Что делать, если москвичу нужно купить квартиру в столице, но на «старую» Москву не хватает? Выход есть, и даже два: присмотреться к Новой Москве или к Санкт-Петербургу. Между прочим, огромное количество народа связано по работе с обоими городами и катается на «Сапсанах» туда-сюда.

Эксперты, к которым редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» обратилась с просьбой в общих чертах сравнить рынки новостроек ТиНАО и Питера, отчасти с юмором отнеслись к этой затее.

На взгляд Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», если и брать для такого сравнения Санкт-Петербург, то только петровских времен, «когда на пустынных землях рождалась столица будущей империи». Примерно таким же образом сегодня на ранее неиспользуемых территориях Подмосковья появляется настоящая агломерация – Новая Москва.

Правда, Питер тоже может похвастаться современным проектом освоения новых «земель» – это «Морской фасад», намыв Васильевского острова площадью 500 га. На искусственно сформированной приморской территории возводится полноценная инфраструктура и жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, комментирует Дмитрий Рогатых, директор московского департамента группы «Аквилон». По его словам, «градостроители, по сути, «продлили» сушу в воды Финского залива».

Кроме того, крупные жилые комплексы строятся в Московском, Приморском, Выборгском и других районах «северной столицы». Но, конечно, ни один из этих примеров не сопоставим с ТиНАО - городом, фактически создающимся с нуля. Новая Москва – это проект-гигант, за последние 10 лет население ТиНАО увеличилось с 250 тысяч до 650 тысяч человек. «Ни в одном из районов Санкт-Петербурга подобного прироста не наблюдалось», - отмечает Надежда Коркка.

Итак, все очень разное, кроме одного, но важного – цен, вот они довольно близки. Поскольку Новая Москва – это в основном территория комфорт-класса, то и сравнивать мы будем только этот сегмент.

Располагая суммой примерно от 8 млн рублей, человек может купить квартиру в Санкт-Петербурге относительно недалеко от центра или на новых столичных территориях. Так, 27-метровая студия в ЖК «Аквилон Park» в Коммунарке стоит 8,2 млн рублей, а за 5,6-7,5 млн рублей в Санкт-Петербурге можно купить студию площадью 21-27 кв. м в ЖК «Аквилон Zalive» в Василеостровском районе на намыве с видом на Финский залив.

Но комфорт-класс в Новой Москве и Питере несколько отличается. Как уточняет Дмитрий Рогатых, в ТиНАО более разнообразное благоустройство – с дворами без машин, ландшафтным озеленением, функциональным зонированием, активным использованием малых архитектурных форм. Пока такой подход для комфорт-класса в Петербурге не так привычен, как в Москве.

Георгий Патанин, генеральный директор агентства недвижимости Георгия Патанина, считает, что в Санкт-Петербурге нет четкой классификации жилых комплексов, чем застройщики умело пользуются. И есть примеры, когда жилой комплекс, позиционируемый застройщиком в комфорт-классе, судя по расположению - явный «эконом».

Питер: выбор из 200 комплексов

По разным данным, на первичном рынке Петербурга представлено от 136 до 200 проектов комфорт-класса. По информации аналитиков компании Nikoliers, это 27,8 тысяч квартир, а наибольший их объем сосредоточен в Приморском (20%), Пушкинском (19%), Выборгском (14%), Невском (12%) и Красногвардейском (10%) районах. За 2022 год в Санкт-Петербурге в продажу вышло 35 новых проектов комфорт-класса, среди новинок 2023 года эксперты называют Granholm Village от Quasar Development, «Курортный квартал» от группы «Самолет». Остальной объем нового предложения сосредоточен в очередях и корпусах уже реализующихся проектов.

Переезд в СПб вслед за «Газпромом» или ради любви

Москвичей, приобретающих квартиры в Питере, на первый взгляд, не так много. В «Аквилоне» подсчитали, что в петербургских проектах компании на москвичей и жителей Подмосковья приходится 3% спроса. Но по оценке Георгия Патанина, среди иногородних покупателей жители столицы занимают примерно треть.

В качестве драйверов московского спроса Мария Тарасова, генеральный директор агентства недвижимости Марии Тарасовой, называет привлекательные цены и темпы их роста. Соответственно, многие рассматривают приобретение квартиры в Питере как инвестицию. Цены здесь ниже, квартиры хорошо сдаются в аренду или выгодно перепродаются, замечает Ольга Эбель, генеральный директор агентства недвижимости Ольги Эбель.

