Что выбрать – Москву или Подмосковье? Такой вопрос задает себе покупатель квартиры с не самым большим бюджетом. Есть серьезный аргумент за область: подмосковное жилье в среднем раза в полтора дешевле московского. А значит, «за те же деньги» можно купить значительно бОльшую по метражу квартиру. Проблема, конечно, упирается в дорогу, особенно если вы работаете в Москве. На помощь приходят станции метро за МКАД, центральные диаметры и поезда-экспрессы.

Московская область очень неплохо обеспечена современным рельсовым транспортом. В том числе даже метро, хотя станций, обслуживающих подмосковные города, не так много. А вот железнодорожный узел – масштабами впечатляет. На каждый квадратный километр территории приходится 50 метров протяженности железнодорожных путей, замечает Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет». Это один из лучших показателей в стране.

Электрички курсируют почти через все населенные пункты области, по многим направлениям запущены скоростные поезда-экспрессы. Но есть еще над чем работать: в регионе имеются довольно крупные города, не охваченные железнодорожным сообщением: Дзержинский, Лыткарино, Бронницы, Зарайск.

Старт первых московских центральных диаметров в 2019-м году эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», единодушно называют «серьезным шагом» и «прорывом». Добраться из области до центра Москвы теперь можно даже быстрее, чем из некоторых районов столицы, где нет метро, считает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». Например, от платформы Сколково МЦД-1 (рядом возводится ЖК «Инновация» от ГК «Гранель») до Белорусского вокзала можно доехать за полчаса, а до Кунцево – за 15 минут.

Именно с этим проектом связаны ближайшие перспективы развития рельсового транспорта Подмосковья, считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». На 2023-й год намечен запуск движения на третьей и четвертой линиях диаметров, а в будущем (предположительно в 2026-м) Москву и область свяжет еще и пятый диаметр.

Так что покупателям, выбирающим квартиру в Подмосковье следует присматриваться к проектам, строящимся у железнодорожных станций, платформ действующих и будущих МЦД.

Качество не хуже, а этажей меньше

Следующий вопрос, терзающий покупателя: как строят в Подмосковье? Хуже или так же, как и в Москве? «Худшее по сравнению с московскими качество подмосковных новостроек – это не более чем миф», – говорит Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва»). Конкуренция на рынке просто не оставляет шанса откровенно низкому качеству, дополняет Илья Витковский («Самолет»). Также важно знать, что крупные девелоперы, строящие жилье не только в Москве, Подмосковье, но и в других российских регионах, работают по единым стандартам.

По данным Владимира Моребиса, коммерческого директора - партнёра Est-a-Tet, 75% предложения на рынке первичного жилья Подмосковья относятся к комфорт-классу, 2% - к бизнес-классу, 23% - стандарт-классу. По своим характеристикам подмосковные проекты комфорт-класса не уступают аналогичным домам в Москве – это монолитные, монолитно-кирпичные или панельные дома современных серий, с подземными паркингами, кладовыми, помещениями для хранения колясок, площадями под коммерцию на первых этажах. Также, как и в Москве, возводятся необходимые объекты инфраструктуры, повышенное внимание уделяется благоустройству придомовой территории.

У подмосковных жилых комплексов есть и свои плюсы. Например, в Подмосковье всё больше строится мало- и среднеэтажных проектов, новостройки высотой 4-8 этажей, по данным Надежды Коркки («Метриум»), сейчас занимают 23% от общего числа строящихся домов. Таким образом, девелоперы получают конкурентное преимущество по сравнению с московскими застройщиками. «Кварталам комфорт-класса с ограниченной этажностью свойственны низкая плотность населения, камерность, доступные цены», - говорит эксперт. В числе лучших, по мнению Коркки, «среднеэтажек» - ЖК «Равновесие» от ГК «Кортрос» (Одинцовский г.о.), «Красногорский» от ГК «Град» (Нахабино), «Мытищи Lite» от ГК «СФД» и «Императорские Мытищи» от ГК «Гранель» (Мытищи), «Новоград Монино» от ГК «Аверус» (Щелково).

Другое важное достоинство – много проектов строится в экологически привлекательных местах - у лесов, рек, прудов, водохранилищ. Наконец, еще один плюс – подмосковные новостройки значительно дешевле московских.

В Москве таких цен уже давно нет

По информации Владимира Моребиса (Est-a-Tet), в среднем по итогам III квартала 2022 года средняя цена предложения московских новостроек комфорт-класса в 1,7 раз выше цены предложения подмосковных проектов аналогичного класса. В Москве этот показатель – 287,7 тыс. руб./кв. м, в Подмосковье – 172,7 тыс. руб./кв. м.

Сходные цифры у Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон»: 180,6 тыс. руб. за кв. метр в проектах, расположенных в пешей доступности до станций МЦД. В зависимости от локации цена может варьироваться от 228-229 тыс. руб. (Мытищинский, Красногорский районы) до 192,3 тыс. руб. (Котельники) и 132 тыс. руб. (Сходня).

По оценке Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», разница между московскими и подмосковными квартирами со схожими характеристиками может начинаться от 1 млн рублей.

Новостройки у «подмосковного» метро

Некоторыми станциями метрополитена могут пользоваться жители подмосковных городов. Например, станциями «Мякинино», «Новокосино», «Котельники», «Жулебино», «Лермонтовский проспект», «Лухмановская». Кроме того, в западную часть Подмосковья вдоль Новорижского шоссе пойдет Рублево-Архангельская ветка. Купить подмосковную квартиру недалеко от метро – это хороший вариант.

Так в Люберцах, на улице 8 марта ГК «Основа» в несколько очередей строит ЖК «Гоголь Парк»

Недалеко от метро «Котельники» компания «ПИК» строит ЖК комфорт-класса «Оранж Парк» и ЖК комфорт-класса «Жулебино Парк».

Сергей Нюхалов («Гранель») называет перспективными локации рядом с будущими стациями Рублево-Архангельской линии. Недалеко от будущих станций «Рублево-Архангельская» и «Ильинская» компания возводит два жилых комплекса. ЖК «Новая Рига» и ЖК «Ильинойс» 

С примерами других подмосковных комплексов, расположенных на расстоянии до 5 км от станций метро, можно ознакомиться в таблице:

Станция метро Жилой комплекс Средняя цена кв. метра, тыс. руб.
Бибирево «Датский квартал» 202,7
Говорово «Заречье парк» 326,5
Котельники «Белая дача парк» 192,4
«Жулебино парк» 229,0
«Карамельный» 173,5
«Новые Котельники» 185,7
«Пилот 9-18» 151,3
«Либерти» 185,8
«Котельнические высотки» 145,1
Красногвардейская «Миловидное» 171,3
«Римский» 187,0
Лухмановская «Люберцы парк» 263,3
Медведково «Скандинавский» 188,8
Митино «Большое Путилково» 246,5
Некрасовка «Люберцы» 211,8
«Облака» 195,2
Пятницкое шоссе «Отрада» 186,2
Волоколамская «Спутник 250,7

Источник: «Бон Тон», Est-a-Tet, «Самолет»

Выгодный пятый диаметр

Напомним, что сейчас работают два диаметра МЦД-1 (Одинцово-Лобня) и МЦД-2 Нахабино-Подольск). По оценкам «Метриум», только за 2022-й год уже сдано или планируется к вводу в эксплуатацию около 40 ЖК, апарт-комплексов и микрорайонов вблизи действующих станций МЦД.

Среди них - ЖК комфорт-класса «Одинград. Семейный квартал» от Ingrad,1, ЖК «Каштановая Роща» от ГК МИЦ.

В микрорайоне Опалиха Красногорска компания «Сити XXI век» построила мини-полис «Серебрица»

Больше всего новостроек в пешей доступности (до 30-35 минут пешком) от станций действующих МЦД-1 и МЦД-2, названных нашими комментаторами, расположены в Одинцово и Красногорске. Примеры этих ЖК в таблицах ниже:

Станция МЦД-1 Жилой комплекс Средняя цена кв. м, тыс. руб.
Немчиновка «М1 Сколково» 152,2
Сколково «Инновация» 197,0
Баковка «Дом на Баковке» 200,6
Одинцово «Центральный» 162,1
Одинцово «Одинцово-1» 183,2
Одинцово «Союзный» 189,6
Долгопрудная «Бригантина» 194,5

Источник: «Бон Тон», Est-a-Tet

Станция МЦД-2 ЖК Средняя цена кв. метра, тыс. руб.
Павшино «Тетрис» 208,7
Красногорская «Илинойс» 189,7
Опалиха «Восемь кленов» 217,7
Аникеевка ЖК «Аникеевский» 140,9
Аникеевка «Красногорск Парк» 144,0
Бутово ЖК «Южная Битца» 199,4
Бутово ЖК «Бутово Парк 2» 157,4

Источник: «Бон Тон», Est-a-Tet

Следующими к открытию (2023-2024 гг.) запланированы диаметры МЦД-3 (Раменское-Зеленоград) и МЦД-4 (Апрелевка-Железнодорожный). Большинство новостроек, которые предлагаются к продаже около будущих станций, находятся в Химках, Люберцах и Железнодорожном.

Из уже введенных в эксплуатацию эксперты отмечает ЖК «Гвардейский».

А также - проект комплексного строительства «Столичный»

Надежда Коркка («Метриум») считает, что в данный момент выгодной станет покупка новостройки около будущих станций МЦД-5. Ориентировочно линия будет запущена к 2026 году. Эксперт перечисляет самые бюджетные варианты: ЖК «Серебро» (станция Пушкино),  «Эко Видное 2.0» , «Видный берег 2.0», ЖК «Мытищи Парк»«Прибрежный Парк».

