На коттеджном рынке выбор сегодня не ахти, и даже можно говорить о дефиците хороших вариантов. Что, как известно, приводит к значительному подорожанию. В условиях ограниченного предложения и высоких цен покупателям не стоит хвататься за любой показавшийся подходящим объект. Необходимо всё тщательно все проверить. Особенно если речь идет о приобретении готового дома.

Девелоперы достраивают старые поселки

Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», отмечают, что девелоперы не спешат выводить на рынок новые проекты. Главной причиной «дефицита коттеджей и участков с подрядом» Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», называет макроэкономическую неопределенность, из-за чего застройщики не уверены в дальнейшем спросе.

Валерий Лукинов, коммерческий директор поселка «Павловы озера», считает, что на ситуацию влияет невысокая доходность проектов (от 25 до 35%) и дорогостоящее подключение к электро- и газоснабжению. Кроме того, муниципалитеты требуют от девелоперов для поселков ИЖС (а это маломаржинальные проекты) создавать за свой счет школы и детские сады и передавать их государству. Плюс согласование исходно-разрешительной документации (ИРД) и подключений к сетям могут длиться 2-3 года, что делает проект нерентабельным. Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», говорит о нехватке пригодных для нового строительства участков.

В результате практически все проекты, которые сейчас выходят на рынок, «являются продолжением существующих поселков, их следующими очередями. Иногда они выходят под другими названиями (маркетинговый ход)», заключает Валерий Лукинов.

В дорогом сегменте в 2021 году не дебютировало ни одного проекта, подтверждает Анна Раджабова. В этом году в продажу вышел поселок Lapino Garden, и ожидается выход еще одного камерного поселка класса deluxe. Екатерина Крапивина, директор отдела продаж Villagio Estate, уточняет, что в октябре 2021 года компания открыла продажи в двух новых кварталах известного поселка Millenium Park. А этим летом вывела два посёлка Vision и «Роса».

По данным Дмитрия Таганова, на загородном рынке Подмосковья представлено 153 проекта коттеджей/участков с подрядом - всего 3,4 тыс. лотов. Поселков с участками без подряда – 420 (31,9 тыс. лотов). Объекты экономкласса составляют 78% предложения, комфорткласса – 15%, бизнес - 4%, элитные проекты – 3%. Как дополняет Валерий Лукинов («Павловы озера»), с 2020-го по 2022-й год количество продаваемых домов и участков уменьшилось в зависимости от шоссе от 30 до 49%.

В высокобюджетном сегменте, по информации Анны Раджабовой, в июне было представлено около 10 поселков. Екатерина Крапивина перечисляет элитные загородные поселки, представленные на первичном и вторичном рынке: «Гринфилд», Millennium Park, «Ренессанс Парк», «Риверсайд», «Шервуд», Madison Park, Vision. В бизнес-классе это «Новорижский», «Покровский», Futuro Park, Park Avenue, «Парк Фонте», ROSA.

Популярные направления и заветные места

Большая часть предложения, по статистике «Инком-Недвижимости», сосредоточена на Дмитровском шоссе – 13%, на Новорижском – 11% и Новорязанском – 10%. Валерий Лукинов («Павловы озера») называет самые дорогие направления - Рублево-Успенское, Минское, Новорижское, Киевско-Калужское и самые дешевые - Щелковское, Новорязанское, Горьковское и Носовихинское шоссе.

Популярны места у «большой воды» - вдоль Дмитровского шоссе тянется цепь водохранилищ (Клязьминское, Пироговское, Учинское, Пяловское, Пестовское, Икшинское). А Волоколамское шоссе ведет к Истринскому водохранилищу.

По оценке Лукинова, поселки для постоянного проживания с центральными коммуникациями строятся до 40 км от МКАД, для сезонного проживания - до 70 км от МКАД. А дачные поселки - далее 80 км от МКАД.

Распределение экспозиции в зависимости от удаленности от МКАД

Расстояние от МКАД Доля предложения Средняя стоимость лота
Далее 60 км 37% 2 млн руб.
40-60 км 33% 2,7 млн руб.
21-40 км 27% 14,3 млн руб.
Ближе 20 км 3% 52,2 млн руб.

Источник: «Инком-Недвижимость»

Как рассказывает Вячеслав Котлов — директор по продажам строительной компании Hallehouse, за последнее время компания построила несколько объектов в Троицком и Солнечногорском районах, много заявок на строительство домов поступает от обладателей участков по Ленинградскому шоссе. Они выбирают это направление из-за скоростной платной трассы. Порой покупатели предпочитают совсем «нераскрученные» локации. Компания заканчивает технологичный проект в современном стиле в Тульской области близ древнего городища, что ценно любителям археологии. «Казалось бы, запрос на нестандартную архитектуру должен поступить от владельца участка в КП с минимальной отдалённостью от МКАД. Но нет», - замечает эксперт.

Цену определяет дефицит и «эксклюзив»

По информации «Инкома», средняя стоимость коттеджа/участка с подрядом составляет 32 млн рублей. Но конкретная цена зависит от трех главных факторов, их отмечает Валерий Лукинов («Павловы озера»): загруженность шоссе, расстояние от МКАД и обеспеченность коммуникациями.

Вячеслав Котлов (Hallehouse) обращает внимание на то, что большую роль может играть «эксклюзив». Если в поселке у ЦКАД есть водоём, оборудованный понтонами и рекреацией, или рядом знаковые досуговые объекты, то стоимость участков может быть соразмерной цене земли у МКАД.

По данным Валерия Лукинова, в комфортклассе цены на коттеджи с участками начинаются от 3 млн рублей (от 50 км от МКАД) и доходят до 15 млн рублей (30-40 км). В бизнес-классе (до 30 км от МКАД) цены начинаются от 20 млн рублей за участок с домом 180 кв. м без отделки. С отделкой - 50-70 млн руб.

В поселках премиального и элитного сегмента стоимость покупки варьируется в диапазоне 35-150 млн рублей. Стоимость точечных объектов в существующих поселках может достигать $7 млн (данные «Метриум Премиум»). Как сообщает Екатерина Крапивина, в элитных поселках Villagio Estate средняя цена коттеджей - 175 млн рублей, участков – 60 млн рублей. В поселках бизнес-класса коттеджи в среднем стоят 56 млн рублей, участки - 23 млн рублей.

Эксперты единодушно отмечают значительное подорожание. По подсчетам Дмитрия Таганова («Инком»), в целом по рынку цены выросли на 13% за квартал и на 20% за год. Валерий Лукинов считает, что рост цен на участки и дома в 2021 году составил, в зависимости от поселка/шоссе, от 30 до 60%. По оценке Анны Раджабовой, в среднем за год стоимость дорогих лотов выросла на 12-15%.

Главная причина – в сокращении предложения. Высокие цены и небогатый выбор затрудняет положение покупателей. Но при любых условиях к приобретению дома и участка стоит подойти с холодной головой и всё тщательно проверить.

Выбор поселка: изучаем генплан, проверяем коммуникации

Выбирая поселок для жизни, каждый покупатель первым делом обращает внимание на природное окружение, - есть ли поблизости озера/реки и леса. Следующий момент - транспортная доступность. Желательно, чтобы дорога до московского офиса занимала не более двух часов, из поселка был удобный выезд на шоссе (для дорогих поселков и на платное), а также – в пешей доступности должна быть станция железной дороги и остановка автобуса. Третий решающий фактор – инфраструктура. Школы, сады, поликлиники, торговые центры и спорткомплексы должны находиться рядом с поселком, максимум, в 10-15 минутах езды или получасе ходьбы.

Некоторые расположенные рядом друг с другом поселки от одного застройщика объединяются в кластеры. Объекты инфраструктуры могут находиться и внутри поселков, и располагаться равноудаленно от них, комментирует Анна Раджабова («Метриум Премиум»).

Екатерина Крапивина (Villagio Estate) рекомендует правильно оценивать формат поселка. Так, молодым семьям удобней будет жить там, где много детской инфраструктуры. Для любителей хорошей кухни есть поселки с гастрономическими проектами.

Но это вопросы общего порядка, с ними и неискушенный покупатель в состоянии разобраться. Есть и более специфические моменты, влияющие на качество жизни. Валерий Лукинов («Павловы озера») советует обратить внимание на степень готовности поселка. Действуют ли коммуникации, проживают ли жители, какова стоимость обслуживания, как работает управляющая компания.

По мнению Вячеслава Котлова (Hallehouse), покупателям стоит поинтересоваться генпланом развития поселка, чтобы знать, на что рассчитывать в будущем. Важно, чтобы на период строительства в КП были обустроены временные дороги. Это позволит без проблем доставлять стройматериалы к участку. В посёлке должна быть своя электрическая подстанция, тогда не будет скачков электричества.

Смотрим земельные документы, привлекаем техконтроль

В первую очередь, говорит Валерий Лукинов («Павловы озера»), нужно убедиться в наличии коммуникаций, обещанных девелопером на границе участка. Если коммуникации планируются, нужно проверить четкие сроки их подведения в договоре. Крайне важен вид разрешенного использования земельного участка. «Дома можно строить на землях ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и, как вариант, возможно под дачное строительство», - комментирует эксперт.

