МЦД-5: в зоне влияния следующего диаметра около 70 новостроек

В августе запустился третий, а в сентябре - четвертый центральные железнодорожные диаметры. Теперь очередь за пятым – от Домодедово до Пушкино (Ярославско-Павелецким). Но это сложный проект, поскольку стало понятно, что необходимо проложить подземный тоннель от Ярославского до Павелецкого вокзала, и окончательные сроки строительства пока не совсем понятны. Можно предположить, что на строительство диаметра уйдет два-три года.

Общие параметры проекта известны, диаметр пройдет по Ярославскому и Павелецкому направлению железной дороги и свяжет подмосковные города Пушкино, Мытищи и Домодедово. МЦД-5 ориентировочно включит 39 станций, а его длина составит 89 км. 11 станций будут пересадочными - на метро, МЦК и железную дорогу. Эта информация предварительная, сроки и маршрут могут меняться. Более подробно о будущем диаметре власти обещают рассказать до конца года, но в целом картина более-менее понятная.

О том, какие районы Москвы и города Подмосковья выиграют от этого проекта и как это отразится на рынке новостроек, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» обсудила с экспертами.

Главное преимущество, которое получат от МЦД-5 пассажиры – «это регулярное движение электричек с очень небольшими перерывами с раннего утра до поздней ночи, как в метро, - комментирует Ирина Доброхотова, основатель «Бест-Новострой». - Не случайно диаметры называют «наземным метро» - частота поездов на уже запущенных диаметрах существенно выше, чем на обычной железной дороге». Диаметр будет работать с 5.30 утра и часу ночи, а интервалы между поездами составят 5-7 минут. Конечно, проект МЦД-5 в первую очередь будет полезен жителям Подмосковья, но и москвичи не прогадают.

Москва: в плюсе локации у Лосиноостровской и Бирюлево-Пассажирской

По оценке наших комментаторов, в Москве МЦД-5 снизит нагрузку на автомобильный транспорт и сэкономит время тем, кто добирался общественным транспортом до ближайшего метро. Благодаря появлению альтернативных маршрутов разгрузятся участки Таганско-Краснопресненской и Замоскворецкой веток метро.

Что касается столичных районов, рядом с которыми (или через них) пройдет МЦД-5, то их насчитывается около двадцати. Но особенно проезд по диаметру, с точки зрения Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), будет интересен жителям московских локаций вокруг платформ Лосиноостровская и Бирюлево-Пассажирская. В остальных случаях есть дубли в виде метро.

Действительно, «своих» станций метро нет у Ярославского и Лосиноостровского районов на северо-востоке и Бирюлево Восточного и Западного на юге. Но у Бирюлево метро все-таки должно появиться (власти утвердили градостроительную документацию Бирюлевской линии), а вот по Ярославскому и Лосиноостровскому районам планы весьма туманные. Поэтому жителям этих районов МЦД-5 даст больше возможностей для «маневра», а покупатели недвижимости тоже будут обращать внимание на транспортную доступность своего будущего жилья.

Новостройки у МЦД-5 в Москве

По данным Валерии Цветковой, генерального директора «Бон Тон», в границах «старой» Москвы в зону влияния МЦД-5 попадут 40 новостроек. У Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», цифра больше - 59 жилых и апарт-комплексов (всего 8300 квартир и апартаментов).

Всего же, по подсчетам Валерии Цветковой, в пешей доступности от станций МЦД-5 расположены около двух десятков жилых комплексов.

В районах, где нет метро, у будущих платформ МЦД-5 находятся ЖК «Настроение» (Ярославский район, станция Ростокино), апарт-комплекс «Мираполис» (Ярославский, Ростокино), ЖК «Я51» (Лосиноостровский район, Лосиноостровская) и ЖК «Загорье» (Бирюлево Восточное, станция Бирюлево-Пассажирская).

Значительная часть проектов возводится или уже построены в районах, где станции метро есть, поэтому платформы МЦД-5 станут для них дополнительным бонусом. Хотя в центральной части строятся довольно дорогие проекты, для которых наличие железнодорожной станции не так важно. Тем не менее эксперты назвали в Замоскворечье у станции Павелецкая комплексы с апартаментами «Резиденции Замоскворечье», «Амарант», «Вернисаж», ЖК Voxhall (с квартирами и апартаментами) и ЖК High Life. Это проекты бизнес- и премиум-класса.

В Даниловском районе также находятся новостройки, относящиеся к высокобюджетным сегментам. Это ЖК Opus, Era и «Павелецкая Сити» у станции Дербеневская, а также комплексы с апартаментами Deco Residence, Logos и «Рощинская, 10» у Тульской.

В Красносельском районе эксперты насчитали три проекта премиум-класса в нескольких минутах ходьбы от будущей станции Площадь трех вокзалов – ЖК «Диалог» и комплексы с апартаментами Oro и Red7.

В Ростокино строится ЖК премиум-класса «Союз», от него можно дойти до станции Ростокино.

В районе Москоречье-Сабурово у станции Варшавская возводится ЖК бизнес-класса «Life Варшавская».

В Нагатино Садовниках у Нагатинской – ЖК бизнес-класса «Роттердам», «1-й Нагатинский» и «Level Нагатинская».

