Скидки на новостройки в Москве и Подмосковье успешно заменили околонулевую ипотеку
Покупатели резко активизировались в марте-апреле
Рынок новостроек быстро адаптировался к мерам ЦБ против околонулевой ипотеки. На рост ипотечных ставок застройщики ответили увеличением размера скидок, и их усилия не прошли даром: в марте спрос резко вырос, а апрель, возможно, будет еще удачнее, чем март.
Ипотека остается главным драйвером спроса на новостройки. По данным АН «Бон Тон», в I квартале 2023 г. ипотечными были 81,5% сделок на первичном рынке московской агломерации - на 18% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Больше всего зависят от ипотеки Новая Москва (84,6% сделок) и Московская область (84,4%). В Москве доля ипотечных сделок составила 76,2%.
Примечательно, что доля ипотеки в общем объеме продаж не сильно изменилась в последние месяцы – несмотря борьбу ЦБ с околонулевыми ставками, которые, по оценкам АН «Бон Тон», формировали 75-80% ипотечного спроса, прежде всего в массовом сегменте.
Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
---|---|---|---|
Март 2023 | 73% | 84% | 84% |
Февраль 2023 | 75% | 81% | 84% |
Март 2022 | 52% | 63% | 66% |
Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра
Хотя по сравнению с концом прошлого года уход околонулевых ставок заметен: по данным «Бест-Новострой», в IV квартале 2022 г. в Москве на ипотеку приходилось 77% сделок с новостройками, а по итогам I квартала 2023-го – только 71%.
По словам Цветковой, под давлением ЦБ доля сделок по программам с субсидированной ипотекой сократилась до 45-50%. «Многие застройщики отказались от программ с околонулевыми ставками. При этом стали активно продвигать субсидированные программы с господдержкой и по семейной ипотеке. В итоге средняя ставка по ипотеке стала не 3-3,2%, а 5-6%. Пока данная мера не сказывается отрицательно на рынке, поскольку застройщики в массовом порядке включили скидочные программы и акции», - отмечает Валерия Цветкова, управляющего директора АН «Бон Тон».
О том, что «застройщикам приходится чаще стимулировать продажи за счет проведения различных акций», говорит и Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус». На фоне войны Центробанка с ипотекой от застройщиков щедрость последних действительно растет: скидки до 15-20% стали обычным делом, а максимальные дисконты уже достигают 40%. «Именно это в большей степени стимулировало продажи марта», - полагает Цветкова.
Несмотря на огромные скидки, средние цены на новостройки по-прежнему топчутся на месте. «Стоимость квадратного метра по итогам I квартала 2023 года не сильно изменилась с показателем по итогам аналогичного периода в прошлом году, - констатирует Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой». - В течение почти всего 2022 и начала 2023 г. мы наблюдали определенную коррекцию цен в разных сегментах и в разные периоды времени: рост, фиксацию и некоторое снижение. Эта коррекция в первую очередь происходила ввиду трансформации спроса. Для стимулирования покупателей девелоперы предоставляли хорошие скидки. Во-вторых, в связи с изменением объема и структуры экспозиции: новые проекты и очереди в уже реализуемых ЖК выходили с более доступным ценником».
Однако, добавляет Доброхотова, если рассматривать динамику цен в рамках конкретного ЖК, то в абсолютном большинстве случаев стоимость квадрата планомерно увеличивалась по мере повышения готовности дома.
«Старая» Москва
Класс | I квартал 2023 | 4 квартал 2022 | Разница в % |
Стандартный | 280 139 | 280 785 | -0,2% |
Комфорт | 296 980 | 289 661 | +2,5% |
Бизнес | 454 012 | 458 902 | -1% |
Премиум | 954 878 | 934 811 | +2,1% |
Элитный | 1 776 416 | 1 821 650 | -2,4% |
По данным bnMAP.pro
Класс | I квартал 2023 | I квартал 2022 | Разница в % |
---|---|---|---|
Стандартный | 280 139 | 258 169 | +8,5% |
Комфорт | 296 980 | 298 165 | -0,4% |
Бизнес | 454 012 | 457 935 | -1% |
Премиум | 954 878 | 904 879 | +5,5% |
Элитный | 1 776 416 | 1 846 762 | -3,8% |
По данным bnMAP.pro
Новая Москва
Класс | I квартал 2023 | 4 квартал 2022 | Разница в % |
---|---|---|---|
Стандартный | 233 633 | 217 589 | +7,3% |
Комфорт | 242 642 | 239 357 | +1,3% |
Бизнес | 296 390 | 295 329 | +0,3% |
По данным bnMAP.pro
Класс | I квартал 2023 | I квартал 2022 | Разница в % |
---|---|---|---|
Стандартный | 233 633 | 210 110 | +11,1% |
Комфорт | 242 642 | 231 843 | +4,6% |
Бизнес | 296 390 | 274 754 | +7,8% |
По данным bnMAP.pro
Подмосковье
Класс | I квартал 2023 | 4 квартал 2022 | Разница в % |
---|---|---|---|
Стандартный | 128 625 | 138 611 | -7,2% |
Комфорт | 176 214 | 176 486 | -0,1% |
Бизнес | 220 498 | 218 542 | +0,8% |
По данным bnMAP.pro
Класс | I квартал 2023 | I квартал 2022 | Разница в % |
---|---|---|---|
Стандартный | 128 625 | 130 253 | -1,2% |
Комфорт | 176 214 | 167 556 | +5,1% |
Бизнес | 220 498 | 208 574 | +5,7% |
По данным bnMAP.pro
По стандартному классу цифры получились несколько выше, однако они не отражают общерыночный тренд, так как объем подобной недвижимости в экспозиции крайне мал, поясняет Доброхотова. Например, «старой» Москве сейчас он составляет всего 740 лотов, в Новой Москве - 968. Поэтому в случае выхода нового проекта показатель средней цены может заметно снижаться, а в случае отсутствия новых стартов и вымывания самых доступных лотов ценник напротив будет расти.
Согласно подсчетам департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, в марте рост числа зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия в строительстве жилья в зависимости от региона составил 30-60% по сравнению с провальным февралем.
Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
---|---|---|---|
Март 2023 г. | 5 617 | 1 685 | 4 311 |
Относительно февраля 2023 г. | 32,9% | 63,0% | 46,0% |
Относительно марта 2022 г. | -16,4% | -39,5% | -47,2% |
Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра
Похожие цифры приводит и «Бон Тон»: в «старой» Москве продажи в марте увеличились на 31%, в Новой Москве – на 71,1%, в Подмосковье – на 49,6%.
Динамика зарегистрированных Росреестром договоров в I квартале 2023 г. по месяцам, шт.
Кол-во, шт. | Янв.23 | Фев.23 | Мар.23 | Динамика_02/01.2023, % | Динамика 03/02.2023, % |
---|---|---|---|---|---|
«Старая» Москва | 3012 | 3105 | 4088 | 3,1% | 31,7% |
Новая Москва | 1062 | 976 | 1670 | -8,1% | 71,1% |
Подмосковье | 2984 | 2850 | 4263 | -4,5% | 49,6% |
Итого | 7058 | 6931 | 10021 | -1,8% | 44,6% |
Источник: «Бон Тон» на основе данных Росреестра
Помимо скидок и низкой базы февраля, мартовскую статистику, конечно, улучшил и календарный фактор: как напоминают специалисты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, весной на рынке недвижимости начинается «высокий сезон».
Однако, отмечает Валерия Цветкова, мартовского прироста все равно не хватило, чтобы покрыть падение продаж февраля и января, поэтому I квартал 2023 г. сильно уступает I кварталу 2022-го. По данным компании, в «старой» Москве за январь-март 2023 г. было реализовано 13,3 тыс. квартир – на 14,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, в Московской области – 10 тыс. квартир (-46,2% по сравнению с I кварталом 2022 г.), в Новой Москве - 3,7 тыс. квартир (-38,1%).
Но в апреле рост спроса продолжился. Например, в «Сити21» продажи во всех проектах по итогам марта увеличились на 52% в среднем по сравнению с февралем, а в первые две недели апреля – еще на 29% относительно того же периода марта. Число обращений и визитов в офисы продаж компании выросло в апреле на 19,5% и 26% соответственно. «Это связано с выгодными акциями и предложениями компании для клиентов», - отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити21».
По словам Виктории Ковалевской, руководителя департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы», в первой половине апреля 2023 г. динамика обращений в компанию по подмосковным проектам соответствовала показателям за первую половину марта 2023 г. и находилась на одном уровне с данным показателем в 2022 г. Ковалевская ожидает, что, благодаря «традиционному весеннему оживлению рынка» количество сделок по собственным проектам компании в апреле 2023 г. превысит мартовские показатели.
Во второй половине апреле продажи новостроек может простимулировать слабеющий рубль, считает Алексей Шаров: «Уже появились покупатели, которым нужно вложить накопленные средства в надежные активы». Поэтому он предполагает, что по итогам апреля спрос в Подмосковье вырастет минимум на 5%, если «не возникнут другие непредвиденные обстоятельства».
При этом, подчеркивает Шаров, спрос сейчас сосредоточен в готовых проектах. А на котловане квартиры продавать сложно: «Покупатели предпочитают не рисковать в непростых экономических условиях и чаще покупают жилье в ЖК на высокой стадии готовности. Ситуация на готовых объектах более стабильная, так как риска затягивания строительства нет».
Мария Могилевцева-Головина согласна с коллегой: высокие объемы продаж в проектах компании («март мы закрыли на уровне 80% плана по лотам и близко к 95% по цене») объясняются существенной долей готового жилья в портфеле экспонируемых лотов. «У нас есть приток спроса, так как выбор для нашего покупателя очевиден: выбирая между высоким риском с абстрактной высокой доходностью и нулевым риском с минимальной доходностью в период психологической напряженности покупатель всегда выберет второе», - резюмирует эксперт.
Также по теме: