По официальным данным, в Москве в 2021 г. было введено 7,4 млн кв. метров жилья – и это рекордная цифра. Из них около 1 млн кв. метров построили благодаря реновации. В непростые «коронавирусные» времена строительной отрасли помогла льготная ипотека. После переформатирования программы в июле 2021-го года она практически перестала действовать в столице, однако эксперты считают, что девелоперы неплохо заработали за прошлый год и темпы ввода жилья останутся на прежнем уровне.

Итоги 2021 года

В «старой» Москве, по данным bnMap.pro, по состоянию на последнюю декаду января экспонировалось 27,4 тыс. квартир общей площадью 1 687 000 кв. м в 649 корпусах 223 проектов. Ровно год назад на рынке было 24,5 тыс. квартир общей площадью 1 608 000 кв. м в 676 корпусах 253 проектов.

«Динамика неоднозначная: число лотов выросло на 12%, но их площадь - не пропорционально количеству, только на 5%, - комментирует статистику Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой». - То есть пополнение экспозиции в 2021 году происходило за счёт квартир небольших площадей. И всё это на фоне сокращения самих строящихся домов и девелоперских проектов: первых стало меньше на 4%, вторых - на 12%. Это говорит об увеличении масштаба проектов - выходит их в продажу меньше, но площадь их больше».

По данным компании «Бест-Новострой», за 2021 г. на рынок новостроек в старых границах Москвы вышло 256 корпусов в составе 106 проектов с 18,3 тыс. квартир площадью 1,1 млн кв. м. В 2020-м объемы нового строительства были существенно ниже: 200 новых корпусов в составе 93 проектов с 14,2 тысячи квартир на 806 тыс. кв. м. Таким образом, количество корпусов увеличилось на 28%, проектов – 14%, квартир – на 29%, а кв. м – на 36,5%.

Для сравнения: в 2020 году в «старой» Москве динамика всех показателей экспозиции, кроме цены, была отрицательной - что совершенно логично при условии ажиотажного спроса на фоне льготной ипотеки. В итоге число квартир на экспозиции по сравнению с 2019 годом сократилось на 26%, их совокупная площадь - на 30%, число корпусов на 7%, а число проектов на 2%.

Агентство недвижимости «Бон Тон» по итогам 2021 года насчитало в «старой» Москве 76 новых проектов - 53 комплекса с квартирами и 23 с апартаментами. Большая часть предложения пришлось на бизнес-класс – 42,1% (32 проекта), на долю комфорткласса – 36,8% (28 проектов), стандарт-класса – 11,8% (9 проектов), премиум-класса – 9,2% (7 проектов).

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», среди наиболее крупных проектов, стартовавших в прошлом году, были Will Towers от «Центр-Инвеста» в Раменках, «Мичуринский парк» и «Матвеевский парк» от ГК ПИК в районе Очаково-Матвеевское, ЖК «Остров» в Хорошево-Мневниках от «Донстроя», «Symphony 34» и MOD от MR Group, соответственно, в Савеловском районе и в Марьиной Роще, MYPRIORITY Basmanny в Басманном районе от ГК «Гранель» (см. «Наиболее значимые проекты Москвы, Новой Москвы и Подмосковья, стартовавшие в 2021 году»).

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), также выделяет ЖК премиум-класса Dream Towers от Regions Development в Нагатинском Затоне, позиционирующийся как «город-курорт» (от 16,3 млн), и МФК «Апартаменты в Кусково» от частного девелопера с самыми доступными предложениями первичного рынка «старой» Москвы – апартаментами площадью 9 кв. м, которые еще не выставлены на продажу. Ориентировочная стоимость – 2,8-3 млн рублей.

Кроме того, стоит упомянуть проект Voxhall от группы «Эталон» с европейской архитектурой у метро «Павелецкая» с квартирами и апартаментами (от 17,6 млн руб.). А также проект, где открылись продажи в новой очереди, - это Headliner от компании «Кортрос» в Пресненском районе. ЖК включает 10 корпусов от 5 до 53 этажей, цены от 16,2 млн руб.

В Новой Москве, по данным «Бон Тон», в продажу вышли два проекта от группы «Самолет» – «Новое Внуково» (от 5,7 млн) и «Тропарево парк» (от 6,8 млн руб.)

Также поступали на реализацию новые корпуса в масштабных проектах ГК 101 – «Прокшино» (от 6,6 млн), «Испанские кварталы» (от 6,3 млн), «Скандинавия» (от 6,7 млн), в крупном районе от компании «Инвесттраст» «Новые Ватутинки» от (4,9 млн) и малоэтажном микрорайоне от компании МИЦ «Цветочные Поляны» (от 5,2 млн рублей).

