Эскроу-счета: чаще дороже, но всегда надежнее

Эскроу-счета остаются главным защитным механизмом для покупателей в нынешних условиях. По крайней мере, к минимуму сведены главные риски - остановка строек и пропажа вложенных в покупку жилья денег. Правда, открытой остается крайне важная для Москвы проблема: в случае разорения банка клиентам вернут не более 10 млн рублей. Но для столицы это смешная сумма. Пока же остается надеяться, что такого не случится.

Напомним, что механизм проектного финансирования вводился для защиты покупателей от недобросовестных застройщиков. Покупая квартиры, клиенты вносят деньги на эскроу-счета в банках, где они и хранятся. Девелоперы получают к ним доступ только после окончания строительства дома. А стройки финансируют банки, предоставляя компаниям кредиты. И за три года (с июля 2019-го), по мнению экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», такой механизм себя оправдал.

Риски минимальны, но граждане недоверчивы

Фактически уровень рисков для покупателей близится к нулю, потому что так или иначе дом дольщиков будет достроен, а в противном случае они получат возврат средств с эскроу-счетов, поясняет Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос». «Недостроенный дом – это теперь крайне маловероятный сценарий», - заключает эксперт.

«В Москве, насколько знаю, пока не было прецедентов признания проблемными проектов, реализуемых через эскроу-счета», - дополняет Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine).

А Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, все-таки вспоминает о единичных случаях возврата денег, но причиной этому был пересмотр концепции проектов, проблемными они не были признаны.

Эскроу-счета – действительно наиболее надежная схема для покупателей строящегося жилья. Однако, как показало недавнее онлайн-голосование от IRN.RU, люди не очень ей доверяют. Почти 40% ответивших считают, что эскроу-счета не защитят их от денежных потерь. И надо сказать, что кое-какие основания для этого имеются.

Представим ситуацию, что объект достроить невозможно, и дольщику через два года деньги вернули. Но за это время и цены на недвижимость выросли, и инфляция постаралась, а значит, возвращенной суммы уже будет недостаточно для покупки аналогичного жилья, - это признают сами эксперты.

Другая проблема заключается в том, что сумма страхового возмещения дольщику в случае разорения банка ограничена 10 млн рублей (даже если человек вкладывал больше). В Москве 10 млн – это цена скромной однокомнатной квартиры или студии. А что делать незадачливому покупателю «трешки», который лишится больше части заплаченной суммы?

Нельзя сказать, что «наверху» об этой проблеме не знают. Как недавно пояснили «Российской газете» в Минстрое, ведомство пока не получало предложений по увеличению лимита средств, застрахованных на эскроу-счетах. Но готово изучить их и сформировать свою позицию. Остается на это надеяться, а также на то, что никакой банк не рухнет (хотя в наше время исключать самые фантастические сценарии нельзя).

Покупателям, задумывающимся о приобретении жилья, также стоит иметь в виду, что до конца 2022 года были отменены штрафы для застройщиков за задержку сроков сдачи дома. Это связано с тем, сроки могут задерживаться не по вине компаний, а, например, из-за удлинения логистических маршрутов, замены поставщиков и прочих обстоятельств.

Защита для застройщиков

Система проектного финансирования от разного рода «сюрпризов» защищает не только покупателей, но и самих девелоперов. Поскольку деньги на стройку они получают от банков, а не от покупателей, то напрямую не зависят от продаж. Стоит вспомнить, что во время пандемии, когда покупатели ушли на карантин, застройщики все равно были «при деньгах», им было на что строить. Видимо, так было и в этот раз, когда в апреле-мае покупатели на время исчезли с рынка. И как отмечает Роман Родионцев (Est-a-Tet), после продолжительных майских выходных на рынок начали выходить новые проекты и новые объёмы жилья в уже строящихся комплексах – см. «В мае в Москве внутри МКАД стартовали продажи в 35 новостройках и апартаментах».

По оценке наших комментаторов, сегодня проектное финансирование помогает застройщикам справляться с внешними шоками и не прерывать стройку, сохранять темпы и соблюдать сроки строительства.

Но проблемы, конечно же, тоже есть. Так, с точки зрения Дмитрия Железнова («Кортрос»), застройщики попали в сильную зависимость от банков и вообще конъюнктуры в финансовой сфере. «Теперь политика ЦБ определяет ближайшие и долгосрочные перспективы девелоперских проектов, - говорит эксперт. - Дорогой кредит – высокие издержи, низкая активность застройщиков. В первом квартале мы это наблюдали: к примеру, у «Сбера» на 30% снизился спрос на проектное финансирование со стороны застройщиков».

В пресс-службе ГК «Инград» подтверждают, что банки при рассмотрении кредитов более консервативно смотрят на цены и особенно темпы продаж, применяют повышенные коэффициенты при расчете себестоимости.

Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции») также считает основным риском для застройщиков слишком высокие проценты по проектному финансированию или даже отказ в открытии кредитной линии. Такая проблема особенно остро встает у небольших компаний.

На положение застройщиков, пусть и опосредованно, влияет спрос. «Если приток денежных средств на эскроу-счетах будет слабым, то стоимость заемного финансирования для застройщиков становится больше планируемой, - объясняет Дмитрий Железнов. - Эффективная ставка по кредиту для девелопера значительно снижается или даже обнуляется, когда продажи идут хорошо. Соответственно, если клиентов будет мало, то проценты нужно возмещать по максимальной ставке».

Впрочем, ставка по проектному финансированию следует за ключевой. Напомним, что в марте Центробанк повысил ее до 20% годовых. А застройщикам государство стало субсидировать ставку до 15% годовых, что позволило им продержаться в самый острый период кризиса. Затем регулятор последовательно опускал ключевую ставку и «догнал» ее до 9,5%. И теперь, по мнению Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», правительству придется пересматривать параметры субсидирования проектного финансирования. Минстрой действительно анонсировал новую программу поддержки застройщиков, но пока не уточнил деталей.

Раскрывать или нет

Есть еще одна тема, связанная с эскроу-счетами, которая обсуждается несколько лет. Застройщики просят все-таки дать им доступ к деньгам граждан, но дозировано и поэтапно, после завершения определенной фазы строительства. И не всем подряд, а только тем, кто зарекомендовал себя как надежный застройщик (не нарушал сроки строительства, имеет стабильное финансовое положение).

Власти же не соглашаются, единственный вариант, который они готовы обсуждать – раскрытие эскроу-счетов на той стадии, когда дом построен, но не закончено благоустройство. Но такой подход не устраивает застройщиков.

Когда дом уже построен, экономический эффект такой меры будет значительно меньше, но при этом придется вносить поправки во множество законов, менять регламенты и системы риск-менеджмента банков, комментируют в пресс-службе ГК «Инград». В этом случае предпочтительней смотрится использование уже существующей схемы с кредитом под будущую прибыль, но с субсидируемой ставкой.

Как видим, в системе проектного финансирования ещё есть, над чем работать. Других вариантов ни для застройщиков, ни для покупателей не предусмотрено, и эскроу-счета уже решительно потеснили старые договоры долевого строительства.

Эскроу-счета «захватывают» рынок

Сейчас на рынке новостроек наблюдается существенный перевес в пользу проектов, возводимых и продающихся по схеме эскроу-счетов. По данным «Дом.рф», которые приводит Надежда Коркка, («Метриум»), в Москве с использованием эскроу-счетов реализовывались 83,3% (320 из 384) от общего числа проектов, на которые получены разрешения на строительство. Год назад их доля составляла 65,2%.

Роман Родионцев (Est-a-Tet) дает раскладку по московскому региону: в границах «старой» Москвы с использованием эскроу-счетов реализуется примерно 75% от общего объёма предложения, представленного в экспозиции. По старой схеме ДДУ продается 13% жилья. В Новой Москве эти цифры составляют 84% и 10%, в Московской области - 66% и 21% соответственно.

Цены серьезные

По информации Наталии Кузнецовой, генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон», средневзвешенная цена квадратного метра предложения, которое реализуется по эскроу-счетам в Москве, составляет в квартирах – 388,7 тыс. руб., в апартаментах – 431,1 тыс. руб.

По данным Est-a-Tet, в Новой Москве этот показатель – 222,8 тыс. руб./кв. м (по старой схеме ДДУ – 232,5 тыс. руб./кв. м). В Московской области цена в проектах с эскроу – 170,2 тыс. руб./кв. м, (по старой схеме – 154,0 тыс. руб./кв. м). В старой Москве квартиры по старой схеме продаются по 359,3 тыс. рублей в среднем.

Что продают по эксроу-счетам

В Москве компания «Кортрос» реализует два проекта с использованием эскроу-счетов – Headliner, iLove, а в Московской области – ЖК «Равновесие». Это комплексы бизнес-класса, и стоимость квартир в них варьируется от 5,2 млн до 84,7 млн рублей.

Проекты ГК «Инград» расположены в различных локациях Московского региона. Цены на квартиры в проектах редевелопмента ЖК RiverSky и ЖК Foriver в исторической части Москвы на Симоновской набережной начинаются от 21,8 млн и 20,7 млн рублей соответственно. В ЖК TopHills в стиле жилых зданий Нью-Йорка 30-х годов на Нагорной – от 14,9 млн руб., в ЖК «Филатов Луг» в Новой Москве – от 7,9 млн рублей, в ЖК Vesna (Апрелевка) – от 5,2 млн рублей.

В проекте «Любовь и голуби» от «СМУ-6 Инвестиции» в Западном Дегунино минимальный бюджет покупки апартамента-студии – 9 млн рублей (24,2 кв. м), квартиры студии - от 10,5 млн рублей.

В апарт-комплексе Clementine в Бибирево стоимость апартамента-студии начинается от 4,5 млн рублей (19,1 кв. м), однокомнатного апартамента – от 7,3 млн рублей (35,3 кв. м).

Также стоит обратить внимание на проекты компании А101 в Новой Москве – ЖК «Скандинавия» (от 7,1 млн) «Южные Сады» (от 6,7 млн), «Прокшино» (от 7 млн), «Испанские кварталы» (от 6,9 млн руб.), и в Южном Бутово – ЖК «Белые ночи» (от 8,2 млн руб.).

В компании Est-a-Tet среди проектов, реализующихся с использованием эскроу-счетов, называют ЖК «Метрополия» (от 8,5 млн), «Настоящее» (от 21 млн), City Bay (от 9 млн), Will Towers (от 12,9), B’aires (от 9,7 млн.), «Селигер Сити» (от 11,8 млн), «Цветочные поляны» (Новая Москва от 4,6 млн), «Равновесие» (МО от 5,1 млн), «Новая Щербинка» (МО, от 4,6 млн руб.), комплекс апартаментов Slava (от 17,3 млн) и ЖК «Клубный город на реке Primavera» (от 16 млн руб.).