Самые экологичные локации сосредоточили треть новостроек
В рейтингах побеждают западные направления
Запад, северо-запад и юго-запад Москвы считаются приятными для жизни. В этих краях жителям обеспечены относительно чистый воздух, прогулки в прекрасных парках и удобная дорога до центра. Для жилых комплексов, которые возводятся в локациях, засветившихся в экологических рейтингах, такая оценка становится дополнительным преимуществом.
Большинство экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», согласны с тем, что наиболее привлекательными с точки зрения экологии считаются ЮЗАО, ЗАО и СЗАО. «Роза ветров в Москве распределяется так, что чаще всего они дуют с запада на восток. Поэтому промышленные предприятия раньше концентрировали в юго-восточных и восточных районах, чтобы атмосферные выбросы потоком воздуха уносило из города», - поясняет Дмитрий Рогатых, директор московского департамента группы «Аквилон».
На этих направлениях нет крупных вредных предприятий, зато много крупных зеленых зон, ниже плотность населения, меньшая загруженность дорог, а значит, и меньше выбросов от автомобилей, перечисляет «экопреимущества» Михаил Звягинцев, директор по маркетингу компании Coldy.
Разумеется, на экологически благополучных территориях девелоперы работают с удовольствием. ЗАО, СЗАО и ЮЗАО привлекают покупателей и застройщиков еще и качественной социальной и коммерческой инфраструктурой, отличной транспортной доступностью, заключает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон». Новая Москва является естественным продолжением юго-западного округа и поэтому обладает теми же экологическими достоинствами, к тому же в ТиНао изначально властями была создана благоприятная конъюнктура для девелопмента.
В продаже полторы сотни проектов
У покупателей здесь неплохой выбор – в продаже представлено около ста жилых комплексов в «старой» Москве и полсотни – в Новой. Статистика у риелторов («Метриум», «Бон Тон», «Миэль») почти совпадает: в реализации на первичном рынке ЗАО находится 53-54 проекта (8033-8336 лотов), в СЗАО – 31-32 проекта (5853-5996), в ЮЗАО – 15-16 проектов (2914-2950). По данным Валерии Цветковой («Бон Тон»), совокупное количество проектов в этих округах составляет треть всех проектов на рынке.
Средняя цена квадратного метра новостроек в октябре, по информации «Миэль», в ЗАО составила 435 тыс. руб., в СЗАО – 390 тыс. руб., в ЮЗАО – 329 тыс. руб.
Есть расхожее мнение, что запад Москвы – заповедник дорогого бизнес-класса для «буржуев». Это не совсем так. По статистике агентства «Метриум» получается, что первичное жилье бизнес- и комфорт-класса в данных локациях представлено в почти одинаковых пропорциях. Так, в ЗАО 38,7% продаваемых новостроек принадлежит к бизнес-классу, 42,3% - к комфорт-классу, в СЗАО это соотношение - 44,4% и 34,7%, в ЮЗАО - 47,2% и 49,1%.
А вот у Валерии Цветковой цифры показывают, что бизнес-класс всё-таки перевешивает: в совокупности предложение бизнес-класса в ЗАО, СЗАО и ЮЗАО составляет более половины – 53,5%, комфорт-класса 36,2%, а премиум-класса 10,3%.
Как бы то ни было, перевес этот не критичный, и недвижимость более демократичного массового сегмента на рынке представлена довольно солидно.
Ну а Новая Москва пока что – «народная» локация, «здесь первенство держит комфорт-класс (68% в структуре классов ЖК Новой Москвы) и разница в стоимости жилья в бизнес-классе не так существенно отличается от комфорта», - резюмирует Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль». Всего же в ТиНао, по информации «Метриум» и «Миэль», продается 40-48 проектов с общим объемом 17,5 тыс. лотов. Средняя цена квадратного метра в октябре составила 224 тыс. руб. («Миэль»).
Рейтинги от экологов
Экологическими исследованиями, которыми пользуются профессионалы рынка недвижимости, занимается компания EcoStandard. «Эксперты составили экологическую карту районов Москвы, в которой каждому району присваивается рейтинг на основе 12 параметров, среди которых: плотность населения, наличие и загруженность автомагистралей, потенциально опасные предприятия, наличие водоемов, площадь зеленых насаждений», - комментирует Дмитрий Рогатых (группа «Аквилон»).
В 2022 году EcoStandard оптимальной (это высшая оценка) признала экологическую обстановку в столичных районах Строгино (СЗАО), Митино (СЗАО), Крылатское (ЗАО), Хорошево-Мневники (СЗАО), Обручевский (ЮЗАО), Ясенево (ЮЗАО), Сокольники (ВАО), Измайлово (ВАО), Ивановское (ВАО), Северный (СВАО), Северное Бутово (ЮЗАО). Большая часть Новомосковского и Зеленоградского округов также были признаны экологически оптимальными.
Экология опосредованно влияет на цены
Участники рейтинга – не самые дорогие районы Москвы. «В целом экологическая составляющая учитывается, но не сказывается напрямую на ценообразовании проекта, как близость к центру города, наличие развитой инфраструктуры, транспортная доступность, качество и класс самого проекта», - говорит Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость», также утверждает, что нет прямой зависимости между экологичностью района и ценовой категорией жилья в нем; цены напрямую зависят, в первую очередь, от престижности локации. «Но всегда любой парк и вода по соседству повышают привлекательность объекта и покупательский интерес к нему».
Среди столичных территорий, получивших наивысшие оценки EcoStandard, только Хорошево-Мневники относится к районам с дорогой недвижимостью – соглашается Надежда Коркка («Метриум»). Средняя цена кв. м в новостройках там составляет 511 415 рублей. Минимальная средняя стоимость первичного жилья зафиксирована в Измайлово – 251 460 рублей/кв. м.
Однако экологичные районы недешевы, они традиционно сформировались как престижные, и поэтому многие стремятся в них жить. Можно сказать, что экологическая составляющая повышает востребованность и ликвидность района, что отражается и на средней цене метра, объясняет Дмитрий Рогатых.
Ценовые показатели первичного рынка в наиболее экологически благоприятных районах Москвы
| Тип помещения | Округ | Район | Средняя площадь, кв.м | СВЦ, тыс. руб. | Средняя цена, млн. руб. |
|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры | ЗАО | Раменки | 80,6 | 550,5 | 44,3 |
| ЗАО | Тропарево-Никулино | 68,2 | 506,0 | 34,5 | |
| СЗАО | Хорошево-Мневники | 74,2 | 486,5 | 36,1 | |
| ЮЗАО | Обручевский | 67,3 | 429,5 | 28,9 | |
| СЗАО | Митино | 39,4 | 239,3 | 9,4 | |
| Квартиры итог | 70,8 | 489,7 | 34,7 | ||
| Апартаменты | СЗАО | Хорошево-Мневники | 71,1 | 423,7 | 30,1 |
| ЗАО | Проспект Вернадского | 17,5 | 400,1 | 7,0 | |
| ЮЗАО | Ясенево | 71,1 | 290,5 | 20,7 | |
| ЗАО | Тропарево-Никулино | 21,9 | 255,2 | 5,6 | |
| СЗАО | Митино | 27,9 | 218,7 | 6,1 | |
| Апартаменты итог | 29,6 | 279,8 | 8,3 |
Источник: «Бон Тон»
Проекты в продаже
Западный округ
Среди преимуществ ЗАО Надежда Коркка («Метриум») отмечает умеренную плотность застройки. А огромная промзона в районе Очаково-Матвеевское сегодня реорганизуется, на ее месте появятся жилые кварталы.
Сейчас в этом районе строится квартал бизнес-класса «Level Мичуринский» рядом с рекой Очаковкой, Очаковским парком и Большим Очаковским прудом. ЖК включает корпуса до 45 этажей, «свою» школу и детские сады. На выбор около 50 планировок. Цены от 9,1 млн руб.
ЖК Hide в Раменках – это ансамбль трех 41-этажных небоскребов с пентхаусами. Инфраструктура в комплексе организована по принципу «вертикального города» (все необходимое - внутри): детский центр, кафе, мини-маркет, ресторан, аптека и т. п. Цены начинаются от 20 млн руб. за 32-метровую студию.
Готовую квартиру комфорт-класса можно купить в комплексе «На Береговом» в районе Филевский парк. Шесть корпусов расположены на берегу Москвы-реки, комплекс включает детский сад и подземный паркинг. Дома введены в эксплуатацию. Бюджет покупки - от 16 млн руб.
Северо-Западный округ
СЗАО богат водоемами, занимающими 35% площади столичной акватории: это Химкинское водохранилище, Строгинский залив, озера памятника природы Серебряный Бор, Москва-река. Плотность застройки в данном округе также сравнительно невелика, комментирует Надежда Коркка.
ЖК бизнес-класса «Level Причальный» строится в Хорошево-Мневниках (район, признанный одним из «эколидеров»). Четыре корпуса до 33 этажей образуют квартал. В составе инфраструктуры – торговый центр, гастромаркет, кафе, рестораны и лайфворкинг. На выбор - около 80 планировочных решений, минимальная цена – 10,5 млн руб.
Апарт-комплекс бизнес-класса «Level Стрешнево» в Покровском-Стрешнево включает три 25-этажных башни с подземным паркингом. В стилобатной части разместятся объекты инфраструктуры. Есть выход на набережную. Выбрать апартаменты можно по цене от 6,8 млн руб.
В Покровском-Стрешнево можно присмотреть и недвижимость премиум-класса - «Клубный город на реке Primavera» с экопарком на пешеходной набережной. Квадратный метр в этом проекте оценивается в среднем в 480 620 рублей.
Митино – тоже лидер экорейтинга. В ЖК «Аквилон Митино», строящемся по стандарту «Э4», есть возможность приобрести комфортную и энергоэффективную квартиру. Квартал включает четыре монолитных дома, озеленение занимает треть участка. Рядом - Новогорский лесопарк и пруд. Цены от 6,3 млн до 19 млн рублей.
Юго-Западный округ
Юго-запад Москвы традиционно отличается высоким качеством жизни, комментирует Елизавета Севастьянова (Tekta Group). Здесь, в окружении зеленых парков, расположились престижные школы, детские сады и известные столичные вузы. Также юго-запад «старой» Москвы отличается развитой социальной и транспортной инфраструктурой — строятся новые радиальные линии метро, например, Троицкая, а недавно были запущены станции Большой кольцевой линии (БКЛ).
В Обручевском районе, получившем высшую экологическую оценку, возводится жилой комплекс бизнес-класса «AFI Park Воронцовский» - корпуса 15-25 этажей с панорамным остеклением и французскими балконами. Проект строится в соответствии с концепцией «город в городе» (включая детский сад). Цены – от 12,9 млн руб.
Еще один объект в Обручевском - жилой квартал бизнес-класса Ever с выразительной архитектурой, оригинальным озеленением и благоустройством. Рядом Воронцовский парк и Юго-западный лесопарк. Покупателям доступны квартиры классического и евро- форматов с объединенными кухнями-гостиными и мастер-спальнями, в том числе — лоты с террасами. Стоимость двухкомнатной квартиры евроформата с мастер-спальней европланировкой - от 14,9 млн рублей.
Небоскреб с видовыми террасами на 39-м этаже Eniteo расположен на границе с Академическим районом. На его закрытой территории предусмотрены продуктовый магазин, кофейня, фитнес-клуб, детский развивающий центр. Минимальная стоимость лота – 19,7 млн рублей. Это двухкомнатная квартира евроформата (42,6 кв. м).
ЖК «Южные сады» строятся в Южном Бутово рядом с парком Южное Бутово, Детским ландшафтным парком и Бутовским лесопарком. 20-22-этажные дома комфорт-класса отличают выразительные фасады, предусматривается солидный объем коммерческих помещений. Цены – от 7 млн руб.
Новая Москва
По данным «Метриума», в октябре средневзвешенная цена кв. м в Новой Москве составила 228 400 рублей против 472 700 рублей в «старой» Москве, то есть в два раза меньше. По оценке Надежды Коркки, кроме невысоких цен приобретать жилье в ТиНАО людей побуждает сочетание городского комфорта с загородным размеренным ритмом жизни.
Здесь стоит присмотреться к проектам девелопера ГК «А101», которые отличает близость к станциям метро, масштабность, хорошая инфраструктура (со школами и детсадами), умеренная высота корпусов и умеренные же цены. Это «Прокшино» (от 6,8 млн руб.), «Бунинские кварталы» (от 6,3 млн), «Скандинавия» (от 6,2 млн), «Испанские кварталы» (от 7 млн) и «Дзен-кварталы» (от 6,8 млн руб.)
Зеленоград
Зеленоград – особая часть Москвы, округ с научной специализацией. Цены здесь, естественно, намного ниже. Новостроек немного, но они есть. Например – построенный ЖК комфорт-класса «В Зеленограде 901Б» в районе Старое Крюково. Это 15-этажное монолитное здание, возведенное по индивидуальному проекту. Набор квартир - от однокомнатных до четырехкомнатных. Цены – от 6,9 млн руб.