Как Московский скоростной диаметр повлияет на рынок новостроек

Строительство Московского скоростного диаметра (МСД), объединяющего северо-восточную и юго-восточную хорды, считается очередным мегапроектом столицы, сопоставимым с МКАД и ТТК. Некоторые сравнивают даже с Крымским мостом. Скоростная бессветофорная трасса тремя лучами разойдется в разные концы города, и, как ожидают московские власти, позволит проехать через Москву за 40 минут.

В 2011 году в мэрии приняли принципиальное решение менять радиально-кольцевую дорожную систему Москвы и строить новую сеть магистральных дорог – хорды. То есть - Северо-Западную (СЗХ), Северо-Восточную (СВХ), Юго-Восточную (ЮВХ) и Южную рокаду. Хорды берут начало за пределами города и связывают периферийные районы, минуя центр. Это позволяет транспорту не кружить по Москве и не нарезать лишние километры. Хорды пересекаются, и тем самым образуется еще одно кольцо между ТТК и МКАД. Однако каждая хорда останется самостоятельной трассой, интегрированной в сеть федеральных дорог.

Две из них – СВХ (практически построена и функционирует) и ЮВХ – (строится) объединяются в Московский скоростной диаметр. Изящно огибая центр, эта трасса начинается на севере от платной дороги «Москва-Санкт-Петербург». Разветвляясь на пересечении с шоссе Энтузиастов, она доходит до строящихся автодорог «Солнцево-Бутово-Варшавское шоссе» на юго-западе и «Москва-Казань» на юго-востоке.

МСД - единственная скоростная магистраль, проходящая город насквозь, ее основной участок затрагивает 26 районов, где живут свыше 2,5 млн человек. А в целом под влияние диаметра попадает половина московских округов (САО, СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО и ЮЗАО) и более 40 районов с населением 5 млн человек. Недавно мэр города открыл очередной участок трассы – на юго-востоке, за пределами МКАД, а полный запуск МСД запланирован на 2023 год.

Польза для города

Что хорошего принесет МСД водителям, пассажирам и городу в целом? Первое, что отметили эксперты, которым редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» задала этот вопрос, - трасса позволит миллионам автомобилистов и пассажирам общественного транспорта по удобному маршруту добираться из одного конца города в другой, минуя центр, причем сразу в трех направлениях - северном, юго-восточном и юго-западном.

Хотя главным «бенефициаром» диаметра станет транспорт, следующий транзитом сквозь Москву, и, кстати, «транзитники» за проезд заплатят. И с транзитными маршрутами не все гладко. Как предупреждает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой», они хороши для перемещений на длинные расстояния, а доехать в соседний район иногда вообще не помогают, так как въезды на них и съезды с них бывают сильно загружены.

Приятный и не слишком частый для московских автолюбителей «сюрприз» - – трасса бессветофорная, а значит, поездки будут быстрыми. По оценкам мэрии, проехать город с севера на юг (49 км) можно будет за 40 минут. Тот же путь по МКАД (60 км) и через центр (56 км) займет 1 час 20 и 1 час 40 минут соответственно. В среднем время в пути для жителей прилегающих районов снизится на 20% при поездках на городском транспорте и на 17% при поездках на личных автомобилях.

И экологический аспект. Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», обращает внимание на то, что станет меньше пробок, соответственно, улучшится экологическая обстановка в Москве, так как во время заторов автомобили выбрасывают больше вредных веществ.

Какие районы в плюсе

Так или иначе выигрывают все районы, из которых есть прямой выезд на новую трассу, считает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). А в большем плюсе, по мнению Дмитрия Рогатых, директора московского департамента группы «Аквилон», окажутся районы, которые находятся у пересечения лучей новой магистрали, поскольку как раз им будет доступен быстрый путь по любому из направлений. Это Нижегородский, Перово и Соколиная Гора.

Но главное преимущество МСД, по мнению Ирины Доброхотовой, даёт скорее жителям северных, южных и юго-восточных пригородов, между которыми можно будет перемещаться в объезд загруженной МКАД. Разгрузятся также центральные улицы, ТТК и вылетные магистрали, дополняет Надежда Коркка («Метриум»).

Эксперт агентства «Метриум» отмечает и негативный момент: есть места, где трасса проходит на расстоянии всего 25 метров от жилых домов, значит, для жителей увеличится уровень шума и загазованности. Впрочем, в мэрии Москвы обещали установку шумозащитных экранов и бесплатную замену стеклопакетов.

Цены: без принципиальных изменений

Поскольку большая часть МСД уже функционирует, то все изменения, которые он мог дать рынку недвижимости, уже позади, считает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

Надежда Коркка («Метриум») тоже согласна с тем, что цены на новостройки после полного запуска МСД принципиально не изменятся. Впрочем, она предполагает, что могут немного подорожать квартиры в проектах, строящихся на расстоянии 0,5-1,5 км от магистрали. «Это довольно близко к удобной трассе, но не настолько, чтобы возникли проблемы с шумом, выхлопными газами и неэстетичными видами из окон», - заключает эксперт.

