В числе самых дешевых территорий внутри МКАД традиционно районы юга и востока – стоимость квартир здесь до 25% ниже, чем в среднем по Москве. На ценах сказывается отсутствие метро и низкое качество жилого фонда, который в некоторых районах практически не обновлялся с прошлого века. Порой дополняет картину плохая экология. Но есть и «плюсы», главный из которых – цена.

Самые дешевые внутри Кольцевой

Среди всех районов «старой» Москвы внутри МКАД самые дешевые квартиры на юге – в Бирюлево, следует из рейтинга районов и метро Москвы по ценам на квартиры IRN.RU. Это огромный примкадный район. Конечно, спальный. Район пересекает железная дорога, разделяя его на Западное Бирюлево и Восточное. В сентябре квадратный метр вторичного жилья здесь стоил 191 868 рублей в среднем, что на четверть ниже, чем в целом по Москве.

Чуть дороже жилье в Вешняках – 201 966 рублей за квадратный метр в среднем (на 22% дешевле среднемосковского ценника). Район расположен на востоке столицы, между Казанским и Горьковским направлениями Московской железной дороги и МКАД.

Попали в подборку самых бюджетных районов столицы внутри МКАД и районы на северо-востоке города – Лосиноостровский и Ярославский со стоимостью квартир 210 027 за квадратный метр. Цены в этих районах на 19% ниже, чем в среднем в Москве.

Жилой фонд: в основном старые панельки

Все рассматриваемые районы с историей, и жилой фонд там соответствующий. В основном это хрущевки, брежневки, многоэтажки времен нулевых. Бирюлево, например, активно застраивалось в 1972-1973 гг. панельными и блочно-панельными домами. В 80-е и 90-е годы застройка была вялой, а с 2000-х практически остановилась. В районе всего три современных жилых комплекса.

Жилой фонд Лосиноостровского и Ярославского районов тоже по большей части «серый», здесь много панельных, блочных и кирпичных домов 60-х гг. и панелек 70-х. Современных проектов тоже немного. Однако, несмотря на отдаленность районов от центра, здесь есть даже проекты немассового сегмента. Например, ЖК «Изумрудная 24» в Лосиноострвоском или, например, проект класса «комфорт+» «Настроение» в Ярославском.

Массовая застройка Вешняков началась с 1969 г., причем в создании архитектурно-планировочного решения района участвовал академик Российской академии художеств Виктор Лебедев. Именно здесь впервые в Москве были построены изогнутые под тупым углом и «волнообразные» жилые дома. Таким образом, с архитектурной точки зрения вторичная недвижимость Вешняков не так уж и плоха, но речь все равно идет о старых панельках.

Стоимость квартир в «примкадных» районах, как и в любых других, зависит от возраста дома, его расположения, качества ремонта квартиры, этажа, на котором она расположена, и многих других факторов, в том числе аппетита собственника. В Бирюлево Восточном, например, однушки продают и за 6 млн рублей, и за 15 млн рублей. В Западном Бирюлево самая дешевая однокомнатная квартира стоит 6,5 млн рублей, а самая дорогая – 10 миллионов. В другие районах разброс цены еще больше. Однушки в Вешняках продаются за 4-15 млн, в Лосиноостровском районе – 6-18 млн, в Ярославском – 6-20 млн рублей.

Новостройки: выбора практически нет

Выбор на первичном рынке жилья сильно ограничен. В Бирюлево Западном новостроек нет вообще. В Вешняках новые дома есть, но выбора на первичном рынке нет. Из последних достроенных – «Счастье в Кусково» и «Счастье в Вешняках» от Группы «Эталон» и «Вешняки» от «Бэскон». Но все корпуса сданы, квартиры распроданы. Купить от застройщика в проектах можно разве что машино-место.

В Лосиноостровском районе на первичном рынке купить можно только пару апартаментов – в комплексе «Нормандия» на Тайнинской улице (Группа «Эталон»). В продаже остались последние лоты, следует из информации на сайте застройщика. Цена – от 14,9 млн рублей за двушку 78 кв. м.

Первичный рынок Восточного Бирюлево представлен тоже только одним проектом – ЖК «Загорье» (застройщик – МФС-6). Двушки площадью от 72 кв. м без отделки в комплексе стоят от 16 млн руб., евродвушки 85 кв. м – от 17 млн руб., трешки 95 и 110 кв. м – от 20,9 млн рублей (данные с официального сайта проекта).

Самый богатый выбор в Ярославском районе, где на первичном рынке продажи идут сразу в трех комплексах: в ЖК «Настроение» (ГК ФСК), «Ярославский 51» («Патек Групп») и в проекте «Сказочный лес» (Seven Suns Development). Правда, судя по сайту проекта, в ЖК «Сказочный лес» в продаже осталась одна 35-метровая однушка за 8,4 млн рублей. Строительство дома практически завершено, передача ключей дольщикам планируется до конца года. Выбор шире в комплексе класса «комфорт+» «Настроение» на улице красная Сосна, однушки в проекте стоят от 10,7 млн рублей.

Транспортная доступность: метро нет и мало где предвидится

Своей станции метро ни в одном из районов нет. Отчасти поэтому транспортная доступность всех рассматриваемых районов считается плохой. Конечно, районы хорошо обеспечены автомобильными дорогами, но избыточная нагрузка делает поездки тяжелыми и некомфортными, крупные магистрали в часы пик сильно загружены.

Выручает жителей железная дорогая и наземный транспорт, с помощью которого можно добраться до станций подземки в районах по соседству. В Вешняках это стации метро «Рязанский проспект», «Окская», «Выхино» и «Новогиреево». Кроме того, по границам Вешняков с севера и юга проходят железнодорожные ветки Казанского и Горьковского направления. Для жителей района функционируют сразу четыре станции, электрички ходят каждые десять минут. В скором времени через Вешняки пройдут два диаметра так называемого наземного метро – МЦД-3, которая соединит Раменское и Зеленоград, и МЦД-4, которая свяжет Железнодорожный и Апрелевку. Многие станции будет иметь пересадку на метро, МЦК и другие диаметры. Транспортная доступность района улучшится.

Добраться до центра из Бирюлево можно тоже на электричке – от станций Бирюлево-Пассажирская и Бирюлево-Товарная. В будущем эти станции войдут в пятую линию Московских центральных диаметров (МЦД-5), который соединит Пушкино и Домодедово, 8 станций будет иметь пересадки на метро, МЦК и пригородные электрички.

Метро в Бирюлево Восточном и Западном может появиться в 2026 году: от станции «ЗИЛ» сюда потянут новую ветку – Бирюлевскую. А пока от Восточного Бирюлева ближе всего до метро «Царицыно» и «Кантемировская», а от Западного удобнее добираться до станций «Аннино», «Улица Академика Янгеля», «Пражская».

В Лосиноостровском и Ярославском метро пока не предвидится, хотя разговоры периодически ведутся. Жители районов пользуются станциями соседних районов – «Бабушкинской», «Медведково», «Свиблово», «Ботанический сад». Чуть больше повезло тем, кто живет ближе к южной части районов, им можно пользоваться МЦК «Ботанический сад», до которой с окраины районов можно дойти пешком, но идти приходится довольно долго. Кроме того, между районами проходит железнодорожная линия Ярославского направления. В границах обоих районов находятся станции Лосиноостровская и Лось, а Ярославский захватывает еще и станцию «Ростокино». Эти станции также будут входить в МЦД-5.

Экология и инфраструктура: не так все плохо

С точки зрения экологии благоприятной обстановка считается только в Ярославском районе и Восточном Бирюлево – данные экологической карты компании «Экостандарт». Ярославский район буквально утопает в зелени Лосиного острова, а половину площади Восточного Бирюлево занимает дендропарк – второй по величине парк после Ботанического сада. В районах нет промышленных предприятий.

«Приемлемая» экология в Вешняках: здесь тоже нет заводов, почти половину территории занимают зеленые насаждения, есть два пруда: Большой дворцовый пруд на территории парка усадьбы Кусково и Большой графский пруд. В Лосиноостровском районе экология тоже считается «приемлемой» для жизни. Негативное влияние оказывает лишь плотное автомобильное движение. Особенно туго приходится жильцам домов на окраине районов, которые прилегают к МКАД: они больше других страдают от шума и выхлопных газов, даже если в целом район считается благоприятным. Но в некоторых районах источников загрязнений гораздо больше.

Например, в Бирюлево Западном, где половину площади района занимают производства. Это мусоросжигательный завод, ТЭЦ-26, ГБУ «Автомобильные дороги», завод генераторов и электростанций «Генмоторс». И это не весь список. Конечно, в районе есть парк и пруд, но в целом ситуацию они сильно не спасают. На экологической карте Москвы обстановка в районе значится как неблагоприятная.

Инфраструктура в районах достаточно развита, а недостаток отдельных объектов жители компенсируют в соседних локациях. Много школ, детских садов, спортивных центров, аптек, поликлиник, отделений банков. С торговой и бытовой инфраструктурой тоже проблем нет.

Резюмируем

Несмотря на все минусы, относительно дешевые примкадные районы могут стать хорошим вариантом для тех, кто готов мириться с некоторыми неудобствами в угоду цене. Бирюлево, Вешняки, Лосиноостровский и Ярославский районы – типичные столичные «спальники» приблизительно одного уровня. Все они отличаются вполне хорошей инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Районы северо-востока – Лосиноостровский и Ярославский – по умолчанию считаются престижнее южных, подтверждает это и наличие там проектов бизнес-класса.

В целом жилой фонд весьма уставший во всех районах, что отчасти и влияет на цены. Но застройку в ближайшие годы обновит начавшаяся в Москве реновация, которая не добралась пока только до Вешняков. А, например, в Бирюлево под снос пойдут 44 старых дома, в Ярославском районе – 80 домов, в Лосиноостровском – 99, а на их месте вырастут современные новостройки.

В плохом смысле выбивается Западное Бирюлево – подводит экология. Но цены здесь самые низкие, а в перспективе нескольких лет в районе (в единственном из рассматриваемых) появится метро.

Все упомянутые проекты в продаже (декабрь 2022)