Запад, северо-запад и юго-запад Москвы считаются приятными для жизни. В этих краях жителям обеспечены относительно чистый воздух, прогулки в прекрасных парках и удобная дорога до центра. Для жилых комплексов, которые возводятся в локациях, засветившихся в экологических рейтингах, такая оценка становится дополнительным преимуществом.

Большинство экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», согласны с тем, что наиболее привлекательными с точки зрения экологии считаются ЮЗАО, ЗАО и СЗАО. «Роза ветров в Москве распределяется так, что чаще всего они дуют с запада на восток. Поэтому промышленные предприятия раньше концентрировали в юго-восточных и восточных районах, чтобы атмосферные выбросы потоком воздуха уносило из города», - поясняет Дмитрий Рогатых, директор московского департамента группы «Аквилон».

На этих направлениях нет крупных вредных предприятий, зато много крупных зеленых зон, ниже плотность населения, меньшая загруженность дорог, а значит, и меньше выбросов от автомобилей, перечисляет «экопреимущества» Михаил Звягинцев, директор по маркетингу компании Coldy.

Разумеется, на экологически благополучных территориях девелоперы работают с удовольствием. ЗАО, СЗАО и ЮЗАО привлекают покупателей и застройщиков еще и качественной социальной и коммерческой инфраструктурой, отличной транспортной доступностью, заключает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон». Новая Москва является естественным продолжением юго-западного округа и поэтому обладает теми же экологическими достоинствами, к тому же в ТиНао изначально властями была создана благоприятная конъюнктура для девелопмента.

В продаже полторы сотни проектов

У покупателей здесь неплохой выбор – в продаже представлено около ста жилых комплексов в «старой» Москве и полсотни – в Новой. Статистика у риелторов («Метриум», «Бон Тон», «Миэль») почти совпадает: в реализации на первичном рынке ЗАО находится 53-54 проекта (8033-8336 лотов), в СЗАО – 31-32 проекта (5853-5996), в ЮЗАО – 15-16 проектов (2914-2950). По данным Валерии Цветковой («Бон Тон»), совокупное количество проектов в этих округах составляет треть всех проектов на рынке.

Средняя цена квадратного метра новостроек в октябре, по информации «Миэль», в ЗАО составила 435 тыс. руб., в СЗАО – 390 тыс. руб., в ЮЗАО – 329 тыс. руб.

Есть расхожее мнение, что запад Москвы – заповедник дорогого бизнес-класса для «буржуев». Это не совсем так. По статистике агентства «Метриум» получается, что первичное жилье бизнес- и комфорт-класса в данных локациях представлено в почти одинаковых пропорциях. Так, в ЗАО 38,7% продаваемых новостроек принадлежит к бизнес-классу, 42,3% - к комфорт-классу, в СЗАО это соотношение - 44,4% и 34,7%, в ЮЗАО - 47,2% и 49,1%.

А вот у Валерии Цветковой цифры показывают, что бизнес-класс всё-таки перевешивает: в совокупности предложение бизнес-класса в ЗАО, СЗАО и ЮЗАО составляет более половины – 53,5%, комфорт-класса 36,2%, а премиум-класса 10,3%.

Как бы то ни было, перевес этот не критичный, и недвижимость более демократичного массового сегмента на рынке представлена довольно солидно.

Ну а Новая Москва пока что – «народная» локация, «здесь первенство держит комфорт-класс (68% в структуре классов ЖК Новой Москвы) и разница в стоимости жилья в бизнес-классе не так существенно отличается от комфорта», - резюмирует Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль». Всего же в ТиНао, по информации «Метриум» и «Миэль», продается 40-48 проектов с общим объемом 17,5 тыс. лотов. Средняя цена квадратного метра в октябре составила 224 тыс. руб. («Миэль»).

Рейтинги от экологов

Экологическими исследованиями, которыми пользуются профессионалы рынка недвижимости, занимается компания EcoStandard. «Эксперты составили экологическую карту районов Москвы, в которой каждому району присваивается рейтинг на основе 12 параметров, среди которых: плотность населения, наличие и загруженность автомагистралей, потенциально опасные предприятия, наличие водоемов, площадь зеленых насаждений», - комментирует Дмитрий Рогатых (группа «Аквилон»).

В 2022 году EcoStandard оптимальной (это высшая оценка) признала экологическую обстановку в столичных районах Строгино (СЗАО), Митино (СЗАО), Крылатское (ЗАО), Хорошево-Мневники (СЗАО), Обручевский (ЮЗАО), Ясенево (ЮЗАО), Сокольники (ВАО), Измайлово (ВАО), Ивановское (ВАО), Северный (СВАО), Северное Бутово (ЮЗАО). Большая часть Новомосковского и Зеленоградского округов также были признаны экологически оптимальными.

Экология опосредованно влияет на цены

Участники рейтинга – не самые дорогие районы Москвы. «В целом экологическая составляющая учитывается, но не сказывается напрямую на ценообразовании проекта, как близость к центру города, наличие развитой инфраструктуры, транспортная доступность, качество и класс самого проекта», - говорит Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость», также утверждает, что нет прямой зависимости между экологичностью района и ценовой категорией жилья в нем; цены напрямую зависят, в первую очередь, от престижности локации. «Но всегда любой парк и вода по соседству повышают привлекательность объекта и покупательский интерес к нему».

Среди столичных территорий, получивших наивысшие оценки EcoStandard, только Хорошево-Мневники относится к районам с дорогой недвижимостьюсоглашается Надежда Коркка («Метриум»). Средняя цена кв. м в новостройках там составляет 511 415 рублей. Минимальная средняя стоимость первичного жилья зафиксирована в Измайлово – 251 460 рублей/кв. м.

Однако экологичные районы недешевы, они традиционно сформировались как престижные, и поэтому многие стремятся в них жить. Можно сказать, что экологическая составляющая повышает востребованность и ликвидность района, что отражается и на средней цене метра, объясняет Дмитрий Рогатых.

Ценовые показатели первичного рынка в наиболее экологически благоприятных районах Москвы

Тип помещения Округ Район Средняя площадь, кв.м СВЦ, тыс. руб. Средняя цена, млн. руб.
Квартиры ЗАО Раменки 80,6 550,5 44,3
ЗАО Тропарево-Никулино 68,2 506,0 34,5
СЗАО Хорошево-Мневники 74,2 486,5 36,1
ЮЗАО Обручевский 67,3 429,5 28,9
СЗАО Митино 39,4 239,3 9,4
Квартиры итог     70,8 489,7 34,7
Апартаменты СЗАО Хорошево-Мневники 71,1 423,7 30,1
ЗАО Проспект Вернадского 17,5 400,1 7,0
ЮЗАО Ясенево 71,1 290,5 20,7
ЗАО Тропарево-Никулино 21,9 255,2 5,6
СЗАО Митино 27,9 218,7 6,1
Апартаменты итог     29,6 279,8 8,3

Источник: «Бон Тон»

Проекты в продаже

Западный округ

Среди преимуществ ЗАО Надежда Коркка («Метриум») отмечает умеренную плотность застройки. А огромная промзона в районе Очаково-Матвеевское сегодня реорганизуется, на ее месте появятся жилые кварталы.

Сейчас в этом районе строится квартал бизнес-класса «Level Мичуринский» рядом с рекой Очаковкой, Очаковским парком и Большим Очаковским прудом. ЖК включает корпуса до 45 этажей, «свою» школу и детские сады. На выбор около 50 планировок. Цены от 9,1 млн руб.

ЖК Hide в Раменках – это ансамбль трех 41-этажных небоскребов с пентхаусами. Инфраструктура в комплексе организована по принципу «вертикального города» (все необходимое - внутри): детский центр, кафе, мини-маркет, ресторан, аптека и т. п. Цены начинаются от 20 млн руб. за 32-метровую студию.

Готовую квартиру комфорт-класса можно купить в комплексе «На Береговом» в районе Филевский парк. Шесть корпусов расположены на берегу Москвы-реки, комплекс включает детский сад и подземный паркинг. Дома введены в эксплуатацию. Бюджет покупки - от 16 млн руб.

Северо-Западный округ

СЗАО богат водоемами, занимающими 35% площади столичной акватории: это Химкинское водохранилище, Строгинский залив, озера памятника природы Серебряный Бор, Москва-река. Плотность застройки в данном округе также сравнительно невелика, комментирует Надежда Коркка.

ЖК бизнес-класса «Level Причальный» строится в Хорошево-Мневниках (район, признанный одним из «эколидеров»). Четыре корпуса до 33 этажей образуют квартал. В составе инфраструктуры – торговый центр, гастромаркет, кафе, рестораны и лайфворкинг. На выбор - около 80 планировочных решений, минимальная цена – 10,5 млн руб.

Апарт-комплекс бизнес-класса «Level Стрешнево» в Покровском-Стрешнево включает три 25-этажных башни с подземным паркингом. В стилобатной части разместятся объекты инфраструктуры. Есть выход на набережную. Выбрать апартаменты можно по цене от 6,8 млн руб.

В Покровском-Стрешнево можно присмотреть и недвижимость премиум-класса - «Клубный город на реке Primavera» с экопарком на пешеходной набережной. Квадратный метр в этом проекте оценивается в среднем в 480 620 рублей.

