Региональный спрос на новостройки в Москве и Подмосковье: география расширилась, покупателей прибавилось

Москва всегда привлекала активных россиян. В этом нет ничего удивительного – сюда едут работать, учиться, переезжают по семейным обстоятельствам. Покупают квартиры и для жизни, и для вложения денег. За последний год к столичному жилью отмечается всё бОльший, интерес, потому что география запросов стала разнообразнее – покупатели приезжают к нам не только из богатых «нефтеносных» регионов.

По данным Росреестра, в первом полугодии 2023 года в столичное управление на регистрацию было подано 30,4 тыс. заявлений из других регионов. Это на 82,4% больше, чем в 2022 году (16,7 тыс.), и на 64,3% больше, чем 2021-м (18,5 тыс.). В Подмосковье тоже динамичная картина: аналитики агентства недвижимости «Pro Обмен» отмечают, что число сделок с региональными покупателями на рынке новостроек области выросло более чем в три раза за последние полгода.

Большинство экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», согласились с тем, что спрос со стороны региональных покупателей на московскую и подмосковную недвижимость стал выше. При этом и риелторы, и девелоперы единодушно (за некоторым исключением) определяют долю сделок с региональными покупателями в 25-30% в этом году. В отдельных жилых комплексах эта цифра может быть 10-15%.

Темпы роста эксперты оценивают по-разному. Аналитические службы риелторских агентств, работающие с большими базами, говорят о прибавке 21-23% за год, у девелоперов, оценивающих ситуацию в конкретных проектах, статистика более скромная – плюс 2-5-6%. Например, по сведениям Виктории Ковалевской, руководителя департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы», за год доля региональных покупателей в структуре сделок компании, реализующей свои проекты на территории Московской области, увеличилась на 2 п.п. и составляет 27%.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Эст-а-Тет (Est-a-Tet), оказался единственным экспертом, который роста не отметил, зато сообщил, что региональный спрос на московскую недвижимость за последние четыре года стабилен и занимает уверенное второе место после покупателей из Москвы. При этом данные компании Эст-а-Тет (Est-a-Tet) демонстрируют даже бОльшую долю регионалов по сравнению с показателями от других экспертов - 35,6% (в 2023 году).

Доля сделок с новостройками в Москве по месту регистрации покупателей

Источник: Эст-а-Тет (Est-a-Tet)

Главные стимулы - импортозамещение и госзаказ

Откуда эти покупатели? Среди наиболее активных городов и областей эксперты называют Краснодарский край, Санкт-Петербург, Волгоград, Ярославль, Башкортостан, Чувашию, Мордовию, Белгородскую, Ростовскую, Нижегородскую, Владимирскую области. Также есть покупатели из Екатеринбурга, Новосибирск, Омска, Воронежа, Орла, Брянска, Тулы.

Отдельно стоит упомянуть Подмосковье - его жители всегда активно приобретали квартиры по соседству – в «старой» и Новой Москве.

За последний год география региональных запросов и покупок увеличилась и стала более разнообразной. «Если раньше превалировали клиенты из нефтедобывающих регионов и юга России, то теперь есть покупатели из Центра, Поволжья, Урала и Сибири», - сообщает Владимир Щекин, основатель и владелец группы «Родина» (девелопер жилого кластера РДД (RDD)).

И произошло это из-за санкций и СВО. «В определенных регионах наблюдается рост экономики, связанный с увеличением госзаказа и импортозамещением, - поясняет эксперт. - Резко растет прибыль на предприятиях самого разного уровня, которые в связи с уходом иностранных производителей стали безальтернативными поставщиками различного сырья, компонентов механики и электроники, материалов, приборов. При этом речь далеко не всегда идет о богатых регионах, и скорее даже напротив».

Как еще весной отмечали эксперты «Метриум», анализируя запросы на премиальное жилье, чаще обращаются покупатели из регионов, связанных с сельским хозяйством, пищевой промышленностью, металлургией и с другим производством. Это Краснодарский край, Ростовская, Курская, Белгородская, Липецкая, Курская области, Екатеринбург, Саратов, Дальний Восток.

Есть еще мотив – люди перебираются к нам из соображений безопасности из приграничных с Украиной регионов. В целом - география покупателей расширилась от Сочи до Новосибирска и Владивостока, резюмируют аналитики агентства.

Ипотека и слабый рубль завершили пазл

Итак, главной причиной роста регионального спроса стало расширение географии. Но еще и финансовые условия на рынке новостроек оказались привлекательными: дешевая ипотека до ужесточений ЦБ и ослабление рубля (для людей, имеющих сбережения в валюте).

«Обычные» региональные покупатели (не миллионеры) продавали старые квартиры и активно использовали льготную и субсидированную ипотеку. Как правило, такие потребители сначала снимали жилье, а потом уже выходили на покупку, - объясняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон». - Для них был очень важен размер ежемесячного платежа, и в эпоху околонулевых ставок в некоторых проектах он был соразмерен с арендной платой».

Виктория Григорьева, генеральный директор «Бест-Новострой», говорит, что региональные покупатели часто использовали рассрочку. Из-за разницы доходов и нюансов оформления ипотеки в регионах многим так было удобнее: «Можно вспомнить программу рассрочки, которая была на одном из проектов в прошлом году – «10% сразу, 90% потом» – в нее наиболее активно заходили именно региональные покупатели».

Обеспеченные клиенты с валютными накоплениями воспользовались ослаблением рубля и с выгодой купили недешевое жилье. Летом «многие клиенты смогли взять отпуск, изучить столичный рынок новостроек и определиться с подходящим вариантом», - комментирует Наталья Шичанина, директор по продажам Сенс (Sense).

Для чего нужны столичные квартиры

Дмитрий Голев, коммерческий директор Оптима Девелопмент (Optima Development) (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»), делит аудиторию покупателей на две группы: состоятельная публика, которую в первую очередь интересуют инвестиционные сделки, и люди, которые переезжают в мегаполис в связи со сменой работы и покупают квартиру для жизни. Роман Родионцев (Эст-а-Тет (Est-a-Tet)) считает, что именно вторая группа составляет основную часть региональных покупателей - 93%.

Это картина крупными мазками, но имеются и более тонкие моменты. Обеспеченные региональные покупатели не только инвестируют в недвижимость, но и приобретают ее для жизни. По наблюдениям Дениса Герасимова, директора по продажам ЖК «Лайм», среди таких покупателей преобладают владельцы собственного бизнеса, топ-менеджеры и руководители компаний, работающие в финансовой, производственной, нефтегазовой, ИТ-сферах. Их бизнес расширяется, растут деловые контакты, им необходимо как минимум часто бывать в Москве, а лучше – жить постоянно и перевезти семью. Также люди разного достатка покупают жилье детям-студентам.

На теме инвестиций наши комментаторы остановились немного подробнее и отметили интерес клиентов не только к перепродаже недвижимости, но и к арендному бизнесу. «Инвестиции в столичную недвижимость, по мнению жителей регионов, в том числе и петербуржцев, могут окупаться быстрее и приносить непрерывный доход», - говорит Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

По оценке Натальи Шичаниной (Сенс (Sense)), для этих целей многие покупатели приобретают квартиры в дорогих комплексах: «Такой формат инвестирования имеет максимальную доходность для объектов премиум и элит-классов – сумма аренды в разы больше, чем в массовом сегменте».

Но в целом в Эст-а-Тет (Est-a-Tet) региональный инвестиционный спрос оценивают как небольшой - 7%. Доля сделок для перепродажи - 5%, для последующей аренды – 2%.

Источник: Эст-а-Тет (Est-a-Tet)

Что покупают в Москве

Как сообщает Виктория Григорьева («Бест-Новострой») у покупателей, приобретающих квартиры для жизни, популярны проекты бизнес-минус- и комфорт-класса с более-менее доступным бюджетом - до 250 – 300 тыс. рублей за кв. метр.

По информации Валерии Цветковой («Бон Тон»), наибольшим спросом пользуются небольшие однокомнатные квартиры или евродвушки до 38-40 кв. м в массовом сегменте. Средняя цена таких квартир составляет 11,3-12,5 млн руб., квадратного метра - 320 тыс. руб.

В Эст-а-Тет (Est-a-Tet) подсчитали, что региональные покупатели также часто выбирают лоты площадью от 55 до 60 кв. м. Средний бюджет покупок в агентстве оценили выше - 16,6 млн руб.

В премиальном сегменте для проживания клиенты покупают в основном двух- и трехкомнатные квартиры стоимостью 40-60 млн рублей, замечает Дмитрий Голев (Оптима Девелопмент (Optima Development)).

