Снижение цен и большие дисконты «разморозили» спрос на вторичные квартиры в Москве и Подмосковье

По итогам 2022 г. спрос на вторичном рынке Москвы просел больше, чем на первичном – на 22% против 14%. Однако по факту во втором полугодии «вторичка» чувствовала себя лучше новостроек, несмотря на отсутствие ипотечной поддержки со стороны государства и застройщиков. Чуть ли не впервые за всю историю рынка недвижимости продавцы-частники быстрее девелоперов снизили раздутые цены, что и «разморозило» спрос.

В 2022 году столичное управление Росреестра зарегистрировало 132 637 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья, что на 22,4% меньше, чем в 2021 г. Глубина падения во многом объясняется высокой базой прошлого года – в 2021 г. рынок был очень активным. По сравнению с 2020 г. спрос сократился на 11%, а относительно 2019 г. - на 9%. Напомним, в 2015 г., на фоне кризиса, спровоцированного западными санкциями и обвалом цен на нефть, «вторичка» просела примерно на 30%.

При этом в денежном выражении обороты рынка сократились меньше, чем в количественном, или даже вообще не сократились. По оценке Анастасии Ковалевой, директора офиса продаж «Сиреневый бульвар» АН «Римарком» в Троицке, на «вторичке» Новой Москвы количество авансов и сделок в 2022 г. снизилось на 7 и 9%, а число обращений - не менее чем на 12%. «В то же время валовые показатели, если говорить о нашей компании, остались на уровне прошлого года. Конечно, этому во многом способствовал рост цен на жилье, продолжавшийся всю первую половину 2022 г.», - добавляет эксперт.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за первые четыре месяца года средняя стоимость метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась на 10,6%, Новой – на 5,8%, а в Подмосковье - на 11,7%. Основной скачок пришелся на март, когда цены выросли сразу на 5,6%, 1,9% и 4,5% соответственно. После старта СВО в конце февраля и где-то до 20 марта на рынке «на фоне девальвации рубля и наложения на РФ беспрецедентных санкций царила ажиотажная активность покупателей: число обращений день ото дня на 30-50% превышало норму… По числу авансов и сделок март обогнал февраль на 20% и также - на 20% - был результативнее марта прошлого года», - рассказывает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».

Дело в том, что в марте, уже после увеличения ключевой ставки до 20%, некоторые банки по инерции продолжали кредитование готовых объектов по ранее одобренным ставкам, что подтолкнуло покупателей быстро принимать решение о покупке и выходить на сделку, поясняет Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль». Однако «это уникальное окно возможностей для вторичного рынка быстро захлопнулось».

К концу марта банки перестали выдавать ипотеку по старым ставкам, а по новым почти никто не брал – по данным «Инкома», в апреле доля ипотеки в структуре спроса сократилась до 12% (годом ранее она составляла 39%). Вместе с ипотечным спросом рухнул и общий: по оценке Сергея Шломы, - в два раза по сравнению со стандартным показателем и в три раза по отношению к активному марту. Продавцы при этом продолжали надеяться на лучшее, то есть старались удерживать цены и не увеличивали скидки. «В среднем дисконт составлял 5%, не более», - вспоминает Шлома.

Однако в мае, после того как продажи, по данным столичного управления Росреестра, упали еще на 37% к апрелю, после апрельского снижения на 37,5% к марту, цены все же поползли вниз. Согласно индексу стоимости жилья, рассчитываемому IRN.RU,с мая по декабрь 2022 г. старомосковский метр подешевел на 7,5% и, фактически, вернулся к уровню до начала спецоперации (-0,8% к февралю 2022 г.). Новая Москва потеряла 5,8% - на присоединенных территориях жилье в конце 2022 г. стоило меньше, чем в конце 2021 г. И только область, где цены за восемь месяцев упали лишь на 2,9% благодаря перетоку спроса из слишком дорогой Москвы, сумела показать ощутимый плюс по итогам 2022 г. – см. обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья.

«Цены в декабре 2022 г. не выросли относительно декабря 2021 г. Это важно, учитывая, что предыдущие два года ежегодный прирост цены был по 20%», - подчеркивает Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль».

Цены реальных сделок сократились значительно больше цен предложения – за счет торга. «В 2021 г. скидок практически не было, если же они где-то и встречались, то были минимальными. Например, в эконом- и комфорт-классе скидка была примерно 100-300 тыс. рублей. В 2022 г. скидки доходили почти до 20% по некоторым объектам», - говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».

По оценке Анастасии Ковалевой, средний уровень скидок на вторичном рынке Новой Москвы за год вырос минимум на 10 п.п.: «Если на растущем рынке очень хорошим дисконтом год назад являлась скидка в размере 5%, то сейчас никого не удивить даже дисконтом в 15%».