Митино – тоже лидер экорейтинга. В ЖК «Аквилон Митино», строящемся по стандарту «Э4», есть возможность приобрести комфортную и энергоэффективную квартиру. Квартал включает четыре монолитных дома, озеленение занимает треть участка. Рядом - Новогорский лесопарк и пруд. Цены от 6,3 млн до 19 млн рублей.

Юго-Западный округ

Юго-запад Москвы традиционно отличается высоким качеством жизни, комментирует Елизавета Севастьянова (Tekta Group). Здесь, в окружении зеленых парков, расположились престижные школы, детские сады и известные столичные вузы. Также юго-запад «старой» Москвы отличается развитой социальной и транспортной инфраструктурой — строятся новые радиальные линии метро, например, Троицкая, а недавно были запущены станции Большой кольцевой линии (БКЛ).

В Обручевском районе, получившем высшую экологическую оценку, возводится жилой комплекс бизнес-класса «AFI Park Воронцовский» - корпуса 15-25 этажей с панорамным остеклением и французскими балконами. Проект строится в соответствии с концепцией «город в городе» (включая детский сад). Цены – от 12,9 млн руб.

Еще один объект в Обручевском - жилой квартал бизнес-класса Ever с выразительной архитектурой, оригинальным озеленением и благоустройством. Рядом Воронцовский парк и Юго-западный лесопарк. Покупателям доступны квартиры классического и евро- форматов с объединенными кухнями-гостиными и мастер-спальнями, в том числе — лоты с террасами. Стоимость двухкомнатной квартиры евроформата с мастер-спальней европланировкой - от 14,9 млн рублей.

Небоскреб с видовыми террасами на 39-м этаже Eniteo расположен на границе с Академическим районом. На его закрытой территории предусмотрены продуктовый магазин, кофейня, фитнес-клуб, детский развивающий центр. Минимальная стоимость лота – 19,7 млн рублей. Это двухкомнатная квартира евроформата (42,6 кв. м).

ЖК «Южные сады» строятся в Южном Бутово рядом с парком Южное Бутово, Детским ландшафтным парком и Бутовским лесопарком. 20-22-этажные дома комфорт-класса отличают выразительные фасады, предусматривается солидный объем коммерческих помещений. Цены – от 7 млн руб.

Новая Москва

По данным «Метриума», в октябре средневзвешенная цена кв. м в Новой Москве составила 228 400 рублей против 472 700 рублей в «старой» Москве, то есть в два раза меньше. По оценке Надежды Коркки, кроме невысоких цен приобретать жилье в ТиНАО людей побуждает сочетание городского комфорта с загородным размеренным ритмом жизни.

Здесь стоит присмотреться к проектам девелопера ГК «А101», которые отличает близость к станциям метро, масштабность, хорошая инфраструктура (со школами и детсадами), умеренная высота корпусов и умеренные же цены. Это «Прокшино» (от 6,8 млн руб.), «Бунинские кварталы» (от 6,3 млн), «Скандинавия» (от 6,2 млн), «Испанские кварталы» (от 7 млн) и «Дзен-кварталы» (от 6,8 млн руб.)

Зеленоград

Зеленоград – особая часть Москвы, округ с научной специализацией. Цены здесь, естественно, намного ниже. Новостроек немного, но они есть. Например – построенный ЖК комфорт-класса «В Зеленограде 901Б» в районе Старое Крюково. Это 15-этажное монолитное здание, возведенное по индивидуальному проекту. Набор квартир - от однокомнатных до четырехкомнатных. Цены – от 6,9 млн руб.

Все упомянутые проекты в продаже (январь 2023)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2024 г.от 9 130 908 руб.
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинскаяот 6 509 033 руб.
Дзен-кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, пос. Сосенское4 кв. 2024 г.от 6 824 447 руб.
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 7 100 000 руб.
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 10 511 550 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 6 287 248 руб.
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская3 кв. 2023 г.от 11 024 958 руб.
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 7 031 393 руб.
Бунинские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Сосенское4 кв. 2024 г.от 6 291 870 руб.
Клубный город на реке PrimaveraМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак2 кв. 2024 г.от 17 760 000 руб.
EVERМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Воронцовская3 кв. 2025 г.от 14 790 640 руб.
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 997 104 руб.
На БереговомМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Филиот 13 531 100 руб.
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская4 кв. 2023 г.от 20 324 386 руб.
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК2 кв. 2023 г.от 19 877 160 руб.
Аквилон МитиноМосква, Северо-Западный округ, район Митино2 кв. 2023 г.от 6 325 670 руб.
В Зеленограде 901БМосква, Зеленоградский округСданот 6 921 730 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все