Спальные районы Москвы за последние лет десять серьезно изменились в лучшую сторону. В отдаленных от центра локациях появляются бизнес-центры и технопарки, модернизируются старые советские кинотеатры, библиотеки и поликлиники, возникают новые парки и культурные пространства. Словом, качество жизни на окраинах города почти ничем не отличается от старомосковского: есть и работа, и развлечения, и шоппинг. А вот цены на квадратные метры здесь куда гуманнее.

Сегодня «деление районов на спальные и рабочие условное и уходит в прошлое, - говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». - Ранее спальными считались районы, где практически отсутствовали места проведения досуга и было мало возможностей для работы. Сейчас даже в самых отдалённых районах есть кафе, кинотеатры, а также имеется немало мест приложения труда». При этом жилье в бывших «спальниках» покупать довольно выгодно – квартиры здесь заметно дешевле, да и выбор неплохой.

Цены: разница до 70 процентов

По данным Надежды Коркки («Метриум»), в районах «старой» Москвы, находящихся за МКАДом, а также граничащих с ним, в продаже находится 49 проектов, общий объём предложения – 6,8 тыс. лотов. Из них 33 проекта относятся к массовому сегменту, а 16 - к жилью бизнес-класса. У Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров «Бест-Новострой», цифра побольше - 73 новостройки (данные bnMAP.pro). Из них 5 проектов относится к стандартному классу, 51 - к комфорту и 17 к бизнес-классу.

Среди локаций, где сосредоточена значительная часть предложения, Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», называет Южное Бутово, Молжаниновский, Митино и Хорошево-Мневники. На минимуме предложение в Старом Крюково, Выхино-Жулебино и Ново-Переделкино.

При этом эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», говорят, что показатель средней цены в новостройках спальных районах определить довольно тяжело, уж слишком они разные. К примеру, в Бирюлево Восточном средняя стоимость квадратного метра новостроек составляет 212 308 рублей, а в Ясенево - 308 275 рублей, - комментирует Ирина Доброхотова. Цены сильно различаются даже у соседей: в Ховрино - 248 305 рублей, в Западном Дегунино - 304 518 рублей.

Тем не менее эксперт приводит среднюю цену квадратного метра «окраинного» первичного рынка – это 269 842 руб. в проектах «стандартного класса», 291 378 руб. - комфорт-класса и 372 822 руб. - бизнес-класса. Средний бюджет покупки при этом будет равен 6,6 млн (стандарт), 12 млн (комфорт) и 21,9 млн рублей (бизнес). Сопоставимые суммы получаются у «Метриум» при раскладе средней стоимости лотов по числу комнат: бюджет покупки студии – 7 млн руб., однокомнатной квартиры – 12,4 млн руб., двухкомнатной – 17,6 млн руб., трёхкомнатной – 23,4 млн руб. Обобщенный «квартирный» показатель - 13,7 млн руб. «Квартиры в районах первого-второго радиуса от ТТК в среднем стоят 23 млн руб., что больше цен на недвижимость в «спальниках» на 71%», - заключает Надежда Коркка.

Таким образом, можно купить квартиру в районах, где цены на жилье на общемосковском фоне выглядят привлекательно. Вопрос в том, насколько комфортно там будет жить и удастся ли найти работу недалеко от дома.

Бизнес-центры и технопарки

«Если около жилой застройки, которую раньше можно было отнести к спальному району, появляются деловые кластеры, предприятия с рабочими местами и т.д., то такие районы уже нельзя назвать в чистом виде спальными», - считает Валерия Цветкова («Бон Тон»). По мнению Анастасии Маляренко, ведущего маркетолога-аналитика группы «Самолет», для развития бизнес-активности наиболее перспективно западное направление, где даже в спальных районах целесообразно появление офисов и жилья бизнес-класса. Например, в Можайском районе рядом со станцией БКЛ «Давыдково» на Верейской улице расположен крупный бизнес-квартал «Верейская Plaza», несколько менее масштабных БЦ - на соседней Рябиновой улице. В центре этой деловой зоны группа «Самолет» строит комплекс апартаментов бизнес-класса «Верейская 41». В проекте представлены лоты от студий до 4-комнатных апартаментов евроформата с отделкой, а также варианты с террасами, патио пентхаусы и апартаменты с выходом на эксплуатируемую кровлю. Цены стартуют от 10,3 млн рублей.

В районе Покровское-Стрешнево, на территории бывшего Тушинского аэродрома, недавно построен крупнейший в России бизнес-парк «Ростех-Сити». Это 13 офисных зданий, оснащенных передовыми технологическими системами. Рядом с ним, на берегу Москвы-реки, компания «СЗ Спартак» возводит ЖК премиум-класса «Клубный город на реке Primavera» с экопарком и набережной. В проекте большой выбор планировок, в том числе со своим входом, патио и террасами, двухуровневые квартиры и пентхаусы. Цены - от 17,8 млн руб. за однокомнатный вариант. При желании резиденты комплекса смогут работать удаленно – для этого застройщик предусмотрел дизайнерские лобби и коворкинги в окружении зелени.

Поблизости расположился апарт-комплекс бизнес-класса «Level Стрешнево» - 25-этажные башни с выходом на набережную и инфраструктурой в стилобатной части. В комплексе реализуется концепция Multispace – с гибкими планировками и возможностями для отдыха и работы. Цены – от 6,8 млн руб.

Эксперты приводят в пример Южнопортовый район, где планируется реорганизация промзоны «Южный порт». Здесь появятся общественные зоны, бизнес-кластер, ТПУ, технопарк. Проект амбициозный – его сравнивают с «Москвой-Сити». «В планах столичных властей - 7,5 млн кв. м недвижимости и 25 га парков, аллей и скверов. В течение 10-12 лет здесь появятся не только жилые дома, но и развитая инфраструктура», - комментируют в компании Level Group.

«Южнопортовый район долгое время считался не слишком удачным для жизни, хотя здесь располагается тихая спальная жилая застройка, много парков и скверов, развитая социальная инфраструктура», - рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». По оценке эксперта, с развитием промышленных территорий недооцененный район получит новый импульс.

В Level Group считают, что архитектурной доминантой района станет жилой комплекс «Level Южнопортовая». Проект отличается выразительными волнообразными фасадами, и он единственный в своем сегменте, где строится корпус высотой 69 этажей. Всего же планируется возвести 14 домов, школу, детский сад. Цены – от 9,1 млн руб.

ГК «Гранель» строит в Южнопортовом ЖК бизнес-класса «Mypriority Dubrovka» (от 9,2 млн руб.). Первая очередь проекта - четыре жилых корпуса, подземный паркинг, школа и детский сад. Второй проект компании в районе - комплекс апартаментов HighWay – монолитный корпус переменной высоты (до 23-х этажей) с фитнес-центром и бассейном, подземным паркингом, офисной и торгово-развлекательной инфраструктурой на первых этажах. Цены – от 5 млн руб.

Парки – природные и рукотворные

Большинство спальных районов находятся рядом с зеленым поясом Москвы - крупными лесопарками и даже лесами, в этом безусловное преимущество локаций. Кроме того, старые природные зоны благоустраиваются, плюс появляются новые современные стильные ландшафтные проекты. Например, в Западном Дегунино расположен парк имени Святослава Федорова. Как сообщает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine), здесь установили фонтан с подсветкой, танцплощадку и оригинальные беседки. Для любителей экстремального спорта построили скейт-парк и площадку для паркура. Для физкультурников - три комплекса уличных тренажеров. Также оборудовано семь детских площадок, на одной из которых установлен большой игровой комплекс «Корабль». В парке – продуманное озеленение, и есть даже сад ароматов с пряными травами. В пешей доступности находится ЖК «Любовь и голуби». Проект в высокой стадии готовности, стоимость начинается от 9,1 млн рублей (за студию 21,5 кв. м).

По соседству строится ЖК комфорт-класса «Level Селигерский». Это 11-30-этажные корпуса с частным детским садом. Набор квартир - от студий до многокомнатных, на выбор 20 планировок. Цены – от 8,8 млн руб. за студию от 17 кв. м.

В районе Бибирево имеется уникальный природный объект – парк «Этнографическая деревня Бибирево» (открыт в 2004 году) с разноуровневым ландшафтом, деревянными тропами, смотровыми площадками. Планируется благоустроить долину реки Чермянки. Через дорогу от парка - апарт-комплекс Clementine. Бюджет покупки студии начинается от 4,4 млн рублей (19 кв. м).

Крупный проект комплексного освоения территории «Тропарево Парк» с апартаментами находится недалеко от метро «Румянцево», практически на границе Новой Москвы и района Тропарево-Никулино. На территории комплекса группа «Самолет» планирует создать миниатюрную копию Тропаревского парка площадью 3 га к его 60-летию. Будут воссозданы главные ландшафтные и планировочные элементы Тропаревского заказника, появятся современные элементы благоустройства: амфитеатр, зона гамаков, игровые и спортивные площадки, деревянные арт-объекты, рассказывает Анастасия Маляренко. Сам Тропаревский парк находится недалеко от «Тропарево Парка» - через МКАД. Цены в апарт комплексе – от 6,5 млн руб.

На территории Бутово расположились Бутовский лесопарк, заказник Южное Бутово, Ботанический парк «Вилар», рядом – Битцевский лес. Из новых природных объектов – ландшафтный парк Южное Бутово с прудами и речкой, понтонными причалами, летними эстрадами, детскими площадками. В районе Южное Бутово, по информации «Бон Тон», идут продажи в трех проектах комфорт-класса: ЖК «Никольские луга» (средняя цена кв. м. 202,2 тыс. руб.), «Столичные поляны» (302 тыс. руб.) и «Южные сады» (235 тыс. руб.). Стоит обратить внимание и на комплекс со школой и детскими садами «Бунинские кварталы» от ГК «А101» в 20 минутах ходьбы от ландшафтного парка. Набор квартир – от студий (20,4 кв. м) до четырехкомнатных (107,4 кв. м). Стоимость – от 6,3 млн руб.

