветковой («Бон Тон»), «проекты на территории промзон становятся магнитом спроса в данных локациях».

Чем хороши проекты в бывших промзонах

Поскольку застройщики возводят масштабные проекты, то это значит, что часто они создают здесь «город в городе» - с хорошей дорожной сетью, новыми инженерными сетями, современными объектами инфраструктуры, деловыми центрами, где можно найти работу. «По сути это квартира не просто в новом доме, который рассматривается изолированно, а в новой современной городской среде. При точечной застройке такого достигнуть бывает проблематично» - комментирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Например, взять ЗИЛ – сейчас это полноценный новый район с набережными, модным парком, с продвинутой школой.

Причем, как уточняет Валерия Цветкова («Бон Тон») большая часть предложения жилья массового сегмента находится на территории промзон. А значит, весь набор социальной и коммерческой инфраструктуры покупатель получает по приемлемой цене, считает эксперт.

И наконец, как поясняет Роман Соколов (Est-a-Tet), благодаря застройке промзон покупатели могут приобрести квартиру в районах, где предложение новостроек либо совсем отсутствовало, либо было крайне ограничено.

Промзоны и проекты

Эксперты назвали наиболее значимые промзоны, где идут работы и перечислили жилые комплексы, которые сегодня представлены на рынке.

Из активно осваиваемых промзон Роман Соколов (Est-a-Tet) отметил территорию вокруг делового комплекса «Москва-Сити» (промзоны № 6 и № 5 «Силикатные и Магистральные улицы»). Рядом уже возведены жилые комплексы бизнес-класса «Сердце Столицы», Freedom. Строятся крупные ЖК Sydney City, «Level Причальный», комплекс с апартаментами Emotion.

А также - промзону «Серп и Молот», с масштабным комплексом бизнес-класса «Символ», включающим около тридцати домов, сопутствующую инфраструктуру, парк «Зеленая река».

В промзоне Очаково – целая «агломерация» строящихся проектов комфорт-класс и бизнес-класса «Матвеевский Парк», Vangarden, «Большая Очаковская, 2», «Новое Очаково», «Верейская, 41» (апартаменты).

На месте промзоны «ЗИЛ» строится новый район с парками, жильем, рабочими местами, социальной и транспортной инфраструктурой. Построена школа, парк «Тюфелева Роща», спортивно-развлекательный городской квартал «Парк легенд», в перспективе появится филиал «Эрмитажа». Самый крупный жилой комплекс на месте этой промзоны – «Зиларт». Кроме него уже построены и еще возводятся жилые комплексы бизнес-класса: Nagatino I-land, «Квартал на набережной Now», Shagal, Wow.

«Помимо жилья, рабочих мест, здесь создаются и новые транспортные связи, включая автомобильные дороги, набережные, мосты. Жители нового района получат новые удобные автомобильные и пешеходные маршруты к ТПУ «ЗИЛ», станции метро «Технопарк» и парку развлечений «Остров Мечты», комментируют в пресс-службе группы «Эталон».

По соседству, в Нагатинском затоне, на территории бывшего судоремонтного завода находится городской квартал «Ривер Парк Коломенское» с набережной и спортивными объектами.

В промзоне «Южный порт» в Печатниках (ЮВАО) будет построен крупный жилой и общественно-деловой центр, аналогичный «Москва-Сити». Здесь предполагается многофункциональная застройка, в том числе - жилые кварталы, общественные кластеры, транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Южный порт» и технопарк. На месте бывших железнодорожных путей появятся городской центральный и линейный парки с выходом на благоустроенную набережную Москвы-реки. Уже сейчас строятся жилой комплекс бизнес-класса Portland (на набережной) и проект комфорт-класса «Level Южнопортовая».

Также в Печатниках на территории промзоны Курьяново возводится «Квартал на воде» - жилой комплекс бизнес-класса на первой линии Москвы-реки.

Еще одна крупная промзона в ЮВАО – Грайвороново. Здесь в реализации находятся 12 проектов, в частности, комплексы комфорт-класса «Волжский парк» и «Кварталы 21/19».

Валерия Цветкова («Бон Тон») выделяет промзону № 52 «Калошино» в трех районах ВАО - Метрогородок, Гольяново и Богородское. В реализации находится 10 масштабных проектов, среди них ЖК комфорт-класса «Сиреневый парк» и «Амурский парк».

Также в Восточном округе, в Преображенском, на месте научно-исследовательского института дальней радиосвязи возводится премиальный проект «Преображенская площадь».

В промзоне Братцево (Головинский и Войковский районы) эксперты называют жилой квартал бизнес-класса Injoy с инфраструктурой, проект комфорт-класса «Михалковский», ЖК «Невский» с квартирами и апартаментами.

Проекты на первичном рынке «старой» Москвы на месте промзон

Источник: «Метриум»