Как пандемия повлияла на рынок недвижимости и что будет дальше

Ажиотажный рост цен последних двух лет был обеспечен, в первую очередь, низкими ставками по ипотеке. Но не меньшее влияние на рынок оказала пандемия коронавируса и меры поддержки, которые применяют правительства разных стран. О том, как будет развиваться ситуация, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «Что будет с ценами на недвижимость в ближайший год и стоит ли торопиться с покупкой?».

Пандемия смешала карты

Если бы в России и мире за последние пару лет не произошло все то, что произошло, ситуация на рынке развивалась бы по-другому. В 2017 году аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» опубликовал большой прогноз цен на жилье на основе глобальных рыночных циклов. На тот момент рублевые цены на вторичном рынке жилья снижались на протяжении двух лет с темпами примерно 10% в год. «Согласно той модели мы прогнозировали, что при нормальном раскладе и при сохранении той же экономической ситуации примерно к 2020 году рынок «отпадает» своё, после чего должен был начаться период стагнации с топтанием цен на месте или слабым ростом, не превышающим инфляцию», - говорит Олег Репченко.

Но во внутренние тренды рынка вмешиваются внешние факторы, которые преломляют естественный ход событий. Это и политические решения, и события в макроэкономике. Из-за них падение цен завершилось раньше и «дно» оказалось выше – цены жилье прекратили снижаться уже в 2018 году на уровне около 165 000 рублей за метр. Одна из основных причин – очередная девальвация рубля, в результате которой курс подскочил с 55 до 70 рублей за доллар. Как уже неоднократно отмечали аналитики IRN.RU, цены на недвижимость давно не привязаны к доллару. Но такие скачки курса всегда повышают спрос на жилье, особенно в первое время, поскольку на рынок выходят те, кто копил на квартиру в валюте или просто хочет защититься от обесценивания рубля.

Еще одна причина – ужесточение денежной политики Центробанка. На увеличение спроса играет не только снижение ключевой ставки и удешевление ипотеки, но и переход к противоположной политике. Как только ставки по ипотеки начинают расти, люди торопятся взять кредит, пока ставки не выросли еще сильнее. Это подстегнуло спрос в 2018 году, этот же фактор поддерживает рынок сейчас, из-за чего мы не видим резкого обвала спроса. Наконец, девелоперы нагнетали ажиотаж перед переходом на эскроу-счета, пугая обязательным, по их словам, подорожанием новостроек после вступления в силу поправок к 214-ФЗ.

Но в то время даже все эти факторы вместе не привели к значимому росту цен на жилье. С весны 2018 до весны 2019 средняя стоимость метра на вторичном рынке выросла всего на 6%. На фоне инфляции это не столько рост цен, сколько остановка их снижения. После этого еще пару-тройку лет цены должны были топтаться на месте в поисках сбалансированной цены, а уже после этого мог начаться спокойный рост с темпами инфляции.

Но пришел 2020-й год, который привел на рынок «черных лебедей», окончательно смешавших карты. Сначала обвал цен на нефть и новый виток девальвации, затем пандемия, начавшая в мире еще в конце 2019 года, в полной мере дошла до России, из-за чего пришлось закрыть людей дома. Но локдаун и снижение доходов населения не привели к ожидаемому снижению спроса. Центробанк перешел к очень мягкой денежной политике, снизив ключевую ставку до рекордных 4,25%. Дешевые кредиты увеличили потребительский спрос во всех сферах, в том числе и на рынке недвижимости. Это, в свою очередь, разогнало инфляцию, а рост цен на недвижимость перекрыл выгоду от льготной ипотеки на новостройки и дешевых кредитов на вторичном рынке (см. «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье»). Кроме того, значительно вырос инвестиционный спрос: из-за низких очень низких ставок по депозитам недвижимость представлялась более выгодным объектом для инвестиций.

Что происходит в разных сегментах

Еще в апреле 2020 года аналитики IRN.RU делились своими прогнозами в материале «Как коронавирус изменит рынок недвижимости». «На тот момент еще не было известно о льготной ипотеке и том, как она разогреет рынок новостроек. В остальном прогнозы оправдались. Спрос и цены на загородную и курортную недвижимость выросли, ретейл восстанавливается, очень хороший рост отмечается в складском сегменте на фоне востребованности онлайн-торговли. Даже офисы в этом году демонстрируют хороший рост, несмотря на то, что многие сотрудники остались на удаленном режиме. Выигрывают те бизнес-центры, собственники которых смогли предложить гибкие офисы, новые форматы и комфортные решения в условиях пандемии», - отмечает Олег Репченко.

