В 2022 году рынок новостроек столкнулся с новыми вызовами – потребительские цены уперлись в потолок, и даже дешевая ипотека больше не является панацеей для удержания спроса. Поэтому девелоперам важно правильно работать с себестоимостью на всех этапах, чтобы предлагать квартиры по цене, которую «потянет» покупатель, без ущерба маржинальности проекта. Вместе с юристами из Московской коллегии адвокатов «Арбат» разобрались, как без финансовых потерь организовать ввод в эксплуатацию и передачу дома УК.

Почему это важно

Во время «ковидного кризиса» 2020 года государство решило поддержать строительную отрасль программой субсидирования ипотеки на новостройки. Дешевая ипотека под 6,5%, а затем под 7% годовых привела к ажиотажному спросу и росту цен: за два года они выросли примерно в полтора раза. Этот «трюк» застройщики решили повторить в 2022 году, самостоятельно субсидируя ставку – либо за счет собственных расходов, либо закладывая это в цену жилья для покупателей, пользующихся такими программами.

В результате к лету ставки по ипотечным программам от застройщиков стали ниже 1%, во многих новостройках они составляют 0,01%, то есть фактически людям предлагается беспроцентная рассрочка. Но даже такие ставки, еще пару лет назад казавшиеся фантастическими, больше не ведут к росту спроса и цен.

При этом давление на затратную часть для застройщиков оказывает рост себестоимости строительства и усложнившаяся из-за санкций логистика, расходы на ставки по проектному финансированию.

Что делать

Чтобы сохранить маржинальность проектов, девелоперы вынуждены искать способы сократить издержки. Экономить на качестве строительства и наполнении проектов – плохой вариант, так как в средне- и долгосрочной перспективе лишь снизит спрос на новостройки. Сэкономить без ущерба для репутации поможет грамотная организация процессов на всех этапах.

Важный этап, на котором избавиться от переплат позволяет именно продуманность и внимание к деталям, – перед вводом в эксплуатацию. В это время происходит много документационной работы, ошибки в которой могут привести к убыткам. По оценкам руководителя практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат» Сергея Сергеева, ошибки на этом этапе могут обойтись застройщикам в миллионы, а иногда и миллиарды рублей.

На нужды стройки: как работать с РСО до ввода в эксплуатацию

Новостройки подключают к коммунальным сетям еще до ввода в эксплуатацию – жилому комплексу дадут разрешение на ввод только при этом условии. Обычно это происходит на последнем этапе строительства, а с учетом завершающих работ, оформления документов и разрешений от момента подключения к сетям до фактического ввода в эксплуатацию может пройти полгода и даже больше. Все это время застройщик должен напрямую работать с поставщиками коммунальных услуг и платить им.

До ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ. Важно вовремя – незамедлительно после начала поставки ресурса на постоянной основе – заключить договоры с поставщиками ресурсов. Иначе ресурсоснабжающие организации могут наложить серьезные штрафы.

Кейс: как «на ровном месте» застройщик потерял 1,5 млрд рублей

Сергей Сергеев из МКА «Арбат» говорит, что на строительном рынке были случаи, когда с застройщика пытались взыскать более 30 млн рублей за бездоговорное потребление – и это не предел возможных финансовых потерь.

В 2012 году застройщик заключил договор с гарантирующим поставщиком электроэнергии для строительства жилого квартала. Через два года возникла необходимость подключить к электричеству новые точки, и поставщик направил проект нового договора. Застройщик не хотел заключать другой договор и просил внести изменения в подписанные ранее документы. Только в 2016 году эти изменения были внесены, однако застройщик упустил важный нюанс: действие дополнительных соглашений не распространялось на более ранний период.

С сентября 2014 по апрель 2016 года застройщик честно снимал показания приборов учета и передавал их по e-mail поставщику. Но формально договор на этот период не был заключен, и сетевая организация составила акты о бездоговорном потреблении электроэнергии. Стоимость энергии и проценты составили в общей сложности около 1,5 млрд. рублей. Застройщику в судах так и не удалось доказать факт наличия договорных отношений, сумма была взыскана в полном объеме.

Для сравнения: общий объем инвестиций в небольшой комплекс апартаментов в Москве обычно составляет от 3 млрд рублей, в жилой комплекс комфорт-класса из 2-3 корпусов – от 5 млрд рублей. То есть 1,5 млрд рублей – это очень существенная сумма в рамках бюджета проекта, этих денег хватило бы, например, на строительство довольно крупной школы. Внимательное отношение к документам и грамотная работа юристов помогли бы компании избежать столь значительных финансовых потерь.

Первая управляющая компания: как правильно выстроить работу

Дом нужно обслуживать уже с момента его ввода в эксплуатацию, и, поскольку процесс передачи квартир жильцам может длиться до 2 месяцев, то сразу организовать собрание жильцов невозможно. К тому же некоторые квартиры могут быть нераспроданными и остаются в собственности застройщика – это часто происходит в высоком ценовом сегменте, где застройщики не охотятся за быстрыми темпами продаж, а стремятся к максимизации прибыли при продаже полностью готовых квартир.

Поэтому выбор первой управляющей компании – это обязанность застройщика. По закону он должен в течение 5 дней после сдачи объекта самостоятельно выбрать УК и заключить с ней договор. Эта управляющая компания будет обслуживать дом в течение 3 месяцев. Обычно застройщик для этих целей создает собственную управляющую организацию, которая обязана получить лицензию.

Следующий этап – выбор постоянной управляющей компании. Тут есть два варианта развития событий. Жильцы могут организовать собрание собственников и выбрать УК, но на это дается всего 20 дней после ввода в эксплуатацию, что практически нереально. Более распространенный вариант – проведение открытого конкурса от органов местного самоуправления. Он проводится в течение 40 дней после объявления. О результатах жильцов уведомляют через 10 дней.

Правильно оформить документы и соответствовать выставленным условиям обычно проще компании, которая уже работает на объекте. Поэтому чаще всего на первое время управлять домом остается собственная УК застройщика. Это самый выгодный вариант для застройщика – не только потому, что с такой компанией проще работать по гарантийным обязательствам, но и потому что это вопрос репутации. «Создание своей УК помогает не только в продажах продукта. Это обеспечивает гарантию должного уровня обслуживания. Таким образом, удобство, комфорт и уровень сервиса можно предусмотреть еще на стадии проектирования, - отмечает Сергей Сергеев. - Означает ли это прибыль – несомненно. Девелопер должен принимать участие в управлении домом даже после его сдачи, через свою УК. Он вкладывает в продукт определенную идею, если ее потерять с приходом чьей-то управляющей компании, можно получить снижение маржинальности продаж». Подробнее об этом юристы МКА «Арбат» рассказывали в статье «Как застройщику организовать работу управляющей компании, чтобы деньги тратились эффективно, а жители были довольны».

Передаем дом УК: как избежать потерь

При сдаче дома в эксплуатацию важный момент – правильно отладить процесс по расчетам с ресурсоснабжающими организациями. Первая управляющая компания должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию. Застройщик после сдачи дома должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги, пока все жильцы не получат право собственности и вместе с ним – обязанности по оплате коммунальных услуг.

При заключении договора с УК до проведения открытого конкурса органами местного самоуправления застройщик считается заказчиком, а значит, именно он определяет и утверждает перечень работ и услуг, а также их стоимость. Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков. Так что здесь важно не только правильно передать дом УК, но и не затягивать процесс выдачи ключей, чтобы не нести бремя по содержанию и отоплению этих квартир.

Кроме того, после сдачи дома в эксплуатацию застройщику необходимо расторгнуть договор с ресурсоснабжающими организациями. В дальнейшем это становится обязанностью управляющей организации или собственников помещений. Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или что УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до расторжения договоров ресурсоснабжения. При этом РСО будет выставлять счет застройщику, а так как какое-то время не все квартиры будут переданы покупателям, то переставить эти счета будет некому. Это тоже дополнительные убытки, которых несложно избежать, если все юридические процессы отлажены.