В Царицыно у станции Чертаново – ЖК комфорт-класса «Кавказский бульвар 51».

Подмосковье: куда пойдет диаметр?

В Подмосковье пятый диаметр от Домодедово пройдет по Павелецкому направлению через Домодедовский и Ленинский районы, по пути «затронет» и деревню Федюково Подольского района. По Ярославскому направлению – через Мытищи и Пушкинский район до Пушкино.

Но пока не очень понятно, будет ли конечной остановкой на северо-востоке области только Пушкино или появятся дополнительные станции. Так, на сайте mcd.mosmetro.ru появилось ответвление до Щелково. А агентство РИА «Новости» публиковало карту развития МЦД от НИИ «МосТрансПроект» (со ссылкой на телеграм-канал его директора Владимира Титова), где есть ответвление и до Фрязино. Как уточнял сам Титов, это «перспективные видения от нашего НИИ». Официального подтверждения этих планов нет, но редакция IRN.RU все же решила поинтересоваться точкой зрения экспертов: нужно ли «разветвлять» ветку на северо-востоке до Щелково и Фрязино? Уточним, что эти дополнительные линии проходят еще через Королев и Ивантеевку.

Как напомнили эксперты, всё это густонаселенные города с серьезным научно-техническим потенциалом (Королев и Фрязино – наукограды) с населением, суммарно насчитывающим около полумиллиона человек. Естественно, значительная часть жителей этих городов регулярно ездят на работу в Москву. Да, с городами сейчас налажено стабильное железнодорожное сообщение. Однако, например, в Ивантеевку днем электрички ходят примерно раз в час. Ярославское и Щелковское шоссе – традиционно загруженные трассы, и неплохо бы было «переманить» часть автомобилистов на современные «диаметральные» поезда. Поэтому наши комментаторы поддерживают идею разветвления пятого диаметра.

«Инвестиции в ответвления МЦД-5 будут оправданными, так как придадут дополнительный импульс развитию нескольких городов, а также внесут вклад в укрепление интеграции Москвы и области, благодаря чему вырисовываются контуры полноценной единой агломерации» - выражает общее мнение Руслан Сырцов («Метриум»).

Что же касается пользы от будущего МЦД-5 для подмосковных пассажиров, то они получат более комфортную дорогу, для многих пересадки будут удобнее, а кому-то они вообще станут не нужны. Благодаря МЦД-5 разгрузятся Ярославское шоссе на севере и трасса «Дон» (М-4) на юге.

Более тесная связь с Москвой сделает локации более привлекательными для покупателей жилья. Причем, по оценке Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), будущее строительство возможно и рядом со станциями, которые на данный момент небольшие, но находятся на диаметре.

Новостройки у МЦД-5 в Подмосковье

Сейчас в Московской области в зону влияния МЦД-5 на участке «Пушкино-Домодедово», по информации Валерии Цветковой («Бон Тон»), попадут 28 новостроек. Но жилых комплексов в пешей доступности от станций эксперты насчитали не так много.

Восемь из них расположены в городском округе Мытищи. Это «Долина Яузы» (станция Перловская), «Цветочный город» и «Мытищи Сити», «Белый Мыс» (Тайнинская), «Яуза парк», «Кит» и «Отрадный», малоэтажный квартал «Катуар» (станция Мытищи)

В Пушкино – это жилые комплексы «31 квартал» и «Новое Пушкино (Пушкино). Большинство проектов относится к комфорт-классу.

Что будет с ценами

И в заключение эксперты ответили на общий и пока теоретический вопрос: как МЦД-5 повлияет на цены новостроек в «зонах влияния» диаметра?

Поскольку для Подмосковья МЦД-5 важнее, чем для Москвы (для столицы это во многом дублирующий метро проект), ценовой «эффект» стоит ожидать в основном в области. Но прежде всего надо дождаться утверждения проекта и понять, каким все-таки будет окончательный маршрут.

Фактически цены начнут расти уже после того, как будет утвержден проект и объявлены сроки его реализации, комментирует Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус». Ориентировочно, цены и на новостройки, и на вторичную недвижимость вырастут как минимум на 10%. Но по прогнозу эксперта все-таки больше подорожают новостройки, которые будут только выходить на рынок, так как девелоперы постараются воспользоваться этим преимуществом в продвижении своих проектов.

Валерия Цветкова («Бон Тон») полагает, что цены могут вырасти на 10-15%, а Руслан Сырцов («Метриум») прогнозирует даже большее подорожание. По мнению эксперта, в зависимости от степени удаленности от станций цены на них в процессе строительства линии вырастут на 15-20%, а после ее ввода – еще на 5-10%. Наибольший рост возможен в новостройках, которые находятся в пешей доступности от станций. Ну и конечно, станция МЦД рядом всегда повышает ликвидность новостроек, для покупателей это еще один аргумент «за».

Также по теме:

• Новые станции метро и МЦД-4: новостройки Новой Москвы, которые выиграют от открытия станций
• Запуск МЦД-3 и МЦД-4: «наземное метро» охватит 85 новостроек
• Квартиры в Новой Москве и Подмосковье: где больше всего выросли цены из-за открытия МЦД?