В целом за 2021 г. рынок Новой Москвы, по информации «Бест-Новостроя», пополнился 104 новыми корпусами в составе 21 проекта, что дало региону 8,6 тыс. квартир площадью 416 тыс. кв. м. Годом ранее в ТиНАО вышло в продажу 79 корпусов в 20 проектах, где экспонировалось 6,7 тыс. квартир площадью 323 тыс. кв. м. То есть за год корпусов стало больше на 31,6%, проектов – на 5%, квартир – на 28%, кв. м – на 28,8%.

Всего в Новой Москве на продажу выставлено 10,2 тыс. лотов общей площадью 508 тыс. кв. м, экспонируется объём в 211 корпусах 31 проекта. Год назад было 9,2 тыс. лотов площадью 468 тыс. кв. м в 164 корпусах 30 проектов. Таким образом, предложение в ТиНАО в 2021 году росло медленнее, чем в «старой» Москве, но вернее: число квартир выросло на 11%, площадь - на 9%, количество корпусов на 29%, а проектов - на 3%. Здесь так же, как и внутри МКАД, новые проекты становятся всё масштабнее - по количеству корпусов, общей площади, при этом нарезка квартир немного мельче, чем у старых, отмечает Ирина Доброхотова.

Интересно, что в 2020 году в Новой Москве экспозиция тоже немного росла, а не падала - возможно, из-за перераспределения спроса в «старую» Москву, полагает Ирина Доброхотова. Число квартир выросло на 3%, число ЖК тоже на 3%. Общая площадь лотов сократилась на 5%, число корпусов - на 2%.

В Московской области в ушедшем году, по информации «Бон Тон» на рынок вышел 21 новый проект, в том числе четыре ЖК в Ленинском районе («Горки-парк», «Живописный», «Миловидное», «БиоПолис»), три комплекса в Щелковском районе («Дом на Сиреневой», «Новоград Монино», «Солнечная долина») и еще три – в Одинцовском районе («Заречный квартал», «Заречье Парк», «Точка отсчета»).

Новые корпуса выходили во второй части микрорайона «Эко Видное» от МR Group - «Эковидное 2.0» в городе Видное (от 4,8 млн), ЖК «Новоград Павлино» от ГК МИЦ в Балашихе (от 4,1 млн), «Новое Медведково» от ГК «Инград» в Мытищах (от 5,8 млн) и в других проектах этих застройщиков в Подмосковье.

По данным компании «Бест-Новострой», в целом в Подмосковье в 2021 году появилось 240 новых корпусов в составе 87 ЖК, объём нового предложения составил 20,7 тыс. квартир площадью почти 953 тыс. кв. м. В 2020-м в регионе вышло 174 корпуса в составе 79 проектов с 12,7 тыс. квартир площадью 624 тыс. кв. м. Число корпусов выросло на 38%, проектов – на 10%, квартир – на 63%, метров – на 53%.

В конце января на рынке Московской области экспонировалось 30 тыс. квартир площадью 1461 тыс. кв. м в 582 корпусах 168 проектов. Год назад было 25,9 тыс. квартир площадью 1394 тыс. кв. м в 691 корпусе 216 проектов. Динамика-2021 здесь похожа на московскую: квартир стало больше на 16%, их площадь выросла менее чем на 5% (то есть вновь прибывшие квартиры меньше по площади, чем старые), а число домов в составе ЖК сократилось на 16%. Самих ЖК стало меньше на 22%.

Для сравнения: в 2021 году, по данным компании «Бест-Новострой», число квартир на подмосковном рынке сократилось на 39%, их площадь - на 38%, корпусов осталось на 18% меньше, а ЖК - на 9%.

Предложение, спрос и цены в 2022 году

В 2022 году переизбытка предложения ожидать не стоит, считает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». На некоторое сокращение объемов влияют продолжающаяся адаптация компаний к новой модели проектного финансирования, активный спрос в прошлом году и пандемия. «В нестабильных экономических условиях сложно выйти на устойчивый рост жилищного строительства», - формулирует Сергей Нюхалов. На взгляд Наталии Кузнецовой, генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон», динамика выхода новых проектов в 2022 будет аналогична той, которая наблюдалась в 2021 году.

Подорожание ипотеки и продолжающийся рост цен будут сдерживать спрос, однако обвала не случится, полагают эксперты. Сергей Нюхалов перечисляет аргументы в пользу этого тезиса: недвижимость остается одним из немногих привлекательных рынков для вложения средств, кроме того, льготная ипотека еще работает полгода, и она остается важной для покупателей доступного жилья в Московской области. В Москве ее заместили предложения субсидированных ставок от застройщиков и другая правительственная программа – «семейная ипотека».

Таким образом, предложение и спрос будут находиться примерно на одном уровне, заключает директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Что касается цен, то предпосылок для их снижения участники рынка не видят. «Доля проектов с проектным финансированием растет, сегодня их уже более 80%, - поясняет Валерий Кочетков. - Соответственно легких денег в виде поступления от дольщиков у застройщиков больше нет. Строительные материалы стали дороже. Все чаще звучит призыв о замене трудовых мигрантов на граждан РФ. Масло в огонь подливает ужесточение денежно-кредитной политики Центробанка РФ, которая повысила ставку с рекордно низких 4,25% до 8,5%».

Но бесконечно повышать цены невозможно – покупатели просто не сдюжат. По мнению Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), благодаря 30-процентному росту цен, застройщики смогли сформировать значительный финансовый резерв, который позволит им проводить мягкую корректировку цен в 2022 году. В итоге эксперты считают, что цены будут расти меньшими темпами, чем в прошлом году и, скорее всего, – «не превысят инфляцию в годовом выражении», делает вывод Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Площади квартир, общественные зоны и цифровизация

Получит дальнейшее развитие курс на уменьшение площадей и оптимизацию планировок. «Чтобы сохранить стоимость квартир на относительно приемлемом уровне, девелоперам приходится уменьшать их площадь. За 2021 год средняя площадь квартир в продаже уже снизилась примерно на 5 кв. м», - замечает Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»).

«На рынке будет расти доля квартир евроформата с интересными планировочными решениями. Акцент с комнатности перейдет на зонирование, что позволяет сэкономить квадратные метры и использовать жилое пространство по максимуму. В итоге даже в престижных новостройках станет меньше многокомнатных квартир», - считает Валерий Кочетков («Инком-Недвижимость»).

Ожидают эксперты и увеличения предложений с отделкой. «По итогам этого года доля квартир с готовым ремонтом и ремонтом white-box уже составила 80%, в следующем году этот показатель может достигнуть 90%», - комментирует Андрей Колочинский.

Что касается наполнения проектов, то «жителей ЖК надо объединять, стимулировать к общению не в чатах, а оффлайн. Поэтому на территориях жилых комплексов будут появляться места для совместного досуга жителей, будь то занятия спортом, зоны для барбекю или настольных игр», - комментирует Валерий Кочетков.

И продолжится тренд на цифровизацию. Эксперт предполагает, что скоро на рынке будут преобладать те, кто «родился с гаджетом в руках». А значит, активно будут внедряться цифровые технологии, позволяющие управлять устройствами и сервисами в домах, паркингах и на придомовых территориях через приложение в смартфоне.

Будущие проекты

По прогнозам Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), в «старой» Москве ожидается выход, как минимум, 60 новых проектов, по которым получены разрешения на строительство. Их большая часть расположена в ЦАО – 25,4%, в ЗАО – 20,3% и по 11,8% в САО и СВАО.

Как сообщает Надежда Коркка («Метриум»), Группа «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) планирует начать продажи в перспективном комплексе, расположенном в СВАО (ул. Сельскохозяйственная, 26).

Компания «СМУ-6» (застройщик ЖК «Любовь и голуби») собирается вывести на рынок комплекс апартаментов в Бибирево (СВАО), где сейчас отсутствует конкурентное окружение.

Несколько проектов, где скоро должны открыться продажи, назвали в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet. Это комплекс комфорткласса «Level Южнопортовая» от Level Group. В его составе 14 корпусов 12 до 69 этажей. В ЖК заявлена собственная инфраструктура, закрытый двор. Ближайшая станция метро – «Кожуховская».

ЖК премиум-класса «River Park Towers Кутузовский» появится в Дорогомилово у станции метро «Фили». В составе ЖК 5 башен-небоскребов с набережной, школой и детским садом.

Newton Apartments - комплекс апартаментов бизнес-класса в районе Нагатино-Садовники от «Итэлма Девелопмент». Комплекс включает две башни по 29 этажей недалеко от метро «Нагатинская».

Два новых корпуса выйдут в продажи в ЖК Bauman House («Бауман Хаус») от Capital Group в Басманном районе.

Девелопер St Michael строит комплекс апартаментов (6 корпусов) «Rublevka, 68». На территории будет свой парк и фитнес-центр. Ближайшая станция метро – «Крылатское».

ГК «Гранель» планирует в новом году начать реализацию двух проектов зонтичного бренда бизнес-класса MYPRIORITY, который стартовал в 2021 году с ЖК MYPRIORITY Basmanny на Бауманской. ЖК MYPRIORITY Dubrovka будет построен рядом с метро «Дубровка», а ЖК MYPRIORITY Paveletskaya - в Замоскворечье, рядом с метро «Павелецкая».

В Новой Москве, как сообщает Надежда Коркка («Метриум»), в прошлом году несколько системных девелоперов (ГК ПИК, ГК МИЦ) закрыли сделки по приобретению крупных площадок в ТиНАО. Однако перед запуском новых проектов потребуется разработать и согласовать исходно-разрешительную документацию, что займет не менее года. По оценке Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), возможен выход, как минимум, четырех новых проектов, преимущественно в рамках ТПУ. Основная же часть нового объема будет появляться в новых очередях уже реализуемых проектов.

Что касается Подмосковья, то Надежда Коркка полагает, что здесь стоит ожидать повышения девелоперской активности. В регионе есть резерв перспективных площадок, и основное внимание застройщиков будет сосредоточено в локациях, близких к существующим и перспективным линиям МЦД, а также реконструируемым магистралям.

Так, ГК «Гранель» планирует приступить к возведению комплекса апартаментов IDEA рядом с МЦД «Сколково» и одноименным центром инноваций. Проект высотностью 31 этаж расположится на зеленой благоустроенной территории площадью 1,9 га.

Наталия Кузнецова говорит, что стоит ожидать выхода около 10 проектов в Подмосковье, но также, как и в Новой Москве, основная часть объема будет пополняться за счет новых очередей в уже продаваемых ЖК.

Все упомянутые проекты в продаже (май 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2024 г.от 5 286 500 руб.
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 6 924 791 руб.
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 19 553 480 руб.
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская1 кв. 2026 г.от 8 140 000 руб.
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 778 272 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 7 065 514 руб.
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая2 кв. 2025 г.от 23 458 866 руб.
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 8 468 800 руб.
Матвеевский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная2 кв. 2024 г.от 7 937 300 руб.
MYPRIORITY BasmannyМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Бауманская3 кв. 2024 г.от 12 902 500 руб.
Горки ПаркДомодедовский район4 кв. 2023 г.от 4 092 641 руб.
Dream TowersМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Технопарк2 кв. 2023 г.от 17 674 600 руб.
Светлый мир «БиоПолис…»Ленинский район1 кв. 2023 г.от 3 451 882 руб.
В КусковоМосква, Восточный округ, район ВешнякиСданот 3 706 740 руб.
Тропарево ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, д. Румянцево4 кв. 2022 г.от 6 505 545 руб.
Заречный кварталОдинцовский район2 кв. 2023 г.от 6 935 000 руб.
Дом на СиреневойЩелковский район, г. Щелково3 кв. 2022 г.--
Новоград МониноЩелковский район, г. Щелково2 кв. 2022 г.--
МиловидноеЛенинский район, п. Развилка1 кв. 2024 г.от 5 159 220 руб.
Мичуринский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная3 кв. 2024 г.от 7 495 290 руб.
ЖивописныйЛенинский район2 кв. 2023 г.от 5 334 890 руб.
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 13 281 534 руб.
Symphony 34Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Дмитровская2 кв. 2025 г.от 12 992 297 руб.
Новоград «Павлино»г. Железнодорожный4 кв. 2022 г.от 4 700 013 руб.
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Терехово1 кв. 2025 г.от 15 536 500 руб.
Will TowersМосква, Западный округ, район Раменки, м. Минская4 кв. 2024 г.от 13 283 307 руб.
Заречье ПаркОдинцовский район4 кв. 2023 г.от 7 978 178 руб.
Новое ВнуковоНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Кокошкино1 кв. 2023 г.от 4 426 665 руб.
Цветочные поляныНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское4 кв. 2022 г.от 4 416 555 руб.
Bauman HouseМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Электрозаводская2 кв. 2022 г.от 22 962 800 руб.
Любовь и ГолубиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская3 кв. 2022 г.от 9 693 920 руб.
Новое МедведковоМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2023 г.от 6 818 230 руб.
Ривер ПаркМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Коломенская4 кв. 2020 г.от 16 205 100 руб.
ДубровкаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, пос. СосенскоеСданот 8 325 200 руб.
Клубный дом «Точка отсчета»Одинцовский район4 кв. 2022 г.--
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все