Новая Москва или Питер? Какие варианты новостроек выбирают москвичи в столицах

Что делать, если москвичу нужно купить квартиру в столице, но на «старую» Москву не хватает? Выход есть, и даже два: присмотреться к Новой Москве или к Санкт-Петербургу. Между прочим, огромное количество народа связано по работе с обоими городами и катается на «Сапсанах» туда-сюда.

Эксперты, к которым редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» обратилась с просьбой в общих чертах сравнить рынки новостроек ТиНАО и Питера, отчасти с юмором отнеслись к этой затее.

На взгляд Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», если и брать для такого сравнения Санкт-Петербург, то только петровских времен, «когда на пустынных землях рождалась столица будущей империи». Примерно таким же образом сегодня на ранее неиспользуемых территориях Подмосковья появляется настоящая агломерация – Новая Москва.

Правда, Питер тоже может похвастаться современным проектом освоения новых «земель» – это «Морской фасад», намыв Васильевского острова площадью 500 га. На искусственно сформированной приморской территории возводится полноценная инфраструктура и жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, комментирует Дмитрий Рогатых, директор московского департамента группы «Аквилон». По его словам, «градостроители, по сути, «продлили» сушу в воды Финского залива».

Кроме того, крупные жилые комплексы строятся в Московском, Приморском, Выборгском и других районах «северной столицы». Но, конечно, ни один из этих примеров не сопоставим с ТиНАО - городом, фактически создающимся с нуля. Новая Москва – это проект-гигант, за последние 10 лет население ТиНАО увеличилось с 250 тысяч до 650 тысяч человек. «Ни в одном из районов Санкт-Петербурга подобного прироста не наблюдалось», - отмечает Надежда Коркка.

Итак, все очень разное, кроме одного, но важного – цен, вот они довольно близки. Поскольку Новая Москва – это в основном территория комфорт-класса, то и сравнивать мы будем только этот сегмент.

Располагая суммой примерно от 8 млн рублей, человек может купить квартиру в Санкт-Петербурге относительно недалеко от центра или на новых столичных территориях. Так, 27-метровая студия в ЖК «Аквилон Park» в Коммунарке стоит 8,2 млн рублей, а за 5,6-7,5 млн рублей в Санкт-Петербурге можно купить студию площадью 21-27 кв. м в ЖК «Аквилон Zalive» в Василеостровском районе на намыве с видом на Финский залив.

Но комфорт-класс в Новой Москве и Питере несколько отличается. Как уточняет Дмитрий Рогатых, в ТиНАО более разнообразное благоустройство – с дворами без машин, ландшафтным озеленением, функциональным зонированием, активным использованием малых архитектурных форм. Пока такой подход для комфорт-класса в Петербурге не так привычен, как в Москве.

Георгий Патанин, генеральный директор агентства недвижимости Георгия Патанина, считает, что в Санкт-Петербурге нет четкой классификации жилых комплексов, чем застройщики умело пользуются. И есть примеры, когда жилой комплекс, позиционируемый застройщиком в комфорт-классе, судя по расположению - явный «эконом».

Питер: выбор из 200 комплексов

По разным данным, на первичном рынке Петербурга представлено от 136 до 200 проектов комфорт-класса. По информации аналитиков компании Nikoliers, это 27,8 тысяч квартир, а наибольший их объем сосредоточен в Приморском (20%), Пушкинском (19%), Выборгском (14%), Невском (12%) и Красногвардейском (10%) районах. За 2022 год в Санкт-Петербурге в продажу вышло 35 новых проектов комфорт-класса, среди новинок 2023 года эксперты называют Granholm Village от Quasar Development, «Курортный квартал» от группы «Самолет». Остальной объем нового предложения сосредоточен в очередях и корпусах уже реализующихся проектов.

Переезд в СПб вслед за «Газпромом» или ради любви

Москвичей, приобретающих квартиры в Питере, на первый взгляд, не так много. В «Аквилоне» подсчитали, что в петербургских проектах компании на москвичей и жителей Подмосковья приходится 3% спроса. Но по оценке Георгия Патанина, среди иногородних покупателей жители столицы занимают примерно треть.

В качестве драйверов московского спроса Мария Тарасова, генеральный директор агентства недвижимости Марии Тарасовой, называет привлекательные цены и темпы их роста. Соответственно, многие рассматривают приобретение квартиры в Питере как инвестицию. Цены здесь ниже, квартиры хорошо сдаются в аренду или выгодно перепродаются, замечает Ольга Эбель, генеральный директор агентства недвижимости Ольги Эбель.

Часто москвичи покупают в Петербурге квартиры для детей-студентов: в городе много качественных вузов, и считается, что поступить в них проще.

Не стоит забывать и о тесных деловых связях между столицами: в Санкт-Петербург переехали штаб-квартиры крупных компаний (в частности, «Газпрома»). Так что часть их сотрудников потянулась в Петербург вслед за руководством.

Также жители Москвы приобретают здесь второе жилье или даже «квартиру выходного дня», чтобы отдыхать на берегу Финского залива. Или просто наслаждаться прогулками по прекрасным улицам и набережным, ведь многие москвичи переезжают в Питер из любви к городу с особой культурной и исторической аурой.

Денег хватит на все районы, кроме центра

Поскольку понятие комфорт-класса в Питере несколько смазано, то и ценовые рамки квадратного метра в этом сегменте эксперты дают широкие. По оценке Ольги Эбель, от 200 до 300 тыс. руб. «Самолет» определяет показатель средней цены в сумму 218 тысяч, Nikoliers - 202 тыс. рублей (на IV квартал 2022 года).

Средние цены новостроек в районах Санкт-Петербурга (на конец 2022 года)

Источник: Nikoliers

Средний чек покупки в новостройках комфорт-класса за 2022 год увеличился на 18% и к IV кварталу достиг 7,3 млн рублей (Nikoliers).

Эксперты говорят, что квартиру комфорт-класса можно купить почти в любом районе. Ну а если хочется непременно поселиться в центре, то придется выложить денег побольше. Но разница в цене будет не радикальной – так, в ЖК бизнес-класса Promenade у метро «Фрунзенская» рядом с набережной Обводного канала апартаменты-студию можно купить за 9 млн рублей, замечает Дмитрий Рогатых («Аквилон»).

Что купить на «брегах Невы»

По наблюдениям Марии Тарасовой, москвичей, как правило, интересуют однушки в черте города, особым спросом пользуются Московский и Приморский районы.

Покупателей могут заинтересовать проекты «Самолета». По словам Кирилла Храпова, коммерческого директора группы «Самолет», в Санкт-Петербурге у компании их шесть: «Астрид», «Новое Колпино», «Малая Охта», «Сандэй», «Живи в Рыбацком» и «Курортный квартал».

И, например, в ЖК «Малая Охта» двухкомнатная квартира (60 кв. м) с чистовой отделкой обойдется в 14,5 млн руб. Проект располагается в Красногвардейском районе, в пешей доступности от метро «Ладожская». В проекте комфорт-класса предусмотрена концепция «двор без машин», а также собственный детский сад и торговая инфраструктура.

Группа «Аквилон» помимо упомянутого в районе намыва ЖК «Аквилон Zalive» реализует и проекты комфорт-класса. Это «Аквилон Forest» в Приморском районе с экопарком во дворе (стоимость от 4,7 млн руб.) и «Аквилон Stories» в Кудрово, рядом с парками (стоимость – от 4 млн рублей).

Также можно обратить внимание на проекты от ПИКа - «Шкиперский 19» на Васильевском острове, «Витебский парк» на Лиговском проспекте и рядом с ним – ЖК «Аэронавт». Или на жилые комплексы от компании Setl Group Astra Marine у метро «Елизаровская», Pulse Premier у метро «Проспект Большевиков». Перечисленные комплексы вышли на рынок в прошлом году.

Новая Москва: почти 12 тысяч квартир в новостройках

В Новой Москве не такой обширный выбор новостроек комфорт-класса, как в Питере, здесь экспонируется 30-36 жилых комплексов данного сегмента (против 200), правда многие из них очень крупные, практически это целые микрорайоны. Поэтому и квартир меньше примерно в два с половиной раза, а не в шесть с гаком, как можно было бы ожидать при такой разнице в числе ЖК: 11,75 тыс. лотов против 27,8 тыс. (данные Nikoliers).

Больше всего таких ЖК – 11 – находится в поселении Сосенское, второе место занимает Десеновское с четырьмя ЖК, третье место делят Московский и Филимонковское (по три ЖК комфорт-класса) (данные «Метриум»). У покупателей наиболее востребованы локации, до которых дотянулось метро – вокруг станций «Коммунарка», «Саларьево», «Румянцево», «Рассказовка», «Новопределкино». «Квартиры здесь пользуются максимальным спросом, поэтому и девелоперам интересны в первую очередь эти районы», - дополняет Дмитрий Рогатых («Аквилон»).

По данным Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон», в 2022 году в реализацию вышли ЖК «Мелиссад» (МИЦ), «Бунинские кварталы» (А101), «Новая Звезда-2» (Крост), «Движение. Говорово» (ФСК), «Дзен-Кварталы» (А101) и в 2023 г. – «Юнино» (ПИК) и «Западный квартал» («Самолет»).

Расширить площадь, сохранить прописку

Москвичей, покупающих квартиры в ТиНАО, довольно много: по подсчетам Валерии Цветковой, на их долю приходится порядка 30% спроса, на жителей Московской области - около 40% и остальное – на жителей регионов РФ. Среди «остальных» есть и петербуржцы. Примерно 1% покупателей в проекте «Аквилон PARK» в Новой Москве на момент сделки были прописаны в Петербурге.

Что привлекает москвичей в Новой Москве? Территории активно развиваются, и многие районы с точки зрения транспортной доступности, торгово-развлекательной, образовательной, социальной инфраструктуры не уступают «старомосковским», а порой и превосходят. Цены в ТиНАО ниже, чем в «старой» Москве, что позволяет рассчитывать на увеличение жилой площади, при этом сохраняя московскую прописку, отмечают в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet.