В районе Косино-Ухтомское, в окружении Салтыковского лесопарка, Косинского парка (открыт в 2006 году), трех озер находится уже построенный ЖК «На Салтыковской» от КП УГС. В корпусах серии «ПИК-3» предлагаются квартиры от студий до четырехкомнатных (20 - 115 кв. м).

Еще один, «утопающий в зелени» жилой комплекс - Very в Марфино от ГК «Основа». Very включает четыре дома высотой в 31 этаж, спорткомплекс с бассейном, детский сад. Набор квартир - от студий до пятикомнатных (21 -139 кв. м)., большинство лотов – видовые. Бюджет покупки – от 8,9 млн руб.

Культурные пространства

В отдаленных районах Москвы создается и интересная культурная среда. Яркий пример – парк развлечений «Остров мечты» в Нагатинском затоне. В шаговой доступности от него находится ЖК бизнес-класса Dream Towers. Цены на квартиры здесь начинаются от 17,6 млн руб. Также недалеко от парка развлечений строятся несколько проектов бизнес-класса. Это масштабный комплекс группы «Эталон» на Набережной Марка Шагала «Жилой квартал «Шагал» (Shagal) с разноформатной застройкой, включающей малоэтажную. Цены - от 14,3 млн рублей.

Другой проект компании - Nagatino I-Land с корпусами переменной этажности (5-22), строящийся по концепции «город в городе». Купить квартиру можно по цене от 13,5 млн руб. И наконец – «Level Нагатинская» от Level Group. Проект включает монолитные разноэтажные корпуса (21-26-27), подземный паркинг, наземную парковку. На крыше стилобата – смотровая лаунж-терраса. Стоимость – от 9,2 млн руб.

По оценке Елизаветы Севастьяновой, коммерческого директора Tekta Group, в последние несколько лет стремительно обновляется Обручевский район. В частности, проходят реновацию парково-усадебные зоны (например, Воронцовский парк и усадьба «Воронцово»), бывшие советские кинотеатры (например, «Витязь»), которые становятся многофункциональными досуговыми центрами. «Логично, что в таком соседстве начинают строиться современные жилые комплексы, которые создают принципиально другой уровень жизни в районе», - заключает эксперт. Так, новый проект Tekta Group – квартал бизнес-класса Ever. Квартал состоит из двух очередей, в каждой будет возведено по три высотных башни. Покупателям доступны квартиры классического и евро- форматов с кухнями-гостиными и мастер-спальнями, в том числе - лоты с панорамными видами и террасами, французскими балконами, окнами в гардеробных комнатах. Стоимость – от 15 млн. руб.

Долой неравенство

Во многом за все эти преобразования стоит благодарить городскую программу «Мой район». В ее рамках не только благоустраиваются улицы и рекреационные зоны в спальных районах, но и развивается вся социальная инфраструктура в соответствии с концепцией «15-минутного города», комментирует Надежда Коркка («Метриум»). По завершении программы неравенство в уровне благоустройства центра и окраин существенно сократится, вся необходимая для комфортного проживания инфраструктура будет располагаться в пределах района. И как формулирует Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции»), «благодаря этому весь город становится более «человекоориентированным».

Все упомянутые проекты в продаже (декабрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинскаяот 6 764 598 руб.
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк3 кв. 2025 г.от 13 482 556 руб.
Бунинские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Сосенское4 кв. 2024 г.от 6 287 800 руб.
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 12 768 814 руб.
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2024 г.от 6 136 803 руб.
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 964 973 руб.
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская1 кв. 2026 г.от 6 851 967 руб.
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 8 270 325 руб.
Столичные поляныМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевскаяот 11 645 100 руб.
Клубный город на реке PrimaveraМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак2 кв. 2024 г.от 17 760 000 руб.
Верейская 41Москва, Западный округ, район Можайский, м. Давыдково4 кв. 2024 г.от 9 551 223 руб.
MYPRIORITY ДубровкаМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Дубровка--
Dream TowersМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Технопарк2 кв. 2023 г.от 21 396 534 руб.
Никольские ЛугаМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово4 кв. 2024 г.от 4 729 480 руб.
Любовь и ГолубиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2022 г.от 8 874 340 руб.
HighWayМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Волгоградский проспект4 кв. 2023 г.--
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.от 8 920 836 руб.
Тропарево ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, д. Румянцево4 кв. 2022 г.от 6 228 296 руб.
EVERМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Воронцовская3 кв. 2025 г.от 12 859 730 руб.
На СалтыковскойМосква, Восточный округ, район Косино-Ухтомский, м. НовокосиноСданот 3 500 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все