Микроквартиры и микроапартаменты появились на рынке недвижимости как антикризисный вариант. Когда платежеспособность населения падает, а потребность в жилье остается, квартиры небольших площадей становятся едва ли не единственным способом улучшить жилищные условия. Поэтому, несмотря на очевидный недостаток – в крохотных квартирах тесно жить, такие мини-форматы все равно пользуется спросом.

Ограничений практически нет

Минимальную площадь квартир закон строго не ограничивает. Для апартаментов, которые относятся к нежилым помещениям, нормы вообще не установлены.

«Формально застройщики имеют право ориентироваться не на социальную норму (не менее 18 кв. м на человека), а на санитарные стандарты. В соответствии с ними на одного человека должно приходиться не менее 6 кв. м, - обращает внимание управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. – Это минимальный показатель для выделения места в общежитии либо иного временного жилья переселенцам из аварийных домов».

Однако, по словам эксперта, московские власти вряд ли согласуют проекты жилых комплексов с такими крошечными квартирами. Зато размеры апартаментов могут быть сколь угодно маленькими, ведь де-юре это коммерческие помещения.

«Пока дело не дошло до строительства «капсульных» лотов площадью 4-5 кв. м, как в странах Азиатско-Тихоокеанского региона. Но в ближайшее годы наверняка вырастет предложение микроапартаментов (до 10 кв. м)», - считает эксперт.

По наблюдениям опрошенных IRN.RU экспертов, лоты минимальных площадей чаще встречаются в проектах реконструкции и капитального ремонта. Зачастую такие проекты как раз и состоят из одних студий.

Так, на сегодняшний день площадь квартир и апартаментов в проектах реконструкции и капитального ремонта составляет от 9 кв. м, рассказала управляющий директор АН «Бон Тон» Валерия Цветкова. А минимальная площадь студий в проектах от застройщиков – 17 кв. м.

От 9 «метров»: обзор самых маленьких квартир и студий московского региона

Сегодня в Москве насчитывается 2 180 квартир и апартаментов площадью до 20 кв. м, подсчитали в «Метриум». Это около 3,2% от всего объема предложения на рынке новостроек столицы.

«Застройщики постоянно наращивают предложение самых доступных квартир и апартаментов. В результате только за этот год средняя площадь квартир в московских новостройках снизилась с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м», - обращает внимание управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Самые маленькие квартиры

По данным «Метриум», в границах «старой» Москвы самые маленькие квартиры представлены в жилом комплексе экономкласса «Аминьевское шоссе, 5», капитально отремонтированном панельном доме 1973 года постройки. Это три студии с чистовым ремонтом площадью 11 кв. м. Лот еще компактнее есть в Зеленограде – квартира площадью 10,6 кв. м в проекте «Myspace в Зеленограде» по цене 3,6 млн руб., уточнили в «Бон Тон». Это тоже проект реконструкции.

В Новой Москве площади квартир начинаются от 18,2 кв. м, отмечают риелторы. Сразу 11 таких студий продаются в жилом комплексе комфорт-класса «Эко Бунино» (поселение Сосенское, 25 минут ходьбы до станции метро «Коммунарка»). Шесть из них, по информации «Метриум», стоят 6,9 млн рублей, еще пять – 7,1 млн рублей.

В Ближнем Подмосковье, привели данные «Бон Тон», минимальная площадь квартиры составляет 17,2 кв. м в проекте «Гармония парк» («ТКС риэлти»). Стоит она 2,9 млн руб. (без отделки).

Самые маленькие апартаменты

Площадь апартаментов еще меньше. Самый компактный лот на рынке апартаментов Москвы представлен в многофункциональном комплексе комфорт-класса «Апартаменты в Кусково», который строится рядом с Кусковским лесопарком на улице Аллея Первой Маевки (район Вешняки, ВАО). Это студия с чистовой отделкой площадью всего 9 кв. м, привели данные в «Метриум». Но пока девелопер не выставил ее на продажу. Так что самые маленькие апартаменты в Москве можно купить в комплексе бизнес-класса «Лофт Центросоюзный», представляющем собой капитально отремонтированное старое здание в Центрсоюзном переулке (Басманный район, ЦАО). Это помещение площадью 9,7 кв. м с отделкой под ключ. Стоимость – 4,4 млн рублей.

Еще один апартамент площадью 9 кв. м продается в проекте реконструкции «Миусская» за 4,9 млн руб., рассказали в «Бон Тон». А в ближнем Подмосковье апартамент минимальной площади предлагается в проекте «Спутник» («Самолет»). Это лот площадью 19,2 кв. м и стоимостью 5,8 млн руб. с отделкой, кухней и техникой.

Цены: разница у микростудий и микрооднушек небольшая

Средняя цена квадратного метра в микростудиях и небольших однокомнатных квартирах (до 30 кв. м) примерно одинакова, поделилась наблюдениями Надежда Коркка. Квартиры и апартаменты площадью до 20 кв. м стоят от 2,8 млн рублей до 12 млн рублей.

Если говорить про однокомнатные лоты, то самые маленькие однокомнатные апартаменты в столице площадью 25 кв. м можно приобрести за 7 млн рублей в среднеэтажном апарт-комплексе «КларНет» (район Коптево, ВАО). Самые компактные однокомнатные квартиры в Москве имеют площадь 25,2 кв. м и находятся в высотном жилом комплексе комфорт-класса «Талисман на Рокоссовского» (район Богородское, ВАО). Одна из них продается за 9,3 млн рублей, а вторая – за 13,2 млн рублей. В Новой Москве площадь однокомнатных квартир начинается от 26,9 кв. м. Такие лоты представлены в жилом комплексе комфорт-класса «Цветочные поляны» (поселение Филимонковское) и стоят от 6,2 млн рублей до 6,6 млн рублей.

На рынке массового жилья старой Москвы, по данным «Бон Тон», метр жилья в квартирах-студиях до 20 кв. м стоит в среднем 327 тыс. руб./кв. м, а в студиях попросторнее (более 20 кв. м) – 320 тыс. руб./кв. м. На рынке апартаментов разница более существенная: средневзвешенная цена метра студии до 20 кв. м – 304,9 тыс. рублей, а студий более 20 кв. м – 267,2 тыс. руб./кв. м. Но в целом за счет скромной площади студии мини-формата оказываются доступнее. Правда, важно не забывать, что стоимость квартиры зависит не только от ее площади, но и от расположения, транспортной доступности и прочих факторов.

Показатели студий массового сегмента на рынке «старой» Москвы

Тип жилья Площадь студии Доля, % Ср. площадь, кв. м Средневзвешенная цена квадратного метра, тыс. руб. Ср. цена, млн. руб.
Апартаменты до 20 кв. м 26,7% 16,4 304,9 5,0
более 20 кв. м 73,3% 26,1 267,2 7,0
Апартаменты Итог   30,9% 23,5 274,2 6,4
Квартиры до 20 кв. м 21,5% 18,2 327,1 6,0
более 20 кв. м 78,5% 24,2 320,3 7,8
Квартиры итог   69,1% 23,0 321,5 7,4
Общий итог   100,0% 23,1 306,6 7,1

Источник: «Бон Тон»

Раскупаются одними из первых

Главное достоинство микроквартир, конечно, их цена. На такую квартиру проще накопить, а если брать ипотеку, то и первоначальный взнос будет ниже, чем при покупке просторной квартиры. Другой «плюс» - при необходимости расширения площади собственник сможет быстро реализовать такую недвижимость, так как студии – достаточно ликвидный тип жилья, подчеркивает Валерия Цветкова из «Бон Тон». Самый очевидный минус квартир мини-формата – площадь.

«Основной минус подобного жилья, разумеется, заключается в недостатке жизненного пространства. Многим даже психологически некомфортно жить в таких условиях. Кроме того, в микроквартирах сложно разместить стандартную мебель и хранить все необходимые вещи», - говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Меблировать крохотную квартиру не только сложно, но и достаточно дорого: мебель-трансформер, помогающая сэкономить полезную площадь, стоит дороже стандартной. Нередко собственникам приходится заказывать уникальную по размерам мебель, что еще сильнее бьет по карману.

Впрочем, несмотря на минусы, небольшие студии популярны на рынке жилья, говорят риелторы. Спрос на такие лоты стабильно высокий, раскупаются они одними из первых. Спрос зависит в первую очередь от цены, расположения проекта, наличия и качества отделки, а также стадии готовности.

Обычно маленькие квартиры и апартаменты приобретают холостые молодые люди или пары, пока не планирующие заводить детей, перечисляет Надежда Коркка. Собственниками такого жилья становятся также одинокие граждане, у которых нет средств на более вместительные варианты. Нередко взрослые жители других городов покупают микроквартиры в столице своим детям, поступившим в московские вузы. Иногда их приобретают иногородние предприниматели, для которых они удобнее гостиничных номеров. Также такое жилье покупают инвесторы для сдачи в аренду.

Маленьких больше не станет?

Процент малогабаритных квартир в проекте во многом зависит от его концепции, обращает внимание коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. Если жилой комплекс рассчитан на семейное проживание, то раньше доля «малогабариток» в нем едва ли превышала 10%. Сейчас их число в подобных проектах, по словам эксперта, может еще сократиться. Так как в «семейном» проекте такие квартиры предусматриваются в основном для двух целевых групп: для инвесторов, как классического типа, так и профессиональных рантье, и для людей, покупающих квартиру «впрок», то есть для сдачи в аренду до тех пор, пока их дети не будут готовы жить самостоятельно и использовать купленную квартиру как первое жилье и начальный капитал.

«Учитывая, что сейчас инвесторов на рынке практически не осталось, можно предположить, что доля студий в ближайшем будущем расти не будет», - считает Анна Боим.

Не в пользу компактного жилья говорит и другой тренд, продолжает эксперт: раньше малогабаритные квартиры были способом девелоперов повысить доступность жилья путем сокращения его площади. В условиях сравнительно высоких ипотечных ставок, то есть примерно до весны 2020 года, многие люди решали квартирный вопрос именно таким способом – покупали пусть совсем небольшое, но все же свое жилье. Однако, отмечает Анна Боим, значительные перемены на ипотечном рынке, в том числе внедрение программ ипотеки с господдержкой и семейной ипотеки, сделали такой подход неэффективным.

Впрочем, по наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркки, «реальные доходы населения снижаются. Поэтому многие россияне даже с привлечением ипотеки в состоянии позволить себе только такие лоты (до 20 кв. м – ред.)».

Вероятно, поэтому доля микроквартир на рынке жилья увеличивается. Так, за последний год доля квартир-студий площадью до 20 кв. м в «старой» Москве выросла на 10,2%, отметили в «Бон Тон». На сегодняшний день небольшие квартиры-студии (до 20 кв. м) составляют 21,5% от общего количества студий. А доля небольших апартаментов-студий (до 20 кв. м) – 26,7% от общего количества студии (-1,5% за год).

Резюмируем

Несмотря на крайне скромные размеры, крохотные квартиры пользуются популярностью среди покупателей. Но приобретают такие мини-лоты, скорее, от безысходности. Цены на жилье за последние два года сильно выросли, но пропорционального роста доходов население не увидело. Люди и рады бы купить более просторную квартиру, но денег на неё попросту нет. Подтверждают это результаты недавнего онлайн-голосования на IRN.RU, в ходе которого читателям был задан вопрос «Смогли бы вы жить в микро-квартире (до 20 кв. м общей площади)». Согласились бы на такой вариант лишь 20% проголосовавших. А почти 80% заявили, что не смогли бы жить в микроквартире.

Все упомянутые проекты в продаже (февраль 2023)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Цветочные поляныНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское4 кв. 2022 г.от 6 862 900 руб.
Гармония Паркг. Лыткарино--
Талисман на РокоссовскогоМосква, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского4 кв. 2023 г.от 9 490 523 руб.
В КусковоМосква, Восточный округ, район ВешнякиСданот 3 034 500 руб.
КларНетМосква, Северный округ, район Коптево, м. Войковская3 кв. 2022 г.от 3 793 230 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU