В сфере оборота недвижимости сделки, совершаемые по доверенности, являются обычным явлением. Никого не удивляет тот факт, что стороны подписывают договор не лично, а через представителей. Это законно и удобно. В тоже время использование доверенности несет определенные риски для контрагентов – как для покупателей квартир, так и для продавцов. О том, что это за риски и как их избежать, рассказывается в данной статье.

Оформление сделок с недвижимостью через представителя по доверенности

Доверенность не влияет на обязательные условия и содержание договора. Ну, разве что в преамбуле указывается, что одна из сторон (или обе сразу) действуют через представителей с указанием реквизитов доверенности (номер и дата). В то же время её использование увеличивает риски для сторон. Дело в том, что доверенность по своей юридической природе является односторонней сделкой. В силу этого Гражданский кодекс РФ устанавливает к ней обязательные требования. Нарушение данных требований приводит к недействительности доверенности и, как следствие — к недействительности сделки с недвижимостью. Поэтому если одна из сторон (или обе) заключают сделку через представителя по доверенности, то контрагент должен проверить не только договор и правовую чистоту недвижимости, но и саму доверенность. Игнорирование этого правила приводит к печальным последствиям.

Проверка доверенности

Доверенность на управление и распоряжение недвижимостью оформляется нотариусом. Покупатель (или продавец) могут проверить действительность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты в сервисе проверки доверенностей по адресу https://notariat.ru/ru-ru/help/servis-proverki-doverennostej/

Как правило, этого вполне достаточно для подтверждения факта выдачи доверенности. Другой вопрос, если нотариус ошибется.

Ошибки нотариусов

Ошибки нотариусов исправить чаще всего невозможно. Например, жительница Санкт-Петербурга оформила на сына доверенность на право продажи квартиры. Однако через несколько часов, посоветовавшись с подругами, женщина отменила доверенность. Нотариус внес сведения о выдаче и об отмене доверенности в Единую информационную систему нотариата (ЕИСН). А через несколько дней мать узнала, что сын таки продал квартиру. Тогда она обратилась в суд и потребовала истребовать (извините за тавтологию) квартиру из незаконного владения покупателя, аннулировать его право собственности и признать за ней право собственности на недвижимость. В ходе судебного заседания выяснилось, что нотариус, оформлявшая сделку, проверила доверенность через ЕИСН в день первого посещения сторонами нотариальной конторы. А вот в день удостоверения договора купли-продажи нотариус в ЕИСН не заглядывала, потому что в конторе не работал интернет и не было связи с информсистемой. Поэтому нотариус просто не видела, что мать отменила доверенность на сына. В результате суд удовлетворил исковые требования. Женщина вернула квартиру, покупатель, естественно, ее потерял, а нотариусу «прилетело» дисциплинарное взыскание от правления нотариальной палаты Санкт-Петербурга (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-26018 от 03.12.2019 года).

Но, к счастью этот случай является исключением из правил. Больше подобных прецедентов в судебной практике не встречалось. Я, по крайней мере, о них не знаю.

Гораздо хуже, когда нотариус оформляет доверенность с явным нарушением закона. Так, один из столичных нотариусов умудрился оформить доверенность от имени человека, стоящего на тот момент на учете в наркологическом диспансере и явно не сознававшего значение совершаемых им действий. Из видеозаписи, сделанной в ходе оформления доверенности в нотариальной конторе, было видно, что доверитель «находится в возбужденном состоянии, заваливается на бок, у неё наблюдается тремор верхних конечностей, и она дает нечеткие ответы на наводящие вопросы, в том числе о том, кем ей приходится» доверенное лицо (Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-415854/2020 от 12.01.2021 года). Посмотрев такое «кино», суд признал доверенность и договор купли-продажи квартиры недействительными. Подобные риски, увы, вообще нельзя исправить или предотвратить. Они «всплывают» только в ходе судебного процесса.

Проблема передоверия

Доверенное лицо вправе передоверить совершение действий другому субъекту. Однако для этого надо, чтобы доверенность содержала фразу о такой возможности либо представитель был «вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещала передоверие» (ст.187 ГК РФ). При этом доверенное лицо обязано известить доверителя о передоверии.

Собственно говоря, случаи проблемного передоверия как раз и связаны с туманной фразой о силе обстоятельств, которые вынудили гражданина передоверить совершение действий для охраны интересов доверителя. И здесь позиции нотариуса и доверенного лица, с одной стороны, могут не совпадать с мнением суда и доверителя, с другой. Например, жительница Петербурга оформила на родственника (или знакомого — не суть важно) доверенность на право продажи доли в праве собственности на квартиру. Через два месяца родственник передоверил поиск покупателей и продажу доли третьему лицу. Свои действия доверенное лицо мотивировало тем, что у него умерла мать и он тяжело заболел. Нотариуса вполне устроило такое объяснение. Однако доверительница подала в суд и потребовала признать доверенность, оформленную в порядке передоверия, недействительной. Суд встал на ее сторону и не признал смерть матери и болезнь доверенного лица существенными обстоятельствами (Определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1062 от 27.01.2011 года по делу № 2-3000/10).