Кроме того, на переезд в ТиНАО решаются москвичи, не имеющие собственной квартиры. Помимо более доступных, чем в «старой» Москве, цен, их привлекают интересные концепции девелоперских проектов, замечает Надежда Коркка («Метриум»).

Плюс комната

На покупке квартиры в ТиНАО можно сэкономить миллион рублей. Средняя стоимость новостроек в Новой Москве - 240 тыс. руб./кв. м при средней площади 47,7 кв. м, что характерно для однокомнатных, евро-двухкомнатных и компактных двухкомнатных лотов. Средний бюджет такого лота - 11,6 млн руб. в Новой Москве, объясняет Кирилл Храпов («Самолет»). В границах «старой» Москвы средняя стоимость увеличивается до 281,1 тыс. руб./кв. м при средней площади 44,6 кв. м и бюджете 12,6 млн руб.

И, например, за 15 млн руб. в Новой Москве можно купить трехкомнатную квартиру площадью 68 кв. м с отделкой, а в границах «старой» Москвы - лишь двушку размером 53 кв. м.

Если сократить бюджет до 9,5 млн рублей, то можно приобрести двухкомнатную квартиру без отделки (от 72 кв. м) в уже готовом доме в ЖК «Ново-Никольское», советуют в агентстве Est-a-Tet. А в пределах «старой» Москвы в уже готовых домах за 9,5 млн руб. можно купить однушку в ЖК «Первый Ленинградский» (от 37,9 кв. м с чистовой отделкой) или за 9,4 млн руб. - в ЖК «Некрасовка» (от 41,9 кв. м).

Но разница в ценах между «старой» и Новой Москвой местами постепенно стирается. «Как показывает практика последних лет растущего рынка, в Новой Москве на сегодня совсем не «областные» цены, а с развитием метрополитена и улучшения качества жизни стоимость жилья в ТиНАО порой сопоставима с проектами около или даже внутри МКАД», - комментирует Анна Мурмуридис, старший аналитик-консультант департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.

Что, собственно, и иллюстрирует пример из практики «Аквилона». В Коммунарке в сданном ЖК «Аквилон Park» «евродвушка» площадью 53 кв. м стоит 11,3 млн рублей. Это сопоставимо с районами «старой» Москвы за МКАД – например, в «Аквилон Митино» «евродвушки» немного меньшей площади (45-46 кв. м) продаются за 11,3 – 12,3 млн рублей. Ближе к центру на демократичном юго-востоке – в ЖК «Аквилон Beside» возле станции метро «Нижегородская» – 12,3 млн хватит только на площадь 38 кв. м.

Новомосковские варианты

Любителям малоэтажных жилых комплексов могут понравиться проекты homecity и Ново-Никольское. homecity расположен в деревне Румянцево (пос. Московский) и включает пять корпусов в европейском стиле с подземным паркингом, детский сад и школу. Цены начинаются от 10,7 млн руб.

Введенный в эксплуатацию ЖК «Ново-Никольское» (21-й км по Киевскому шоссе) состоит из жилых домов, таунхаусов, дуплексов и коттеджей, а также детского сада и блока начальных классов. Минимальная стоимость квартир в проекте – 6,8 млн руб., таунхаусов - 15,5 млн руб., коттеджей – 34 млн руб.

ЖК «Городские Истории» отличается своим соседством со станцией метро «Рассказовка». В проекте представлены квартиры от студий и однокомнатных квартир до трехкомнатных квартир классических планировок и евроформата. Площади лотов от 20 до 141 кв. м. Стоимость от 6,9 млн руб.

Проект «Цветочные поляны» расположен в 15 км от МКАД, у автодороги, соединяющей Киевское и Калужское шоссе. Он включает ЖК «Цветочные Поляны Сити», где стоимость квартир начинается от 4,7 млн руб. и в ЖК «Цветочные Поляны Экопарк» с минимальной ценой 4,8 млн руб. Запланировано строительство двух детских садов и школы

Группа «Самолет» реализует квартиры в пяти проектах в Новой Москве: «Новое Внуково» (219 тыс. руб./кв. м), «Алхимово» (229 тыс. руб./кв. м), «Остафьево» (220 тыс. руб./кв. м), «Квартал Западный» (новый проект, 221 тыс. руб./кв. м). Средняя площадь квартир в проектах – 45 кв. м., средний бюджет - 10 млн. руб. Например, в ЖК «Новое Внуково» (24 км от МКАД, пос. Кокошкино). В составе проекта предусмотрены детские сады и школы. Двухкомнатную квартиру с чистовой отделкой 51,5 кв. м можно приобрести за 11 млн руб.

Также имеет смысл обратить внимание на проекты девелопера ГК «А101», который строит в Новой Москве масштабные комплексы с инфраструктурой и недалеко от метро – «Прокшино», «Дзен-кварталы», «Бунинские кварталы», «Скандинавия», «Южные сады», «Испанские кварталы».