У Москвы-реки активно строятся жилые комплексы на набережных со стильным благоустройством от звездных архитекторов. Виды из окон на воду привлекают покупателей со вкусом (и хорошими деньгами). Интересно, что такие романтичные проекты в основном появляются на суровых территориях бывших заводов. Красивые дома на набережных есть и в ближайшем Подмосковье, правда, там их гораздо меньше.

Сегодня московские набережные благоустраиваются и застраиваются жилыми проектами в результате реорганизации промышленных территорий. Так сложилось исторически, что Москва-река долгое время не только украшала город, но и обслуживала производства, располагавшиеся на ее берегах.

«Река воспринималась как транспортная артерия, удобный маршрут для доставки грузов к многочисленным предприятиям», - говорит Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор управления группы «Эталон» по Москве. - Наследие этого периода – обширные промзоны: «ЗИЛ», «Варшавское шоссе», «Павелецкая», «Силикатные улицы», «Западный порт», «Трикотажная», «Нагатино», где сейчас как раз и идет активное строительство нового жилья».

Более 40 в Москве и около десяти в Подмосковье

По информации агентств «Метриум» и «Бон Тон», сейчас на рынке новостроек «старой» Москвы представлено 40-45 проектов, которые имеют собственную набережную либо городскую в пешей доступности. Как уточняет Ленария Хасиятуллина («Эталон»), за ушедший год экспозиция расширилась сразу на 11 адресов: «Сейчас на москворецкой витрине около 6 тыс. лотов. Это одна шестая часть от общего объема предложения в Москве (без учета ТиНАО)».

По семь проектов, по данным «Метриум», находится в Даниловском районе и в Хорошёво-Мнёвниках, пять жилых комплексов строится в Покровском-Стрешневе, четыре – в Хамовниках, по два – в Нагатино-Садовниках, Нагатинском Затоне, Филёвском парке и Якиманке.

В Новой Москве набережные имеются только у прудов, рядом с которыми возводятся проекты, замечает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». Например, в ЖК «Переделкино Ближнее» есть несколько корпусов с видом на Большой Федосьинский пруд.

А в Московской области, по информации «Бон Тон» и Est-a-Tet, жилые комплексы у воды представлены в Мытищинском районе – два проекта на берегу Пироговского водохранилища (ЖК «Пироговская ривьера», ЖК «Болтино»), один в Долгопрудном (ЖК «Бригантина»), четыре в Химках (ЖК «Маяк», «Берег», «Загородный квартал» и «Мини-полис Рафинад»), один в Красногорске («Мякинино парк»).

Источник: «Метриум»

В «старой» Москве большая часть ЖК, по данным «Бон Тон», относится к бизнес-классу (62,2%, или 28 проектов), доля премиум-класса составляет 24,4% (11 проектов), комфорткласса – 13,3% (6 проектов). У «Метриум» чуть иная, но сопоставимая статистика: 55% - бизнес-класс, 15% - премиум, 20% - элита и всего лишь 10% - массовый сегмент. Как видим, недвижимость у воды в основном высокобюджетная.

«Комплексов, которые возводятся у воды, не так много в границах «старой» Москвы, поскольку в самом городе остается все меньше площадок под застройку с подобными характеристиками. Именно поэтому дома на набережных чаще можно встретить в бизнес- и премиум-сегменте, где ценится качество и уникальность», - комментирует Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.

Если посмотреть на географию, то можно увидеть, что строятся проекты в основном в престижных районах, и самые дорогие находятся в центре (Хамовники, Якиманка).

Также класс проекта определяет уникальность локации и близость самого ЖК к воде. «Если дом расположен непосредственно на первой линии качественно благоустроенной набережной (или планируемой к благоустройству) с хорошими видовыми характеристиками, то это в большинстве случаев будет бизнес-класс, - комментирует Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». - Если ЖК расположен просто недалеко от реки, то это может быть и комфорткласс».

В Московской области, по оценке Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, ЖК у воды в основном относятся к комфортклассу и реже – к бизнес-классу.

Источник: «Метриум»

Источник: «Метриум»

Премия за виды на воду

Проекты у воды хороши своими видами и прогулочными зонами на набережных. «Ценность вида на воду связана с визуальной экологией. Общеизвестно, что созерцание водных пейзажей успокаивает нервную систему и помогает снять стресс», - замечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». Соответственно, комплексы на набережных дороже ЖК, сопоставимых с ними по классу и качественным характеристикам, но не имеющих этого преимущества.

Как известно, на ценообразование жилья в новостройке влияет масса факторов: месторасположение, класс проекта, транспортная доступность, инфраструктура внешняя и внутренняя, стадия строительства и т.д. В проектах, о которых идет речь, учитывается еще качество благоустройства самой набережной и расстояние до берега. «В среднем по рынку можно говорить о 20-процентной надбавке за локацию в первой линии у воды», - заключает Роман Родионцев (Est-a-Tet).

Как уточняет Светлана Зайцева, директор по продукту ГК «Инград», премия к цене за виды составляет примерно 15% от стоимости метра, но для уникальных проектов она может быть и выше: «Квартирография таких проектов будет содержать лоты с террасами и балконами, переменную этажность, каскадируемую к воде архитектуру с фокусом на максимальное количество видовых квартир».

