Что выбрать – Москву или Подмосковье? Такой вопрос задает себе покупатель квартиры с не самым большим бюджетом. Есть серьезный аргумент за область: подмосковное жилье в среднем раза в полтора дешевле московского. А значит, «за те же деньги» можно купить значительно бОльшую по метражу квартиру. Проблема, конечно, упирается в дорогу, особенно если вы работаете в Москве. На помощь приходят станции метро за МКАД, центральные диаметры и поезда-экспрессы.

Московская область очень неплохо обеспечена современным рельсовым транспортом. В том числе даже метро, хотя станций, обслуживающих подмосковные города, не так много. А вот железнодорожный узел – масштабами впечатляет. На каждый квадратный километр территории приходится 50 метров протяженности железнодорожных путей, замечает Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет». Это один из лучших показателей в стране.

Электрички курсируют почти через все населенные пункты области, по многим направлениям запущены скоростные поезда-экспрессы. Но есть еще над чем работать: в регионе имеются довольно крупные города, не охваченные железнодорожным сообщением: Дзержинский, Лыткарино, Бронницы, Зарайск.

Старт первых московских центральных диаметров в 2019-м году эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», единодушно называют «серьезным шагом» и «прорывом». Добраться из области до центра Москвы теперь можно даже быстрее, чем из некоторых районов столицы, где нет метро, считает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». Например, от платформы Сколково МЦД-1 (рядом возводится ЖК «Инновация» от ГК «Гранель») до Белорусского вокзала можно доехать за полчаса, а до Кунцево – за 15 минут.

Именно с этим проектом связаны ближайшие перспективы развития рельсового транспорта Подмосковья, считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». На 2023-й год намечен запуск движения на третьей и четвертой линиях диаметров, а в будущем (предположительно в 2026-м) Москву и область свяжет еще и пятый диаметр.

Так что покупателям, выбирающим квартиру в Подмосковье следует присматриваться к проектам, строящимся у железнодорожных станций, платформ действующих и будущих МЦД.

Качество не хуже, а этажей меньше

Следующий вопрос, терзающий покупателя: как строят в Подмосковье? Хуже или так же, как и в Москве? «Худшее по сравнению с московскими качество подмосковных новостроек – это не более чем миф», – говорит Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва»). Конкуренция на рынке просто не оставляет шанса откровенно низкому качеству, дополняет Илья Витковский («Самолет»). Также важно знать, что крупные девелоперы, строящие жилье не только в Москве, Подмосковье, но и в других российских регионах, работают по единым стандартам.

По данным Владимира Моребиса, коммерческого директора - партнёра Est-a-Tet, 75% предложения на рынке первичного жилья Подмосковья относятся к комфорт-классу, 2% - к бизнес-классу, 23% - стандарт-классу. По своим характеристикам подмосковные проекты комфорт-класса не уступают аналогичным домам в Москве – это монолитные, монолитно-кирпичные или панельные дома современных серий, с подземными паркингами, кладовыми, помещениями для хранения колясок, площадями под коммерцию на первых этажах. Также, как и в Москве, возводятся необходимые объекты инфраструктуры, повышенное внимание уделяется благоустройству придомовой территории.

У подмосковных жилых комплексов есть и свои плюсы. Например, в Подмосковье всё больше строится мало- и среднеэтажных проектов, новостройки высотой 4-8 этажей, по данным Надежды Коркки («Метриум»), сейчас занимают 23% от общего числа строящихся домов. Таким образом, девелоперы получают конкурентное преимущество по сравнению с московскими застройщиками. «Кварталам комфорт-класса с ограниченной этажностью свойственны низкая плотность населения, камерность, доступные цены», - говорит эксперт. В числе лучших, по мнению Коркки, «среднеэтажек» - ЖК «Равновесие» от ГК «Кортрос» (Одинцовский г.о.), «Красногорский» от ГК «Град» (Нахабино), «Мытищи Lite» от ГК «СФД» и «Императорские Мытищи» от ГК «Гранель» (Мытищи), «Новоград Монино» от ГК «Аверус» (Щелково).

