Квартирография столичных новостроек в последние годы сильно изменилась. То, что было на пике спроса когда-то, сегодня может и не найти покупателя. Редакция IRN.RU выяснила, как изменились форматы квартир в новостройках за последние десять лет, и какие квартиры сегодня не пользуются активным спросом у покупателей и зависают в продаже.
За последние десять лет в квартирографии новостроек всех классов произошли существенные изменения. В первую очередь, они коснулись площади квартир.
Минус комната
Средняя площадь квартир во всех классах за последние десять лет сократилась примерно на 25%, подсчитали в «Бон Тон». И она продолжает сокращаться. За год квартиры в комфорт- и бизнес-классах стали еще почти на 5% меньше.
В 2012 году средняя площадь квартиры достигала 61,8 кв. м, сейчас этот показатель опустился до 49,5 кв. м, говорит основатель и владелец Группы «Родина» Владимир Щекин со ссылкой на данные Единого ресурса застройщиков. Иными словами, за десятилетие квартиры в новостройках в среднем «потеряли» одну комнату или уменьшились в размере со стандартной «двушки» до «однушки».
«В любой кризисный период наблюдается уменьшение площади, поскольку доходы у людей в такие периоды падают, и для закрытия своей потребности в жилье они смогут покупать более бюджетные лоты. Однако у застройщиков в такие периоды издержки растут, и чтобы люди могли что-то покупать, выводится более мелкая нарезка квартир», - объясняет основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Переход к евростандарту
Доля классических форматов квартир тоже сокращается с каждым годом: в комфорт-классе она составляет 20%, в бизнес-классе – 15%, в премиум-классе меньше 2%, говорит управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова. Теперь большая доля в типологии квартир относится к евростандарту (65% квартир).
Отделкой уже не удивишь
Еще одна тенденция – рост доли квартир с разными видами отделки. Особенно это ярко проявляется в массовом сегменте. По данным «Бон Тон», на сегодняшний день в массовом сегменте с разными видами отделки реализуется 77% квартир. В классах «бизнес» и «премиум», по данным «Бон Тон», на квартиры с отделкой приходится по 33,8% и 31,1% квартир.
«Расширились кредитные программы, и отделку стало возможно включать в тело кредита. Во многих девелоперских проектах появилась также опция «меблировка» и оснащение техникой и даже системой «умный дом», которую тоже можно включить в тело ипотечного кредита», - рассказала директор по маркетингу и ПИАР Тайм Девелопмент (PR Time Development) Ирина Морозова.
Акцент на функциональность
Значимость приобретает полезная площадь, застройщики отказываются от больших коридоров, при этом сразу планируют функциональные ниши или отдельные гардеробные, говорит основатель и владелец компании Апсайд Девелопмент (Upside Development) Алексей Перлин.
В элитных проектах нормой стало обустройство отдельных темных пространств – постирочных, кладовых, в дополнение к парадной кухне-гостиной появились сервисные кухни, где происходит приготовление еды, добавляет директор по продажам клубных домов Турандот Резиденсез (Turandot Residences) & Артизан (Artisan) Ольга Зыблая.
Квартиры с мастер бедрум (master bedroom)
Все большую популярность приобретают планировки квартир с мастер-спальней (комната, в которой предусмотрен отдельный санузел и гардероб). Пока они, правда, преимущественно представлены в премиальном сегменте, обращает внимание директор по маркетингу «Аеон Девелопмент» Анастасия Суханцева. В бизнес-классе проекты с мастер-спальнями тоже есть.
Балконы уходят в прошлое
Число многоквартирных домов без балконов и лоджий с 2018 года существенно увеличилось, так как значительно нарастила объемы строительства корпорация «ПИК», в большинстве проектов которой они не предусмотрены, говорит директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова.
В то же время девелоперы стали чаще предусматривать террасы и патио. Причем не только в высокобюджетных проектах, но и в бизнес- и даже комфорт-классе.
Небольшие изменения в квартирографии произошли и за последний год – после начала спецоперации в конце февраля 2022-го. Так, в начале СВО застройщики начали выводить в больших количествах студии и малоформатные лоты, говорят опрошенные эксперты. Но о кардинальных переменах говорить рано: на разработку и внедрение принципиально новых продуктов на рынке недвижимости уходит, минимум, два-три года.
«Пока о глобальном изменении говорить рано, для рынка недвижимости это небольшой период, поскольку сейчас выходят проекты, работа над которыми была начата 1-2 года назад. Самое главное отличие заключается в том, что девелоперы начали отказываться от отделки и меблировки в тех проектах, где изначально это предполагалось. Сыграли роль изменившиеся логистические цепочки и значительное падение спроса осенью 2022 г.», - рассказала собственник АЙКЬЮ Эстейт (IQ Estate) Юнны Эрвиц.
