Что предлагают покупателям новостроек в Москве и Подмосковье вместо околонулевых ставок

Центробанк добился своего: наиболее раздражающая регулятор программа с околонулевыми ставками практически сошла на нет. Сама ипотека «от застройщика» осталась, правда, с другими более высокими процентами. Но она перестала так настойчиво мозолить глаза на сайтах объектов, теперь это один из маркетинговых продуктов в ряду других предложений застройщиков.

В чем заключается суть претензий Центробанка к ипотечным схемам застройщиков? По оценке регулятора это нерыночные механизмы, которые искусственно стимулируют спрос, вздувают цены на недвижимость (и уменьшают доступность жилья для покупателя), а также привлекают заемщиков, расплачивающихся с кредитами на грани возможности. Даже льготные госпрограммы, задуманные как временные антикризисные меры либо как социальные проекты, рассчитанные на определенные категории заемщиков, восторгов у ЦБ не вызывали. Но околонулевые ипотечные ставки, которые заполонили рынок в прошлом году, как говорится, «достали» главный банк страны. Также очень не понравилось ЦБ, когда застройщики стали «обнулять» льготные программы с господдержкой, на которые, между прочим, направляются бюджетные деньги. Короче, ЦБ решил «прикрыть лавочку». (см. «Льготная ипотека должна быть антибиотиком для рынка недвижимости, а не наркотиком»).

Метод борьбы «со схемами» известен – ЦБ распоряжается, чтобы банки увеличивали резервы по рискованным продуктам, что делает невыгодным для банков сотрудничество с девелоперами. Так он поступил с кредитами с низким первоначальным взносом, с мая начали действовать повышенные надбавки по коэффициентам риска и выросли отчисления банков в резервы ЦБ по ипотеке от застройщиков. Правда, на первичном рынке остались «схемы», которые глава Центробанка Эльвира Набиуллина назвала «черт знает какими». Среди них, например - ипотека траншами. Ей приготовиться?

Что думают обо всем этом сами участники рынка, а также о том, какие продукты они предлагают в нынешних условиях, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» расспросила экспертов.

В чем угроза?

Эксперты считают, что главная задача Центробанка - обезопасить банковскую систему от роста рискованных кредитов. В чем тут угроза? Ежемесячный платеж по ипотечным кредитам с маленькими ставками небольшой, и это привлекает аудиторию с более низкими ежемесячными доходами, объясняет Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон». То есть это клиенты, которые не могут себе позволить ипотеку на стандартных рыночных и даже льготных условиях от государства. И если заемщики с такими «слабыми финансовыми вводными» не смогут в какой-то момент платить по кредитам, то произойдет массовый дефолт, дополняет Владимир Щекин, основатель и владелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера RDD). (См. «Набиуллина: нельзя продавать жилье людям, которые не могут обслуживать ипотеку».)

А квартиры по субсидированным схемам продаются по ценам выше рыночных и, «если клиент потеряет возможность гасить заем, на балансе у кредитной организации останется переоцененный актив. Большое количество подобных ситуаций чревато взрывом ипотечного пузыря и финансовым кризисом», говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»).

И даже в случае продажи «дефолтной» квартиры горе-заемщик останется в долгу у банка, так как жилье придется продавать по цене гораздо ниже той, по которой оно было куплено.

И хотя все описанные ситуации выглядят фантастично, последний год нас научил тому, что даже самые невероятные сценарии могут сбываться. Регулятор должен предвидеть всё, поэтому он и борется превентивными методами с нестандартными видами ипотеки. И по мнению наших экспертов, любые нестандартные программы кажутся ЦБ подозрительными.

Ну а застройщики, со своей стороны, считают, что закручивать гайки до бесконечности нельзя – это тоже с их точки зрения опасно для строительной отрасли. Так, Дмитрий Голев (Optima Development) полагает, что регулятору, чтобы соблюсти баланс между макроэкономической стабильностью и интересами покупателей, следует самому бороться за снижение рыночных ставок.

Владимир Щекин (группа «Родина») приводит в пример страны с развитым ипотечным рынком, где есть много разных опций жилищного кредитования, включая гибридную ипотеку (когда в разные периоды выплат действуют разные ставки), траншевую ипотеку (или бридж-ипотеку, когда кредит выдается частями) и т. п.

Ну а главное - застройщики говорят, что они в нынешних экономических условиях не могут сделать жилье более доступным, снижая цены, поэтому им и приходится придумывать «схемы».

Застройщики субсидируют ставки, но ограниченно

Тем не менее программы с субсидированными ставками на рынке остаются, хотя, по выражению Татьяны Боевой, руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель», они сейчас «прошли свой пик» и больше не актуальны.

Ставки по ипотеке на первичном рынке выросли – по данным экспертов (АН «Бон Тон» и группа «Родина»), средний показатель составляет 5,2 – 5,5%, что выше где-то на 2,3-2,5%, чем месяца полтора назад. «То есть можно однозначно сказать, что рынок ушел от экстремально низких ставок лета 2022 года, когда средняя стоимость выданного кредита опустилась до 3% годовых, - комментирует Владимир Щекин (группа «Родина»). Однако мы видим, что средний показатель заметно ниже максимальных льготных (6% и 8% годовых), то есть так или иначе застройщики либо предоставляют скрытые скидки, либо продолжают применять различные схемы дополнительного субсидирования».

А минимальная ставка на рынке новостроек - примерно 3% годовых. Как поясняет эксперт, это ставки кредитов с дополнительным субсидированием от застройщиков льготных государственных программ без повышения цены: «Фактически - скрытая форма скидки на квартиру. При этом обычно размер кредита ограничен лимитом, предусмотренным государственными программами, то есть до 12 млн рублей в Москве».

По информации Натальи Сазоновой, директора по развитию компании «Метриум», ведущие девелоперы и их банки-партнеры снижают ставки по льготным программам в среднем на 0,5-0,7%. Эксперт ожидает, что, вероятно, в ближайшие месяцы под давлением ЦБ субсидированные программы под 3% годовых исчезнут так же, как околонулевая ипотека в начале 2023 года. При этом Наталья Сазонова отмечает, что меры регулятора еще не распространились на рынок апартаментов.

Что осталось на рынке из «схем»

Какие же ипотечные программы при покупке новостроек сейчас работают, и при этом не вызывают нареканий ЦБ? В Центробанке хоть и поругали траншевую ипотеку, но пока, как говорит Наталья Сазонова («Метриум»), на кредитные организации не наложены ограничения по выдаче данного продукта. «Это гибкий инструмент, подразумевающий поэтапную выдачу суммы кредита клиентам. В частности, первый транш может включать первоначальный взнос и 30% от размера займа, на втором выдаются еще 30%, на заключительном – оставшиеся 40%. Соответственно, финансовая нагрузка на бюджет клиента в период до сдачи дома оказывается минимальной», - комментирует эксперт.

Из конкретных предложений в департаменте ипотечного кредитования Est-a-Tet среди популярных и «разрешенных» программ называют «Ипотеку траншами», «Берем проценты на себя», «Ипотеку в рассрочку» в крупных банках. Каждый проект нацелен на какого-то конкретного клиента, поясняют в агентстве. В основном на тех клиентов, которые хотят на первое время снизить размер ипотечного платежа – те, кто продает квартиру, снимает жилье. До ввода дома в эксплуатацию клиенту снижают ежемесячные платежи и долговую нагрузку.

Кроме того, популярны у покупателей льготная ипотека с господдержкой, семейная ипотека, IT-ипотека без субсидирования. «Как показали продажи в марте, ставки по этим программам не оттолкнули потребителей. Даже с отменой околонулевых ставок спрос не снизился, а даже вырос», - говорит Валерия Цветкова (АН «Бон Тон»).