На вторичном рынке жилья Москвы с июня 2020 по октябрь 2021 стоимость метра выросла на 30,2%, в Новой Москве – на 31,1%, индекс цен на квартиры в Подмосковье повысился на 40%. Но теперь ЦБ вернул ключевую ставку к более привычному для России уровню в 7,5%. Из-за этого подорожала ипотека, а льготная программа но новых условиях (на сумму до 3 млн рублей) фактически перестала работать в Москве. Поэтому с лета темпы роста цен замедляются, например, в «старой» Москве в ноябре рост почти затух: за месяц он составил всего 0,9%.

«Новостройки в ближайшее время будут чувствовать себя лучше, чем вторичные квартиры с точки зрения спроса. Многие застройщики сейчас создают совместные программы с банками со сниженной ипотечной ставкой. Продавцы на вторичном рынке могут предложить только аналогичную скидку, которая может компенсировать рост ставок. Но они традиционно более инертны, чем девелоперы, и менее гибки в ценообразовании», - говорит Олег Репченко.

Определенно на рынке жилья станет меньше инвесторов. Интерес к консервативным инвестициям в квартиры снижает не только увеличение ставок по вкладам. Цены на квартиры выросли намного сильнее, чем арендные ставки, что привело к снижению доходности от аренды. Частным инвесторам может быть интересна недвижимость, но вряд ли жилая. Интересно, что даже туристическая недвижимость, несмотря на пандемию, сейчас демонстрирует лучшую доходность (речь не о гостиницах, а об апарт-отелях и сервисных апартаментах – см. «Вместо сдачи квартиры в аренду: 5 инструментов инвестиций в недвижимость»).

Пока экономику накачивают деньгами, кризис не случится

Ажиотаж «съел» заметную часть спроса будущих периодов, дорожающая ипотека больше не сможет искусственно его поддерживать. Но стагнация и коррекция вряд ли будет большой, уже в следующем году рост цен может возобновиться – примерно на уровне инфляции. «Во-первых, высокий рост спроса и цен позволил девелоперам сформировать финансовую подушку, поэтому они скорее переждут период снижения спроса и смогут за это время скорректировать объемы. К тому же надо понимать, что, несмотря на большой общий объем предложения, ликвидные варианты в дефиците во всех сегментах. Именно они раскупались в первую очередь во время ажиотажа и в будущем будут быстро уходить с рынка. Поэтому речи о затоваривании пока не идет», - объясняет Олег Репченко.

Центробанк в одном из своих сценариев предполагает финансовый кризис в начале 2023 года. Но, по мнению эксперта, этот сценарий маловероятен: «Кризис обычно приходит, когда его никто не ждет. А в 2022 и в 2023 годах он вряд ли случится. Сейчас на фоне пандемии власти многих стран, в том числе России, накачивают экономику деньгами. Это ведет к инфляции и дует пузыри, но они не начнут лопаться до победы над вирусом, а это вряд ли случится в ближайшие год-два».

По сравнению с ситуацией 2014-2015 годов, когда рубль дешевел на фоне других валют, сейчас все страны увеличивают объем денег в экономике. Инфляция растет везде. Даже в европейских странах, которые давно забыли, что такое рост цен. В условиях, когда дорожает все и везде, а не только товары повседневного спроса в России, недвижимость тоже будет повышаться в цене вместе с инфляцией.

Некоторых экспертов беспокоит возможность ипотечного кризиса из-за того, что за последние полтора года люди набрали дешевых кредитов. «Многие говорят, что ипотечный кризис рано или поздно случится, но никто не знает когда. Пока серьезных предпосылок для него не наблюдается, - считает Олег Репченко. - В России население намного меньше закредитовано, чем в США и во многих европейских странах. К тому же, например, ипотечный кризис в США в 2007 году, который стал одной из причин мирового кризиса 2008 года, стал результатом того, что люди использовали дешевую ипотеку в спекулятивных целях. Они покупали второе-третье жилье, чтобы перепродать или заработать на аренде. Когда они столкнулись с финансовыми трудностями, им было проще отдать банку не сильно нужную недвижимость, чем продолжать обслуживать кредит». В России же ипотеку в основном используют для покупки основного жилья. Поэтому даже при снижении доходов большинство заемщиков будет стремиться во что бы то ни стало платить по ипотеке, чтобы сохранить квартиру. В целом, по словам эксперта, по развитию ипотеки и закредитованности населения Россия минимум на десятилетие отстает от западных стран. Поэтому в ближайшие годы не стоит ждать ипотечного кризиса.