Например, четырехкомнатный пентхаус площадью 95,6 кв. м в «Квартале на набережной NOW» в Даниловском районе с собственной террасой и видом на реку стоит 48,8 млн рублей.

В ЖК «Сердце столицы» на Шелепихинской набережной в корпусе 10 представлено 86 лотов со средней ценой лота 23,6 млн руб. Корпус находится на нулевом цикле.

В ЖК «Level Причальный» на Шелепихинской набережной (квартал из четырех корпусов до 33 этажей) стоимость однокомнатных квартир (от 19 кв. м) начинается от 12,7 млн руб., четырехкомнатных (от 78 кв. м) – 31,3 млн руб. В ЖК «Level Нагатинская» в Нагатино-Садовниках диапазон минимальных цен шире: от 10 млн за однокомнатную (от 20 кв. м) до 39 млн руб. за четырехкомнатную (от 89 кв. м). В комплексе апартаментов «Level Стрешнево» на стрелке Москвы-реки и Сходни цены - от 6,9 млн (однокомнатный лот от 21,5 кв. м) до 37,5 млн (четырехкомнатный площадью от 98,4 кв. м).

В ЖК FORST (пять 20-этажных корпусов на Симоновской набережной) бюджет студии (от 25 кв. м) – от 12,5 млн руб., трехкомнатной квартиры (от 75 кв. м) - от 32,2 млн руб.

В ЖК Nagatino I-Land в Нагатинской пойме однокомнатные квартиры от 58 кв. м стоят от 22 млн руб., четырехкомнатные (от 105 кв. м) – от 37,5 млн руб.

Но и внутри самого комплекса цены тоже разные. «Квартиры в проектах на воде без непосредственно видов на воду будут иметь цену ниже видовых, а видовые на верхних этажах дороже нижних, это очевидно. При этом квартиры без видов в комплексе на воде, тем не менее из-за близости набережной будут дороже аналогичных без опции прогулок на набережной. К примеру, для FORIVER такая премия за вид составляет 15-20%, а для RiverSky – 10-15%», - комментирует Светлана Зайцева, директор по продукту ГК «Инград».

«В наших жилых комплексах эта разница между квартирами с видом на воду и другими вариантами составляет до 15%», - замечает Сергей Нюхалов (ГК «Гранель»).

По оценке Елизаветы Севастьяновой (Tekta Grouр), увеличение цен может варьироваться от 0,5% до 3% за этаж.

Благоустройство набережных: дизайнеры и тенденции

По данным компании «Метриум», общая протяжённость набережных рек в Москве составляет порядка 250 километров. «Понимая масштаб преобразований в связи с изменившимися реалиями, в 2014 году Москомархитектура провела конкурс на развитие прибрежных территорий. С 2015 года началась реализация проекта по реконструкции пространств вдоль береговых линий, - комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). - Сегодня благоустроены около 40 набережных. В планах городских властей соединить все пространства вдоль береговых линий в единую прогулочную зону с протяжённой велосипедной трассой. Таким образом, общая тенденция – это превращение территорий у рек в современные пространства для отдыха».

Например, проектировщики делают акцент на спортивной инфраструктуре. Так, в ЖК «Ривер Парк» (кварталы домов переменной этажности в Нагатинском Затоне) благоустройство собственной набережной протяжённостью 1,5 км, выполнено в морской тематике по проекту Wowhaus. Здесь предусмотрены беговые дорожки, велодорожки, площадки для игр и воркаута. Работает инновационная спортивная площадка с трансляцией видеоуроков для тренировок.

Другая характерная особенность благоустройства набережных, на которые обращает внимание Надежда Коркка, - создание инфраструктуры для локальных культурных событий: в ЖК «Ривер Парк» построен амфитеатр у воды для небольших концертов или выставок.

Ещё одна дань актуальным запросам жителей – уличные коворкинги. Например, в «Клубном городе на реке на реке Primavera» (4 квартала домов от 4 до 22 этажей в Покровском-Стрешнево) можно будет расположиться с ноутбуком на набережной в специально оборудованном месте. Бюро Wowhaus разработало для комплекса проект набережной с экопарком.

Другие актуальные тренды, которые выделяет Надежда Коркка, - оснащение разнообразными малыми архитектурными формами (не только скамейки, но и лежаки, уличные кресла) и формирование безбарьерной среды. Перечисленные направления можно проследить на самых ярких примерах прибрежного благоустройства.

Так, проектом планировки Набережной Марка Шагала, на которой находится жилой квартал Shagal (проект редевелопмента промзоны «Зил-Юг») предусмотрено строительство причалов для водного транспорта, размещение сада водных растений, плавучего спа-центра, кафе, водных аттракционов и проката инвентаря в затоне Новинки, а также двух пешеходных мостов через затон, которые свяжут территорию квартала Shagal и жилого острова Nagatino i-Land. В самом жилом квартале Shagal благоустройство представлено в нескольких форматах: полоса речных кварталов, общественные пространства, пешеходные бульвары, «урбан-сады», сгруппированные в глубине территории. В проектировании участвовали голландское бюро KCAP, Buromoscow, компания Citymakers, «ЭталонПроект» (входит в группу «Эталон»).

Разрабатывая проект жилого квартала бизнес-класса NOW, компания Tekta Group сотрудничала с бюро APEX и GAFA Architects. Архитекторы воссоздали естественный природный склон реки и вписали в ландшафт пешеходный бульвар, живописные тропы, спускающиеся к воде деревянные пирсы, беговые и велодорожки, площадки для общения и подвижных игр. Корпуса первой линии (30 м. от реки) будут иметь выход на верхний ярус набережной. На первой линии расположится городской променад с видовыми кафе, магазинами. Ниже по склону — эко-тропа, амфитеатр, пергола, комьюнити-стол, спортивный кластер и детские игровые площадки, интегрированные в рельеф. У самой воды разобьют дождевой сад и сохранят локальные растения: ивы, осоку, кувшинки. В перспективе набережная проекта станет частью 6-километрового линейного парка от Нагатинского моста и проспекта Андропова до проспекта Лихачева у бывшего завода ЗИЛ.

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») выделяет проект организации набережной в строящемся ЖК бизнес-класса Aquatoria в Левобережном у канала имени Москвы. Набережная является продолжением придомовой территории жилого комплекса. Пространство разделено на различные тематические зоны для отдыха с авторским ландшафтным дизайном, предусмотрены причалы для водного транспорта.

«Собственная» благоустроенная набережная появится и у будущих жителей ЖК City Bay в Покровском Стрешнево. Там также планируется создать тематическое пространство для отдыха на свежем воздухе, концепцию которого разработало ведущее ландшафтное бюро ARTEZA.

Наталия Кузнецова («Бон Тон») приводит в пример благоустройство Шелепихинской набережной (5 га) у ЖК «Сердце Столицы» от Wowhaus. Территория освоения разбита на три зоны: площадь для встреч и мероприятий с арт-объектом «Луна» от художника Леонида Тишкова, территорию семейного отдыха с местами для пикника и детскими площадками и пространство с ландшафтным парком.

Компания «Инград» реализует в Даниловском районе в акватории Москвы-реки комплексы FORIVER и RiverSky, которые расположены недалеко друг от друга. FORIVER - проект бизнес-класса с авторской архитектурой вблизи Ансамбля Симонова монастыря с видами на Москву-реку и выходом на набережную. Пешеходная набережная разделена на функциональные зоны: детская площадка, «тихий» павильон, лежаки среди зелени, городская площадь, центральная площадь, летние рестораны с верандой, арт-объект. RiverSky – проект комплексной реновации территории, которая включает реконструкцию спортивного комплекса им. Э.А. Стрельцова, создание новой набережной и рекреационной зоны и строительство жилого массива

В 2021 году ГК «Гранель» благоустроила территорию у набережной канала имени Москвы, прилегающую к ЖК «Бригантина» в Долгопрудном. Как рассказал Сергей Нюхалов (ГК «Гранель»), вдоль береговой линии появился парк со смотровой площадкой, прогулочными и велодорожками, детскими игровыми пространствами, зонами для отдыха и занятий спортом и разноуровневым концептуальным озеленением. Новая рекреационная зона включает площадки для настольного тенниса, волейбола и баскетбола, тренажеры для воркаута, а также скейт-парк, спроектированный таким образом, чтобы можно было удобно кататься на велосипедах BMX, самокатах, роликах и скейтбордах.

Все упомянутые проекты в продаже (май 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская1 кв. 2022 г.от 7 839 919 руб.
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 10 575 301 руб.
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 14 088 957 руб.
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 12 372 654 руб.
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2023 г.от 12 928 392 руб.
Город-парк «Переделкино Ближнее»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка3 кв. 2023 г.от 7 330 062 руб.
ForstМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Тульская4 кв. 2024 г.от 14 465 904 руб.
ForiverМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская4 кв. 2023 г.от 19 038 100 руб.
City BayМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино1 кв. 2025 г.от 8 958 975 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2022 г.от 19 432 160 руб.
Пироговская РивьераМытищинский район, п. Пироговский4 кв. 2019 г.от 7 799 400 руб.
RiverSkyМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская2 кв. 2022 г.от 20 082 100 руб.
Бригантинаг. Долгопрудный3 кв. 2023 г.от 4 591 520 руб.
Мякинино паркМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино3 кв. 2022 г.от 7 949 960 руб.
МаякХимкинский район, г. Химки2 кв. 2019 г.от 11 667 780 руб.
AQUATORIAМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал3 кв. 2022 г.от 18 756 000 руб.
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2024 г.от 18 712 000 руб.
Ривер ПаркМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Коломенская4 кв. 2020 г.от 16 205 100 руб.
Загородный кварталХимкинский район, г. Химкиот 8 556 000 руб.
Клубный город на реке PrimaveraМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак2 кв. 2024 г.от 18 326 550 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все