Города растут вверх, и с этим ничего не поделаешь. По сравнению с современными небоскребами семь сталинских высоток - просто кубики в песочнице. У Москвы давно другие доминанты, например, силуэты небоскребов «Москвы-Сити» просматривается со многих точек города. Среди покупателей есть любители «высотного» образа жизни, они прицельно подбирают себе квартиры и апартаменты на последних этажах, тем более что девелоперы размещают там уникальные лоты.

Что такое «супертолл»

Один из главных мировых трендов в урбанистике - принцип разумного землепользования, согласно которому крупные города должны расти вверх, а не вширь, отмечает Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group. Поэтому неудивительно, что количество высотных домов и небоскребов в густонаселенных мегаполисах увеличивается, и в этом плане Москва не является исключением.

В Москве строят и высотные здания, и небоскребы. Согласно российскому градостроительному документу СП 267, который приводит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», высотные жилые здания – это дома высотой более 75 м (от 25 до 29 этажей). Небоскребами принято считать здания выше 100 м (от 30 этажей).

В мировой практике небоскребы также называют «супертоллами», дополняют в пресс-службе Capital Group. Они отличаются высотой (не менее 150 метров), обязательно авторской архитектурой, высокотехнологичным строительством с инновационными решениями и высококлассной инженерией. Эти характеристики относятся и к зданиям выше 100 метров.

Сто проектов в Москве

По данным Tekta Group, с 2017 года количество жилых небоскребов в Москве выросло более чем в полтора раза. В конце 2020 года покупателям предлагались лоты в 47 проектах (вместо 31 в 2017 г.), где хотя бы один корпус (или весь комплекс) был выше 100 метров. На долю высотных новостроек приходилось около 19% от всех квартир и апартаментов. В 2021 году Москомархитектуры рассмотрел проекты 102 зданий, превышающих 75 м (более 25 этажей).

А сегодня, по информации агентства недвижимости «Бон Тон», на первичном рынке жилой недвижимости представлено 33 высотных проекта площадью 365,7 тыс. кв. м и 66 небоскребов площадью 763 тыс. кв. м. 41 небоскреб введен в эксплуатацию, еще 21 проект находится в стадии строительства, уточняют в Capital Group.

Чаще всего высотные проекты возводятся рядом с ТТК. Среди московских округов по строительству высотных зданий и небоскребов лидирует ЗАО. «Наиболее масштабным высотным проектом здесь является ЖК «Береговой-2», а небоскребом – «Матвеевский парк», - комментирует Наталия Кузнецова («Бон Тон»).

По количеству высотных ЖК в реализации первенство за ЮАО (7 проектов), где в шаговой доступности от реки предлагаются, преимущественно, комплексы бизнес-класса. Среди округов с наибольшим количеством небоскребов, кроме ЗАО, эксперт отмечает САО, где большей частью представлены проекты комфорт- (7 из 12) и бизнес-класса (4).

Тип комплекса Округ Количество проектов в реализации Площадь в реализации, тыс. кв.м Доля площадей в реализации, %
фев.21 фев.22 фев.21 фев.22 фев.21 фев.22
высотный ЗАО 6 6 91,0 87,1 23,4% 23,8%
ЮВАО 6 6 121,5 82,4 31,3% 22,5%
СЗАО 4 4 23,1 66,4 6,0% 18,2%
ЮАО 6 7 41,9 47,5 10,8% 13,0%
СВАО 3 4 82,8 43,0 21,3% 11,8%
ЗелАО 0 1 0,0 21,9 0,0% 6,0%
ЦАО 1 1 5,4 12,6 1,4% 3,4%
САО 4 3 13,3 3,4 3,4% 0,9%
ЮЗАО 1 1 9,2 1,3 2,4% 0,4%
ИТОГ (высотные): 31 33 388,3 365,7 100% 100%
небоскребы ЗАО 10 12 98,5 149,9 17,1% 19,7%
ЮАО 3 8 75,1 137,1 13,0% 18,0%
ЮВАО 7 7 74,6 115,4 12,9% 15,1%
САО 11 12 66,3 113,9 11,5% 14,9%
СВАО 7 9 92,7 91,3 16,1% 12,0%
СЗАО 6 9 56,1 83,1 9,7% 10,9%
ЮЗАО 4 5 48,0 45,3 8,3% 5,9%
ВАО 3 2 18,5 13,7 3,2% 1,8%
ЦАО 2 2 46,3 13,2 8,0% 1,7%
ИТОГ (небоскребы): 53 66 576,2 763,0 100% 100%

Источник: «Бон Тон»

Наиболее интересный сегмент высотного рынка – это, конечно, упомянутые «супертоллы». Как отмечают в Capital Group, предложение таких уникальных зданий пополняется значительно реже, чем просто высотных. Связано это со значительной сложностью и высокой себестоимостью строительства. Основная часть супертоллов находится в локации «Москва-Сити». Правда, в последние годы предложение небоскребов выходит и за пределы «Сити»: формат набирает все большую популярность, растет спрос на супертоллы в разных локациях. И, например, Capital Group реализовала один из проектов небоскребов, жилой комплекс «Небо», в районе Раменки (ЗАО).

В основном комфорт- и бизнес-класс

По информации «Бон Тон», 80,8% предложения высотных жилых домов и 98,3% небоскребов относится к комфорт- и бизнес-классу.

Что касается супертоллов, то, как утверждают в Capital Group, наибольшая их часть реализуется в классах «премиум» и «элит». Например, комплекс небоскребов с квартирами Capital Towers на Краснопресненской набережной и многофункциональный комплекс «Око» в «Москва-Сити». Capital Towers интересен еще и тем, что в нем продаются квартиры, а не апартаменты, обычные для супертоллов.

Среди основных девелоперов, занимающихся высотным строительством – ПИК, MR Group, Capital Group. Согласно статистике «Бон Тон», более четверти высотных проектов возводит девелопер ПИК (9 комплексов). В строительстве небоскребов наиболее активные компании - ПИК и MR Group, которые реализуют сегодня 20 и 12 таких проектов соответственно. А компания Capital Group в качестве девелопера или технического заказчика строит или уже построила 45% недвижимости ММДЦ «Москва-Сити».

Инфраструктура для жизни и работы

Высотные дома – это всегда много квартир, много новых жильцов и нагрузка на районы. В связи с этим важно, как застройщики работают с инфраструктурой, прежде всего социальной.

«Такие социальные объекты, как школы, детские сады и т.д., можно встретить лишь в крупных проектах, площадь территории которых позволяет их реализацию, например, в «Бусиновском парке» от ПИК, «Сердце столицы» от «Донстроя», «Зиларт» от ЛСР, - говорит Наталия Кузнецова («Бон Тон»). - В менее масштабные проекты, как правило, закладываются только ДОУ, зачастую частные».

Как поясняет Елизавета Севастьянова (Tekta Group), продумывая инфраструктуру высотных проектов, многие девелоперы следуют принципу рациональности – анализируют ближайшее окружение и внедряют только те сервисы, которых не хватает поблизости, или таких, которые должны находиться в шаговой доступности. Например, в стилобатной части небоскреба бизнес-класса Eniteo от Tekta Group предусмотрены помещения под студию для фитнеса, детский сад, кофейню, аптеку. В другом высотном проекте Tekta Group – квартале бизнес-класса Ever на улице Обручева – откроется торговая галерея, пешеходная улица с кафе, ресторанами, отделениями банков, небольшими магазинами.

Небоскребы в основном ориентированы на деловую публику, поэтому для них важна инфраструктура в ближайшем доступе, когда жители просто спускаются в лобби или в стилобат комплекса. В этом случае девелоперы руководствуются принципом «вертикальной улицы». Так, жители небоскребов «Око» и Capital Towers в «Москва-Сити» могут не покидать деловой кластер: здесь предусмотрены магазины, рестораны, отделения банков, химчистки, спа и фитнес-центры, собственные закрытые дворы. А рядом находится один из крупнейших торговых центров в Европе «Афимолл».

