Компактные и функциональные: как изменились квартиры в столичных новостройках за 10 лет

Квартирография столичных новостроек в последние годы сильно изменилась. То, что было на пике спроса когда-то, сегодня может и не найти покупателя. Редакция IRN.RU выяснила, как изменились форматы квартир в новостройках за последние десять лет, и какие квартиры сегодня не пользуются активным спросом у покупателей и зависают в продаже.

Десятилетняя эволюция

За последние десять лет в квартирографии новостроек всех классов произошли существенные изменения. В первую очередь, они коснулись площади квартир.

Минус комната

Средняя площадь квартир во всех классах за последние десять лет сократилась примерно на 25%, подсчитали в «Бон Тон». И она продолжает сокращаться. За год квартиры в комфорт- и бизнес-классах стали еще почти на 5% меньше.

В 2012 году средняя площадь квартиры достигала 61,8 кв. м, сейчас этот показатель опустился до 49,5 кв. м, говорит основатель и владелец Группы «Родина» Владимир Щекин со ссылкой на данные Единого ресурса застройщиков. Иными словами, за десятилетие квартиры в новостройках в среднем «потеряли» одну комнату или уменьшились в размере со стандартной «двушки» до «однушки».

«В любой кризисный период наблюдается уменьшение площади, поскольку доходы у людей в такие периоды падают, и для закрытия своей потребности в жилье они смогут покупать более бюджетные лоты. Однако у застройщиков в такие периоды издержки растут, и чтобы люди могли что-то покупать, выводится более мелкая нарезка квартир», - объясняет основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Переход к евростандарту

Доля классических форматов квартир тоже сокращается с каждым годом: в комфорт-классе она составляет 20%, в бизнес-классе – 15%, в премиум-классе меньше 2%, говорит управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова. Теперь большая доля в типологии квартир относится к евростандарту (65% квартир).

Отделкой уже не удивишь

Еще одна тенденция – рост доли квартир с разными видами отделки. Особенно это ярко проявляется в массовом сегменте. По данным «Бон Тон», на сегодняшний день в массовом сегменте с разными видами отделки реализуется 77% квартир.

Например, лоты с отделкой предусмотрены в ЖК комфорт-класса «Облака 2.0» в Люберцах («3 Red») и в ЖК «Одинбург» в Одинцовском районе (AFI Development), квартиры с отделкой и кухней предлагаются в ЖК «Равновесие» в Одинцовском районе («Кортрос»).

«Расширились кредитные программы, и отделку стало возможно включать в тело кредита. Во многих девелоперских проектах появилась также опция «меблировка» и оснащение техникой и даже системой «умный дом», которую тоже можно включить в тело ипотечного кредита», - рассказала директор по маркетингу и PR Time Development Ирина Морозова.

В классах «бизнес» и «премиум», по данным «Бон Тон», на квартиры с отделкой приходится по 33,8% и 31,1% квартир. Предложения с отделкой есть в ЖК бизнес-класса Shome в Фили-Давыдково (застройщик – «Велесстрой»), в ЖК «Зиларт» в Даниловском районе (группа ЛСР) и в жилом небоскребе AFI Tower в Свиблово («Нордсервис»).

Акцент на функциональность

Значимость приобретает полезная площадь, застройщики отказываются от больших коридоров, при этом сразу планируют функциональные ниши или отдельные гардеробные, говорит основатель и владелец компании Upside Development Алексей Перлин (девелопер квартала небоскребов Upside Towers).

В элитных проектах нормой стало обустройство отдельных темных пространств – постирочных, кладовых, в дополнение к парадной кухне-гостиной появились сервисные кухни, где происходит приготовление еды, добавляет директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая.

Квартиры с master bedroom

Все большую популярность приобретают планировки квартир с мастер-спальней (комната, в которой предусмотрен отдельный санузел и гардероб). Пока они, правда, преимущественно представлены в премиальном сегменте, обращает внимание директор по маркетингу «Аеон Девелопмент» Анастасия Суханцева.

Такие квартиры предусмотрены в квартале Prime Park в Хорошевском районе (застройщик - Optima Development), в проекте Pride, который строится в районе Марьина Роща («СЗ Лайф Савеловская»), в комплексе «Союз» в районе Ростокино («СЗ Искра»).

Впрочем, в бизнес-классе проекты с мастер-спальнями тоже есть. Например, ЖК бизнес-класса «Русич-Кантемировский» в Царицыно (девелопер «Русич») и проекты группы «Эталон» - ЖК Shagal и Nagatino i–Land в Даниловском районе, ЖК Voxhall в Замоскворечье и «Серебряный фонтан» в Алексеевском районе.

Балконы уходят в прошлое

Число многоквартирных домов без балконов и лоджий с 2018 года существенно увеличилось, так как значительно нарастила объемы строительства корпорация «ПИК», в большинстве проектов которой они не предусмотрены, говорит директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова.

В то же время девелоперы стали чаще предусматривать террасы и патио. Причем не только в высокобюджетных проектах, но и в бизнес- и даже комфорт-классе. Квартиры с патио есть в комплексе Citimix в столичном районе Тропарево-Никулино (застройщик – «Ксар-Сервис»), лоты с патио и с террасами запроектированы и в ЖК комфорт-класса «Равновесие» в Одинцовском районе («Кортрос»). В бизнес-классе квартиры с террасами представлены в проектах группы «Эталон» - ЖК Shagal в Даниловском районе и в ЖК Voxhall в Замоскворечье. Террасы предусмотрены и в комплексе апартаментов «Досфлота 10» в Южном Тушино (Galaxy Group).

Год с начала спецоперации: новых продуктов на рынке пока нет

Небольшие изменения в квартирографии произошли и за последний год – после начала спецоперации в конце февраля 2022-го. Так, в начале СВО застройщики начали выводить в больших количествах студии и малоформатные лоты, говорят опрошенные эксперты. Но о кардинальных переменах говорить рано: на разработку и внедрение принципиально новых продуктов на рынке недвижимости уходит, минимум, два-три года.

«Пока о глобальном изменении говорить рано, для рынка недвижимости это небольшой период, поскольку сейчас выходят проекты, работа над которыми была начата 1-2 года назад. Самое главное отличие заключается в том, что девелоперы начали отказываться от отделки и меблировки в тех проектах, где изначально это предполагалось. Сыграли роль изменившиеся логистические цепочки и значительное падение спроса осенью 2022 г.», - рассказала собственник IQ Estate Юнны Эрвиц.

На фоне обострившейся конкуренции за покупателя в условиях падения спроса девелоперы увеличивают число «фишек» в своих проектах. Это меблировка, оборудование кухонь, отделка, даже технология «умный дом», отмечает директор по маркетингу и PR Time Development Ирина Морозова. Причем не только в высокобюджетных сегментах.

На пике спроса: в комфорт-классе – однушки, в бизнес-классе – видовые двушки

Покупатели массового сегмента, по причине ограниченности в средствах, чаще выбирают студии и «однушки» с чистовой отделкой. В бизнес- и премиум-классе особенно широко востребованы двух- и трехкомнатные видовые квартиры. В элитном сегменте популярны в меру просторные (150-200 кв. м) квартиры в проектах на высокой стадии готовности и в уже введенных новостройках, говорит директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова.

Также, по словам эксперта, клиенты по-прежнему предпочитают сервисные резиденции, но число таких комплексов снизилось в связи с уходом с российского рынка практически всех ведущих операторов пятизвездочных отелей.

Немного другие данные у «Бон Тон»: сегодня большая часть спроса в комфорт-классе приходится на однушки средней площадью 37 кв. м (36,7%) и на двушки средней площадью 55,2 кв. м (27,5%), говорит управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова. В бизнес-классе больше трети спроса приходится на двухкомнатные лоты площадью 61,3 кв. м (34% продаж), на втором месте – однокомнатные квартиры средней площадью 41 кв. м (27,8%). В премиальном сегменте большая часть спроса приходится на трешки средней площадью 104,7 кв. м (42%) и на двушки средней площадью 77,5 кв. м (32,8%).

В высокобюджетных сегментах сейчас самый высокий спрос на готовые квартиры средней площадью 90-120 кв. м с универсальной планировкой, где много окон и можно организовать две-три спальни, подтверждает директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая.

«Сейчас самые востребованные лоты во всех классах жилья – это квартиры небольшой площади (из-за роста цен – прим. ред.). Объекты большой площади продаются только в тех проектах, где распродана бОльшая часть лотов и нет альтернативных предложений, а также в уникальных локациях», - заключает собственник IQ Estate Юнна Эрвиц.

Многокомнатные квартиры без отделки и пентхаусы – активного спроса нет

Объем предложения на первичном рынке Москвы сегодня находятся на максимумах. Около 45% выведенных в продажу площадей еще не нашли покупателей, по данным портала «Наш.дом.рф» (это около 7,2 млн кв. м). В проектах эконом- и комфорт-класса медленнее всего реализуются многокомнатные квартиры без отделки, отмечают в «Метриум». Спрос на большие квартиры сократился и в сегменте «бизнес» и «элит».

«Сократился спрос на большие квартиры, хотя в постпандемийный период, до начала СВО, мы наблюдали рост интереса к жилью площадью более 80 кв. м. Клиенты всё чаще рассматривают квартиру как долгосрочную инвестицию, а риски в условиях неопределенности возрастают, что отражается прежде всего на продажах дорогостоящих квартир», - добавляет Владимир Щекин (Группа «Родина»).

По данным «Бон Тон», в бизнес-классе многокомнатные квартиры формируют всего 3% совокупного спроса, при том что в экспозиции на их долю приходится почти 16%. В премиальном сегменте наименьшим спросом пользуются студии (1,5% спроса), а в экспозиции на их долю приходится почти 4,5%.

В более дорогих сегментах первичного рынка обычно труднее всего продать наиболее эксклюзивные лоты – пентхаусы, обращает внимание Наталья Сазонова из «Метриум». Нередко девелоперы разрабатывают под них отдельную финансовую модель, ведь это действительно очень специфичный продукт.

Что дальше

В ближайшей перспективе квартирография в массовом сегменте не претерпит существенных изменений, считает управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова. В массовом сегменте будет больше предложения с разными типами отделки, включая меблировку и встроенную кухню. В бизнес- и премиум-классах продолжится тренд на увеличение евроформатов и сокращение средней площади квартир.

Тенденция к уменьшению площади квартир, скорее всего, сохранится и в массовом сегменте, предполагает основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Впрочем, в сокращении площадей квартир рынок уже достиг определенного предела, считает основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин.

«Новостройки остаются на 70% семейным продуктом, и студии площадью менее 30 квадратных метров основная аудитория приобретать не будет. В противном случае все эти клиенты уйдут на рынок вторичного жилья, – говорит эксперт. – Поэтому застройщикам неизбежно придется адаптироваться под текущую ситуацию с доходами населения и реагировать на изменение ипотечных ставок».