Рынок новостроек быстро адаптировался к мерам ЦБ против околонулевой ипотеки. На рост ипотечных ставок застройщики ответили увеличением размера скидок, и их усилия не прошли даром: в марте спрос резко вырос, а апрель, возможно, будет еще удачнее, чем март.

Ипотека остается главным драйвером спроса на новостройки. По данным АН «Бон Тон», в I квартале 2023 г. ипотечными были 81,5% сделок на первичном рынке московской агломерации - на 18% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Больше всего зависят от ипотеки Новая Москва (84,6% сделок) и Московская область (84,4%). В Москве доля ипотечных сделок составила 76,2%.

Примечательно, что доля ипотеки в общем объеме продаж не сильно изменилась в последние месяцы – несмотря борьбу ЦБ с околонулевыми ставками, которые, по оценкам АН «Бон Тон», формировали 75-80% ипотечного спроса, прежде всего в массовом сегменте.

Доля ипотечных сделок Москва Новая Москва Подмосковье
Март 2023 73% 84% 84%
Февраль 2023 75% 81% 84%
Март 2022 52% 63% 66%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Хотя по сравнению с концом прошлого года уход околонулевых ставок заметен: по данным «Бест-Новострой», в IV квартале 2022 г. в Москве на ипотеку приходилось 77% сделок с новостройками, а по итогам I квартала 2023-го – только 71%.

По словам Цветковой, под давлением ЦБ доля сделок по программам с субсидированной ипотекой сократилась до 45-50%. «Многие застройщики отказались от программ с околонулевыми ставками. При этом стали активно продвигать субсидированные программы с господдержкой и по семейной ипотеке. В итоге средняя ставка по ипотеке стала не 3-3,2%, а 5-6%. Пока данная мера не сказывается отрицательно на рынке, поскольку застройщики в массовом порядке включили скидочные программы и акции», - отмечает Валерия Цветкова, управляющего директора АН «Бон Тон».

О том, что «застройщикам приходится чаще стимулировать продажи за счет проведения различных акций», говорит и Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус». На фоне войны Центробанка с ипотекой от застройщиков щедрость последних действительно растет: скидки до 15-20% стали обычным делом, а максимальные дисконты уже достигают 40%. «Именно это в большей степени стимулировало продажи марта», - полагает Цветкова.

Несмотря на огромные скидки, средние цены на новостройки по-прежнему топчутся на месте. «Стоимость квадратного метра по итогам I квартала 2023 года не сильно изменилась с показателем по итогам аналогичного периода в прошлом году, - констатирует Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой». - В течение почти всего 2022 и начала 2023 г. мы наблюдали определенную коррекцию цен в разных сегментах и в разные периоды времени: рост, фиксацию и некоторое снижение. Эта коррекция в первую очередь происходила ввиду трансформации спроса. Для стимулирования покупателей девелоперы предоставляли хорошие скидки. Во-вторых, в связи с изменением объема и структуры экспозиции: новые проекты и очереди в уже реализуемых ЖК выходили с более доступным ценником».

Однако, добавляет Доброхотова, если рассматривать динамику цен в рамках конкретного ЖК, то в абсолютном большинстве случаев стоимость квадрата планомерно увеличивалась по мере повышения готовности дома.

«Старая» Москва

Класс I квартал 2023 4 квартал 2022 Разница в %
Стандартный 280 139 280 785 -0,2%
Комфорт 296 980 289 661 +2,5%
Бизнес 454 012 458 902 -1%
Премиум 954 878 934 811 +2,1%
Элитный 1 776 416 1 821 650 -2,4%

По данным bnMAP.pro

Класс I квартал 2023 I квартал 2022 Разница в %
Стандартный 280 139 258 169 +8,5%
Комфорт 296 980 298 165 -0,4%
Бизнес 454 012 457 935 -1%
Премиум 954 878 904 879 +5,5%
Элитный 1 776 416 1 846 762 -3,8%

По данным bnMAP.pro

Новая Москва

Класс I квартал 2023 4 квартал 2022 Разница в %
Стандартный 233 633 217 589 +7,3%
Комфорт 242 642 239 357 +1,3%
Бизнес 296 390 295 329 +0,3%

По данным bnMAP.pro

Класс I квартал 2023 I квартал 2022 Разница в %
Стандартный 233 633 210 110 +11,1%
Комфорт 242 642 231 843 +4,6%
Бизнес 296 390 274 754 +7,8%

По данным bnMAP.pro

Подмосковье

Класс I квартал 2023 4 квартал 2022 Разница в %
Стандартный 128 625 138 611 -7,2%
Комфорт 176 214 176 486 -0,1%
Бизнес 220 498 218 542 +0,8%