Если участок юридически в порядке, надо изучить его потребительские качества. Как поясняет Вячеслав Котлов (Hallehouse), самые ликвидные наделы нарезаются у леса и у водоема. Там, как правило, тихо, красиво, «на одного соседа меньше». Идеально участок находится не на периферии посёлка, потому что отдаленные зоны зачастую хуже обслуживаются, что может стать проблемой зимой. А самые неликвидные участки – у дорог, детских, спортивных площадок и КПП. Там всегда шумно.

Разобравшись с участком, переходим к дому. Если вы покупаете готовый коттедж, нужно знать, что из-за неправильного фундамента, нарушений технологии строительства дом может пойти трещинами. Нужно обязательно запрашивать документацию, настаивает Вячеслав Котлов. Это проекты фундамента, дома, инженерии, фото и видеоматериалы этапов строительства. Лучше, если эти документы проверят в организации, занимающейся техконтролем. Техконтроль нужно привлекать и при самостоятельном строительстве дома: избежав ошибок, можно сэкономить несколько миллионов рублей.

Что продают

Покупатели могут обратить внимание на КП «Эссенс» - авторский экополис в лесу, на берегу реки, в 40 км от МКАД по Новой Риге. Дома современной архитектуры развернуты к красивым пейзажам. «Большая редкость, когда удается сохранить видовые характеристики за счет природного ландшафта», - отмечает Анна Почикаева, эксперт отдела загородной недвижимости офиса «Миэль на Николоямской». Цена за участок с домом стартует от 40 млн рублей.

Можно поинтересоваться поселком бизнес-класса «Павловы озера» с готовыми коммуникациями в 17 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Здесь продаются участки с подрядом на каменные дома по цене от 21 млн руб. и участки без подряда от 15 млн. руб. - для инвесторов. По границе - муниципальные и платные детские сады и школы. В поселке есть озеро, пляж, прогулочные зоны и тематические парки.

Обеспеченным покупателям может подойти Millennium Park – масштабный проект от компании Villagio Estate на Новорижском шоссе в 20 км от МКАД. Здесь построены 600 резиденций премиум-класса, окруженные тематическими парками, каналами и озерами. Организованы детские и спортивные площадки, велодорожки. Рядом инфраструктура Новой Риги.

Коттеджный поселок «Пятница Club» располагается в Солнечногорском районе, в 30 км от МКАД. Поселок построен и благоустроен, окружен лесами, недалеко – Истринское водохранилище. На территории - озеро, пляж, кафе, веревочный панда-парк, детская и спортивная площадки. Предлагаются дома, возводимые по немецкой технологии, в стиле «eco-friendly». В ближайшем окружении - школа «Лесные озера», магазины, ресторан, кафе, банки, отель «Истра Холидей».

Коттеджный поселок «Британика» обосновался в Истринском районе Подмосковья в 30 км от МКАД. Территория благоустроена, огорожена, Проектом предусмотрена инфраструктура: кафе, спорткомплекс, фитнес, детский центр, детская площадка, аптека, супермаркет. В продаже коттеджи с кирпичными стенами, красивыми фасадами и площадями 130-280 кв. м. Стоимость – от 128 тыс. руб. за кв.

Поселок «Рахманово парк» расположился в Пушкинском районе, в 36 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Рядом лес и река Сумерь. В продаже готовые дома с площадями 150 кв. м и 190 кв.м. Стоимость – от 8,9 млн руб. и от 11 млн руб. соответственно. На территории поселка организованы детские площадки, футбольное поле, планируется построить детский центр.

Другой проект в Пушкинском районе - клубный поселок «Марьина Гора». Инфраструктура включает спортивные объекты, детский клуб, spa-комплекс, кофейню, пешеходный бульвар и парк. В продаже готовые коттеджи из оцилиндрованного бревна, клееного бруса, камня, а также комбинированные дома. Стоимость - от 13,9 до 24 млн руб. Поселок окружает лес, до Пестовского водохранилища и пляжа – 200 м.

Также по теме:

Все упомянутые проекты в продаже (август 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Park AvenueИстринский районСданот 4 000 000 руб.
Рахманово паркПушкинский районСдан--
Пятница CLUBСолнечногорский район--
Park Fonte4 кв. 2023 г.от 46 500 000 руб.
БританикаИстринский районСданот 14 900 000 руб.
Марьина гора--
Источник данных: База недвижимости IRN.RU