По данным «Инкома», в 2022 г. средний дисконт на массовом вторичном рынке в 2022 г. составлял 5–10%, максимальная скидка – 15%. В конце года «скидки свыше 10% происходили примерно в 20% случаев, как правило, связанных с переоцененностью объекта собственником», добавляет Екатерина Бережнова.

А в целом – с учетом снижения цен предложения - в 2022 г. стоимость продажи квартиры на вторичном снизилась примерно на 20% от пиковых значений в марте, отмечает Шлома.

При этом успешно продаются только те объекты, чьи владельцы готовы пойти навстречу покупателям. И, в отличие от прошлых кризисов, когда на скидки соглашались хорошо, если процентов 20 участников рынка, сейчас «80% продавцов предоставляют дисконт, и их объекты продаются быстро – сроки экспозиции находятся примерно на уровне 2021 г. Переоцененные объекты (и без скидок) остаются в экспозиции до тех пор, пока их владельцы не пересмотрят свои приоритеты – продать со снижением цены или продолжать ждать. Но ожидание на падающем рынке означает только дальнейшее снижение цены и потерю дохода от продажи. Поэтому на падающем рынке кто первый продал, тот и в выигрыше», - подчеркивает Сергей Шлома.

Готовность участников рынка к снижению цен, наряду с уменьшением ключевой ставки ЦБ, «разморозила» спрос, и практически всю вторую половину года продажи на вторичном рынке росли в месячном выражении. Даже в октябре, после объявления частичной мобилизации, число переходов прав на «вторичке» увеличилось на 11%.

Динамика переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья в Москве

Для сравнения: новостройки в октябре недосчитались 40% сделок. Да и в целом на протяжении последних месяцев вторичный рынок выглядел лучше первичного, хотя ни льготной, ни тем более околонулевой ипотеки на «вторичке» нет. Снижению ипотечных ставок покупатели предпочли снижение цен – см. «Главный итог 2022 года на рынке недвижимости: крушение мифа об ипотеке как о панацее от всех проблем».

Более того, люди, как оказалось, готовы брать кредиты по рыночным ставкам на уровне 10,5-11% при условии привлекательной цены жилья. Доля ипотеки на вторичном рынке опустилась до минимума в апреле-мае, но в июне начала постепенно расти на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и в конце 2022 г. уже не сильно отличалась от показателей 2021 г. Например, в «Инкоме» в октябре 2021 г. на ипотеку приходилось 42% сделок, в ноябре 2021 г. - 42%, а октябре-ноябре 2022 г. - 40%.

В целом по итогам 2022 г. доля ипотеки, конечно, сократилась относительно 2021 г., но не кардинально. Если, например, в 2021 г. с привлечением ипотечных средств состоялось более 60% сделок в Новой Москве, то в 2022 г. - 50%, говорит Анастасия Ковалева. В «Миэль» в 2021 г. ипотечными были 56% сделок, а в 2022 г. – 52%.

Впрочем, в 2023 г. число ипотечных сделок, скорее всего, сократится - ключевая ставка снижаться не будет, ипотечная тоже, считает Сергей Шлома. В нынешних социально-экономических условиях неизбежно уменьшение покупательной способности населения, уверен эксперт, и это будет давить на цены: «Мы прогнозируем дальнейшее удешевление жилья примерно на 10%, плюс теоретически возможна плавная коррекция еще на 5%».

Помимо сокращения доходов покупателей, цены тянет вниз и избыток предложения, образовавшийся на фоне низкого спроса.

«В марте, в результате известных событий, рынок замер. Многие объекты «вторички» переходили на рынок аренды, так как собственникам было непонятно, насколько затянется ситуация. Беспрецедентно высокая ключевая ставка создала сложности с ипотекой и, соответственно, понизила спрос. Объекты придерживались и убирались с рынка. В апреле объем выставленной «вторички» Москвы составил всего порядка 32 тыс. объектов. Но, начиная с июня, началось постепенное возвращение объектов на рынок», - рассказывает Екатерина Бережнова.

В итоге к концу года, по оценке Елены Мищенко, число квартир на рынке московского региона выросло в два раза по сравнению с концом 2021 г. В Новой Москве объем экспозиции за год увеличился на 30%, отмечает Анастасия Ковалева.

По данным «Инкома», в декабре 2022 г. объем предложения на вторичном рынке «старой» Москвы насчитывал 86,54 тыс. лотов – это на 41,3% больше, чем в декабре 2021 г. В Новой Москве экспонировалось 8,24 тыс. объектов (+22,7% за год), в Подмосковье – 69,21 тыс. (+20,5%). Очевидно, что пока этот «навес» не рассосется, возвращение к росту цен вряд ли возможно – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU».