Если вторичный рынок жилья после известных событий замер в ожидании хоть какой-то определенности, то на первичном наблюдается ажиотаж или что-то к нему близкое. Спрос резко подскочил, застройщики повысили цены и отменили скидки. Но, скорее всего, все это продлится совсем недолго.

После 24 февраля число обращений в «Инком» по поводу покупки новостроек увеличилось на 18%, а после повышения ключевой ставки ЦБ до 20% – на 56%. В основном за счет ипотечников, пытающихся купить квартиру по старым ставкам – таковых в структуре спроса 70%, отмечает директор департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

При этом реальный ипотечный спрос сейчас очень ограничен. После 28 февраля, когда Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых, на рынке остались только те ипотечники, кто успел получить одобрение от банка на выдачу кредита до повышения ставок, а также потенциальные участники льготных ипотечных программ с господдержкой – они действуют на прежних условиях до конца марта. Все остальные потенциальные заемщики были вынуждены отказаться от сделок - желающих брать кредит под 20% годовых сейчас нет.

Помимо упомянутых категорий ипотечников, на рынке в настоящее время доминируют покупатели, которые могут выплатить полную стоимость квартиры без помощи банка, сразу или в рассрочку. В основном это состоятельные граждане, «паркующие» свои капиталы в дорогой недвижимости. «Клиенты, которые имели существенные сбережения в рублях или валюте, как это обычно происходит в кризис, активно вкладывают их в новостройки. За последние две недели у нас существенно выросло число запросов от инвесторов, среди которых и много моих знакомых и друзей…и большая часть этих запросов уже конвертировалась в сделки и брони. При этом стоит отметить, что в основном объем этих сделок проходит в проектах класса «премиум» и выше. В частности, только за последние дни у нас было достаточно сделок с бюджетом более 100 млн рублей», - рассказывает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

В продолжительность ажиотажа никто из опрошенных www.irn.ru участников рынка не верит. «Увеличение спроса на фоне текущих изменений носит краткосрочный характер и сформировано, в основном, из покупателей, уже выходящих на сделки с уже одобренной по прежним ставкам ипотекой либо со 100% оплатой. Однако на фоне роста ипотечных ставок такой спрос будет быстро исчерпан», - говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». Напомним, по итогам 2021 г. 60-70% сделок на первичном рынке московского региона были ипотечными.

Тем не менее многие застройщики уже успели повысить цены на 5-15%, добавляет Кузнецова. По словам Валерия Кочеткова, на 10-15% подняли цены уже более половины застройщиков, и «остальные скоро сделают то же самое».

Помимо ажиотажа, пусть и кратковременного, рост цен стимулируют инфляционные ожидания, подорожание кредитов для застройщиков и изменение структуры предложения: девелоперы увеличили долю небольших квартир с более высокой ценой метра, чтобы поддержать спрос. Кроме того, некоторые застройщики продолжают субсидировать ипотечные ставки, но стоимость квартир в рамках таких программ на 10-12% выше обычной, отмечает Наталия Кузнецова.

Ирина Доброхотова более осторожна в оценках: «Пока большинство девелоперов никак не отреагировали на указанные события и их последствия. Есть информация о пересмотре цен более чем в половине проектов в столичном регионе, однако на примере новостроек наших партнёров мы не можем этого подтвердить – повышение цен происходит регулярно, но это плановые действия отделов продаж».

По ее мнению, в дальнейшем ценовая динамика будет зависеть от соотношения уровня спроса и объема предложения. При этом фундаментальных причин для резкого увеличения себестоимости строительства Доброхотова не видит: «Рост курсов валют фактически не скажется на росте себестоимости, поскольку большинство используемых стройматериалов – отечественные (за исключением элитного сегмента, где рост все же будет). Прекращение деятельности ряда иностранных компаний, в том числе занимавшихся продажей строительной техники, также существенно не скажется на издержках строительства (и не повлечет рост цен), по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Сейчас достаточно предложения от других иностранных брендов, а также техники на вторичном рынке».

Если спрос упадет существенно, стоимость квадратного метра может зафиксироваться на уровне февраля, либо даже снижаться в ряде проектов с уже высоким ценником – за счет точечных скидок, полагает эксперт.

В обвале продаж на первичном рынке не заинтересованы не только компании-застройщики, но и государство, поэтому участники рынка ждут запуска новых госпрограмм стимулирования спроса. Вице-премьер Марат Хуснуллин уже пообещал, что правительство России выделит дополнительно более 200 млрд руб. на поддержку ипотечных программ с господдержкой. Однако речь в данном случае идет только о тех программах, которые действуют до конца марта: семейной ипотеке, льготной ипотеке под 7%, сельской ипотеке, дальневосточной ипотеке. Обсуждается возможность продления льготной ипотеки, возможно, на новых условиях, но конкретики пока немного.

Тем временем некоторые застройщики все еще продолжают сами субсидировать ипотеку. В основном ту, которая уже субсидируется государством, потому что снижать ставки на 10% и более по обычной ипотеке, чтобы сделать ее привлекательной для клиентов, девелоперы, конечно, не в состоянии.

Например, в «Румянцево парк», который Lexion Development строит в Новой Москве, семьям с двумя и более детьми доступна льготная ипотека под 1,5% годовых от ВТБ в рамках госпрограммы.

В новомосковских проектах «А101» можно купить квартиру в рамках семейной ипотеки по ставке от 2% (ЖК «Скандинавия», ЖК «Прокшино», ЖК «Белые ночи» и ЖК «Испанские кварталы»). В комплексе «Южные сады» ставка по ипотеке стартует от 5%.

Покупатели квартир в мини-полисах «Рафинад», «Дивное» и «8 Клёнов» от «Сити-XXI век» все еще могут оформить ипотеку по ставке от 2,9% в рамках семейной ипотеки.

О других предложениях со сниженной ставкой читайте в статье «Льготная ипотека после повышения ключевой ставки до 20%».

В дальнейшем застройщики будут использовать для поддержания спроса те же инструменты, что и в предыдущие кризисы, полагает Ирина Доброхотова: совместные с банками программы субсидированной ипотеки, длительные рассрочки, в том числе беспроцентные, скидки. В новых проектах девелоперы могут скорректировать квартирографию: уменьшить среднюю площадь квартир, чтобы сократить общий бюджет покупки, а также увеличить долю студий и однушек.

«Однако в сложившейся ситуации первостепенная помощь для отрасли должна исходить от государства и выражаться в субсидировании ставок, а также поддержке отрасли путем определенных послаблений и преференций», - уверена Наталия Кузнецова.

Все упомянутые проекты в продаже (май 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 778 272 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 7 065 514 руб.
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 8 178 753 руб.
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 6 924 791 руб.
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 599 107 руб.
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 9 512 000 руб.
Миниполис РафинадХимкинский район, г. Химки4 кв. 2022 г.от 7 598 863 руб.
Миниполис ДивноеЛенинский район, п. Совхоз имени Ленина4 кв. 2022 г.от 7 283 310 руб.
Восемь клёновКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2023 г.от 7 792 890 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU