СПРОС УПАЛ И ВСТАТЬ НЕ МОЖЕТ

Помните фразу «Недвижимость всегда дорожает»? Похоже, на ближайшие несколько лет об этой «аксиоме» можно забыть. За год средняя цена на жилье в России упала примерно на 10%. Но ситуация по новостройкам и вторичке отличается.

Новостройки

Рассчитывая на ажиотаж и высокие прибыли, в последние годы застройщики запустили много проектов. Выкупили землю, начали рыть котлованы. Сейчас эти проекты выходят на рынок и… затоваривают его. По данным «Бест-новострой», число квартир и апартаментов, выставленных на продажу в новостройках, выросло примерно на треть.

При этом спрос, наоборот, упал - на то же значение. По данным компании «Этажи», активность на первичном рынке в начале этого года по сравнению с декабрем прошлого снизилась на 34%.

Что касается цен, то формально стоимость первички практически не падает. В прайсах застройщиков они как будто заморозились. Тем не менее, «голая статистика» не учитывает скидок. А застройщики сейчас дают их очень охотно, порой дисконт достигает уже 25%. Есть и завуалированные скидки. Это может быть и беспроцентная рассрочка на срок строительства, и околонулевая ипотека, и машиноместо (или чистовая отделка) в подарок.

Вторичное жилье

Здесь рынок тоже просел. По оценке «Инком-Недвижимость», за прошлый год цены снизились на 20%. На вторичке примерно те же тенденции, что и в новостройках, - затоваривание и дисбаланс спроса и предложения. Желающих продать жилье сильно больше тех, кто хочет его купить. Отсюда и удешевление.

ЧТО ПОВЛИЯЕТ НА ЦЕНУ

Вот что будет влиять на стоимость «квадрата» в ближайшие годы.

Ситуация в экономике

Если посмотреть на прошлую статистику, перед каждым кризисом цены на недвижимость устремляются в небеса, а потом падают и не спешат расти. Так было и в 2008 году, и в 2014-м, и в 2022-м (см. «Только цифры»). Кризисы разные, а поведение рынка, как правило, одинаковое.

Платежеспособный спрос

Есть у людей деньги на улучшение жилищных условий - будут активно покупать квартиры и цены пойдут вверх. Нет денег - все наоборот.

Народ сейчас старается на всем экономить. Ставки по ипотеке кусаются. И возможностей для покупки жилья становится все меньше.

Недвижимость

Инфляция

В ЦБ считают, что в этом году цены в России вырастут на 5 – 7%. Но, может, и сильнее. Застройщики могут обосновывать рост цен на недвижимость подорожанием материалов. Но не стоит думать, что инфляция немедленно отразится и на ценах за квадратные метры.

Отложенные траты

Расширением жилплощади в основном занимаются те, у кого и так неплохие доходы. Для них ситуация имеет свою специфику. Да, траты на базовые потребности – продукты, одежду и т.п. - выросли. Но в структуре затрат людей, которые хорошо зарабатывают, они невелики. А вот расходы на развлечения сильно упали. Например, путешествия за рубеж стали очень дороги. В итоге некоторые решают: ну раз никуда не поехали и деньги остались, тогда можно их потратить с пользой. Например, вложиться в квартиру.

Поддержка государства

Этот фактор в последние несколько лет играл решающее значение. Эту меру вводили, чтобы помощь застройщикам не обанкротиться во время пандемии. Но перестарались. Спрос очень быстро превысил предложение, поэтому цены на жилье в 2020–2021 годах взлетели.

С одной стороны, льготные программы продлили до середины 2024 года. С другой, они уже не такие «вкусные»: кредит дают под 8%, а не под прежние 6,5%. И улучшать условия в правительстве пока не планируют.

ПРОГНОЗ

Ценовой пузырь рассосется

- История никогда не повторяется в точности, однако развитие событий на рынке недвижимости в течение 2022 года очень сильно напоминает ситуацию 2014-2015 годов. Например, в прошлый раз снижение цен растянулось на три года и составило в сумме 15-20%. Глобальный тренд на сползание цен вниз пока сохраняется. Стратегических предпосылок для перелома ситуации нет. В итоге цены на квартиры могут вернуться к уровням начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов. Причем около половины этого падения рынок уже отыграл в 2022 году в явном или неявном виде – за счет торга и скидок, - говорится в недавнем обзоре аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости».

Отсюда вывод: если есть возможность и сроки «не горят», с покупкой квартиры можно еще повременить. Если верить экспертам, как минимум год-два цены будут «сползать».

Недвижимость

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Что брать – первичку или вторичку?

Полтора года назад на столичном рынке произошла эпохальная штука. Цены на жилье в новостройках впервые за историю наблюдений обошли стоимость готовых квартир. Вроде бы парадокс. Бетон, ключи от которого вы получите лишь через пару лет, стоит дороже, чем такая же по площади квартира, куда можно заехать уже завтра. И не вкладывать миллионы в ремонт с нуля.

Причин тут несколько. Во-первых, современное жилье, как правило, более комфортное. Во-вторых, многие боятся «вторички» из-за опасений юридического характера: вдруг кто-то развелся и делит имущество, а ну как обнаружатся законные наследники и т. п. Третий фактор: более выгодные кредитные программы на покупку нового жилья. На первичное жилье действует льготная ипотека.

- Преимущество вторички в том, что это уже готовое жилье, которое, как правило, находится в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Новостройки – это обычно более современные планировки, лучшее благоустройство, красивые и удобные общественные зоны. Но в большинстве своем это дома на стадии строительства со всеми сопутствующими рисками, в том числе риском затягивания сроков строительства и недостроя. В этом плане в нынешних условиях нестабильности вторичный рынок выглядит надежнее. Но у новых домов лучшие потребительские характеристики, они более современные. Поэтому здесь дело личного выбора. Если выбор пал на новостройки, лучше, чтобы это было уже построенное или почти построенное жилье. Если говорить о вторичке, то я бы рассматривал квартиры в современных домах, - рекомендует Олег Репченко, глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

ВОПРОС РЕБРОМ

Что сейчас лучше – приобрести или снимать?

Интересный факт. Если жилье в последние два года сильно подорожало, то стоимость аренды почти не поменялась. Отсюда вывод - в нынешних реалиях выгоднее арендовать и копить, чем покупать в ипотеку, пусть даже льготную (подробнее – см. «Конкретно»). По крайней мере, пока цены на недвижимость не перейдут от снижения к росту.

И уж точно сейчас категорически противопоказано покупать квартиру для сдачи в аренду. Доходность от сдачи квартир даже в Москве составляет всего 3 – 4% годовых. Банковские вклады приносят в два раза больше. Гособлигации – почти в три раза.

КСТАТИ

Если все-таки решили покупать квартиру, имейте в виду, что разница между отдаленными районами и центром стала сильно меньше. То есть (на примере Москвы), доплатив 10 – 20% от стоимости, можно жить уже не рядом со МКАД, а недалеко от Третьего кольца.

Правда, речь в данном случае идет лишь о старом фонде. В новостройках диспропорция сильнее.

СОВЕТЫ «КП»

Как не переплатить

- Начинайте изучать рынок заранее – за несколько месяцев до предполагаемой сделки. Приценивайтесь к тем объектам, которые понравились. Внимательно их изучайте.

- Определите для себя приоритетные характеристики нового жилья. Это могут быть цена, планировка, отделка, транспортная доступность, социальная инфраструктура в районе и т.д.

- Выделите шорт-лист из тех объектов, которые понравились больше всего и лучше всего подходят под ваши цели.

- Выбивайте максимальные скидки и преференции. Сейчас рынок покупателя. Напоминайте об этом менеджерам по продажам и риэлторам.

- Если определились с районом и жилым комплексом, но до конца не уверены, попробуйте арендовать квартиру рядом. И поживите там несколько месяцев. Если все устраивает - тогда берите.