Спальные районы: комфортно и гораздо дешевле
Какие новостройки продаются на обновленных окраинах
Спальные районы Москвы за последние лет десять серьезно изменились в лучшую сторону. В отдаленных от центра локациях появляются бизнес-центры и технопарки, модернизируются старые советские кинотеатры, библиотеки и поликлиники, возникают новые парки и культурные пространства. Словом, качество жизни на окраинах города почти ничем не отличается от старомосковского: есть и работа, и развлечения, и шоппинг. А вот цены на квадратные метры здесь куда гуманнее.
Сегодня «деление районов на спальные и рабочие условное и уходит в прошлое, - говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». - Ранее спальными считались районы, где практически отсутствовали места проведения досуга и было мало возможностей для работы. Сейчас даже в самых отдалённых районах есть кафе, кинотеатры, а также имеется немало мест приложения труда». При этом жилье в бывших «спальниках» покупать довольно выгодно – квартиры здесь заметно дешевле, да и выбор неплохой.
Цены: разница до 70 процентов
По данным Надежды Коркки («Метриум»), в районах «старой» Москвы, находящихся за МКАДом, а также граничащих с ним, в продаже находится 49 проектов, общий объём предложения – 6,8 тыс. лотов. Из них 33 проекта относятся к массовому сегменту, а 16 - к жилью бизнес-класса. У Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров «Бест-Новострой», цифра побольше - 73 новостройки (данные bnMAP.pro). Из них 5 проектов относится к стандартному классу, 51 - к комфорту и 17 к бизнес-классу.
Среди локаций, где сосредоточена значительная часть предложения, Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», называет Южное Бутово, Молжаниновский, Митино и Хорошево-Мневники. На минимуме предложение в Старом Крюково, Выхино-Жулебино и Ново-Переделкино.
При этом эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», говорят, что показатель средней цены в новостройках спальных районах определить довольно тяжело, уж слишком они разные. К примеру, в Бирюлево Восточном средняя стоимость квадратного метра новостроек составляет 212 308 рублей, а в Ясенево - 308 275 рублей, - комментирует Ирина Доброхотова. Цены сильно различаются даже у соседей: в Ховрино - 248 305 рублей, в Западном Дегунино - 304 518 рублей.
Тем не менее эксперт приводит среднюю цену квадратного метра «окраинного» первичного рынка – это 269 842 руб. в проектах «стандартного класса», 291 378 руб. - комфорт-класса и 372 822 руб. - бизнес-класса. Средний бюджет покупки при этом будет равен 6,6 млн (стандарт), 12 млн (комфорт) и 21,9 млн рублей (бизнес). Сопоставимые суммы получаются у «Метриум» при раскладе средней стоимости лотов по числу комнат: бюджет покупки студии – 7 млн руб., однокомнатной квартиры – 12,4 млн руб., двухкомнатной – 17,6 млн руб., трёхкомнатной – 23,4 млн руб. Обобщенный «квартирный» показатель - 13,7 млн руб. «Квартиры в районах первого-второго радиуса от ТТК в среднем стоят 23 млн руб., что больше цен на недвижимость в «спальниках» на 71%», - заключает Надежда Коркка.
Таким образом, можно купить квартиру в районах, где цены на жилье на общемосковском фоне выглядят привлекательно. Вопрос в том, насколько комфортно там будет жить и удастся ли найти работу недалеко от дома.
Бизнес-центры и технопарки
«Если около жилой застройки, которую раньше можно было отнести к спальному району, появляются деловые кластеры, предприятия с рабочими местами и т.д., то такие районы уже нельзя назвать в чистом виде спальными», - считает Валерия Цветкова («Бон Тон»). По мнению Анастасии Маляренко, ведущего маркетолога-аналитика группы «Самолет», для развития бизнес-активности наиболее перспективно западное направление, где даже в спальных районах целесообразно появление офисов и жилья бизнес-класса. Например, в Можайском районе рядом со станцией БКЛ «Давыдково» на Верейской улице расположен крупный бизнес-квартал «Верейская Plaza», несколько менее масштабных БЦ - на соседней Рябиновой улице. В центре этой деловой зоны группа «Самолет» строит комплекс апартаментов бизнес-класса «Верейская 41».
В районе Покровское-Стрешнево, на территории бывшего Тушинского аэродрома, недавно построен крупнейший в России бизнес-парк «Ростех-Сити». Это 13 офисных зданий, оснащенных передовыми технологическими системами. Рядом с ним, на берегу Москвы-реки, компания «СЗ Спартак» возводит ЖК премиум-класса «Клубный город на реке Primavera» с экопарком и набережной.
Поблизости расположился апарт-комплекс бизнес-класса «Level Стрешнево».
Эксперты приводят в пример Южнопортовый район, где планируется реорганизация промзоны «Южный порт». Здесь появятся общественные зоны, бизнес-кластер, ТПУ, технопарк. Проект амбициозный – его сравнивают с «Москвой-Сити». «В планах столичных властей - 7,5 млн кв. м недвижимости и 25 га парков, аллей и скверов. В течение 10-12 лет здесь появятся не только жилые дома, но и развитая инфраструктура», - комментируют в компании Level Group.
«Южнопортовый район долгое время считался не слишком удачным для жизни, хотя здесь располагается тихая спальная жилая застройка, много парков и скверов, развитая социальная инфраструктура», - рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». По оценке эксперта, с развитием промышленных территорий недооцененный район получит новый импульс.
В Level Group считают, что архитектурной доминантой района станет жилой комплекс «Level Южнопортовая» - здесь строится корпус высотой 69 этажей.
ГК «Гранель» строит в Южнопортовом ЖК бизнес-класса «Mypriority Dubrovka».
Парки – природные и рукотворные
Большинство спальных районов находятся рядом с зеленым поясом Москвы - крупными лесопарками и даже лесами, в этом безусловное преимущество локаций. Кроме того, старые природные зоны благоустраиваются, плюс появляются новые современные стильные ландшафтные проекты. Например, в Западном Дегунино расположен парк имени Святослава Федорова. Как сообщает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine), здесь установили фонтан с подсветкой, танцплощадку и оригинальные беседки. Для любителей экстремального спорта построили скейт-парк и площадку для паркура. Для физкультурников - три комплекса уличных тренажеров. Также оборудовано семь детских площадок, на одной из которых установлен большой игровой комплекс «Корабль». В парке – продуманное озеленение, и есть даже сад ароматов с пряными травами. В пешей доступности находится ЖК «Любовь и голуби».
По соседству строится ЖК комфорт-класса «Level Селигерский».
В районе Бибирево имеется уникальный природный объект – парк «Этнографическая деревня Бибирево» (открыт в 2004 году) с разноуровневым ландшафтом, деревянными тропами, смотровыми площадками. Планируется благоустроить долину реки Чермянки. Через дорогу от парка - апарт-комплекс Clementine.
Крупный проект комплексного освоения территории «Тропарево Парк» с апартаментами находится недалеко от метро «Румянцево», практически на границе Новой Москвы и района Тропарево-Никулино. На территории комплекса группа «Самолет» планирует создать миниатюрную копию Тропаревского парка площадью 3 га к его 60-летию. Сам Тропаревский парк находится недалеко от «Тропарево Парка» - через МКАД.
На территории Бутово расположились Бутовский лесопарк, заказник Южное Бутово, Ботанический парк «Вилар», рядом – Битцевский лес. Из новых природных объектов – ландшафтный парк Южное Бутово с прудами и речкой, понтонными причалами, летними эстрадами, детскими площадками. В районе Южное Бутово, по информации «Бон Тон», идут продажи в трех проектах комфорт-класса: ЖК «Никольские луга» , «Столичные поляны» и «Южные сады». ЖК «Бунинские кварталы» от ГК «А101» в 20 минутах ходьбы от ландшафтного парка.
В районе Косино-Ухтомское, в окружении Салтыковского лесопарка, Косинского парка (открыт в 2006 году), трех озер находится уже построенный ЖК «На Салтыковской».
Рядом с Ботаническим садом - Very в Марфино от ГК «Основа».
Культурные пространства
В отдаленных районах Москвы создается и интересная культурная среда. Яркий пример – парк развлечений «Остров мечты» в Нагатинском затоне. В шаговой доступности от него находится ЖК бизнес-класса Dream Towers. Также недалеко от парка развлечений строятся несколько проектов бизнес-класса. Это «Жилой квартал «Шагал» (Shagal), Nagatino I-Land, «Level Нагатинская»
По оценке Елизаветы Севастьяновой, коммерческого директора Tekta Group, в последние несколько лет стремительно обновляется Обручевский район. В частности, проходят реновацию парково-усадебные зоны (например, Воронцовский парк и усадьба «Воронцово»), бывшие советские кинотеатры (например, «Витязь»), которые становятся многофункциональными досуговыми центрами. «Логично, что в таком соседстве начинают строиться современные жилые комплексы, которые создают принципиально другой уровень жизни в районе», - заключает эксперт. Например - квартал бизнес-класса Ever.
Долой неравенство
Во многом за все эти преобразования стоит благодарить городскую программу «Мой район». В ее рамках не только благоустраиваются улицы и рекреационные зоны в спальных районах, но и развивается вся социальная инфраструктура в соответствии с концепцией «15-минутного города», комментирует Надежда Коркка («Метриум»). По завершении программы неравенство в уровне благоустройства центра и окраин существенно сократится, вся необходимая для комфортного проживания инфраструктура будет располагаться в пределах района. И как формулирует Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции»), «благодаря этому весь город становится более «человекоориентированным».