Здесь все закончилось относительно благополучно. Доверенное лицо не успело продать квартиру. В противном случае покупатель остался бы без денег и жилья. В подобных ситуациях необходимо не только проверить доверенность в ЕИСН, но и выяснить, содержит ли первоначальная доверенность ссылку на возможность передоверия и не запрещает ли его. И если доверенность не содержит запрета, то следует потребовать от представителя доказательства извещения доверителя о факте передоверия, а также проверить истинное волеизъявление доверителя, связавшись с ним. Впрочем, это обязан сделать нотариус. Другой вопрос, когда за выдачей первоначальной доверенности и передоверием стоят мошенники. Тогда и проверка не поможет. Только суд и обращение в правоохранительные органы.

Превышение полномочий

Суть нарушения состоит в том, что, доверенное лицо превышает полномочия и заключает договор, который не имело права подписывать. Например, дочь выдала матери доверенность на управление имуществом и совершение ограниченного числа видов сделок с недвижимостью. Через некоторое время представительница заключила предварительный договор о купле-продаже ½ доли в квартире, принадлежащей доверителю. Поверенная взяла деньги, но основной договор так и не заключила. Покупатели обратились в суд с требованием к доверителю вернуть деньги и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. В ходе суда выяснилось, что уже несколько лет ½ доли в праве собственности на квартиру принадлежит не доверителю, а ее родственнику, а доверенность не предусматривала возможность продажи квартиры или доли. Изучив материалы, суд указал, что «доверенность не предоставляла права поверенному на совершение договора купли-продажи в отношении не принадлежащего доверителю имущества, а полномочия на совершение договора купли-продажи конкретного объекта недвижимости: 1/2 доли квартиры доверенностью не предусмотрены» (Апелляционное определение Пензенского областного суда по делу № 33-87/2020 от 04.02.2020 года). В итоге судья отказал в иске и указал в решении, что прежде чем заключать договор, истцы должны были получить выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру и уяснить полномочия представителя из предъявленной им доверенности.

Частые ошибки доверителей

Судебная практика знает и случаи ошибок доверителей, в результате которых они теряют недвижимость и деньги. Например, доверитель выдал доверенность на продажу недвижимости. Представитель продал квартиру, но не сообщил доверителю о сделке и присвоил деньги. В результате доверитель не только не получил средства за квартиру, но еще и три года «оплачивал» услуги ЖКХ за нового собственника, передавая своему доверенному деньги на оплату услуг ЖКХ (Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-24300/20 от 10.07.2020 года). Здесь можно посоветовать более тщательно подходить к выбору представителя и хотя бы раз в три месяца заказывать выписку из ЕГРН для контроля его работы.

Иногда встречаются тяжбы и по поводу отмены доверенностей. Представляемый оформляет доверенность на продажу объекта, а затем меняет решение и извещает представителя о том, что отказывается от поиска покупателя и продажи. В соответствии со ст.ст. 188 и 189 ГК РФ доверитель обязан отменить доверенность в той же форме, в которой она была совершена (то есть у нотариуса) и письменно известить об отзыве доверенности заинтересованных лиц. В силу незнания закона граждане не совершают этих действий, а потом клятвенно убеждают судью, что «сказали» об этом представителю. Однако для суда это не аргумент, и он признает сделку законной, отказывая доверителю (Апелляционное определение Орловского областного суда по делу N 33-2486 от 12.11.2014 года). Для исключения подобных случаев рекомендую проштудировать статьи 188 и 189 ГК РФ, а еще лучше - посоветоваться с адвокатом или нотариусом, которые объяснят ситуацию и помогут отозвать доверенность.

Выводы

Может сложиться превратное впечатление, что большинство сделок по доверенности в сфере недвижимости совершаются с нарушение ГК РФ. Но это не так. На основании своего опыта скажу, что порядка 95% договоров заключаются в рамках закона и без нарушения прав сторон. Другой вопрос, что от этого не легче гражданам, попавшим в 5%. И здесь можно посоветовать участникам сделки минимизировать возможные риски. Советы в этом случае будут банальными. Граждане должны внимательно читать не только договор, но и доверенность, проверять ее через ЕИСН, по возможности связываться с доверителем и выяснять его истинную волю, запрашивать выписку из ЕГРН по объекту, а также собирать иную информацию о контрагенте и недвижимости из всех доступных источников.

И не надо думать, что такая предосторожность присуща только нашему времени. Мол, вот раньше такого не было, и люди поступали порядочно. Спешу разочаровать. В XIX веке на всю Россию прогремели дела игуменьи Митрофании и «Клуба черных валетов». Фигуранты этих дел незаконно объявляли доверенности недействительными, превышали по ним полномочия и пользовались доверенностями после смерти доверителей. (Суд присяжных в России: громкие уголовные процессы 1864 — 1917 г.г. Спб., изд. Лениздат, 1991 год). Поэтому полностью искоренить нарушения в этой сфере вряд ли когда удастся.

К слову, государство также пытается минимизировать риски по сделкам с доверенностью. Вспомните, например, о случаях, когда недобросовестные субъекты подписывали договоры по доверенности от умершего гражданина. Суды признавали такую доверенность и договор недействительными. Добросовестные покупатели теряли деньги и квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 11-17286 от 26.04.2013 года). Но вот 10 января 2022 года вступил в силу закон № 464-ФЗ от 30.12.2021 года. Данный нормативный акт обязал органы ЗАГС направлять сведения о смерти граждан оператору единой информационной системы нотариата. Это позволило нотариусам своевременно отменять доверенности умерших и ограничило поле деятельности мошенников и просто недобросовестных субъектов. Так что работа по этому направлению продолжается.