Скоростные электрички

Поезда-экспрессы особенно они удобны для жителей дальних городов - Сергиева-Посада, Дмитрова, Можайска, Серпухова, Воскресенска, Звенигорода. Жаль только, что у них мало остановок, билеты дорогие и ходят они не так часто, как хотелось бы.

За этот год в Московской области сдано три новостройки в пятиминутной пешей доступности от станций скоростной электрички, говорит Надежда Коркка («Метриум»). Одна из них – ЖК экономкласса «Высоково» в Ногинске. 

Среди других подмосковных проектов, жители которых могут пользоваться скоростными электричками, эксперты называют ЖК «Юбилейный», в Серпухове, «Десятка» в Раменском, «Новоград Монино», «Полет» в Ногинске, Южное Пушкино в Пушкино.

Все упомянутые проекты в продаже (март 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
КрасногорскийКрасногорский район, п. Нахабино4 кв. 2023 г.1-3-комнатные квартиры площадью 25 - 37 м2
Заречье ПаркОдинцовский район4 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Бригантинаг. ДолгопрудныйСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 23 - 86 м2
Южная БитцаЛенинский район2 кв. 2026 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 32 - 82 м2
Одинград. Семейный кварталОдинцовский район, г. Одинцово4 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 19 - 114 м2
М1 СколковоОдинцовский район, п. Новоивановское2 кв. 2021 г.Студии, 1-2-комнатные апартаменты площадью 19 - 56 м2
Новая РигаКрасногорский район4 кв. 2021 г. площадью 23 - 73 м2
СереброПушкинский район, г. Пушкино
РавновесиеОдинцовский район4 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Мытищи ПаркМытищинский район, г. Мытищи3 кв. 2026 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Восемь клёновКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2023 г.1-5-комнатные квартиры площадью 39 - 119 м2
Большое ПутилковоКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2023 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 23 - 73 м2
МиловидноеЛенинский район, п. Развилка1 кв. 2024 г.1-3-комнатные квартиры площадью 22 - 67 м2
Прибрежный ПаркДомодедовский район, г. Домодедово4 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Дом на БаковкеОдинцовский район, г. ОдинцовоСдан площадью 44 - 90 м2
Pilot 918Люберецкий район, г. Люберцы
ИльинойсКрасногорский район, г. Красногорск площадью 23 - 58 м2
АникеевскийКрасногорский район2 кв. 2025 г. площадью 22 - 64 м2
Новоград МониноЩелковский район, г. Щелково
Облака
ИнновацияОдинцовский район, п. НовоивановскоеСтудии, 1-3-комнатные апартаменты площадью 23 - 75 м2
Датский кварталМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2023 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 26 - 97 м2
ГвардейскийХимкинский район, г. ХимкиСдан1-3-комнатные квартиры площадью 45 м2
Бутово парк 2Ленинский район1 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 89 м2
СоюзныйОдинцовский район, г. ОдинцовоСдан1-3-комнатные квартиры площадью 26 - 88 м2
Мытищи LiteМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2017 г.1-комнатные квартиры площадью 23 - 124 м2
Императорские МытищиМытищинский район, г. Мытищи1 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 26 - 72 м2
Столичныйг. Железнодорожный2 кв. 2025 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 19 - 71 м2
ОтрадаКрасногорский район4 кв. 2023 г.1-3-комнатные апартаменты площадью 21 - 92 м2
Одинцово-1Одинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 89 м2
ЛюберцыЛюберецкий район, г. ЛюберцыСданСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 24 - 84 м2
Красногорск ПаркКрасногорский район, г. КрасногорскСдан1-2-комнатные квартиры площадью 33 - 77 м2
Белая Дача паркг. КотельникиСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 91 м2
Люберцы паркЛюберецкий район, г. ЛюберцыСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 25 м2
Оранж паркг. КотельникиСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 25 м2
Квартал Новые Котельникиг. Котельники4 кв. 2022 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 25 - 78 м2
Эко Видное 2.0Ленинский район2 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 25 - 101 м2
РимскийЛенинский район, п. Развилка1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 25 - 149 м2
СкандинавскийМытищинский район, г. МытищиСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 25 - 110 м2
ПолетНогинский район, г. НогинскСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 28 - 97 м2
СеребрицаКрасногорский район, г. КрасногорскСданСтудии, 1, 3-комнатные квартиры площадью 25 - 89 м2
Гоголь паркЛюберецкий район, г. Люберцы2 кв. 2025 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 19 - 112 м2
Жулебино паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 69 м2
Каштановая рощаОдинцовский район3 кв. 2025 г.1-3-комнатные квартиры площадью 23 - 68 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все