Новостройки у новых станций БКЛ подорожают, но ненамного

Один из самых масштабных инфраструктурных проектов Москвы – строительство Большой кольцевой линии метро (БКЛ) - близится к завершению. Ожидается, что БКЛ будет достроена в 2022-м году, а запущена в 2023-м. Понятно, что сроки могут сдвигаться в ту или иную сторону, но принципиально вопрос решен. Осталось открыть два участка – на востоке и северо-востоке, - и кольцо поедет.

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами о том, какое значение запуск замкнутой БКЛ имеет для города, что изменится для москвичей и как это отразится на рынке новостроек Москвы.

Напомним, что БКЛ строилась для того, чтобы большим кольцом связать между собой радиальные ветки подземки. Для разросшегося метрополитена двух существующих колец (кольцевой линии и МЦК) недостаточно, чтобы распределить пассажирские потоки. Еще одна задача БКЛ - и обеспечить удобные пересадки на разные виды рельсового транспорта - то же МЦК, МЦД, РЖД, собрав их в единую систему. Так что многие станции БКЛ превратятся в современные транспортно-пересадочные узлы.

Поэтому открытие БКЛ поспособствует улучшению транспортной доступности города в целом, считает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой», у жителей появится новый удобный альтернативный маршрут, что сделает более комфортными и быстрыми поездки в разные районы города.

По мнению Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон», принципиальные изменения возможны там, где станций до БКЛ не было. В основном БКЛ - это дополнительный фактор, улучшающий возможности уже существующих станций метро.

Нельзя не заметить, что уже сейчас, когда запущена лишь часть БКЛ, на многих ветках перемещаться стало легче, замечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». А когда кольцо полностью сомкнётся, москвичи получат новые межрайонные связки, смогут быстрее добираться из пункта А в пункт Б. Так, жителям южных районов Москвы больше не надо будет доезжать до Кольцевой линии - на соседние ветки они пересядут на Большом кольце, на 10 км ближе. Большое кольцо, по подсчетам экспертов, позволит сэкономить в день до 40 минут драгоценного времени.

Плюс ко всему снимется напряжение на радиальных линиях и центральных пересадочных узлах. Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», приводит в пример открытие станции БКЛ «Текстильщики», которое позволит разгрузить Таганско-Краснопресненскую линию метро, а пассажирам Некрасовской ветки – строить новые маршруты. «Жители ЖК «Гоголь парк», третью очередь которого мы анонсировали буквально на этой неделе, смогут быстрее добираться от станции метро «Лухмановская» до периферийных районов Москвы, не пересекая при этом центр. Например, быстрее добираться до делового центра «Москва-Сити» или на прогулки в Измайловский парк».

Эксперты таже предполагают, что и у автомобилистов появится возможность пересесть на общественный транспорт, что разгрузит дороги и транспортную систему в целом. И напоминают, что БКЛ будет развиваться дальше: через него пройдут будущие линии метро Троицкая и Бирюлевская.

Восточный участок

На восточном участке БКЛ откроются станции «Текстильщики» (с пересадкой на Таганско-Краснопресненскую линию и МЦД-2), «Печатники» (пересадка на Люблинско-Дмитровскую линию и МЦД-2), «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар» (пересадка на будущую Бирюлевскую ветку). Две последние платформы – новые. От соседства с ними выиграет ЖК «Ривер Парк Коломенское» (вторая очередь масштабного комплекса со средней ценой кв. метра 367 тыс. руб.). Сейчас до ближайшей к комплексу станции - «Коломенской» - нужно добираться общественным транспортом, так как она находится в 3 км. Наиболее удобной для жителей станет станция «Нагатинский Затон», так как с постройкой пешеходного моста на противоположную сторону Нагатинского затона путь сократится до 500-600 метров.

Также в окружении метро «Кленовый бульвар» находятся ЖК Wave (374 тыс. руб./кв. м), «Второй Нагатинский» (293 тыс. руб.), Dream Towers (485 тыс. руб.), «Level Нагатинская» (500 тыс. руб.), «Loft Нагорная» (236 тыс. руб.). Квартал бизнес-класса Now (518 тыс. руб.) расположен рядом с метро «Технопарк», но в комплексе запроектирована общественная набережная, и недалеко от нее - станции «Нагатинский затон» и «Кленовый бульвар».

У станции метро «Текстильщики» строится ЖК «Волжский парк» (342 тыс. руб./кв. м). У станции БКЛ «Печатники» близких новостроек нет, например от ЖК «Level Южнопортовая» (492 тыс. руб./кв. м) придется ехать 10-20 минут.

Северо-восточный участок

На северо-восточном участке БКЛ откроются станции «Сокольники» (с пересадкой на Сокольническую линию и МЦД-3), «Рижская» (пересадка на Калужско-Рижскую линию, МЦД-2, МЦД-3, МЦД-4, возможно – МЦД-5) и «Марьина Роща» (пересадка на Люблинско-Дмитровскую линию, МЦД-2, МЦД-4).

Северо-восточный участок БКЛ не принесёт кардинальных улучшений транспортной доступности жителям соответствующих ЖК, так как он проходит на расстоянии в 1-2 станции от кольцевой ветки, поясняет Надежда Коркка («Метриум»). Тем не менее он немного разгрузит северные участки Люблинско-Дмитровской, Калужско-Рижской и Сокольнической линий метро.

Совсем новых станций на участке не появится, но зато здесь откроется один из крупнейших ТПУ – «Рижская». «Строительство ТПУ предназначено для разгрузки пешеходного и транспортного потока, для улучшения движения транспорта и создания новых и более удобных маршрутов. Зона вблизи станции метро «Рижская» довольно-таки загружена, так как там располагаются железнодорожный вокзал вокзал и рынки, часто создаются автомобильные пробки. Строительство ТПУ «Рижская» в перспективе разгрузит данный участок», - комментирует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

«Марьина роща» тоже станет ТПУ, и здесь появится еще один пригородный вокзал, в 2025 году им будут пользоваться около 100 тысяч человек в сутки.

В зону влияния станции «Сокольники» попадают ЖК «Резиденция Сокольники» (347 тыс. руб./кв. м) и «Сокольнический вал 1» (279 тыс. руб.), станции «Марьина Роща» – Mod (396 тыс. руб.), «Апартаменты на Марьиной роще» (256 тыс. руб.), «MirrorЗдание» (285,3 тыс. руб.), «Шереметьевский» (387 тыс. руб.), Pride (526 тыс. руб.). Жителям комплекса iLove (456 тыс. руб.) гораздо ближе и удобнее «Алексеевская», но можно доехать и от «Марьиной рощи» (7-10 минут на машине.) А у станции «Рижская» расположилась элитная «Усадьба в Орлово-Давыдовском переулке» (1261 тыс. руб.).

Цены вырастут только у Нагатинского Затона

По мнению Игоря Сибренкова (ГК «Основа»), рынку недвижимости кардинальных изменений открытие новых участков БКЛ не принесет. Но оно положительно повлияет на транспортную доступность близлежащих районов. А это одна из важнейших характеристик новостроек, и появление новых станций метро однозначно повысит инвестиционный потенциал и востребованность комплексов, расположенных рядом или даже в небольшом отдалении.

Открытие новых станций зачастую становится для покупателя дополнительным преимуществом, которое может стать решающим при выборе квартиры, даже если рядом уже есть метро, дополняет Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.

Что же касается влияния на цены новостроек, то, как поясняет Елизавета Севастьянова, еще на этапе выбора локации жилого комплекса девелоперы осведомлены о том, какие станции будут построены рядом. Этот фактор с самого начала закладывается в ценовую политику проекта: застройщики прогнозируют рост цены с учетом таких перспектив.

Открытие оставшихся станций БКЛ практически никак не скажется на стоимости ближайших новостроек, поскольку принципиально их транспортная доступность не улучшится, считает Ирина Доброхотова, («Бест-Новострой»). Рост цены возможен в некоторых проектах в районе 1-3%. Чуть больше в цене может прибавить недвижимость на вторичном рынке, в тех районах, где станции появятся впервые, это прежде всего район Нагатинский затон.

Впрочем, по оценке Надежды Коркки, в районе Нагатинского затона новостройки могут подорожать до 10-15%. И в зоне возможного подорожания находится, например, ЖК «Ривер Парк» - там, напомним, откроются станции БКЛ «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар».

На данный момент средняя цена новостроек у будущих станций БКЛ по подсчетам «Метриум» - 339 тыс. руб. за кв. метр (без учёта ЖК «Усадьба в Орлово-Давыдовском переулке»).

А что будет с ценами на новостройки у действующих станций БКЛ после запуска замкнутого кольца? По мнению экспертов, если рост и случится, то незначительный. Но в любом случае, для жилья поблизости это положительный фактор, который делает жилой комплекс более привлекательным. Так что при желании покупатели могут обратить внимание на жилые комплексы у станций БКЛ, где идут активные продажи. Это, например, ЖК «Крылья» у метро «Аминьевская» (421 тыс. руб. за кв. м), «AFI Park Воронцовский» (546 тыс. руб.) у метро «Воронцовская», «Level Мичуринский» (468 тыс. руб.) у метро «Мичуринский проспект» и «Level Причальный» (597 тыс. руб.) у метро «Шелепиха».