Золотой баланс цена/качество всегда определяет формирование топовых десяток, где представлены жилые комплексы с лучшими показателями продаж. Но сегодня покупатель смотрит не столько на цену, сколько на условия сделки. Субсидированная ипотека и большие скидки от застройщиков стали обязательными для успешной конкуренции. Важный фактор во времена трудностей с поставками - качество строительства и отделки, покупатели обращают на него особое внимание. Всё это по силам обеспечить крупным девелоперам, строящим масштабные комплексы.

На текущий момент на первичном рынке «старой» Москвы, по данным агентства «Метриум», представлено 89 комплексов массового сегмента (1 проект экономкласса, 88 – комфорт-класса). Сходные данные у аналитического центра Indrad: 93 проекта комфорт-класса (около 39% от общего предложения) экспонировалось в конце июня 2022 года. Это примерно 19,3 тыс. квартир.

В Новой Москве, по информации Indrad, представлен 31 проект на 11,1 тыс. квартир, в «Метриум» называют 30 проектов, из них 5 экономкласса и 23 комфорт-класса.

В Московской области (в пределах 20 км от МКАД) на первичном рынке представлен 131 проект на 27,2 тыс. квартир. Объем предложения вырос за квартал на 1,3 млн кв. м (+10%, данные Indrad). Сопоставимая статистика у Ирины Доброхотовой, управляющего партнер Dombook, председателя совета директоров «Бест-Новострой»: в базе bnMAP.pro - 152 проекта массового сегмента, где предлагается около 31 тысячи лотов (27,7 тыс. - комфорткласс, 3,2 тыс. - стандартный).

Масштаб рулит

Судя по цифрам, покупателю есть из чего выбрать. Из этого изобилия выделились лидеры - жилые комплексы с лучшими показателями продаж. На представленных ниже таблицах хорошо видно, что наибольшим успехом пользуются масштабные жилые комплексы от крупных застройщиков. Как поясняет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»), в проектах комплексного освоения территорий предлагается большой выбор квартир, поэтому и объемы продаж там более существенные. Кроме того, это комплексы с развитой инфраструктурой, включающие школы, детские сады и по сути представляющие собой новые городские районы.

ТОП-10 новостроек массового сегмента в границах «старой» Москвы за июль 2022 г.

Проект Девелопер Округ Район
«Левел Южнопортовая» Level Group ЮВАО Печатники
«Молжаниново» Самолет САО Молжаниновский
«Люблинский парк» ПИК ЮВАО Люблино
«Матвеевский парк» ПИК ЗАО Очаково-Матвеевское
«Левел Селигерская» Level Group САО Западное Дегунино
«Новое Очаково» ПИК ЗАО Очаково-Матвеевское
«Холланд Парк» ПИК СЗАО Покровское-Стрешнево
«Первый Дубровский» ПИК ЮВАО Южнопортовый
«Второй Нагатинский» ПИК ЮАО Нагатино-Садовники
«Руставели 14» ПИК СВАО Бутырский

Источник: АН «Бон Тон»

Агентство «Метриум» называет количество ДДУ у лидеров столичного топа: в ЖК «Level Южнопортовая» - 158, «Молжаниново» - 144, «Level Селигерская» - 110, «Матвеевский парк» - 100, Holland park – 89 (данные за июль).

ТОП-10 новостроек массового сегмента в Новой Москве за июль 2022 г.

Проект Девелопер Округ Район
«Бунинские луга» ПИК НАО Сосенское
«Переделкино Ближнее» Абсолют НАО Внуковское
«Алхимово» Самолет НАО Рязановское
«Первый Московский» Абсолют НАО Московский
«Прокшино» А101 НАО Сосенское
«Саларьево Парк» ПИК НАО Московский
«Новое Внуково» Самолет НАО Кокошкино
«Остафьево» Самолет НАО Рязановское
«Середневский лес» ПИК НАО Филимонковское
«Цветочные поляны» МИЦ НАО Филимонковское

Источник: АН «Бон Тон»

ТОП-10 новостроек массового сегмента в ближнем Подмосковье за июль 2022 г.

Проект Девелопер Район
«Пригород Лесное» Самолет Молоково
«Томилино Парк» Самолет Люберцы
«Мытищи Парк» Самолет Мытищи
«Прибрежный парк» Самолет Домодедово
«Пехра» Гранель Балашиха
«Ильинские луга» ПИК Бузланово
«Одинцово-1» ПИК Одинцово
«Большое Путилково» Самолет Путилково
«Императорские Мытищи» Гранель Болтино
«Восточное Бутово» ПИК Дрожжино

АН «Бон Тон»

Главное – ценовая политика

Чем ещё, помимо масштаба, объясняется популярность того или иного ЖК у покупателя? Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», одним из главных условий называют ценовую политику. В массовом сегменте это, в первую очередь, «возможность взять субсидированную ипотеку. В текущих экономических условиях, когда реальные доходы населения падают, для покупателя крайне важна величина ежемесячного платежа и минимальный бюджет покупки», - формулирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Еще одним существенным фактором является бренд компании и ее репутация. Когда все застройщики испытывают трудности с поставками материалов и оборудования, для покупателя имеет значение сохранение качества строительства и отделки, считает эксперт.

Остальные характеристики, которые учитывают клиенты при выборе ЖК, традиционны: транспортная доступность комплексов, то есть близость к станции метро, МЦД или железнодорожной платформе, разнообразие и функциональность планировок, внешняя и внутренняя инфраструктура. А такие критерии, как экологическая обстановка, наличие парковки, архитектура объекта, с точки зрения Ильи Витковского, директора по аналитике и оценке группы «Самолет», влияют на решение покупателей в меньшей степени.

Покупатели реагируют на пряники

Напомним, что в марте этого года отмечался пик спроса, связанный с политическими событиями (началом СВО). Затем, в апреле-мае последовал провал. Летом спрос немного оживился, несмотря на отпускной сезон: в июле в массовом сегменте Москвы было зафиксировано 2848 сделок с участием ДДУ против 2537 в апреле (данные «Метриум»). Как отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Cити-XXI век», оживление спроса было обусловлено снижением ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ипотечных ставок, льготной ипотекой, массовым запуском субсидированных ипотечных программ и предоставлением дисконтов. Илья Витковский («Самолет») утверждает, что в течение лета доля покупателей, рассматривающих покупку жилья в ипотеку, выросла с 14% до 20%.

Эксперты единодушно выделяют роль программ субсидирования от застройщика «Ипотека под 0,1%», которая есть практически у всех крупных компаний. И как дополняют в пресс-службе ГК «Инград» (со ссылкой на данные аналитического центра Indrad), со второй половины лета активно анонсируются большие дисконты (до 25%) при покупке недвижимости без использования субсидирования от застройщика. Аналитики компании говорят, что покупатели, адаптировавшись к новым реалиям рынка, «ожидают всё больших скидок и крайне неактивно рассматривают «обычные» рыночные ипотечные условия».

«Однако на фоне всё ещё высокой инфляции и отсутствия роста доходов населения реальный платежеспособный спрос остаётся на низком уровне», - считает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век». А Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine), ожидает, что осенью благодаря низким ставками и выгодным условиям, которые предлагают застройщики, спрос восстановится.

«Массовый квадрат» стоит 300 тысяч, дорожать некуда

Цены вели себя соответственно спросу: в марте и апреле в массовом сегменте наблюдался рост (1,4% и 0,5% соответственно), а в мае – падение (1,4%). «Таким образом, общий прирост за весенние месяцы составил 0,5%», - заключает Надежда Коркка («Метриум»). Летом цены вновь направились вверх. «По состоянию на июль 2022 года, средняя цена новостроек массового сегмента в границах старой Москвы составила 300 тыс. руб. за квадратный метр и выросла на 3% в сравнении с маем, когда средняя цена находилась на отметке 290 тыс. руб.»., - комментирует эксперт. По данным агентства недвижимости Est-a-Tet, средний чек покупки в августе составил 17,6 млн руб.

По информации аналитического центра Indrad, средняя цена новостроек комфорт-класса в Новой Москве демонстрировала сдержанный рост (в пределах 2% поквартально) на протяжении всего первого полугодия, остановившись в конце второго квартала 2022 на отметке 222 тыс. руб./кв.м. Как уточняет Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», по итогам июня 2022 в НАО средневзвешенная цена кв.метра первичного рынка составила 233,8 тыс. руб., в ТАО – 122,6 тыс. руб. Средний бюджет покупки - 12,4 млн рублей, с начала марта он вырос на 700 тыс. рублей. (данные «Бест-Новострой» и bnMAP.pro).

Довольно значительный рост (+13,8%), по подсчетам Indrad, показал подмосковный метр (до 20 км от МКАД). По итогам первого полугодия средняя цена кв. метра в экспозиции составила 169,3 тыс. руб./кв.м против 148,8 тыс. руб./кв. м в конце 2021 года. С марта средний бюджет покупки прибавил 400 тыс. рублей, сегодня это 8,7 млн рублей (данные «Бест-Новострой» и bnMAP.pro)

Общую цифру по московскому региону дает Илья Витковский («Самолет»): в начале августа средняя цена в новостройках массового сегмента в московском регионе выросла на 6% по сравнению с мартом – до 214 тыс. руб./кв. м.

По окончании третьего квартала 2022 года значительного роста цен в массовом сегменте ожидать не стоит, полагают в ГК «Инград». А если «брать во внимание цены с учетом дисконтов, предоставляемых на данный момент застройщиками, динамика цены будет однозначно отрицательной по отношению к началу этого года», - делают вывод в аналитическом центре компании.

Чем хороши лидеры продаж

Московский ТОП-10 возглавляет ЖК «Level Южнопортовая» от Level Group в Печатниках. Корпуса 12-69 этажей отличаются оригинальной архитектурой - волнообразными линиями фасадов. В комплексе более 20 планировочных решений, в том числе двухуровневые лоты. Цены – от 9,2 млн руб.

«Level Селигерская» - второй проект компании в топе (3-е место) в Западном Дегунино. Архитектура выдержана в строгом стиле. Инфраструктура комплекса включает частный детский сад. На выбор 20 планировок. Бюджет покупки – от 8,8 млн руб.

Второе место занял ЖК «Молжаниново» от Группы «Самолет». К 2036 году здесь появится 1 млн кв. м жилья, восемь детских садов, четыре школы и три плейхаба. Все квартиры - от студий до пятикомнатных евроформата - реализуются с отделкой и кухонным гарнитуром. За дополнительную плату можно выбрать дизайн мебели и установить кондиционер. Цены стартуют от 7 млн руб. за лот площадью 20,1 кв. м. Двухкомнатная квартира (48,1 кв. м) обойдется в 10,8 млн руб.

Шесть позиций в московском списке лидеров заняли проекты ПИК. Это крупномасштабные комплексы с инфраструктурой, дворами-парками и средой, адаптированной к нуждам людей с ограниченными возможностями.

Помимо топа, можно обратить внимание на другие столичные проекты комфорткласса, популярные у покупателя. Например, ЖК «Сиреневый парк» (метро «Бульвар Рокоссовского») от AFI Development. Это жилой квартал с детскими садами, школой, фитнес-центром. Минимальная стоимость - 7 млн руб. Рядом парк Лосиный остров.

ЖК «Лучи» от Группы ЛСР (метро «Солнцево») включает дома серии «Евро’Па», детские сады, школы, ФОК. В 2 км - Ульяновский лесопарк и Чоботовский лес. Купить квартиру можно по цене от 6,3 млн руб.

ЖК «Южные сады» - комплекс от ГК «А101» в Южном Бутово. Дома комфорткласса отличают выразительные фасады, на первых этажах откроются магазины, кафе, фитнес-залы и салоны красоты. Бюджет покупки начинается от 7 млн руб.

Новомосковский топ разделили главные застройщики ТиНао. Один из них – «Абсолют Недвижимость» - возводит «Город-парк «Переделкино Ближнее» у писательского поселка Переделкино. Здесь появятся семь детских садов и три школы. Стоимость квартир в «Переделкино Ближнем» - от 7,8 млн руб.

В Сосенском девелопер ГК «А101» создает кластер для жизни, работы и отдыха «Прокшино» (от 6,9 млн руб.) со школой, детскими садами, торговым центром, бизнес-кварталом, горнолыжным склоном фестивально-парковой зоной и аквапарком. Станция метро «Прокшино» - в 500 метрах.

Другие крупные проекты ГК «А101» - «Испанские кварталы» (от 6,6 млн), «Скандинавия» (от 7,2 млн) также строятся в Новой Москве.

Стоит поинтересоваться квартирами в ЖК «Новые Ватутинки» - современном районе в Десеновском от «Инвесттраста». Здесь работают несколько детских садов, две школы, поликлиника, торговые центры. На выбор разные планировки, включая «евроформат». Цены – от 5,1 млн руб.

А ближе всех к метро расположен ЖК «Городские истории» (от 7,3 млн) - три минуты до метро «Рассказовка».

В подмосковном рейтинге пять позиций у Группы «Самолет», три у ПИКа и две – у ГК «Гранель». У компаний достойные проекты, но стоит присмотреться и к другим популярным ЖК, которые строятся в области.

Например, к ЖК «Одинбург» от AFI Development - новому микрорайону в Одинцово. Проектом предусмотрены школы, детские сады, торговые центры, поликлиники. Цены – от 7,1 млн руб.

В августе 2022 года ГК «Инград» объявила старт продаж в двух новых корпусах №3 5 и № 39 жилого квартала «Новое Медведково» в Мытищах. Минимальная цена – от 5,3 млн рублей, с отделкой – от 5,9 млн рублей. Квартиры - от однокомнатных до 4-комнатных с европланировкой (25 - 88 кв. м). Кухни-гостиные в евроформате до 28 кв. м и в «классике» до 19 кв. м. Корпус 35 представлен с чистовой отделкой двух стилей на выбор.

Компания «Сити-XXI век» реализует несколько проектов массового сегмента: мини-полисы «Серебрица» и «Восемь клёнов» в Красногорске, мини-полис «Рафинад» в Химках, мини-полис «Дивное» около г. Видное. Большинство проектов - на завершающих стадиях. ЖК возводятся в соответствии с концепцией «Мини-полис»: с современной архитектурой, эргономичными планировками, набором инфраструктуры и благоустройством. Диапазон средних цен в мини-полисах – от 164, 4 тыс. руб. до 214,8 тыс.

Интересный вариант – купить квартиру в малоэтажном ЖК «Светлый мир Биополис» у поселка Горки Ленинские. Девелопер – компания Seven Suns Development. Четырехэтажные корпуса с лифтами возводятся в едином стиле. Инфраструктура включает детский сад, школу, спортивный и соседский центры, поликлинику, ТЦ. Цены – от 3,7 млн руб.

Все упомянутые проекты в продаже (октябрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Светлый мир «БиоПолис…»Ленинский район1 кв. 2023 г.от 3 727 067 руб.
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 641 261 руб.
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 6 903 010 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 7 175 639 руб.
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки1 кв. 2025 г.от 5 050 000 руб.
Миниполис ДивноеЛенинский район, п. Совхоз имени Ленина4 кв. 2022 г.от 7 176 420 руб.
АлхимовоНовая Москва, Новомосковский округ3 кв. 2023 г.от 6 849 997 руб.
Holland parkМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак1 кв. 2024 г.от 7 274 800 руб.
Середневский лесНовая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг4 кв. 2023 г.от 4 945 510 руб.
Руставели 14Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская2 кв. 2024 г.от 7 271 040 руб.
Новое ВнуковоНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Кокошкино1 кв. 2023 г.от 6 060 365 руб.
Мытищи ПаркМытищинский район, г. Мытищи1 кв. 2025 г.от 4 760 365 руб.
Второй НагатинскийМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская3 кв. 2023 г.от 6 457 150 руб.
Цветочные поляныНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское4 кв. 2022 г.от 6 386 160 руб.
Восемь клёновКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2023 г.от 8 575 030 руб.
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 958 015 руб.
Прибрежный ПаркДомодедовский район, г. Домодедово4 кв. 2024 г.от 4 494 199 руб.
Матвеевский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная2 кв. 2024 г.от 7 181 390 руб.
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская1 кв. 2026 г.от 9 099 736 руб.
МолжаниновоМосква, Северный округ, район Молжаниновский, м. Планернаяот 6 491 248 руб.
Новое ОчаковоМосква, Юго-Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Аминьевская4 кв. 2024 г.от 6 312 500 руб.
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2024 г.от 8 766 862 руб.
Городские историиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка4 кв. 2022 г.от 7 968 043 руб.
Миниполис РафинадХимкинский район, г. Химки4 кв. 2022 г.от 7 837 821 руб.
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская2 кв. 2024 г.от 5 611 800 руб.
Ильинские лугаКрасногорский район, п. Ильинское-Усово2 кв. 2024 г.от 4 420 660 руб.
Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, пос. Московский2 кв. 2024 г.от 5 841 919 руб.
ОдинбургОдинцовский район, г. Одинцово2 кв. 2025 г.от 7 066 490 руб.
Томилино ПаркЛюберецкий район, п. Томилино3 кв. 2023 г.от 4 460 365 руб.
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея4 кв. 2023 г.от 5 798 400 руб.
Императорские МытищиМытищинский район, г. Мытищи1 кв. 2024 г.--
Пригород ЛесноеЛенинский район1 кв. 2025 г.от 4 260 365 руб.
ОстафьевоНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, пос. Рязановское3 кв. 2023 г.от 6 260 365 руб.
Одинцово-1Одинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2025 г.от 4 479 890 руб.
Восточное БутовоЛенинский район2 кв. 2024 г.от 4 321 390 руб.
Город-парк «Переделкино Ближнее»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка3 кв. 2023 г.от 7 333 436 руб.
Новое МедведковоМытищинский район, г. Мытищи3 кв. 2025 г.от 6 195 270 руб.
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 6 396 336 руб.
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский3 кв. 2023 г.от 6 522 480 руб.
Любовь и ГолубиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская3 кв. 2022 г.от 9 129 000 руб.
ПехраБалашихинский район, г. Балашиха2 кв. 2023 г.--
СеребрицаКрасногорский район, г. КрасногорскСданот 5 975 759 руб.
Сиреневый паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского МЦК3 кв. 2024 г.от 6 961 500 руб.
Большое ПутилковоКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2023 г.от 6 585 191 руб.
Первый ДубровскийМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Волгоградский проспект2 кв. 2025 г.от 7 060 080 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все