Выше и дороже

Как правило, в высотных зданиях и небоскребах чем выше этаж, тем дороже квадратный метр. «Видовые характеристики небоскребов – это одно из главных преимуществ, поэтому в зависимости от этажа и панорамы цена может отличаться на 5-20%», - говорит Наталия Кузнецова («Бон Тон»). По данным Tekta Group, увеличение цены может варьироваться от 0,5% до 3% за этаж.

И квартиры на последних этажах – особенные. У них больше площадь, выше потолки. По словам Елизаветы Севастьяновой, внимание уделяется видовым характеристикам, которые подчеркиваются за счет панорамного остекления или окон с заниженными подоконниками. Если говорить о формате жилья, то, как правило, это просторные пентхаусы.

Например, в небоскребах Eniteo на верхних 37-42-м этажах запроектированы пентхаусы свободной планировки от 146,3 кв. м до 171,3 кв. м с панорамными окнами и углом обзора на 270 градусов. Из окон открываются виды на центр Москвы, «Москву-Сити», МГУ и зеленые парки юго-запада. На 23-24-м этажах предусмотрены двухсветные квартиры с террасами по периметру.

Но не все клиенты рвутся непременно на самый верх. Как замечают в пресс-службе Capital Group, кто-то хочет видеть город как на ладони – и приобретает лоты на последних этажах. Другие клиенты предпочитают детальные виды – и тогда покупают квартиры или апартаменты на средних или нижних этажах.

Что купить в небоскребе

Среди высотных проектов эксперты выделяют ЖК «Настоящее» (до 28 этажей) в Раменках от АО «СЗНИИМОССТРОЙ». Это проект бизнес-класса с авторской архитектурой фасадов от бюро Speech. Клиентам предлагаются квартиры классического и евроформата, среди них лоты с лоджиями, балконами, террасами, каминами и окнами в ванной комнате. Средневзвешенная цена квадратного метра в ЖК «Настоящее» составляет 499 тыс. руб., минимальная стоимость лота – 23,4 млн руб.

Также в Раменках находится ЖК Will Towers (52-56 этажей) от АО «Минские Холмы», он возводится на берегу реки Раменки. Проект выделяется авторской архитектурой в стиле Чикаго, панорамными видами и концепцией благоустройства с доступом к набережной. В составе комплекса два собственных детских сада и школа. Средневзвешенная цена квадратного метра составляет 389,6 тыс. руб., стоимость квартир начинается от 12,7 млн руб.

Следующий комплекс в Раменках - ансамбль трех 41-этажных небоскребов от MR Group Hide. Это проект бизнес-класса, его архитектурная концепция разработана в бюро ADM. Инфраструктура организована по принципу «вертикального города»: детский образовательный центр, кафе, минимаркет, ресторан, аптека, салон красоты, пекарня, химчистка. Цены – от 18,7 млн руб. за однокомнатную квартиру.

Небоскреб бизнес-класса Eniteo высотой 149 метров строится на юго-западе города на границе с Академическим районом, рядом с парком-усадьбой «Черемушки-Знаменское». В составе проекта - две башни от 37 до 42 этажей. На 39-х этажах запроектированы две видовые террасы, доступные для жителей и их гостей. В составе Eniteo предусмотрено 662 лота евроформата. Стоимость лотов варьируется от 18,5 до 80,5 млн рублей. Например, квартира евроформата на 7-м этаже площадью 41,5 кв. м с кухней-гостиной 19,6 кв. м и спальней стоит 19,5 млн рублей. Или двухуровневая семикомнатная квартира (203,4 кв. м) на 23-24-м этажах с собственной высотной террасой 16,1 кв. м. Ее стоимость составляет 80,5 млн рублей.

Второй высотный проект от Tekta Group – 34-этажный «семейный» квартал бизнес-класса Ever – строится в Обручевском районе. Между жилыми корпусами, которые возводятся на стилобате, будет перекинут пешеходный мост. Появятся уединенный семейный сад и дзен-сады, природный амфитеатр с детской площадкой. Евродвушка площадью 44,1 кв. м на 17-м этаже – с кухней-гостиной 17,2 кв. м, спальней и гардеробной комнатой при входе в квартиру – обойдется в 17,8 млн руб. Лот евроформата площадью 70,3 кв. м на 14-м этаже – с мастер-спальней, детской, кухней-гостиной 17,9 кв. м и приватной открытой террасой – можно приобрести за 27,2 млн рублей.

В 500 метрах от делового центра «Москва-Сити» Capital Group реализует комплекс небоскребов с квартирами Capital Towers. Это три башни - City, River и Park, каждая высотой 295 м (70 этажей). Из комплекса открываются виды на набережную Москвы-реки, гостиницу «Украина», МГУ, Арбат, небоскребы «Сити». Напротив комплекса – парк «Красная Пресня».

Другой проект Capital Group, непосредственно в ММДЦ «Москва-Сити», комплекс небоскребов ОКО (85 этажей). Архитектура от бюро SOM (Skidmore, Owings and Merrill - авторы самого высокого здания в мире «Бурдж-Халифа» в Дубае). Комплекс сдан в эксплуатацию. Апартаменты предлагаются с готовой авторской отделкой и установленной премиальной сантехникой и бытовой техникой. Цена – от 54, 8 млн руб.

Также недалеко от «Москвы-Сити», на Шмидтовском проезде, находится ЖК Headliner от компании «Кортрос». Это часть высотного проекта «Большое Сити». ЖК Headliner включает три монолитных разновысотных (5-53 этажа) корпуса. Предусмотрены наземный и подземный паркинги, первые этажи займут фитнес-центр, магазины, кафе и т. п. Детский сад разместится в трехэтажном здании на кровле стилобата, объединяющего корпуса. Стоимость квартир начинается от 19,6 млн рублей.

Еще один проект от «Кортроса» - жилой комплекс бизнес-класса iLove в Алексеевском районе, на улице Бочкова, на территории завода «Калибр». Проектом предусмотрено 5 монолитных корпусов от 10 до 35 этажей с подземным паркингом. Набор квартир – от студий до четырехкомнатных планировки евроформата, лоты с террасами и пентхаусы. Минимальная стоимость однокомнатных квартир – 18,6 млн рублей.

В Марфино, на Ботанической улице, на месте гостиницы «Останкино» ГК «Основа» строит комплекс Very. Он включает четыре дома высотой 31 этаж, спорткомплекс с бассейном, детский сад на 100 мест и отреставрированный гостиничный корпус. Паркинг – подземный. Проектом предусмотрен двор-парк, с площадью, фонтаном, прогулочным мостом длиной более 200 метров. Комплекс окружен Главным и Малым ботаническими садами. Архитектурный проект от бюро Apex. Бюджет студии – от 10,7 млн рублей.

В Хорошево-Мневниках, на Шелепихинской набережной, на первой береговой линии компания Level Group возводит «Level Причальный». Это комплекс бизнес-класса, четыре разновысотных корпуса (до 33 этажей) образуют квартал, архитектурный проект разработан бюро «Остоженка». Двухуровневый подземный паркинг рассчитан на 618 машино-мест. В составе инфраструктуры – торговый центр, лайфворкинг - офис для жителей (500 кв. метров). На выбор предлагается около 80 планировочных решений. Стоимость – от 12,4 млн рублей за однокомнатную квартиру.

Все упомянутые проекты в продаже (май 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 18 719 386 руб.
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 19 586 080 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 19 068 250 руб.
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 12 372 654 руб.
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2024 г.от 12 514 000 руб.
Матвеевский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная2 кв. 2024 г.от 8 019 090 руб.
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.от 10 627 400 руб.
Will TowersМосква, Западный округ, район Раменки, м. Минская4 кв. 2024 г.от 13 283 307 руб.
EVERМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Воронцовская4 кв. 2023 г.от 12 812 220 руб.
Бусиновский паркМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино1 кв. 2024 г.от 6 314 000 руб.
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК2 кв. 2023 г.от 19 221 120 руб.
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 12 391 680 руб.
НастоящееМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки4 кв. 2022 г.от 22 268 798 руб.
Capital TowersМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная4 кв. 2021 г.--
ММДЦ Москва-Сити Neva TowersМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочнаяот 42 519 400 руб.
МФК ОКОМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. ВыставочнаяСданот 54 779 100 руб.
Береговой 2Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.--
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все