Часто москвичи покупают в Петербурге квартиры для детей-студентов: в городе много качественных вузов, и считается, что поступить в них проще.

Не стоит забывать и о тесных деловых связях между столицами: в Санкт-Петербург переехали штаб-квартиры крупных компаний (в частности, «Газпрома»). Так что часть их сотрудников потянулась в Петербург вслед за руководством.

Также жители Москвы приобретают здесь второе жилье или даже «квартиру выходного дня», чтобы отдыхать на берегу Финского залива. Или просто наслаждаться прогулками по прекрасным улицам и набережным, ведь многие москвичи переезжают в Питер из любви к городу с особой культурной и исторической аурой.

Денег хватит на все районы, кроме центра

Поскольку понятие комфорт-класса в Питере несколько смазано, то и ценовые рамки квадратного метра в этом сегменте эксперты дают широкие. По оценке Ольги Эбель, от 200 до 300 тыс. руб. «Самолет» определяет показатель средней цены в сумму 218 тысяч, Nikoliers - 202 тыс. рублей (на IV квартал 2022 года).

Средние цены новостроек в районах Санкт-Петербурга (на конец 2022 года)

Источник: Nikoliers

Средний чек покупки в новостройках комфорт-класса за 2022 год увеличился на 18% и к IV кварталу достиг 7,3 млн рублей (Nikoliers).

Эксперты говорят, что квартиру комфорт-класса можно купить почти в любом районе. Ну а если хочется непременно поселиться в центре, то придется выложить денег побольше. Но разница в цене будет не радикальной – так, в ЖК бизнес-класса Promenade у метро «Фрунзенская» рядом с набережной Обводного канала апартаменты-студию можно купить за 9 млн рублей, замечает Дмитрий Рогатых («Аквилон»).

Что купить на «брегах Невы»

По наблюдениям Марии Тарасовой, москвичей, как правило, интересуют однушки в черте города, особым спросом пользуются Московский и Приморский районы.

Покупателей могут заинтересовать проекты «Самолета». По словам Кирилла Храпова, коммерческого директора группы «Самолет», в Санкт-Петербурге у компании их шесть: «Астрид», «Новое Колпино», «Малая Охта», «Сандэй», «Живи в Рыбацком» и «Курортный квартал».

И, например, в ЖК «Малая Охта» двухкомнатная квартира (60 кв. м) с чистовой отделкой обойдется в 14,5 млн руб. Проект располагается в Красногвардейском районе, в пешей доступности от метро «Ладожская». В проекте комфорт-класса предусмотрена концепция «двор без машин», а также собственный детский сад и торговая инфраструктура.

Группа «Аквилон» помимо упомянутого в районе намыва ЖК «Аквилон Zalive» реализует и проекты комфорт-класса. Это «Аквилон Forest» в Приморском районе с экопарком во дворе (стоимость от 4,7 млн руб.) и «Аквилон Stories» в Кудрово, рядом с парками (стоимость – от 4 млн рублей).

Также можно обратить внимание на проекты от ПИКа - «Шкиперский 19» на Васильевском острове, «Витебский парк» на Лиговском проспекте и рядом с ним – ЖК «Аэронавт». Или на жилые комплексы от компании Setl Group Astra Marine у метро «Елизаровская», Pulse Premier у метро «Проспект Большевиков». Перечисленные комплексы вышли на рынок в прошлом году.

Новая Москва: почти 12 тысяч квартир в новостройках

В Новой Москве не такой обширный выбор новостроек комфорт-класса, как в Питере, здесь экспонируется 30-36 жилых комплексов данного сегмента (против 200), правда многие из них очень крупные, практически это целые микрорайоны. Поэтому и квартир меньше примерно в два с половиной раза, а не в шесть с гаком, как можно было бы ожидать при такой разнице в числе ЖК: 11,75 тыс. лотов против 27,8 тыс. (данные Nikoliers).

Больше всего таких ЖК – 11 – находится в поселении Сосенское, второе место занимает Десеновское с четырьмя ЖК, третье место делят Московский и Филимонковское (по три ЖК комфорт-класса) (данные «Метриум»). У покупателей наиболее востребованы локации, до которых дотянулось метро – вокруг станций «Коммунарка», «Саларьево», «Румянцево», «Рассказовка», «Новопределкино». «Квартиры здесь пользуются максимальным спросом, поэтому и девелоперам интересны в первую очередь эти районы», - дополняет Дмитрий Рогатых («Аквилон»).

По данным Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон», в 2022 году в реализацию вышли ЖК «Мелиссад» (МИЦ), «Бунинские кварталы» (А101), «Новая Звезда-2» (Крост), «Движение. Говорово» (ФСК), «Дзен-Кварталы» (А101) и в 2023 г. – «Юнино» (ПИК) и «Западный квартал» («Самолет»).

Расширить площадь, сохранить прописку

Москвичей, покупающих квартиры в ТиНАО, довольно много: по подсчетам Валерии Цветковой, на их долю приходится порядка 30% спроса, на жителей Московской области - около 40% и остальное – на жителей регионов РФ. Среди «остальных» есть и петербуржцы. Примерно 1% покупателей в проекте «Аквилон PARK» в Новой Москве на момент сделки были прописаны в Петербурге.

Что привлекает москвичей в Новой Москве? Территории активно развиваются, и многие районы с точки зрения транспортной доступности, торгово-развлекательной, образовательной, социальной инфраструктуры не уступают «старомосковским», а порой и превосходят. Цены в ТиНАО ниже, чем в «старой» Москве, что позволяет рассчитывать на увеличение жилой площади, при этом сохраняя московскую прописку, отмечают в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet.

Кроме того, на переезд в ТиНАО решаются москвичи, не имеющие собственной квартиры. Помимо более доступных, чем в «старой» Москве, цен, их привлекают интересные концепции девелоперских проектов, замечает Надежда Коркка («Метриум»).

Плюс комната

На покупке квартиры в ТиНАО можно сэкономить миллион рублей. Средняя стоимость новостроек в Новой Москве - 240 тыс. руб./кв. м при средней площади 47,7 кв. м, что характерно для однокомнатных, евро-двухкомнатных и компактных двухкомнатных лотов. Средний бюджет такого лота - 11,6 млн руб. в Новой Москве, объясняет Кирилл Храпов («Самолет»). В границах «старой» Москвы средняя стоимость увеличивается до 281,1 тыс. руб./кв. м при средней площади 44,6 кв. м и бюджете 12,6 млн руб.

И, например, за 15 млн руб. в Новой Москве можно купить трехкомнатную квартиру площадью 68 кв. м с отделкой, а в границах «старой» Москвы - лишь двушку размером 53 кв. м.

Если сократить бюджет до 9,5 млн рублей, то можно приобрести двухкомнатную квартиру без отделки (от 72 кв. м) в уже готовом доме в ЖК «Ново-Никольское», советуют в агентстве Est-a-Tet. А в пределах «старой» Москвы в уже готовых домах за 9,5 млн руб. можно купить однушку в ЖК «Первый Ленинградский» (от 37,9 кв. м с чистовой отделкой) или за 9,4 млн руб. - в ЖК «Некрасовка» (от 41,9 кв. м).

Но разница в ценах между «старой» и Новой Москвой местами постепенно стирается. «Как показывает практика последних лет растущего рынка, в Новой Москве на сегодня совсем не «областные» цены, а с развитием метрополитена и улучшения качества жизни стоимость жилья в ТиНАО порой сопоставима с проектами около или даже внутри МКАД», - комментирует Анна Мурмуридис, старший аналитик-консультант департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.

Что, собственно, и иллюстрирует пример из практики «Аквилона». В Коммунарке в сданном ЖК «Аквилон Park» «евродвушка» площадью 53 кв. м стоит 11,3 млн рублей. Это сопоставимо с районами «старой» Москвы за МКАД – например, в «Аквилон Митино» «евродвушки» немного меньшей площади (45-46 кв. м) продаются за 11,3 – 12,3 млн рублей. Ближе к центру на демократичном юго-востоке – в ЖК «Аквилон Beside» возле станции метро «Нижегородская» – 12,3 млн хватит только на площадь 38 кв. м.

Новомосковские варианты

Любителям малоэтажных жилых комплексов могут понравиться проекты homecity и Ново-Никольское. homecity расположен в деревне Румянцево (пос. Московский) и включает пять корпусов в европейском стиле с подземным паркингом, детский сад и школу. Цены начинаются от 10,7 млн руб.

Введенный в эксплуатацию ЖК «Ново-Никольское» (21-й км по Киевскому шоссе) состоит из жилых домов, таунхаусов, дуплексов и коттеджей, а также детского сада и блока начальных классов. Минимальная стоимость квартир в проекте – 6,8 млн руб., таунхаусов - 15,5 млн руб., коттеджей – 34 млн руб.

ЖК «Городские Истории» отличается своим соседством со станцией метро «Рассказовка». В проекте представлены квартиры от студий и однокомнатных квартир до трехкомнатных квартир классических планировок и евроформата. Площади лотов от 20 до 141 кв. м. Стоимость от 6,9 млн руб.

Проект «Цветочные поляны» расположен в 15 км от МКАД, у автодороги, соединяющей Киевское и Калужское шоссе. Он включает ЖК «Цветочные Поляны Сити», где стоимость квартир начинается от 4,7 млн руб. и в ЖК «Цветочные Поляны Экопарк» с минимальной ценой 4,8 млн руб. Запланировано строительство двух детских садов и школы

Группа «Самолет» реализует квартиры в пяти проектах в Новой Москве: «Новое Внуково» (219 тыс. руб./кв. м), «Алхимово» (229 тыс. руб./кв. м), «Остафьево» (220 тыс. руб./кв. м), «Квартал Западный» (новый проект, 221 тыс. руб./кв. м). Средняя площадь квартир в проектах – 45 кв. м., средний бюджет - 10 млн. руб. Например, в ЖК «Новое Внуково» (24 км от МКАД, пос. Кокошкино). В составе проекта предусмотрены детские сады и школы. Двухкомнатную квартиру с чистовой отделкой 51,5 кв. м можно приобрести за 11 млн руб.

Также имеет смысл обратить внимание на проекты девелопера ГК «А101», который строит в Новой Москве масштабные комплексы с инфраструктурой и недалеко от метро – «Прокшино», «Дзен-кварталы», «Бунинские кварталы», «Скандинавия», «Южные сады», «Испанские кварталы».

Все упомянутые проекты в продаже (июнь 2023)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Ново-НикольскоеНовая Москва, Троицкий округ, п. Первомайское4 кв. 2020 г.от 5 678 570 руб.
homecityНовая Москва, м. Румянцево, пос. Московскийот 11 881 987 руб.
StoriesМосква, район Раменки, м. Аминьевская1 кв. 2026 г.от 10 884 200 руб.
ЮниноНовая Москва, Новомосковский округ1 кв. 2025 г.--
Дзен-кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, пос. Сосенское4 кв. 2024 г.от 6 606 695 руб.
Бунинские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Сосенское4 кв. 2024 г.от 5 797 226 руб.
Движение. ГоворовоНовая Москва4 кв. 2025 г.от 6 613 325 руб.
Цветочные поляны экопаркНовая Москва4 кв. 2025 г.от 4 468 754 руб.
Малая Охтаот 7 251 133 руб.
1-й ЛенинградскийМосква, Северный округ, район Молжаниновский, м. Планерная1 кв. 2023 г.от 7 084 207 руб.
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 7 230 324 руб.
Аквилон BESIDEМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская3 кв. 2023 г.от 7 090 230 руб.
ОстафьевоНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, пос. Рязановское3 кв. 2023 г.от 5 085 150 руб.
Новое ВнуковоНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Кокошкино1 кв. 2023 г.от 5 279 415 руб.
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 6 709 659 руб.
АлхимовоНовая Москва, Новомосковский округ3 кв. 2023 г.от 4 804 370 руб.
Аквилон PARKНовая Москва, Новомосковский округ, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 7 610 330 руб.
Квартал НекрасовкаМосква, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино3 кв. 2023 г.от 8 074 860 руб.
Городские историиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. РассказовкаСданот 7 349 423 руб.
Цветочные поляны СитиНовая Москва, Новомосковский округ, пос. ФилимонковскоеСданот 4 376 502 руб.
FoRestМосква, Западный округ, район Ново-Переделкиноот 10 245 349 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 6 262 930 руб.
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 7 147 632 руб.
Квартал ЗападныйНовая Москва, Новомосковский округ2 кв. 2025 г.от 5 979 415 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все