Другое важное достоинство – много проектов строится в экологически привлекательных местах - у лесов, рек, прудов, водохранилищ. Наконец, еще один плюс – подмосковные новостройки значительно дешевле московских.

В Москве таких цен уже давно нет

По информации Владимира Моребиса (Est-a-Tet), в среднем по итогам III квартала 2022 года средняя цена предложения московских новостроек комфорт-класса в 1,7 раз выше цены предложения подмосковных проектов аналогичного класса. В Москве этот показатель – 287,7 тыс. руб./кв. м, в Подмосковье – 172,7 тыс. руб./кв. м.

Сходные цифры у Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон»: 180,6 тыс. руб. за кв. метр в проектах, расположенных в пешей доступности до станций МЦД. В зависимости от локации цена может варьироваться от 228-229 тыс. руб. (Мытищинский, Красногорский районы) до 192,3 тыс. руб. (Котельники) и 132 тыс. руб. (Сходня).

Владимир Моребис на примерах показывает, как зависит уровень цен от расстояния до Москвы в сопоставимых проектах на восточном направлении. Так, в проекте комфорт-класса «Амурский парк» (ВАО, метро «Черкизовская») средняя цена - 258,8 тыс. руб./кв. м. В проекте «Измайловский лес» (железнодорожная станция Стройка в 20 минутах ходьбы) – 203 тыс. руб./кв. м. Двухкомнатная квартира (67,8 кв. м) в корпусе со сроком сдачи во II квартале 2024 года в «Амурском парке» обойдется в 16,6 млн руб., а двухкомнатная квартира (65,3 кв. м) в «Измайловском лесу» в корпусе со сроком сдачи в III квартал 2024 года (на таком же этаже) - в 11,8 млн руб. Обе квартиры с готовой чистовой отделкой.

Валерия Цветкова обращает внимание на ЖК «Кит», от него можно пешком дойти до станции Мытищи (будущая станция МЦД-5, сейчас через нее проходит множество скоростных поездов). Средняя цена квартиры 54 кв.м. с отделкой (срок сдачи II квартал 2023 г.) в ЖК «Кит» - 12,4 млн руб. В СВАО в проектах комфорт-класса с аналогичными параметрами примерно такая же квартира стоит 14,2 млн руб.

По оценке Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», разница между московскими и подмосковными квартирами со схожими характеристиками может начинаться от 1 млн рублей. Так, студия площадью 24,8 кв. м в ЖК «Инновация» в пешей доступности от МЦД Сколково стоит 5,1 млн рублей. Цена студии площадью 24,9 кв. м в ЖК «Тринити-2» около метро «Верхние Лихоборы» на севере Москвы – 6,1 млн рублей. Обе студии расположены на 7-м этаже, а дома планируются к сдаче во второй половине 2023 года.

В нашем ЖК «Равновесие» (Одинцовский г.о.) можно купить студию площадью 28,4 кв. м всего за 5,3 млн рублей – в Москве таких цен уже давно нет, заключает Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва»).

Новостройки у «подмосковного» метро

Некоторыми станциями метрополитена могут пользоваться жители подмосковных городов. Например, станциями «Мякинино», «Новокосино», «Котельники», «Жулебино», «Лермонтовский проспект», «Лухмановская». Кроме того, в западную часть Подмосковья вдоль Новорижского шоссе пойдет Рублево-Архангельская ветка. Купить подмосковную квартиру недалеко от метро – это хороший вариант.

Так в Люберцах, на улице 8 марта ГК «Основа» в несколько очередей строит ЖК «Гоголь Парк». ЖК включает монолитные корпуса 22-25 этажей с детским садом. В десяти минутах ходьбы – станция метро «Лухмановская». Цены – от 5,5 млн руб. за студию.

Недалеко от метро «Котельники» компания «ПИК» строит ЖК комфорт-класса «Оранж Парк» с ценой 205 тысяч рублей за кв. м и ЖК комфорт-класса «Жулебино Парк» со средней ценой 211 тыс. руб. Как замечает Надежда Коркка («Метриум»), в ближайшем к этой станции метро московском районе Выхино-Жулебино на первичном рынке продаются только апартаменты экономкласса.

Сергей Нюхалов («Гранель») называет перспективными локации рядом с будущими стациями Рублево-Архангельской линии. Недалеко от будущих станций «Рублево-Архангельская» и «Ильинская» компания возводит два жилых комплекса. ЖК «Новая Рига» включает 9 домов 5-8 этажей, два детских сада, школу, поликлинику. Цены от 3,5 млн рублей. ЖК «Ильинойс» представляет собой три монолитных дома с двумя детскими садами и новым учебным блоком. Бюджет покупки - от 4,9 млн рублей.

С примерами других подмосковных комплексов, расположенных на расстоянии до 5 км от станций метро, можно ознакомиться в таблице:

Станция метро Жилой комплекс Средняя цена кв. метра, тыс. руб.
Бибирево «Датский квартал» 202,7
Говорово «Заречье парк» 326,5
Котельники «Белая дача парк» 192,4
«Жулебино парк» 229,0
«Карамельный» 173,5
«Новые Котельники» 185,7
«Пилот 9-18» 151,3
«Либерти» 185,8
«Котельнические высотки» 145,1
Красногвардейская «Миловидное» 171,3
«Римский» 187,0
Лухмановская «Люберцы парк» 263,3
Медведково «Скандинавский» 188,8
Митино «Большое Путилково» 246,5
Некрасовка «Люберцы» 211,8
«Облака» 195,2
Пятницкое шоссе «Отрада» 186,2
Волоколамская «Спутник 250,7

Источник: «Бон Тон», Est-a-Tet, «Самолет»

Выгодный пятый диаметр

Напомним, что сейчас работают два диаметра МЦД-1 (Одинцово-Лобня) и МЦД-2 Нахабино-Подольск). По оценкам «Метриум», только за 2022-й год уже сдано или планируется к вводу в эксплуатацию около 40 ЖК, апарт-комплексов и микрорайонов вблизи действующих станций МЦД.

Так, в ЖК комфорт-класса «Одинград. Семейный квартал» от Ingrad возле станции МЦД-1 Одинцово средняя цена за кв. м составляет 205 тысяч рублей. Корпуса имеют авторскую архитектуру, предлагается два варианта чистовой отделки квартир. Недалеко от домов расположен лесопарк. Минимальная цена - 5,5 млн руб.

ЖК «Каштановая Роща» от ГК МИЦ Владимир Моребис (Est-a-Tet) называет «самым свежим проектом» у действующего МЦД-1. В перспективе будет построен наземный переход от ЖК через Минское шоссе, который позволит дойти пешком до станции МЦД. «Из проектов в формате квартир это самый выгодный вариант по цене в конкурентном окружении – 158 тыс. руб./кв. м», - говорит эксперт.

В микрорайоне Опалиха Красногорска компания «Сити XXI век» построила мини-полис «Серебрица». Это монолитные 8-этажные дома с наземным паркингом, школой и детским садом. До станции МЦД-2 «Опалиха» - 15 минут пешком. Цены – от 6 млн рублей.

Больше всего новостроек в пешей доступности (до 30-35 минут пешком) от станций действующих МЦД-1 и МЦД-2, названных нашими комментаторами, расположены в Одинцово и Красногорске. Примеры этих ЖК в таблицах ниже:

Станция МЦД-1 Жилой комплекс Средняя цена кв. м, тыс. руб.
Немчиновка «М1 Сколково» 152,2
Сколково «Инновация» 197,0
Баковка «Дом на Баковке» 200,6
Одинцово «Центральный» 162,1
Одинцово «Одинцово-1» 183,2
Одинцово «Союзный» 189,6
Долгопрудная «Бригантина» 194,5

Источник: «Бон Тон», Est-a-Tet

Станция МЦД-2 ЖК Средняя цена кв. метра, тыс. руб.
Павшино «Тетрис» 208,7
Красногорская «Илинойс» 189,7
Опалиха «Восемь кленов» 217,7
Аникеевка ЖК «Аникеевский» 140,9
Аникеевка «Красногорск Парк» 144,0
Бутово ЖК «Южная Битца» 199,4
Бутово ЖК «Бутово Парк 2» 157,4

Источник: «Бон Тон», Est-a-Tet

Следующими к открытию (2023-2024 гг.) запланированы диаметры МЦД-3 (Раменское-Зеленоград) и МЦД-4 (Апрелевка-Железнодорожный). Большинство новостроек, которые предлагаются к продаже около будущих станций, находятся в Химках, Люберцах и Железнодорожном.

Из уже введенных в эксплуатацию эксперты отмечает ЖК «Гвардейский» (станция Сходня МЦД-3). Все квартиры уже с отделкой. При этом средняя цена предложения – всего 132,7 тыс. руб./кв.м. ЖК отличается просторными планировками: однокомнатные квартиры площадью 47-49 кв. м, «двушки» - 62-73 кв. м). Цены - от 6,4 млн руб. и от 7,7 млн руб. соответственно.

Можно обратить внимание на проект комплексного строительства «Столичный» в Балашихе, здесь тоже можно купить готовую квартиру. В составе комплекса три детских сада, две школы, спортивные объекты, паркинги. Станция Железнодорожная МЦД-4 – в пешей доступности. Стоимость – от 4,3 млн руб.

Надежда Коркка («Метриум») считает, что в данный момент выгодной станет покупка новостройки около будущих станций МЦД-5. Ориентировочно линия будет запущена к 2026 году. А пока строительство МЦД-5 в проекте, цены на близлежащие дома остаются весьма привлекательными. Эксперт перечисляет самые бюджетные варианты: ЖК «Серебро» (станция Пушкино), цена от 118 тысяч рублей за кв. м, «Эко Видное 2.0» (Калинина, от 124 тыс. руб.), «Видный берег 2.0» (там же, от 136 тыс. руб. за кв. м), ЖК «Мытищи Парк» (станция Строитель, от 140 тыс. руб.), «Прибрежный Парк» (станция Ленинская, от 142 тыс. руб.).

Скоростные электрички

Поезда-экспрессы – замечательный вид транспорта, особенно они удобны для жителей дальних городов - Сергиева-Посада, Дмитрова, Можайска, Серпухова, Воскресенска, Звенигорода. Жаль только, что у них мало остановок, билеты дорогие и ходят они не так часто, как хотелось бы.

За этот год в Московской области сдано три новостройки в пятиминутной пешей доступности от станций скоростной электрички, говорит Надежда Коркка («Метриум»). Одна из них – ЖК экономкласса «Высоково» от застройщика «Виктория Девелопмент» в Ногинске. Средняя цена за квадратный метр жилья в этом комплексе – всего 91 тыс. рублей.

Среди других подмосковных проектов, жители которых могут пользоваться скоростными электричками, эксперты называют ЖК «Юбилейный» (средняя цена лота 11,8 млн руб.) в Серпухове, «Десятка» в Раменском (7 млн), «Новоград Монино» в Монино (4,7 млн), «Полет» в Ногинске (7 млн руб.), Южное Пушкино в Пушкино (7,5 млн).