По данным bnMAP.pro

Класс I квартал 2023 I квартал 2022 Разница в %
Стандартный 128 625 130 253 -1,2%
Комфорт 176 214 167 556 +5,1%
Бизнес 220 498 208 574 +5,7%

По данным bnMAP.pro

По стандартному классу цифры получились несколько выше, однако они не отражают общерыночный тренд, так как объем подобной недвижимости в экспозиции крайне мал, поясняет Доброхотова. Например, «старой» Москве сейчас он составляет всего 740 лотов, в Новой Москве - 968. Поэтому в случае выхода нового проекта показатель средней цены может заметно снижаться, а в случае отсутствия новых стартов и вымывания самых доступных лотов ценник напротив будет расти.

Согласно подсчетам департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, в марте рост числа зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия в строительстве жилья в зависимости от региона составил 30-60% по сравнению с провальным февралем.

Кол-во ДДУ Москва Новая Москва Подмосковье
Март 2023 г. 5 617 1 685 4 311
Относительно февраля 2023 г. 32,9% 63,0% 46,0%
Относительно марта 2022 г. -16,4% -39,5% -47,2%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Похожие цифры приводит и «Бон Тон»: в «старой» Москве продажи в марте увеличились на 31%, в Новой Москве – на 71,1%, в Подмосковье – на 49,6%.

Динамика зарегистрированных Росреестром договоров в I квартале 2023 г. по месяцам, шт.

Кол-во, шт. Янв.23 Фев.23 Мар.23 Динамика_02/01.2023, % Динамика 03/02.2023, %
«Старая» Москва 3012 3105 4088 3,1% 31,7%
Новая Москва 1062 976 1670 -8,1% 71,1%
Подмосковье 2984 2850 4263 -4,5% 49,6%
Итого 7058 6931 10021 -1,8% 44,6%

Источник: «Бон Тон» на основе данных Росреестра

Помимо скидок и низкой базы февраля, мартовскую статистику, конечно, улучшил и календарный фактор: как напоминают специалисты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, весной на рынке недвижимости начинается «высокий сезон».

Однако, отмечает Валерия Цветкова, мартовского прироста все равно не хватило, чтобы покрыть падение продаж февраля и января, поэтому I квартал 2023 г. сильно уступает I кварталу 2022-го. По данным компании, в «старой» Москве за январь-март 2023 г. было реализовано 13,3 тыс. квартир – на 14,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, в Московской области – 10 тыс. квартир (-46,2% по сравнению с I кварталом 2022 г.), в Новой Москве - 3,7 тыс. квартир (-38,1%).

Но в апреле рост спроса продолжился. Например, в «Сити21» продажи во всех проектах по итогам марта увеличились на 52% в среднем по сравнению с февралем, а в первые две недели апреля – еще на 29% относительно того же периода марта. Число обращений и визитов в офисы продаж компании выросло в апреле на 19,5% и 26% соответственно. «Это связано с выгодными акциями и предложениями компании для клиентов», - отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити21».

По словам Виктории Ковалевской, руководителя департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы», в первой половине апреля 2023 г. динамика обращений в компанию по подмосковным проектам соответствовала показателям за первую половину марта 2023 г. и находилась на одном уровне с данным показателем в 2022 г. Ковалевская ожидает, что, благодаря «традиционному весеннему оживлению рынка» количество сделок по собственным проектам компании в апреле 2023 г. превысит мартовские показатели.

Во второй половине апреле продажи новостроек может простимулировать слабеющий рубль, считает Алексей Шаров: «Уже появились покупатели, которым нужно вложить накопленные средства в надежные активы». Поэтому он предполагает, что по итогам апреля спрос в Подмосковье вырастет минимум на 5%, если «не возникнут другие непредвиденные обстоятельства».

При этом, подчеркивает Шаров, спрос сейчас сосредоточен в готовых проектах. А на котловане квартиры продавать сложно: «Покупатели предпочитают не рисковать в непростых экономических условиях и чаще покупают жилье в ЖК на высокой стадии готовности. Ситуация на готовых объектах более стабильная, так как риска затягивания строительства нет».

Мария Могилевцева-Головина согласна с коллегой: высокие объемы продаж в проектах компании («март мы закрыли на уровне 80% плана по лотам и близко к 95% по цене») объясняются существенной долей готового жилья в портфеле экспонируемых лотов. «У нас есть приток спроса, так как выбор для нашего покупателя очевиден: выбирая между высоким риском с абстрактной высокой доходностью и нулевым риском с минимальной доходностью в период психологической напряженности покупатель всегда выберет второе», - резюмирует эксперт.

Также по теме: