Летняя московская жизнь у воды довольно интересная, но, увы, - сезон навигации прошел. Правда, это не касается набережных, которые функционируют круглый год – здесь гуляют, занимаются спортом, отдыхают в ресторанах и даже смотрят кино. Набережные – это как парки, только еще «круче». И для жилых комплексов соседство с ними – безусловное преимущество.

По информации экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на рынке новостроек старой Москвы представлено около полусотни жилых комплексов на набережных и у больших прудов. 7% от общего числа московского предложения новостроек строятся на первой береговой линии, а общая доля ЖК у воды оценивается в 17% (данные компаний «Ривер Парк» и «Бон Тон»).

Большинство «водных» проектов (примерно половина) относятся к бизнес-классу, около трети занимают высокобюджетные комплексы. Среди них Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», отмечает единичные проекты с уникальными качествами - малоэтажные, с приватной территорией и прямым выходом к воде. Оставшаяся небольшая (одна шестая) часть приходится на ЖК эконом- и комфорт-класса. «Жилье у воды перестает быть недоступным, и при желании можно найти подходящий вариант даже в комфорт-классе», - замечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

Новостройки у воды по сегментам

Класс Количество Доля
Эконом 1 2,1%
Комфорт 6 12,5%
Бизнес 23 47,9%
Премиум 9 18,7%
Элитный 5 10,5%
Делюкс 4 8,3%
Всего 48 100%

Источник: «Метриум»

Водные места

Свободных участков для строительства жилого комплекса «у воды» в столице не так уж и много. Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой», называет их «дефицитным товаром и фактически невосполняемым ресурсом».

Сегодня можно выделить семь районов, где возводится сразу несколько новостроек на первой линии набережной и где представлен наибольший объем лотов. Эксперты называют Покровское-Стрешнево, Хорошево-Мневники, Даниловский, Нагатинский затон, Пресненский, Филевский парк, и Хамовники.

Наиболее популярные у девелоперов водные места - «Серебряный бор» и излучина Москвы-реки в СЗАО (13 ЖК), а также район Нагатинского затона и Москвы-реки в ЮАО (11 ЖК), комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Северо-запад всегда был популярен у девелоперов, а в район Нагатинского затона застройщики пришли несколько лет назад. К этому главным образом привёл редевелопмент промзон, «а именно высвобождение территорий бывшего «ЗИЛа» и Московского судостроительного и судоремонтного завода с километрами ранее закрытых набережных», напоминает эксперт.

Среди проектов, которые реализуются на северо-западе, можно отметить ЖК «Level Стрешнево» - апарт-комплекс бизнес-класса с 25-этажными башнями и объектами инфраструктуры в стилобатной части. Цены – от 6,8 млн руб. Другой заметный проект - ЖК премиум-класса «Клубный город на реке Primavera» (от 17,7 млн руб.).

На юге комментаторы выделяют масштабный проект с развитой инфраструктурой «Зиларт» и «Жилой квартал «Шагал» (Shagal) с мультиформатной застройкой (оба  - с ценами от 14,3 млн руб.). Оба находятся рядом с набережной Марка Шагала. У Нагатинской (самой длинной из 70 набережных Москвы) - проект бизнес-класса «Level Нагатинская», это три монолитные башни со смотровой террасой на стилобате (8,2 млн руб.). И городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское». Его первая фаза готова, вторая включает 4 жилых корпуса, корпус с апартаментами, образовательный, многофункциональный и общественно-деловой центры. Минимальный бюджет -15,3 млн рублей

На Симоновской набережной возводятся проекты Foriver (от 22,5 млн), «Инсайдер» (от 11 млн) и Forst (от 12 млн руб.). На Шелепихинскую набережную выходят «Сердце столицы» (от 19 млн), Sydney City (от 17,4 млн), Freedom и Headliner (от 19,8 млн). Рядом с Химкинским водохранилищем расположены Aquatoria (от 23,8 млн) и «Досфлота,10» (от 22,5 млн руб.).

Виды на воду стоят денег

На цену квадратного метра влияют известные параметры: транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, стадия строительства и так далее. В том числе – и видовые характеристики. Квартиры с видами на воду – дороже.

Средняя цена квадратного метра недвижимости бизнес-класса в сентябре 2022 года составляла 420 тыс. руб., говорит Надежда Коркка («Метриум»). Стоимость новостроек у воды в этом же сегменте в среднем выше на 13% и находится на отметке 475 тыс. руб. Владимир Моребис, коммерческий директор - партнёр Est-a-Tet, приводит близкие цифры: средневзвешенная стоимость по всей локации у воды - 485,8 тыс. руб./кв. м, без учета элитного сегмента – 463,3 тыс. руб./кв. м.

Эксперты говорят, что «наценка» за вид на реку увеличивает стоимость жилья на 10-20%, а в некоторых случаях - и на 30%. Внутри жилого комплекса «панорама на водную гладь и другие достопримечательности» прибавляет от 0,5% до 3% за этаж, дополняет Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.

Ценовые показатели в шести «водных» районах Москвы

Район Комфорт-класс Бизнес-класс
Средневзвешенная цена, тыс. руб./кв. м Средняя цена лота, млн. руб. Средневзвешенная цена, тыс. руб./кв. м Средняя цена лота, млн. руб.
1 Хорошево-Мневники 284,4 32,4 452,3 31,5
2 Даниловский 429,4 19,3 465,9 33,3
3 Пресненский - - 494,7 41,9
4 Нагатинский затон - - 377,3 30,3
5 Филевский парк - - 369,9 25,1
6 Покровское-Стрешнево 323,5 16,9 436,1 32,1

Источник: АН «Бон Тон»

Набережные: уникальные и многофункциональные

«Приятное место для прогулок рядом с домом» – один из важнейших критериев выбора жилого комплекса для покупателей, и выход к реке – в числе ведущих приоритетов», - считает Лариса Швецова («Ривер Парк»). Поэтому девелоперы и стараются создать для жителей условия для разнообразного отдыха у воды. Правда, вкладываются в благоустройство набережных они по-разному. Есть даже те, кто и совсем не тратится, «так как в этом нет необходимости - чаще это проекты в центре, где и так набережные обустроены городскими властями», поясняет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

Ну, а компании, которые берутся за благоустройство по серьезному, не скупятся. Например, девелопер ЖК «Ривер Парк Коломенское» за свой счет облагородил 1,5 км прилегающей к корпусам территории у реки, а СЗ «Стадион «Спартак» планирует вложить в экопарк на набережной около 1 млрд руб.

Современная набережная – это многофункциональное общественное пространство, работающее круглый год. Архитекторы создают зоны «по интересам» для спокойного отдыха, для спорта, игр и даже концертов, так, чтобы взрослые и дети не мешали друг другу. Появляются уникальные решения – необычные мосты, арт-объекты, инсталляции, лабиринты.

Например, Шелепихинская набережная, прилегающая к кварталу жилых небоскребов Headliner, «станет многоуровневой, по ней протянутся несколько ярусов прогулочных террас, а к воде будут вести лестничные спуски. Жители оценят садовый лабиринт с фонтанами, в котором появятся кафе и кинотеатр под открытым небом. Кроме того, резидентам Headliner будет доступен зеленый линейный парк со спортивными площадками, фонтанами и кафе», - рассказывает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». Из панорамных окон откроется вид на Поклонную гору, набережную, Филевский парк, ММДЦ «Москва-Сити».

На набережной в ЖК премиум-класса «Клубный город на реке Primavera» в Покровском-Стрешнево воплощается идея экопарка. Вдоль прогулочного маршрута (1,5 км) появятся смотровые площадки, мостики, пляж и аллея со взрослыми деревьями. Для спортсменов - зона воркаута, площадки мини-футбола, баскетбола и волейбола. Спортивную зону, беговые и велосипедные дорожки оборудуют на существенном удалении от мест спокойного отдыха. Построят амфитеатр. Концепция прибрежного благоустройство - от бюро Wowhaus, именно оно работало над проектом Крымской набережной в парке «Музеон».

Благодаря внесезонному озеленению деревья (клены, липы, ивы, сосны) и кустарники вдоль берега у ЖК «Ривер Парк Коломенское» в Нагатинском затоне будут выглядеть красиво круглый год. На протяжении всей набережной проходит велодорожка, а длина пешеходного маршрута - 3 км. По пути размещаются арт-объекты, зоны активного отдыха и релаксации. Достопримечательность квартала – 7-метровый маяк. Из интересных находок - рыбацкие мостики в пляжной зоне, зеркальный лабиринт, живописная альпийская горка. Над эллингами - переходный мост необычной формы из нескольких окружностей. В первой фазе проекта благоустройством занималось бюро Wowhouse, во второй - ADM. Проект реконструкции завершен.

В рамках первой очереди проекта открылась и доступная для всех горожан двухуровневая набережная на естественном склоне Москвы-реки в квартале бизнес-класса Now от Tekta Group. Профессионалы из бюро GAFA Architects смогли вернуть некогда промышленному ландшафту природную естественность и органично соединить зоны для спокойного и активного отдыха. Мультифункциональное пространство создается для всех и для каждого в отдельности - командные игры, занятия спортом, обеды у воды, прогулки и спокойный отдых. Корпуса первой линии, построенные в 30 метрах от реки, имеют выход на верхний ярус набережной, где находится городской променад с видовыми кафе, магазинами и другими сервисами. Ниже по склону - эко-тропа, амфитеатр, пергола, комьюнити-стол, спортивный кластер и детские игровые площадки, интегрированные в природный рельеф. У самой воды задумано пространство для уединения. Вдоль берега появился дождевой сад с ивой, осокой и кувшинками. Впоследствии набережная Now станет частью 6-километрового линейного парка от Нагатинского моста и проспекта Андропова до проспекта Лихачева. Цены квартир – от 19,3 млн руб.

Вокзалы и маршруты

Речные вокзалы и причалы Москвы тоже модернизируются – столица создает современную транспортную водную систему. Один из главных вокзалов - Северный - не работал более 10 лет и открылся после масштабной реконструкции в 2020 году. Было отреставрировано историческое здание, причалы, привокзальная площадь, набережная. На привокзальной территории появились развлечения, ее украсили необычные элементы – уменьшенная копия канала имени Москвы, корабль «Севрюга» из фильма «Волга-Волга». Все сделано с уважением к «сталинскому» стилю, но в современной «обработке».

Рядом с реализуются пять проектов – это апарт-комплексы «Причал» (от 3,7 млн руб.) и «Досфлота, 10», а также три ЖК: «Фестиваль Парк» (от 10,7 млн), «Ленинградка 58» (от 25,9 млн) и Aquatoria (от 23,8 млн). В окружении комплексов – яхт-клубы Royal Yacht Club, «Город яхт», Chalet Yacht Club.

Реконструкцию Южного речного вокзала планируют завершить в 2023 году. Вокзал «существенно расширит свою транспортную функцию: отсюда будут отправляться многочисленные круизные лайнеры во всех направлениях», комментирует Лариса Швецова («Ривер Парк»).

Здание вокзала и причал отремонтируют и сделают поблизости привлекательную зону отдыха. Сейчас приводятся в порядок набережные с Южным речным вокзалом – Марка Шагала и затона Новинки. Здесь появятся площадки аттракционов на воде, парк, плавучий спа-комплекс, сад с водными растениями, будет доступен прокат водного транспорта. Рядом с вокзалом появятся офисы, торговые центры, рестораны и галерея современного искусства. На набережной установят зарядные станции для электромобилей и создадут парковки для электросамокатов и велосипедов.

Работы по благоустройству в этом районе Москвы затронут также транспортную инфраструктуру. Через затон Новинки построят автомобильно-пешеходный и велопешеходный мосты. Первый свяжет территорию реорганизуемой промзоны ЗИЛ с проспектом Андропова, объект планируется открыть уже в 2023 г.

Нагатинский затон активно застраивается, поэтому в зоне влияния Южного речного вокзала оказались сразу несколько проектов. Это ЖК премиум-класса Dream Towers с ценами от 17,6 млн руб. (рядом два яхт-клуба - «Сила ветра» и Dream Island Marina); «Nagatino i-land» – комплекс бизнес-класса с корпусами от 5 до 22 этажей и редкими форматами квартир (от 13,4 млн), новый проект Wow, где также представлены уникальные форматы, готовый апарт-отель «Ye’s Технопарк», а также упомянутые выше «Ривер Парк Коломенское» и «Now Квартал на набережной».

Помимо прочего, власти активно занялись восстановлением системы водного общественного транспорта, дополняет Надежда Коркка («Метриум»). В следующем году к запуску готовят по меньшей мере два маршрута: «Фили – Киевский вокзал» и «Автозаводский мост – Печатники». Они улучшат транспортную доступность порядка 20 новостроек. Среди них – упомянутое «Сердце Столицы» и «Level Причальный» - квартал 33-этажных корпусов бизнес-класса на первой береговой линии с лайфворкингом для жителей. Цены - от 9,6 млн рублей. Рядом с этими комплексами – причал нового речного маршрута «Фили-Киевский вокзал».

Все упомянутые проекты в продаже (декабрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк3 кв. 2025 г.от 13 482 556 руб.
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 12 768 814 руб.
Ривер ПаркМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Коломенская4 кв. 2020 г.от 15 688 000 руб.
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 10 511 550 руб.
ПричалМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал--
WOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк--
Клубный город на реке PrimaveraМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак2 кв. 2024 г.от 17 760 000 руб.
ForstМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Тульская4 кв. 2024 г.от 13 454 446 руб.
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 8 270 325 руб.
Dream TowersМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Технопарк2 кв. 2023 г.от 21 396 534 руб.
Sydney CityМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво МЦК3 кв. 2024 г.от 18 227 616 руб.
ForiverМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская4 кв. 2023 г.от 22 131 300 руб.
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2024 г.от 18 974 000 руб.
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинскаяот 6 764 598 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2022 г.от 19 387 260 руб.
Ленинградка 58Москва, Северный округ, район Головинский, м. Балтийская МЦК1 кв. 2021 г.от 27 214 110 руб.
FREEDOMМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская2 кв. 2020 г.от 11 844 000 руб.
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал4 кв. 2023 г.от 10 693 712 руб.
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 13 600 000 руб.
AquatoriaМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал3 кв. 2022 г.от 23 800 000 руб.
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 14 917 194 руб.
Комплекс апартаментов InsiderМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская2 кв. 2025 г.от 8 621 500 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все