Дмитрий Рогатых (группа «Аквилон») предполагает, что влияние МСД может сказаться в будущем. Дело в том, что к быстрому росту цен приводят транспортные изменения, которые кардинально меняют ситуацию – например, открытие метро в районе, где его раньше не было. А МСД проходит через районы, в которых общественный транспорт уже развит. Запуск диаметра, на взгляд эксперта, поспособствует не резкому росту цен, а устойчивому спросу на локации рядом, в том числе и со стороны бизнеса. Будет появляться новая инфраструктура, коммерческая недвижимость, соседние локации получат импульс для развития. «Это ведет к повышению престижа прилегающих районов и к постепенному росту цен, который происходит по мере их развития», - заключает эксперт.

Девелоперам уже интересно

Что касается перспективных планов строительства на участках у МСД, то, по наблюдениям Надежды Коркки («Метриум»), девелоперы пока открыто не реагируют на строительство этой магистрали. По оценке Дмитрия Рогатых (Группа Аквилон), окружающие МСД районы очень разные, и многие из них уже интересны девелоперам. Например, в рамках редевелопмента промзон и комплексного развития территорий активно застраивается Нижегородский район, который окажется как раз в центре нового диаметра. Развитие происходит за счет появления новых станций метро, открытия МЦК и МЦД, строительства новых трасс. Все это притягивает сюда девелоперов.

Сама группа «Аквилон» строит в Нижегородском районе ЖК «Аквилон Beside» – проект класса бизнес-лайт. Стоимость квартир площадью от 20 кв. м до 60 кв. м составляет от 7 млн до 17,7 млн рублей. В 2023 году планируется старт второй очереди проекта.

Вообще, проектов, находящихся недалеко от масштабной трассы, достаточно много. Начнем с севера. В Западном Дегунино, примыкающем к СВХ, строится ЖК «Level Селигерская». Проект выдержан в строгом архитектурном стиле, в составе комплекса – разновысотные корпуса (11-30 этажей). Инфраструктура комплекса включает частный детский сад. Цены – от 6,1 млн руб. за однокомнатную квартиру.

В районе Отрадное можно обратить внимание на «Дом Malevich» - ЖК бизнес-класса, названный в честь легендарного художника. Здание из трех секций, фасад – в виде полотна с цитатами из наследия Малевича. В комплексе запроектировано 590 одно-двух-трехкомнатных лотов (32-72 кв. м), жилые этажи - с 9-го по 28-й. Цена однокомнатного лота – от 10,5 млн руб.

ЖК бизнес-класса Very находится в Марфино, на Ботанической улице, на месте гостиницы «Останкино». Very включает четыре башни высотой 31 этаж, спорткомплекс с бассейном, детский сад на 100 мест и отреставрированный гостиничный корпус. Набор квартир - от студий до пятикомнатных (21 до 139 кв. м), большинство лотов – видовые. Бюджет покупки – от 8,9 млн руб. за студию

Продвигаемся по трассе ближе к центру города. В Алексеевском районе на проспекте Мира (который ведет на СВХ) построили жилой комплекс бизнес-класса «Серебряный фонтан» - интересный проект с современными и реконструированными историческими зданиями, бизнес-центром, школой искусств и детским садом. Стоимость однокомнатной просторной квартиры (около 50 кв. м) – от 25,1 млн руб. с учетом текущих скидок.

На юге покупателей могут заинтересовать проекты «у воды» в Даниловском, Южнопортовом районах и у Нагатинской поймы. Например - масштабный проект «Зиларт» с разноэтажными корпусами, деловыми и торговыми центрами, школами и детскими садами а также музеем, детским центром, театром, концертным залом. Студия стоит от 12,6 млн руб.

ЖК комфорт-класса «Level Южнопортовая» состоит из жилых корпусов 12-69 этажей. Квартирография включает одно-двух-трех-четырехкомнатные лоты, в том числе двухуровневые, с панорамными видами на Москву-реку. Однокомнатная квартира обойдется в сумму от 6,8 млн руб.

На полуострове Нагатинская пойма строится жилой комплекс премиум-класса Dream Towers. Проект клубного формата состоит из двух 24-этажных башен и одного 6-этажного четырехсекционного корпуса в стиле ар-деко. На территории появится образовательный центр, объединяющий детский сад и начальную школу. В ЖК предусмотрено более 470 квартир от 40,6 кв. м до 152,4 кв. м. Стоимость квартир начинается от 21,4 млн рублей.

У набережной Марка Шагала находится «Жилой квартал Shagal («Шагал»). Это крупный проект бизнес-класса, отличающийся разнообразием форматов жилья - от таунхаусов, урбан-вилл до небоскребов. Минимальная стоимость – 12,8 млн руб.

ЖК Nagatino i-Land строится на «острове», образуемом Москвой-рекой и затоном Новинки. Комплекс состоит из корпусов переменной этажности (5-22), его инфраструктура включает медцентр, супермаркет, коммерческую школу и детские сады. Цены стартуют от суммы 13,5 млн руб. за студию (28 кв.м)

В соседнем районе Нагатино-Садовники на другом берегу Москвы-реки находится ЖК «Level Нагатинская». Комплекс башен со смотровой террасой на стилобате расположен на Нагатинской набережной. Стоимость квартир – от 8,1 млн рублей.