На фоне обострившейся конкуренции за покупателя в условиях падения спроса девелоперы увеличивают число «фишек» в своих проектах. Это меблировка, оборудование кухонь, отделка, даже технология «умный дом», отмечает директор по маркетингу и ПИАР Тайм Девелопмент (PR Time Development) Ирина Морозова. Причем не только в высокобюджетных сегментах.
Покупатели массового сегмента, по причине ограниченности в средствах, чаще выбирают студии и «однушки» с чистовой отделкой. В бизнес- и премиум-классе особенно широко востребованы двух- и трехкомнатные видовые квартиры. В элитном сегменте популярны в меру просторные (150-200 кв. м) квартиры в проектах на высокой стадии готовности и в уже введенных новостройках, говорит директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова.
Также, по словам эксперта, клиенты по-прежнему предпочитают сервисные резиденции, но число таких комплексов снизилось в связи с уходом с российского рынка практически всех ведущих операторов пятизвездочных отелей.
Немного другие данные у «Бон Тон»: сегодня большая часть спроса в комфорт-классе приходится на однушки средней площадью 37 кв. м (36,7%) и на двушки средней площадью 55,2 кв. м (27,5%), говорит управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова. В бизнес-классе больше трети спроса приходится на двухкомнатные лоты площадью 61,3 кв. м (34% продаж), на втором месте – однокомнатные квартиры средней площадью 41 кв. м (27,8%). В премиальном сегменте большая часть спроса приходится на трешки средней площадью 104,7 кв. м (42%) и на двушки средней площадью 77,5 кв. м (32,8%).
В высокобюджетных сегментах сейчас самый высокий спрос на готовые квартиры средней площадью 90-120 кв. м с универсальной планировкой, где много окон и можно организовать две-три спальни, подтверждает директор по продажам клубных домов Турандот Резиденсез (Turandot Residences) & Артизан (Artisan) Ольга Зыблая.
«Сейчас самые востребованные лоты во всех классах жилья – это квартиры небольшой площади (из-за роста цен – прим. ред.). Объекты большой площади продаются только в тех проектах, где распродана бОльшая часть лотов и нет альтернативных предложений, а также в уникальных локациях», - заключает собственник АЙКЬЮ Эстейт (IQ Estate) Юнна Эрвиц.
Объем предложения на первичном рынке Москвы сегодня находятся на максимумах. Около 45% выведенных в продажу площадей еще не нашли покупателей, по данным портала «Наш.дом.рф» (это около 7,2 млн кв. м). В проектах эконом- и комфорт-класса медленнее всего реализуются многокомнатные квартиры без отделки, отмечают в «Метриум». Спрос на большие квартиры сократился и в сегменте «бизнес» и «элит».
«Сократился спрос на большие квартиры, хотя в постпандемийный период, до начала СВО, мы наблюдали рост интереса к жилью площадью более 80 кв. м. Клиенты всё чаще рассматривают квартиру как долгосрочную инвестицию, а риски в условиях неопределенности возрастают, что отражается прежде всего на продажах дорогостоящих квартир», - добавляет Владимир Щекин (Группа «Родина»).
По данным «Бон Тон», в бизнес-классе многокомнатные квартиры формируют всего 3% совокупного спроса, при том что в экспозиции на их долю приходится почти 16%. В премиальном сегменте наименьшим спросом пользуются студии (1,5% спроса), а в экспозиции на их долю приходится почти 4,5%.
В более дорогих сегментах первичного рынка обычно труднее всего продать наиболее эксклюзивные лоты – пентхаусы, обращает внимание Наталья Сазонова из «Метриум». Нередко девелоперы разрабатывают под них отдельную финансовую модель, ведь это действительно очень специфичный продукт.
В ближайшей перспективе квартирография в массовом сегменте не претерпит существенных изменений, считает управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова. В массовом сегменте будет больше предложения с разными типами отделки, включая меблировку и встроенную кухню. В бизнес- и премиум-классах продолжится тренд на увеличение евроформатов и сокращение средней площади квартир.
Тенденция к уменьшению площади квартир, скорее всего, сохранится и в массовом сегменте, предполагает основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Впрочем, в сокращении площадей квартир рынок уже достиг определенного предела, считает основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин.
«Новостройки остаются на 70% семейным продуктом, и студии площадью менее 30 квадратных метров основная аудитория приобретать не будет. В противном случае все эти клиенты уйдут на рынок вторичного жилья, – говорит эксперт. – Поэтому застройщикам неизбежно придется адаптироваться под текущую ситуацию с доходами населения и реагировать на изменение ипотечных ставок».