Покупатели, приобретающие квартиры недалеко от деловых кластеров, - люди обеспеченные. Это собственники бизнеса или менеджеры высокого уровня, работающие в крупных компаниях, чьи офисы расположились поблизости. И они могут позволить себе довольно дорогое жилье, потому что большей частью оно располагается в центральной части города, так как именно там сосредоточена деловая жизнь. Хотя появляются и «периферийные» бизнес-техно-парки, но пока их не так много. Там цены на жилую недвижимость, естественно, ниже - за счет географического положения.

Москва – экономическая столица, не только административная и политическая, и в ней уже дано сформировались деловые зоны с крупными бизнес-центрами, и даже офисными улицами.

В Москве большинство таких кластеров появляются благодаря проектам комплексного освоения территории и реорганизации промзон. Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва», приводит в пример ММДЦ «Москва-Сити». В начале девяностых это была бывшая промзона, на ее месте возник современный квартал, соответствующий мировым стандартам. Как правило, вместе увязываются планы развития локации и транспортной инфраструктуры: в границах «Сити» теперь расположены четыре станции метро и одна станция МЦК.

Перемены последних лет: больше не стало, из центра никто не ушел

Несмотря на появление новых объектов, по оценке Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», за последнее десятилетие число деловых кластеров в Москве существенно не изменилось. Дело в том, что многие бизнес-парки класса С и D, возникшие на месте бывших промзон - на периферии ТТК и в более отдаленных от центра районах, - «ушли» под реновацию. Вместо них уже построены или строятся новые жилые кварталы. Часть офисных объектов старого фонда в крупных деловых кластерах за это время тоже обновилась: вместо бывших административных зданий возведены современные бизнес-центры класса А и B; часть зданий реконструирована с повышением класса. Один из наиболее ярких примеров – бизнес-квартал «Трехгорная Мануфактура».

Дмитрий Железнов отмечает тенденцию к децентрализации рынка бизнес-центров: все больше офисных комплексов появляется в спальных районах, в Новой Москве и ближайшем Подмосковье.

Однако до перелома ситуации, когда деловые центры распределятся по городу более-менее равномерно, видимо, еще далеко. Большинство их и сегодня расположены в пределах ТТК. Самые известные кластеры находятся у станций метро «Белорусская», «Павелецкая», на Ленинградском и Кутузовском проспектах, на Сущевском валу, у метро «Электрозаводская», в Басманном районе. С другой стороны ТТК, но недалеко от него можно назвать Nagatino-i-land, «Даниловскую мануфактуру».

«Офисная недвижимость в столице наиболее востребована в центре города, поэтому все крупные деловые кластеры появляются в основном там, - говорит Ирина Доброхотова. - Исключение составляют лишь некоторые мегапроекты, которые изначально строились с расчетом на крупного якорного арендатора, например, бизнес парк «Ростех-Сити» в районе Покровское-Стрешнево»

А небольшие бизнес-центры точечно строятся на бывших промплощадках в более отдаленных районах Москвы, где и ранее административные здания сдавались в аренду под офисы. «Поэтому по сути это является обновлением объектов офисной недвижимости», - заключает эксперт.

Отдельная история – Новая Москва. Здесь город строится заново, одновременно прокладывается метро и дороги, создаются условия для бизнеса. Самые известные бизнес-парки в ТиНао - ComCity, Neopolis, «Новомосковский», G10, K2.

Несмотря на пандемию

На развитие этого сегмента недвижимости оказала влияние пандемия коронавируса - офисный рынок притормозился. По наблюдениям Ирины Доброхотовой, ограничения, а также переход многих компаний на смешанный график работы сотрудников (2-3 дня в офисе, остальное из дома) либо перевод некоторых подразделений на постоянную «удаленку» заставил некоторых девелоперов пересмотреть сроки запуска, а также содержание своих новых проектов в прошлом году. В частности, некоторые девелоперы вместо классических офисов отвели часть площадей в своих БЦ под гибкие офисы и коворкинги. Но как замечает Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва»), сейчас наблюдается восстановление рынка офисной недвижимости: спрос уже сопоставим с допандемийными значениями.

Проекты у деловых зон

Как правило, в самом деловом кластере не строится жилье в привычном смысле этого слова. Могут возводиться многофункциональные центры, где площади поделены на жилые блоки с апартаментами, с отелем и бизнес-центром. Но жилые комплексы появляются недалеко от деловых кварталов.

Что общего у этих проектов? Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») считает, что у них нет каких-то специфических особенностей, обусловленных подобным соседством. А класс и содержание таких проектов зависит по большей части от локации и девелопера. Но новостройки, которые появляются рядом с крупными деловыми кварталами в центре, - это почти всегда жилые комплексы бизнес-класса и выше.

Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва») из общих черт отмечает реализацию концепции «город в городе», когда вся необходимая инфраструктура находится внутри ЖК.

Так, у мегапроекта «Москва-Сити» компания «Кортрос-Москва» строит комплекс жилых небоскребов Headliner. ЖК бизнес-класса включает в себя 10 жилых домов высотой от 5 до 53 этажей. Первая очередь была введена в эксплуатацию в декабре 2019 года. В комплексе представлены квартиры евроформата и классических планировок, линейные, распашные и угловые варианты. Пока в продаже есть видовые лоты, из которых открывается панорама Филевского парка, реки и «Сити». Минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет 15,9 млн рублей (29,6 кв. м), двухкомнатной – 22 млн рублей (46,7 кв. м), трехкомнатной – 24,9 млн рублей (75,5 кв. м), четырехкомнатной – 32,1 млн рублей (99,5 кв. м).

В Замоскворечье недалеко от станции метро «Павелецкая» группа «Эталон» возводит жилой комплекс Voxhall. В окружении комплекса расположились бизнес-центры «Павелецкая плаза», Riverside Towers, «Аврора», «Вивальди Плаза», «Святогор», «Квартал-Сити». ЖК с корпусами разной высоты – до 21-го этажа. На первых этажах - сервисы, кафе и рестораны. Предусмотрены подземный паркинг и детский сад. Запроектированы квартиры и апартаменты от студий до 6-комнатных площадью более 200 кв. м. Есть лоты с панорамными окнами, мастер-спальнями с ванной комнатой, с террасами до 20 кв. м. Потолки – 3,3 м. Стоимость однокомнатных квартир – от 24,3 млн рублей, двухкомнатных – от 26,8 млн, трехкомнатных – от 35 млн.

Второй проект компании «Кортрос-Москва» - iLove - расположен в Останкинском районе, недалеко от технопарка «Калибр» и строящегося «Останкино Business Park». Особенность комплекса - наличие сертификата Breeam, который подтверждает соответствие самым строгим экологическим требованиям. В продаже представлены лоты от однокомнатных до пятикомнатных. Стоимость однокомнатной квартиры начинается от 16 млн рублей (38,8 кв. м), двухкомнатной – 21,3 млн рублей (57 кв. м), трехкомнатной – 20,1 млн рублей (57,6 кв. м), четырехкомнатной – 29 млн рублей (101,8 кв. м), пятикомнатной – 36 млн рублей (118,9 кв. м). В обоих проектах «Кортроса» внедряется система «умного» дома.

Жилой комплекс «Город на реке Тушино 2018» - крупный проект КОТ, который реализован рядом с недавно построенным мегапроектом – бизнес-парком «Ростех Сити». Это ЖК комфорткласса, где большинство домов уже построено и там постоянно живут люди. На территории квартала - детские сады, школа, магазины, предприятия службы быта и т.п. В двух шагах от новостройки – стадион «Открытие Банк Арена». В настоящий момент в ЖК «Город на реке Тушино 2018» в продаже остались просторные квартиры площадью от 60 до 105 кв. м. Минимальная стоимость предложения составляет 14,8 млн рублей – за однокомнатную квартиру площадью 38,1 кв. м.

Также недалеко от бизнес-парка «Ростех Сити» находится апарт-комплекс бизнес-класса «Level Стрешнево» от Level Group. Он включает три 25-этажных башни с подземным паркингом. В стилобатной части разместятся объекты инфраструктуры. В комплексе реализуется концепция Multispace – с гибкими планировками и возможностями для отдыха и работы. В апартаментах-трансформерах выделяется «дополнительная» комната, в помещениях с мастер-спальнями, лоджиями и террасами можно устроить кабинет или место для тренировки. Площади лотов – 23,3-208,7 кв. м. Есть двухуровневые пентхаусы с террасой и апартаменты с патио. Минимальная цена однокомнатного лота - 8 млн руб., шестикомнатного – от 67,2 млн руб.

Район Кутузовского проспекта тоже можно считать деловым кластером. Недалеко от него компания MR Group строит жилой комплекс Hide. Вблизи ЖК находится несколько бизнес-центров – «На Бережковской», «Поклонка Плейс», «Формула бизнеса». Hide - ансамбль трех 41-этажных небоскребов с подземным паркингом. Инфраструктура организована по принципу «вертикального города»: детский центр, кафе, мини-маркет, ресторан, аптека, салон красоты, пекарня, химчистка. Потолки - 3,5 метра, в пентхаусах на 41-м этаже - 5,2 метра. Отделка white box. Минимальные цены лотов: от 18,9 млн руб. за однокомнатную квартиру и от 144,9 млн руб. за пятикомнатную.

Интересная территория – район Нагатинской поймы, где строится несколько жилых комплексов и там же находится бизнес-инкубатор Nagatino-i-land. На набережной Марка Шагала группа «Эталон» возводит комплекс бизнес-класса «Жилой квартал «Шагал» (Shagal). Его площадь около 1,2 млн кв. метров, жить здесь будет примерно 60 тысяч человек. Жители получат четыре километра парковой зоны и водный парк. «Шагал» отличается разнообразными форматами - от таунхаусов до небоскребов. Башни с видовыми квартирами расположатся у воды, малоэтажные урбан-виллы – у парка. Минимальные цены: студии (от 28,7 кв. м) – от 11,1 млн руб., четырехкомнатные (106,6 кв. м) – от 34,2 млн руб.

Еще один проект от «Эталона», строящийся на «острове» поймы, - Nagatino i-Land. ЖК включает корпуса переменной этажности (5-22), запроектированы медцентр, SPA, супермаркет, коммерческая школа и детские сады. Выбор квартир - от студий до четырехкомнатных, в том числе с окнами от пола до потолка, с европланировками, имеются лоты с мастер-спальней, квартиры с отдельными входами, патио и террасами. Потолки - 3,25-3,7 м. На крышах малоэтажных корпусов - площадки для отдыха и work-out тренировок. Стоимость однокомнатных квартир (от 40 кв. м) начинается от 18 млн руб, четырехкомнатных (104 кв. м) – от 34,9 млн.

На Нагатинской набережной, в излучине Москвы-реки, на первой береговой линии Level Group строит комплекс «Level Нагатинская». Проект включает три монолитных разноэтажных корпуса (21-26-27), подземный паркинг, наземную парковку. На крыше стилобата – смотровая лаунж-терраса. В продаже студии, одно-двух-трехкомнатные квартиры с площадями 20-80 кв. м. Покупателям предлагается более 40 вариантов планировок, высота потолков – 2,87-4,22 м. Из окон открываются виды на реку Москву. В продаже однокомнатные квартиры (от 20,8 кв. м) стоимостью от 8,6 млн руб., двухкомнатные (от 36,5 кв. м) – от 13,4 млн руб., трехкомнатные (67,8 кв. м) – от 19,8 млн руб.

В Новой Москве ГК «А101» в районе станции метро «Прокшино» возводит бизнес-квартал «Прокшино». Рядом с ним находятся два проекта А101 – «Прокшино» и «Испанские кварталы». Девелопер позиционирует «Прокшино» как кластер для жизни, работы и отдыха. ЖК включает жилые дома 12-18 этажей, школу, детские сады. Проектом предусмотрены торговый центр, горнолыжный склон, фестивально-парковая зона и аквапарк. Часть квартир продается с чистовой отделкой, часть - с отделкой white box. Цена студии (от 20,4 кв. м) стартует от суммы 6,2 млн руб., цена пятикомнатной (от 86,8 кв. м) – от 19,1 млн руб.

ЖК «Испанские кварталы» спланирован испанскими архитекторами. Каждый квартал – это группа 7-8-12-14-15-этажных домов с закрытой территорией. Жители обеспечиваются инфраструктурой: детским садом, школой, поликлиникой, спортивным комплексом, наземным паркингом. В продаже квартиры от студий (от 22,2 кв. м) до четырехкомнатных (от 63 кв. м), их минимальные цены – 6,2-14,8 млн руб.

Недалеко от инноцентра «Сколково» расположился апарт-комплекс комфорт-класса Sky Skolkovo. Застройщик – компания «СтройПрофиль-М». 2-секционное 12-этажное монолитное здание имеет форму буквы «Г». В комплексе 564 апартамента, большая часть - студии от 33 до 53 кв. м. Есть двухкомнатные помещения на 72 кв. м, трехкомнатные апартаменты на 150 кв. м. Жилье продается с предчистовой отделкой. Цены студий – от 6,7 млн руб.

Все упомянутые проекты в продаже (май 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 19 553 480 руб.
Sky SkolkovoОдинцовский район, с. НемчиновкаСданот 6 795 944 руб.
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 778 272 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 19 068 250 руб.
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская1 кв. 2022 г.от 7 839 919 руб.
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2023 г.от 12 928 392 руб.
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 6 924 791 руб.
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 18 719 386 руб.
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 14 088 957 руб.
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 10 575 301 руб.
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая2 кв. 2025 г.от 23 458 866 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все