Инвесторы чаще интересуются небольшими и недорогими квартирами. «Это могут быть квартиры-студии в ценовом диапазоне 8-11 млн рублей, а также однокомнатные квартиры стоимостью от 13 до 16 млн рублей», - комментирует Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Текта Групп (Tekta Group).

Средний бюджет лота для инвестиций, по подсчетам Эст-а-Тет (Est-a-Tet), составил 16 млн руб.

Квартиры для студентов обеспеченные родители приобретают на западе Москвы, где много вузов и строится жилье бизнес-класса.

Выбор у покупателей в Москве широкий, например, жилье комфорт-класса с подходящими ценниками есть в жилых комплексах «Квартал Домашний» (Марьино), «Молжаниново» (Молжаниновский), «Лучи» (Солнцево), «City-комплекс CitiMix» (Тропарево-Никулино), «Level Южнопортовая» (Печатники). Из экспонируемых проектов бизнес-класса можно назвать «ФизтехСити» (Северный район), Эмоушн (Emotion) (Хорошево-Мневники), Инди Тауэрс (Indy Towers) (Хорошевский) «Досфлота, 10» (Южное Тушино), Вери (Very) (Марфино), «Лайм» (Алексеевский). Среди проектов премиум-класса – «Союз» (Ростокино), «River Park Towers Кутузовский» (Дорогомилово), «Жилой квартал Prime Park» (Хорошевский), Репаблик (Republic) (Пресненский), Эра (Era) (Даниловский), Логос (Logos) (Даниловский).

Что покупают в Новой Москве

По данным Эст-а-Тет (Est-a-Tet), у покупателей из Подмосковья и регионов в ТиНАО наиболее популярны однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Источник: Эст-а-Тет (Est-a-Tet)

«Они рассматривают не только однокомнатные квартиры и евродвушки, но и евротрешки и классические двухкомнатные квартиры», - дополняет Валерия Цветкова («Бон Тон»).

По данным «Бон Тон», средняя цена однокомнатных лотов и евродвушек в Новой Москве составляет 9-10,5 млн руб. при средней цене квадратного метра 248 тыс. руб. Средняя площадь таких квартир составляет 39-40 кв. м. Средняя цена двухкомнатных квартир и евротрешек - 12,5-13 млн руб., а площадь - 58 кв. м.

В сегменте бизнес-класса могут быть и более масштабные покупки, как замечает Владимир Щекин («Родина») – трех- и четырехкомнатные.

Для инвестиций в основном рассматривают студии, средняя цена которых составляет 6,5-7 млн руб. («Бон Тон»). Владимир Щекин утверждает, что покупатели могут купить сразу несколько студий и однокомнатных квартир с чеком от 10 млн до 20 млн рублей.

Выбор покупателя – примерно из 40 жилых комплексов, которые строятся в Новой Москве. Это крупные комплексы с инфраструктурой, вблизи действующих и будущих станций метро. Среди них - «Дзен-Кварталы» (метро «Коммунарка»), «Новые Ватутинки» (будущие станции «Десна», «Кедровая»), «Город-парк «Первый Московский» (метро «Филатов луг»), РДД (RDD) (будущая станция «Ватутинки), «Городские истории» («Рассказовка»), «Бунинские Луга» («Бунинские луга»).

Что покупают в Подмосковье

Здесь выбор у покупателей из регионов с обычными запросами пошире. Наибольшей популярностью, по информации Валерии Цветковой («Бон Тон»), пользуются квартиры массового сегмента, евродвушки и большие однокомнатные квартиры. Как правило, это квартиры с полной отделкой, которая включена в стоимость лота. Средняя цена таких лотов - 7,5-8 млн руб. при средней цене квадратного метра 200 тыс. руб. Площадь - 39-40 кв. м.

Активно покупают и семейные квартиры (классические трехкомнатные и евротрешки). Средняя цена этих лотов - 10-13 млн руб. (181,5 тыс. руб. за кв. метр), метраж - 56-77 кв. м.

Для инвестиций рассматриваются в основном студии в хороших локациях с потенциалом развития. Средняя цена таких лотов составляет 4,5-5 млн руб.

Как правило, региональные покупатели выбирают крупные города ближнего Подмосковья, где активно строится жилье. Сейчас на подмосковном рынке новостроек, в частности, представлены ЖК «Столичный» (Балашиха), «Одинцово-1» (Одинцово), «Новое Медведково» (Мытищи), «Облака 2.0» (Люберцы), «Восемь кленов» (Красногорск).