Все упомянутые проекты в продаже (декабрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
КрасногорскийКрасногорский район, п. Нахабино4 кв. 2023 г.от 5 400 000 руб.
Мытищи ПаркМытищинский район, г. Мытищи1 кв. 2025 г.от 5 021 968 руб.
ИнновацияОдинцовский район, п. Новоивановское--
Бригантинаг. Долгопрудный3 кв. 2023 г.--
Южная БитцаЛенинский район3 кв. 2024 г.от 5 710 521 руб.
Одинград. Семейный кварталОдинцовский район, г. Одинцово4 кв. 2024 г.от 5 176 860 руб.
М1 СколковоОдинцовский район, п. Новоивановское2 кв. 2021 г.от 3 680 000 руб.
Новая РигаКрасногорский район4 кв. 2021 г.--
Амурский паркМосква, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская3 кв. 2024 г.от 5 893 580 руб.
СереброПушкинский район, г. Пушкино--
РавновесиеОдинцовский район3 кв. 2023 г.от 5 232 960 руб.
Заречье ПаркОдинцовский район4 кв. 2023 г.от 6 800 000 руб.
Датский кварталМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2023 г.от 6 130 800 руб.
Восемь клёновКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2023 г.от 8 575 030 руб.
МиловидноеЛенинский район, п. Развилка1 кв. 2024 г.от 4 960 180 руб.
Прибрежный ПаркДомодедовский район, г. Домодедово4 кв. 2024 г.от 4 206 547 руб.
Дом на БаковкеОдинцовский район, г. ОдинцовоСданот 9 340 567 руб.
Pilot 918Люберецкий район, г. Люберцы3 кв. 2023 г.--
ИльинойсКрасногорский район, г. Красногорск--
АникеевскийКрасногорский район1 кв. 2024 г.--
Новоград МониноЩелковский район, г. Щелково--
Облака--
Большое ПутилковоКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2023 г.от 6 180 370 руб.
Люберцы паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2023 г.от 6 307 200 руб.
ГвардейскийХимкинский район, г. ХимкиСданот 6 406 800 руб.
Бутово парк 2Ленинский район1 кв. 2024 г.от 4 465 960 руб.
СоюзныйОдинцовский район, г. Одинцово4 кв. 2022 г.--
Мытищи LiteМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2017 г.от 4 742 400 руб.
Императорские МытищиМытищинский район, г. Мытищи1 кв. 2024 г.--
Столичныйг. Железнодорожный2 кв. 2025 г.от 4 086 216 руб.
ОтрадаКрасногорский район4 кв. 2023 г.от 5 490 000 руб.
Одинцово-1Одинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2025 г.от 4 365 260 руб.
ЛюберцыЛюберецкий район, г. Люберцы3 кв. 2023 г.от 4 402 391 руб.
Красногорск ПаркКрасногорский район, г. КрасногорскСдан--
КитМытищинский район, г. Мытищи2 кв. 2023 г.от 6 776 160 руб.
Белая Дача паркг. Котельники1 кв. 2023 г.от 4 481 560 руб.
Жулебино паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2024 г.от 4 752 640 руб.
Оранж паркг. КотельникиСдан--
Квартал Новые Котельникиг. Котельники4 кв. 2022 г.от 3 660 000 руб.
Эко Видное 2.0Ленинский район2 кв. 2025 г.от 4 400 915 руб.
РимскийЛенинский район, п. Развилка1 кв. 2024 г.от 5 959 250 руб.
СкандинавскийМытищинский район, г. Мытищи3 кв. 2023 г.от 6 566 887 руб.
Измайловский лесБалашихинский район, г. Балашиха4 кв. 2024 г.от 4 550 630 руб.
ПолетНогинский район, г. НогинскСданот 1 505 000 руб.
СеребрицаКрасногорский район, г. КрасногорскСданот 5 810 456 руб.
Гоголь паркЛюберецкий район, г. Люберцы2 кв. 2025 г.от 5 038 800 руб.
Каштановая рощаОдинцовский район3 кв. 2024 г.от 4 432 524 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все